Placer ses avoirs ou bien les utiliser pour un remboursement anticipé ? – Nouvel applicatif.

Bonjour,

 

Un premier billet antérieur traitait de l’intérêt éventuel à rembourser un crédit par anticipation plutôt que de conserver une épargne existante ou attendue.

 

Placer ses avoirs ou bien les utiliser pour un remboursement anticipé ?

http ://blog.cbanque.com/aristide/17/placer-ses-avoirs-ou-bien-les-utiliser-pour-un-remboursement-anticipe/

 

Il va sans dire que la réponse dépend à la fois des conditions du crédit (taux intérêt, assurances et frais divers) mais aussi du taux de rémunération de l’épargne.

A ce billet, dont lien ci-dessus, est joint un applicatif qui présente les caractéristiques suivantes :

 

=> Il permet de simuler :

 

+ Uniquement un remboursement anticipé total

+ Mais à deux dates différentes

+ Uniquement un crédit à échéances constantes

+ En considérant deux taux de rémunération de l’épargne ; un taux pour l’épargne préexistante et un autre pour la nouvelle épargne (= placement des échéances libérées)

A ce nouveau billet est joint, ci-dessous,  un nouvel applicatif qui présente d’autres possibilités :

 

=> Il permet de simuler :

 

+ En même temps trois remboursements anticipés partiels et un remboursement total

+ Par contre ils sont tous simulés à la même date

+ Les simulations peuvent porter soit sur un prêt à échéances constantes soit sur un prêt à paliers d’échéances.

+ Mais il ne prévoit qu’un seul taux d’épargne

+ Une macro permet de calculer – dans chaque hypothèse de remboursement anticipé – le « Taux pivot de rémunération de l’épargne »

 

=> C’est cette fonctionnalité qui explique qu’un seul taux de rémunération de l’épargne soit prévu contrairement à l’autre applicatif qui en permet deux.

 

=> Par ailleurs ce second applicatif permet d’intégrer divers frais et deux primes d’assurances différentes.

Pour le éventuels frais de dossier trois options sont possibles :

+ Payés dès le départ

+ Payés avec la première échéance

+ Répartis sur les premières échéances

 

Différences d’approches entre ces deux applicatifs

 

=> Le premier

+ Considère que l’épargne préalable est égale au montant du crédit.

+ Utilise le « Coût du Crédit Corrigé Net » c’est-à-dire que le Coût du Crédit Corrigé « Brut » est diminué des intérêts susceptibles d’être perçus par la rentabilisation des échéances et/ou différences d’échéances libérées après remboursement anticipé.

 

=> Le second

+ Considère que l’épargne préalable est égale au montant du remboursement anticipé total plus l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) éventuelle.

+ Utilise le « Coût du Crédit Corrigé (Brut) » c’est-à-dire le Coût du Crédit Corrigé sans tenir compte des intérêts susceptibles d’être perçus par la rentabilisation des échéances et/ou différences d’échéances libérées après remboursement anticipé.

Dans ce cas, ces intérêts susceptibles d’être perçus par la rentabilisation des échéances et/ou différences d’échéances libérées ne sont cependant pas ignorés ; ils se retrouvent dans la valeur du patrimoine financier acquis au terme du crédit initial.

Cette nouvelle façon de procéder permet – dans chaque cas simulé – un « contrôle de Cohérence » où l’on constate que la somme :

 

=> « Coût du Crédit Corrigé (Brut) » + « Valeur du Patrimoine Total (physique + financier) » = Valeur constante.

=> En fait, c’est le principe « des vases communicants » ; au lieu de déduire les intérêts potentiels perçus sur les échéances ou fractions d’échéances libérées du Coût du Crédit Corrigé Brut, ils sont ajoutés dans le patrimoine financier et accroissent donc le patrimoine total.

=> Et, in fine, les conclusions/orientations de l’un et l’autre de ces deux applicatifs sont identiques.

 

Méthodologie

 

NB) – Cet applicatif Excel est présenté par défaut réduit à 62%.

Pour plus de lisibilité vous pouvez accroître le facteur d’agrandissement  ; « signe ‘’ + ‘’ = Zoom en bas et à droite de l’écran ».

 

1) – Renseigner toutes les cellules matérialisées en vert.

2) – Lecture des résultats qui peut se faire en quatre endroits :

+ Coût du Crédit Corrigé – Cellules « J26 » à « O26 »

+ Valeur du Patrimoine Total – Cellules « J27 » à « O27 »

+ Gain sur le Coût du Crédit Corrigé – Cellules « Z16 » à « AC16 »

+ Accroissement de la valeur du patrimoine total  – Cellules « Z17 » à « AC17 »

 

NB) – Pour information les gains sur le Coût du Crédit Simple sont aussi donnés à titre indicatif dans les cellules « Z20 » à « AC20 » mais, ainsi que déjà précisé à de très nombreuses reprises, ce critère de comparaison est le moins pertinent de tous.

 

3) – Les comparaisons sont calculées à partir du taux de rémunération de votre épargne saisi en cellule « AC5 ».

La fonctionnalité « Calcul du taux pivot de rémunération de l’épargne » permet une autre approche utile si vous ne connaissez pas le taux réel de rémunération de votre épargne.

Ainsi, en cliquant sur le bouton macro « CALCUL » (cellule « AC3 »), après quelque instants,  les quatre taux pivots de rémunération de l’épargne s’afficheront dans les cellules « Z14 à AC14 » au regard de chaque montant de remboursement anticipé simulé.

L’atteinte de ce taux pivot de rémunération de l’épargne permet d’arriver au « point mort » ; c’est le taux où tant le gain sur le coût du crédit corrigé (brut) que l’accroissement de la valeur du patrimoine total (= patrimoine financier + patrimoine physique) est nul.

Ainsi avec un taux réel de rémunération de l’épargne inférieur à ce taux pivot le remboursement anticipé vous fait gagner de l’argent.

Inversement, avec un taux réel de rémunération de l’épargne supérieur à ce taux pivot, le remboursement anticipé vous fait perdre de l’argent.

 

Plus d’explications à partir de de l’exemple proposé par défaut.

 

Il s’agit d’un prêt à échéances constantes avec les caractéristiques suivantes :

+ Montant = 200.000 €

+ Durée = 240 mois

+ Taux prêt = 2%

+ Taux 1ère assurance = 0,30% sur capital initial (***)

+ Taux 2ème assurance = 0,40% sur capital initial (***)

 

(***) Les autres assiettes de calculs éventuellement utilisées suivant les banques et les types de crédits ne sont pas prévues.

Le cas échéant, des simulations avec des crédits assortis d’assurances basées sur le capital restant dû ne sont donc pas possibles.

 

+ Frais divers autres que frais de dossier = 5.000 €

+ Frais de dossier = 2.000 € avec option « Payés au départ »

+ Les remboursements anticipés simulés sont supposés être effectués après paiement de l’échéance de rang « 100 » avec :

– + – Trois remboursements partiels de 10.000 €, 15.000 € et 20.000 €

– + – Un remboursement total du capital restant dû après paiement de l’échéance de rang « 100 ».

+ Une indemnité de remboursement anticipé (IRA) est supposée négociée au taux de 0,50%.

+ Le taux de rémunération de l’épargne est supposé de 0,75% (= livret « A »)

 

Lecture des résultats

 

=> L’on constate que, fonction de l’importance du remboursement simulé :

 

+ Le Coût du Crédit Corrigé (brut) décroit de 100.325 € (= pas de remboursement) à 73.628 € (= remboursement total) (cellules «K26 » à « O26 »).

+ La Valeur du Patrimoine Total évolue de façon strictement inverse de 347.323 € à 374.020 € (cellules «K27 » à « O27 »)

+ La base de comparaisons étant le seul investissement financier (cellule « J28 ») la ligne « 28 » = « Contrôle de Cohérence » affiche bien un montant constant de 447.648 €  (cellules « J28 » à « O28 » quel que soit le montant du remboursement anticipé simulé.

 

=> Et la réduction sur le Coût du Crédit (cellules « Z16 » à « AC16 ») est bien strictement égal à l’accroissement de la Valeur du patrimoine Total (cellules « Z17 » à « AC17 »).

 

=> Le bouton macro « CALCUL » ayant été activé, regardons maintenant les quatre taux pivots de rémunération de l’épargne calculés :

 

+ 3,5617% pour un remboursement anticipé partiel de 10.000 €

+ 3,5785% pour un remboursement anticipé partiel de 15.000 €

+ 3,5950% pour un remboursement anticipé partiel de 20.000 €

+ 4,0410% pour un remboursement anticipé total de 126.241 €

 

Donc, ainsi que déjà indiqué antérieurement, fonction du montant de remboursement simulé, si le taux réel de rémunération de votre épargne est inférieur aux valeurs ci-dessus, le remboursement vous est bénéfique ; il est contraire à votre intérêt dans le cas inverse.

Vérifions le à partir de ce cas d’école pris par défaut et – en cellule « AC5 » – saisissons un taux de 3,58% par exemple soit le taux médian de ceux ci-dessus affichés.

 

=> L’on constate immédiatement :

 

+ Des pertes avec les remboursements de 10.000 € et 15000 € (Cellules « Z16 et AA16 » = Coût Crédit Corrigé accru) et (Cellules « Z17 et AA17 » = Valeur Patrimoine Total réduite).

+ Des gains avec les remboursements de 20.000 € et total (Cellules « Z17 et AA17 » = Coût Crédit Corrigé réduit) et (Cellules « Z17 et AA17 » = Valeur Patrimoine Total accrue).

 

NB) – Si vous voulez procéder à de nouvelles simulations, ne pas oublier d’actualiser le taux de rémunération de l’épargne en cellule « AC5 » et de cliquer de nouveau sur le bouton « CALCUL ».

 

Bonnes simulations.

 

Cdt

Simul_RA Partiel

 

Méfiez-vous du « Taux Effectif Global (TEG) / Taux Annuel Effectif Global (TAEG) »……il peut vous induire en erreur ! ! !

Sommaire

I) – Quelques rappels.

1.1) – Seuls les frais imposés par la banque sont pris en considération.

1.2) – Un TEG/TAEG par prêt dans le même plan de financement.

1.3) – Incidence de l’apport personnel sur le taux réel du plan de financement.

1.4) – Incidence de la durée des crédits sollicités sur le TEG/TAEG.

 

II) – Quelques définitions.

2.1) – Taux Effectif Global (TEG) / Taux Annuel Effectif Global (TAEG) légal.

2.2) – Taux Effectif Global (TEG) / Taux Annuel Effectif Global (TAEG) financier.

2.3) – Coût du crédit « légal ».

2.4) – Coût du crédit « simple ».

2.5) – Coût du crédit « corrigé ».

2.6) Valeur du patrimoine total.

2.7) Notion de patrimoine financier.

2.7.1) Notion d’échéance cible.

 

III) – Quelques cas d’école.

3.1) – Méthodologie.

Utilisation et compréhension des applicatifs/simulations

3.1.1) – Approches possibles.

3.1.2) – Utilisation du taux de rémunération de l’épargne.

3.1.3) – Choix définitif du financement financièrement le plus approprié.

3.1.4) – Rappel des objectifs de ce billet.

3.2) – Premier cas de figure : Surprime sur Assurance Décès Invalidité (ADI) facultative.

3.3) – Deuxième cas de figure : Apports personnels inégaux.

3.4) – Troisième cas de figure : Durées différentes d’une banque à l’autre.

3.5) –  Quatrième cas de figure : « Offres Plans de financement différents ».

 

IV) – Conclusion.

4.1) – La première solution.

4.2) – Le deuxième moyen.

4.3) – La troisième solution.

4.3.1) – Coût de l’investissement physique « frais compris » identique.

4.3.2) – Apport personnel identique.

4.3.3) – Prêts de durées identiques.

4.3.4) – Surprimes sur assurances décès-invalidité (ADI) facultatives.

 

V) – En résumé pour tendre vers des TEG / TAEG légaux pertinents et comparables.

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I) – Quelques rappels :

+ Le Taux Effectif Global (TEG) est un indicateur qui concerne les prêts immobiliers et professionnels alors que le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) ne concerne (à ce jour ***) que les prêts à la consommation et assimilés à savoir les prêts au plus égaux à 75.000 € pour travaux immobiliers.

(***) Une récente directive européenne devrait être prochainement transposée en droit français afin d’étendre le TAEG aux crédits immobiliers.

Le premier se calcule en mode proportionnel à partir d’un « taux périodique effectif » correspondant à la périodicité des échéances alors que le second se calcule en nombre de jours exact directement en taux actuariel annuel.

L’un et l’autre de ces indicateurs sont censés avoir deux utilités :

1) – Permettre une comparaison avec le taux de l’usure en vigueur au moment de l’émission de l’offre de prêt.

2) – Permettre aux emprunteurs de comparer diverses offres de prêts émanant de diverses banques prêteuses afin  de faire le choix financièrement le plus intéressant.

 

=> Les développements qui suivent ne visent qu’à mettre en garde sur sa fiabilité/pertinence dans cette seconde fonction.

 

1.1) – Seuls les frais imposés par la banque sont pris en considération.

+ Tant pour le TEG que pour le TAEG, seuls les frais/charges imposés par la banque, et qui en font donc une condition du crédit, sont à prendre en compte dans leur calcul.

À titre d’exemple, très fréquemment rencontré, lorsque la banque impose une assurance décès-invalidité sur la tête de l’emprunteur principal mais ne la propose qu’à titre facultatif pour le conjoint coemprunteur, seule la prime concernant cette assurance obligatoire est à prendre en considération.

=> Dans le paragraphe 3.2 « Premier cas de figure : Surprime sur Assurance Décès Invalidité (ADI) facultative »,

ce point fera l’objet d’une explication détaillée à partir d’un exemple chiffré plausible.

 

1.2) – Un TEG/TAEG par prêt dans le même plan de financement.

+ Un TEG/TAEG se calcule prêt par prêt si bien que, dans un plan de financement, il y aura autant de TEG/TAEG que de prêts inclus dans une même offre ou dans plusieurs offres si plusieurs prêteurs sont sollicités (Par exemple « Prêt employeur + Prêt collectivité locale + Prêts bancaires »).

De ce fait, c’est-à-dire en l’absence d’indicateur global « tous prêts confondus », l’emprunteur n’a qu’une vue très imparfaite du meilleur choix entre diverses offres qui lui sont faites.

 

1.3) – Incidence de l’apport personnel sur le taux réel du plan de financement.

+ Un inconvénient supplémentaire apparaît dans l’hypothèse d’exigence d’un montant d’apport personnel différent d’une banque à l’autre.

En effet, l’apport personnel est un crédit que l’emprunteur se consent à lui-même au taux de son épargne.

Or, dans un plan de financement, le coût de « l’investissement physique » (frais compris) est indépendant de la banque ; ce coût « physique » sera donc toujours identique quel que soit le prêteur.

 

Par contre le total du besoin à financer pourra être différent d’une part :

=> Du fait de divers frais liés au crédit :

+ Frais de dossier

+ Part sociales

+ Frais de garanties (***)

+ Frais de courtage

=> Qui varieront d’une banque à l’autre et viendront donc impacter directement et différemment les résultats des calculs TEG/TAEG.

 

(***) Même une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers, du fait des « accessoires » – de 10% à 30% en linéaire ou bien par paliers – laissés au choix de chaque banque prêteuse, pour un crédit identique, n’aura pas forcément le même coût d’un prêteur à l’autre.

 

=> Mais aussi de l’exigence de la banque en matière d’apport personnel qui, ainsi que déjà dit, est un crédit que l’emprunteur se consent à lui-même au taux de son épargne.

Pour diverses raisons les banques sont plus ou moins exigeantes en matière d’autofinancement et quand l’une peut demander 10% de l’investissement hors frais par exemple, sa concurrente peut quelquefois demander 20% ou autres.

Bien entendu, par rapport au total à financer (= Coût investissement physique frais compris + total des frais ci-dessus évoqués) l’apport personnel à y déduire va forcément modifier le montant du crédit réel à solliciter et donc également influer sur le TEG/TAEG concerné.

 

Mais, d’autre part, ce TEG/TAEG ne prend pas du tout en compte le manque à gagner en intérêts que génère cet apport personnel,  puisé dans l’épargne de l’emprunteur,  et qui –  immobilisée dans l’investissement – ne sera donc plus, à due concurrence, rémunérée (Prêt à soi-même au taux de l’épargne).

L’incidence de cet apport personnel sur le coût réel du financement se traduit comme suit :

+ Si le taux de l’épargne est inférieur à celui du prêt, le taux réel supporté sur le plan de financement dans son ensemble sera inférieur au TEG/TAEG calculé.

Et, dans ce cas, plus l’apport personnel sera élevé, plus le taux réel supporté sur le plan de financement considéré sera réduit.

C’est le cas le plus général.

 

+ Inversement, si le taux de l’épargne est supérieur à celui du prêt, le taux réel supporté sur le plan de financement dans son ensemble sera supérieur au TEG/TAEG calculé.

Et, dans ce cas, plus l’apport personnel sera élevé, plus le taux réel supporté sur le plan de financement considéré sera augmenté.

 

=> Dans le paragraphe 3.3 « Second cas de figure : Apports personnels inégaux ».

ce point fera l’objet d’une explication détaillée à partir d’un exemple chiffré plausible.

 

 

1.4) – Incidence de la durée des crédits sollicités sur le TEG/TAEG.

Toutes choses étant égales par ailleurs des durées d’amortissement différentes impacteront les résultats des TEG/TAEG.

Prenons tout de suite un exemple et supposons un crédit :

+ Montant = 100.000 €

+ Frais divers = 5.000 €

+ Taux 3%

 

+ Durée banque « A » = 216 mois

=> Échéance banque « A » = 599,72 € (arrondi par défaut – ajustement sur dernière échéance)

=> Total intérêts = 29.540,23 €

=> Coût du crédit = 34.540,23 €

=> TEG banque « A » 3,63%

 

+ Durée banque « B » = 240 mois

=> Échéance banque « A » = 554,60 € (arrondi par défaut – ajustement sur dernière échéance)

=> Total intérêts = 33.103,42 €

=> Coût du crédit = 38.103,42 €

=> TEG banque « A » 3,57%

 

=> L’on constate que le « Coût du crédit » dans la banque « B » (en 240 mois) est significativement plus élevé que celui issu du crédit de la banque « B » (en 216 mois) ce qui est logique puisque il y a 24 mois d’intérêts en plus sur le crédit le plus long.

 

Mais, à contrario, l’on constate que c’est précisément dans cette banque « B » où l’emprunteur paiera le plus d’intérêts que le TEG est le moins élevé :

=> 3,63% – 3,57% = 0,06% de différence toutes choses – hormis la durée – étant égales par ailleurs.

 

Cet exemple simple montre tout d’abord que, pour comparer différentes offres de prêts, le coût du crédit « légal » est un indicateur non pertinent.

 

Sur ce sujet plus de détails peuvent être trouvés via les liens ci-dessous :

Étude ANIL 1999 – Le coût total du crédit : une notion dénuée de signification.

 

Étude réalisée avec le concours de l’Observatoire des Pratiques du Conseil National de l’Habitat.

http ://www.anil.org/publications-et-etudes/etudes-et-eclairages/1999/le-cout-total-

Et

Le Blog « Comparer Offres de prêts : TEG, coût crédit….ou autres ».

 

Première partie

http ://www.cbanque.com/forum/entry.php ?33-Comparer-offres-de-prets-TEG-Cout-credit…-ou-autres-parametres-(1-ere-partie)

Seconde partie

http ://www.cbanque.com/forum/entry.php ?32-Comparer-offres-de-prets-TEG-Cout-credit…-ou-autres-parametres-(Seconde-partie)

Troisième partie

http ://www.cbanque.com/forum/entry.php ?31-Comparer-offres-de-prets-TEG-Cout-credit…-ou-autres-parametres-(3-eme-partie)

Quatrième partie

http ://www.cbanque.com/forum/entry.php ?54-Comparer-offres-de-prets-TEG-Cout-credit…-ou-autres-parametres-(4e-partie)

 

Maintenant tentons d’expliquer pourquoi deux crédits :

+ D’un même montant

+ Au même taux

+ Avec les mêmes frais

+ Mais sur des durées différentes et donc, logiquement, avec des mensualités différentes

=> Génèrent des TEG/TAEG différents et dont la valeur est complètement inversée par rapport aux coûts du crédit.

 

Dans l’exemple ci-dessus les mensualités calculées sur 100.000 € sont, dans ce calcul, rapportées à 95.000 € et la différence de 24 mois sur les durées en cause expliquent ce TEG/TAEG majoré sur le prêt de plus faible durée.

Les 5.000 € de frais supportés au départ « s’amortissent » plus vite en 216 mois qu’en 240 mois et l’impact sur le TEG en est donc plus fort.

 

Si l’on se place dans la situation de la banque cet indicateur laisse penser que ladite banque ne prête en réalité que « le net versé » c’est-à-dire la différence entre le capital emprunté et les différents frais payables dès le départ mais que, cependant, les échéances de remboursement restent basées sur le capital brut.

Toutes    choses étant égales par ailleurs, si l’on réduit fictivement le capital prêté en conservant les mêmes durées et les mêmes échéances le taux qui en ressort (le TEG/TAEG) s’en trouve logiquement augmenté.

Il ne faudrait pas en déduire qu’il correspond au taux de rentabilité réel de la banque car, à part les frais de dossier qu’elle conserve, les frais ci-dessus cités sont soit restitués (parts sociales par exemple) soit perçus par des tiers (frais de garantie – frais de courtage).

 

Ce serait aussi une double « vue de l’esprit » que de considérer que, dans chaque situation, les mensualités (différentes), au lieu d’être versées à la banque en remboursement des prêts en cause, pourraient être rentabilisées par l’emprunteur – pendant la durée de chaque crédit en cause – au taux (= TEG/TAEG) que l’on recherche.

En effet – hormis pour les prêts sociaux (type prêt à taux zéro) – il est extrêmement rare que le taux de marché de rémunération de l’épargne atteigne les taux de crédit.

 

D’autre part, en règle générale, les taux varient dans le même sens que les durées.

Or, dans le cas présent, l’on constate exactement le contraire puisque le TEG est plus élevé sur le prêt de 216 mois (3,63%) que sur le prêt de 240 mois (3,57%).

 

En se situant au même moment (= unicité de temps) dans un même marché (= unicité de lieu) la logique voudrait que ce soient les taux de marché pour les durées considérées qui soient retenues.

C’est cette logique qui sera reprise dans le concept de « Coût du Crédit Corrigé » développé au paragraphe « 2.5 » ci-dessous, le taux de marché retenu s’appliquant – à chaque fois – sur la durée la plus longue des crédits prévus à l’un et à l’autre des plans de financement proposés.

 

=> Dans le paragraphe 3.4 « Troisième cas de figure : « Durées différentes d’une banque à l’autre ».

ce point fera l’objet d’une explication détaillée à partir d’un exemple chiffré plausible.

 

Enfin, joint à ce billet, un applicatif complètement paramétrable vous permettra d’effectuer autant de simulations que vous le souhaitez.

NB) – Cet applicatif permet de saisir deux assurances obligatoires et deux assurances facultatives a primes fixes assises sur le capital initial.

Si les quotités sont différentes il convient de les appliquer directement sur le taux des primes avant saisies.

Il ne permet pas de traiter des assurances à primes variables.

 

Il faut préciser que l’objectif dudit billet, des cas d’école traités et de cet applicatif est de sensibiliser les emprunteurs potentiels aux lacunes/inconvénients du TEG/TAEG pourtant très souvent « déifié » et partout annoncé comme étant « l’indicateur miracle ».

 

Mais tant pour réduire la complexité de l’outil proposé que le poids du fichier, la possibilité de simulation a été limitée à un crédit par offre pour deux  propositions de banques différentes.

S’il reste bien adapté pour les financements de biens de consommation qui ne font appel qu’à un crédit unique, il ne permet pas de résoudre le gros inconvénient déjà évoqué ci-dessus pour les plans de financement d’investissements immobiliers.

En effet, dans cette dernière hypothèse où l’on trouve très fréquemment plusieurs prêts juxtaposés, il ne permet pas la prise compte de plusieurs crédits – d’un même prêteur ou de plusieurs – afin de les comparer « tous prêts + Apports confondus » et d’orienter l’investisseur/emprunteur vers le plan de financement financièrement le plus intéressant.

 

=> Dans le paragraphe 3.5 « Quatrième cas de figure : « Offres Plans de financement différent ».

ce point fera l’objet d’une explication détaillée à partir d’un exemple chiffré plausible.

 

II) – Quelques définitions 

 

2.1) – Taux Effectif Global (TEG) / Taux Annuel Effectif Global (TAEG) légal.

C’est le taux imposé dans les offres/contrats de prêts dont le calcul est réglementé par le code de la consommation et qui doit :

+ Être unique par prêt,

+ Ne prendre en considération que les seules charges rendues obligatoires par la banque ; charges qui en font une condition du crédit précise la jurisprudence.

=> De ce fait, ainsi que déjà souligné, les primes d’assurances facultatives ne rentrent pas dans ce calcul ce qui, le cas échéant, rend ce TEG/TAEG légal complètement inapproprié pour orienter l’emprunteur vers le réel meilleur choix si elles font l’objet de tarifications différentes.

 

2.2) – Taux Effectif Global (TEG) / Taux Annuel Effectif Global (TAEG) financier.

Contrairement au « TEG/TAEG légal » ce « TEG/TAEG financier » n’a aucune base réglementaire ; c’est un concept que j’ai moi-même imaginé et qui se veut réduire – mais, hélas, pas supprimer totalement – les lacunes/inconvénients du premier indicateur cité.

 

Ce « TEG/TAEG financier » se distingue de son « homologue légal » par le fait qu’il prend en compte :

+ Tous les frais/charges qu’ils soient obligatoires ou facultatifs.

+ Tous les crédits, quels qu’ils soient, d’un même plan de financement,

 

=> Il s’agit donc d’un « TEG/TAEG financier d’ensemble » tous prêts confondus d’un même plan de financement.

 

Le raisonnement est qu’un emprunteur s’intéresse au coût qu’il va réellement devoir supporter, peu importe que ce soit sa banque qui l’oblige ou bien que cela découle de son propre choix.

 

Ainsi, concernant les assurances décès-invalidité, si pour des raisons personnelles des conjoints coemprunteurs souhaitent s’assurer tous les deux à 100%, même si les banques sollicitées n’obligent qu’à une assurance à 100% (répartie ou non sur deux têtes) c’est bien en considérant toutes les primes à payer, obligatoires et facultatives, que ces emprunteurs voudront comparer les diverses offres reçues des diverses banques sollicitées.

 

Avec l’objectif d’obtenir une comparaison fiable d’offres de prêts concurrentes, ce critère est donc plus pertinent que le TEG légal et il a l’avantage d’être unique – non plus prêt par prêt – mais pour tous les crédits compris dans un même plan de financement.

Mais subsiste l’inconvénient de ne pas prendre en compte l’apport personnel qui, ainsi que déjà dit maintes fois, est un crédit que l’emprunteur se consent à lui-même au taux de son épargne.

A durées égales et apport personnel identique, ce critère de comparaison est fiable ; ce n’est plus le cas si l’une ou/et l’autre de ces caractéristiques des crédits en cause sont différentes.

 

2.3) – Coût du crédit « légal »

C’est la somme des mêmes divers frais/charges rendus obligatoires pris en compte pour le calcul du TEG/TAEG.

Ainsi que déjà dit antérieurement (Cf. liens fournis au paragraphe « 1.3 » ci-dessus) ce paramètre de comparaison est le moins pertinent de tous.

Pour cette raison, dans les divers cas de figure ci-dessous simulés, il n’est pas du tout calculé/affiché ni, donc, utilisé dans les comparaisons.

 

2.4) – Coût du crédit « simple »

C’est une autre notion qui, elle non plus, n’a rien de réglementaire et que j’ai aussi développée.

En fait c’est le « coût du crédit légal » ci-dessus mais auquel sont ajoutées toutes les charges facultatives.

Bien qu’étant « moins mauvais » que le « Coût du crédit légal » il reste également très peu pertinent car il ne tient pas compte du manque à gagner en intérêts sur l’apport personnel puisé dans l’épargne et investi ni sur les échéances payées.

Dans les divers cas de figure ci-dessous simulés, il n’est donc calculé/affiché qu’à titre indicatif mais non utilisé dans les comparaisons.

Ce critère est désigné par « Coût du Crédit Simple » par opposition au « Coût du Crédit Corrigé » dont la définition vous est donnée ci-dessous.

 

2.5) – Coût du crédit « corrigé »

Ce coût du crédit corrigé que j’ai déjà évoqué ci-dessus au paragraphe :

1.4) – Incidence de la durée des crédits sollicités sur le TEG/TAEG

est aussi un concept que j’ai imaginé et n’a donc pas, non plus, de base réglementaire.

 

Il est égal à la somme :

=> De toutes les charges – obligatoires et facultatives – liées au crédit (=> Ce qui correspond au « Coût du crédit simple ci-dessus défini).

Il s’agit là de frais correspondant à des débours réels ; à un « volume d’euros qui sort réellement de la poche des emprunteurs ».

ET

=> Du manque à gagner en intérêts :

+ Sur l’apport personnel investi dans l’opération et qui, supposé amputé sur l’épargne préexistante, ne pourra plus être rémunéré en tant que telle.

+ Sur toutes les échéances de remboursement payées à la banque.

Rappelons à cet égard qu’une capacité de remboursement est de la même façon une capacité d’épargne.

 

Ce concept prend donc en compte des charges/frais/dépenses réels mais aussi des « absences de produits/recettes » dont les emprunteurs auraient pu bénéficier s’ils avaient maintenu leur apport personnel dans leur épargne et y avaient ajouté – au mois le mois – les mensualités ou différences de mensualités au lieu les verser à la banque en remboursement de leurs crédits.

 

En fait le raisonnement est l’inverse de celui aboutissant au calcul des TEG/TAEG.

Dans ce dernier cas, ainsi qu’expliqué ci-dessus, pour chaque crédit, l’on cherche :

+ Un taux théorique/utopique.

+ Correspondant à la durée de chaque prêt ; donc sur des durées différentes.

=> Pour retrouver, par actualisation des flux d’entrées et de sorties de trésorerie (= Tous les euros qui rentrent et qui sortent de la poche des emprunteurs), le net versé au départ du crédit qui est égal au capital emprunté moins frais initialement payés.

=> Ce calcul rapporte donc tous les flux de trésorerie au début du prêt et, plus précisément, au « net versé » du début du prêt ; c’est la notion « d’échéance zéro ».

 

 

Alors que dans le « Coût du Crédit Corrigé » :

+ L’on part d’un taux de marché réel, connu et unique qui est le taux de rémunération de l’épargne.

+ Et l’on calcule le manque à gagner en intérêts sur tous les flux de sorties de trésorerie (= Apport personnel + toutes les échéances).

+ Et, ceci, sur la durée du crédit le plus long du plan de financement, tous prêts et toutes banques confondues.

+ Et ceci non plus prêt par prêt mais pour le plan de financement dans son ensemble.

 

=> Nous obtenons ainsi un coût réel de l’opération à la fin du crédit le plus long et calculé :

+ Avec le même taux ; celui de rémunération de l’épargne.

+ Sur la même durée ; celle du crédit le plus long.

 

=> A l’inverse du calcul TEG/TAEG l’on ne recherche plus, par l’actualisation des flux de trésorerie, à retrouver « l’échéance zéro » qui correspond au net versé au départ du prêt = capital emprunté – frais divers.

=> Il rapporte  – au contraire – le coût réel du crédit à la fin du prêt le plus long en ajoutant aux dépenses réelles – obligatoires et facultatives – le manque à gagner en intérêts sur l’apport personnel investi dans le projet et sur toutes les échéances payées.

 

=> Nous    obtenons ainsi une comparaison parfaite du coût réel de l’opération pour chaque plan de financement, tous prêts confondus et toutes banques confondues participant au même plan de financement.

 

C’est, me semble-t-il, l’indicateur le plus fiable qui soit pour mesurer – dans tous les cas de figure –  le coût réel d’une opération et, donc, pour obtenir une comparaison pertinente entre diverses propositions concurrentes.

 

2.6) Valeur du patrimoine total

Un autre indicateur peut cependant présenter les mêmes avantages et orienter exactement vers le même choix ; c’est la notion de « Valeur du patrimoine total » laquelle correspond à la somme :

 

=> Du « Patrimoine physique » = le prix de l’investissement immobilier supposé sans plus-value ni moins-value.

ET

=> De « L’investissement Financier » = la valeur acquise au terme du prêt le plus long par le placement – au taux de l’épargne ci-dessus évoqué :

+ Du reliquat de l’apport/épargne non utilisé.

+ Et des échéances ou différences d’échéances payées à la banque.

 

Mais, au lieu de résulter d’un raisonnement « par les coûts » l’on mesure simplement – toutes choses étant égales par ailleurs – la valeur théorique du patrimoine « Physique + Financier » des emprunteurs au terme du prêt le plus long.

 

2.7) Notion de patrimoine financier

Tentons un peu plus d’explications à partir du plan de financement pris par défaut dans l’outil proposé via le fichier Excel joint « Comparaisons offres – Plans de financement différents ».

Pour ouvrir le fichier Excel et lire les tableaux de résultats, cliquez sur le lien ci-dessous :

Comparaison Offres Plans Financement différents

 

+ Le taux de rémunération de l’épargne choisi est celui du livret « A » soit 0,75% à ce jour.

+ La banque « A » exige un apport personnel de 20.000 € alors que ce n’est que 15.000 € pour la banque « B ».

=> L’on suppose donc que cet emprunteur potentiel dispose d’au moins 20.000 € en épargne préexistante et rémunérée au taux de 0,75%.

+ La banque « A » propose un crédit en 240 mois qui génère une mensualité assurances comprises (obligatoires et facultatives) de 856,73 €.

+ La banque « B » propose un crédit en 216 mois qui génère une mensualité assurances comprises (obligatoires et facultatives) de 937,87 €.

 

2.7.1) Notion d’échéance cible

L’on suppose donc que la capacité de remboursement de cet emprunteur est la plus élevée des deux échéances ci-dessus et que s’il a la capacité financière d’assumer cette charge dans la banque « A » il l’aurait tout autant dans la banque « B ».

=> Ce sera donc l’échéance cible de 937,87 € qui sera retenue.

=> L’on rappelle une seconde fois qu’une capacité de remboursement est de la même façon une capacité d’épargne.

 

Partant de là cet investisseur/emprunteur potentiel pourrait choisir d’abandonner tout investissement physique pour à la fois continuer à rentabiliser :

+ Son apport personnel de 20.000 € au taux de 0,75% pendant la durée la plus longue des crédits proposés soit 240 mois.

+ Économiser/épargner cette capacité de remboursement/capacité d’épargne de 937,87 € pendant les mêmes 240 mois.

=> Ce faisant la valeur acquise des 20.000 € d’épargne/apport serait de 23.238,20 € au terme des 240 mois.

=> La valeur acquise par le placement de l’équivalent des 240 mensualités serait de 242.854,24 €.

 

=> Et, à ce terme, en l’absence d’investissement physique, son patrimoine financier serait alors égal à la somme de ces deux valeurs acquises soit 266.092,44 €.

 

=> C’est par référence à cette valeur que l’on pourra mesurer l’option financièrement la plus appropriée.

 

Mais la réelle intention est bien d’investir dans un immeuble « physique » (de 150.000 € dans l’exemple cité) et non pas de se limiter à un simple investissement financier le problème alors posé étant laquelle entre l’offre de la banque « A » et celle de la banque « B » est, financièrement parlant, la plus intéressante ?

 

Banque par banque l’on va donc calculer ce que, au taux de rémunération de l’épargne choisi,  rapporterait :

+ L’épargne non immobilisée dans le projet.

+ Les échéances ou différences d’échéances/capacité de remboursement/capacité d’épargne.

 

=> Ainsi dans la banque « A »

+ L’épargne (= apport) de 20.000 € ne rapporterait plus rien puisqu’elle serait immobilisée dans le projet.

+ L’échéance dans la banque « A » étant de seulement 856,73 €, l’emprunteur pourrait donc, pendant les 240 mois, rentabiliser au même taux que ci-dessus, la différence avec l’échéance cible soit 937,87 € – 856,73 € = 81,14 €.

+ Dans cette hypothèse, au terme des 240 mois la valeur acquise par le placement, au taux de 0,75% choisi, de ce différentiel d’échéances s’élèverait à 21.009,61 €.

=> Dès lors, en optant pour l’offre de la banque « A » au terme des 240 mois la valeur du patrimoine total deviendrait.

+ Patrimoine « physique » sans plus-value ni moins-value 150.000 €

+ Patrimoine financier 21.009,61 €

=> Soit un patrimoine total de 171.009,61 €

 

=> Pour mémoire, en l’absence d’investissement physique, la valeur de ce patrimoine total aurait été de 266.092,44 €.

=> La différence correspond au « Coût du Crédit Corrigé » ci-dessus expliqué soit 95.082,83 €.

 

=> Procédons désormais au même raisonnement avec l’offre de la banque « B ».

+ Dans le plan de financement prévu, cette dernière n’exige que 15.000 € d’apport personnel contre 20.000 € pour la banque « A » concurrente.

+ L’investisseur/emprunteur va donc pouvoir conserver cette différence de 5.000 € dans son épargne et la rentabiliser pendant les 240 mois retenus au taux supposé de 0,75%.

+ A ce terme la valeur acquise sera de 5.809,55 €.

+ Puis, dans cette banque « B » le prêt proposé n’étant prévu que sur 216 mois l’échéance correspondante de 937,87 € ne lui permettra pas – durant cette période – d’abonder son épargne puisque cette mensualité correspond à la totalité de sa capacité de remboursement/capacité d’épargne maximale.

+ Par contre, du 217 ème mois au 240 ème mois, terme de la durée choisie, cet investisseur/emprunteur retrouvera la totale disponibilité de cette somme puisque son crédit sera terminé.

+ Donc, en plaçant à 0,75%, pendant 24 mois (= 240 – 216 mois) l’équivalent de l’échéance disparue de 937,87 € il obtiendra une valeur acquise de 22.686,48 €.

 

=> A ce terme son patrimoine financier sera donc de :

+ Valeur acquise sur apport personnel conservé 5.809,55 €

+ Valeurs acquise sur épargne nouvelle 22.686,48 €

=> Soit un patrimoine financier de 28.496,03 €

 

=> Dès lors, en optant pour l’offre de la banque « B » au terme des 240 mois la valeur du patrimoine total deviendrait :

+ Patrimoine « physique » sans plus-value ni moins-value 150.000 €

+ Patrimoine financier 28.496,03 €

=> Soit un patrimoine total de 178.496,03 €.

 

=> Pour mémoire, en l’absence d’investissement physique, la valeur de ce patrimoine total aurait été de 266.092,44 €.

=> La différence correspond au « Coût du Crédit Corrigé » ci-dessus expliqué soit 87.596,41 €.

 

Conclusion :

=> Notre investisseur/emprunteur peut opérer sa comparaison et procéder à son choix :

 

+ Soit à partir des coûts du crédit corrigés auquel cas il retiendra l’offre de la banque « B » puisque 87.596,41 € est bien inférieur à 95.082,83 € de la banque « A ».

 

+ Soit en comparant la valeur du patrimoine total au terme du crédit le plus long (240 mois) dans chaque cas de figure auquel cas sa comparaison l’orientera toujours vers la banque « B » car 178.496,03 € est bien supérieur à 171.009,61 € avec l’offre de la banque « A ».

 

Remarques :

1) – En l’absence d’investissement physique, la valeur de ce patrimoine total aurait été de 266.092,44 € :

+ Dans la banque « A » 266.092,44 €  – 171.009,61 € = 95.082,83 € (= Coût Crédit Corrigé banque « A »).

+ Dans la banque « B » 266.092,44 €  – 178.496,03 € = 87.596,41 € (= Coût Crédit Corrigé banque « B »).

 

2) – Différence sur coûts du crédit corrigés = 95.082,83 € – 87.596,41 € = 7.486,42 €.

 

3) – Différence sur valeurs patrimoine total =  178.496,03 € – 171.009,61 € = 7.486,42 €.

 

=> L’on perçoit clairement que c’est le moindre coût du crédit corrigé dans la banque « B » (– 7.486,42 €) qui génère une « Valeur du patrimoine total » à due concurrence  plus élevée dans cette même banque, et inversement pour ce qui concerne la banque « A ».

 

Ces deux notions sont donc interdépendantes.

 

III) – Quelques cas d’école

 

3.1) – Méthodologie

Utilisation et compréhension des applicatifs/simulations

Pour ouvrir le fichier Excel et lire les tableaux de résultats, cliquez sur le lien ci-dessous :

Comparaison Offres Plans Financement différents

NB) – Dans chaque simulation/applicatif joint, en cellule « B19 », matérialisée en vert, vous avez la possibilité de sélectionner l’indicateur « TEG » ou bien « TAEG » que vous souhaitez.

 

3.1.1) – Approches possibles

=> Les différents fichiers proposés permettent deux approches :

+ Une « approche classique »

Et

+ Une approche par « L’échéance cible ».

 

+ Dans « l’approche classique » la saisie des différents paramètres des plans de financement propres aux deux banques « A » et « B » concurrentes permettent de définir un besoin de crédit à solliciter et d’en calculer le montant des échéances banque par banque.

Dans les fichiers Excel joints cette approche fait l’objet du tableau en haut et à gauche libellé et matérialisé ainsi :

 

Pour le meilleur choix, quelle est la pertinence du T.E.G. et/ou T.A.E.G. ? – Approche classique = Calcul des Échéances

+ Dans « l’approche par l’échéance cible », le calcul est inversé puisque, à partir des mêmes saisies que ci-dessus, c’est l’échéance maximale qui est retenue à priori comme échéance cible commune aux deux banques et c’est alors – pour chaque banque –  la durée optimale qui est calculée.

Dans les fichiers Excel joints cette approche fait l’objet du tableau en haut et à droite libellé et matérialisé ainsi :

Pour le meilleur choix, quelle est la pertinence du T.E.G. et/ou T.A.E.G. ? – Approche « Échéance Cible »  = Calcul des Durées

 

3.1.2) – Utilisation du taux de rémunération de l’épargne

En cellule « D10 » matérialisée en vert vous avez la possibilité de saisir le taux de rémunération de votre épargne qui sera donc utilisé tant pour calculer le « Coût du Crédit Corrigé » que « La Valeur du Patrimoine Financier/Total » ainsi qu’expliqué antérieurement.

 

Mais une autre approche est possible en cliquant sur le « Bouton Macro » matérialisé en gris cellule « E10 ».

Ce faisant, après quelques instants de calculs, le « Taux pivot de rémunération de l’épargne » sera alors calculé et toujours affiché cellule « D10 ».

Ce « Taux pivot de rémunération de l’épargne » permet d’obtenir le « Point mort » c’est-à-dire le moment où les deux offres bancaires donnent exactement le même « Coût du Crédit Corrigé » et donc la même « Valeur du Patrimoine Total ».

 

=> À ce moment les deux offres bancaires à comparer sont financièrement identiques et le choix est indifférent ; le « Point Mort » est atteint.

 

Si vous ne connaissez pas précisément le taux de rémunération de votre épargne, en prenant ce « Taux pivot » pour référence et – suivant le cas de figure – en saisissant en ses lieu et place (= cellule « D10 ») un taux légèrement inférieur ou bien légèrement supérieur vous obtiendrez par lecture directe l’orientation vers le plan de financement financièrement le plus intéressant dans chacune des deux approches ci-dessus évoquées.

 

3.1.3) – Choix définitif du financement financièrement le plus approprié.

Tout à fait à droite de ces deux approches un tableau de synthèse oriente vers le meilleur choix :

 

  Choix entre :
« Approche Classique = Calcul Échéances »
ET
« Approche Échéance Cible = Calcul Durées »

 

=> Indique l’offre du couple « Prêt/Banque » la plus intéressante dans l’une ou l’autre des deux approches.

 

3.1.4) – Rappel des objectifs de ce billet.

Étant rappelé que dans les offres de prêts adressées aux emprunteurs seul le « TEG/TAEG légal » est mentionné :

 

=> Tant dans « l’approche classique » que dans l’approche par « la valeur cible », ces développements ont pour but de vérifier la cohérence/pertinence :

 

=> Du TEG/TAEG légal par rapport :

+ Au TEG/TAEG financier

+ Au Coût du Crédit Corrigé

+ A la valeur du patrimoine total

 

=> Du TEG/TAEG financier par rapport :

+ Au Coût du Crédit Corrigé

+ A la valeur du patrimoine total

(Le coût du crédit simple n’est affiché qu’à titre indicatif)

 

3.2) – Premier cas de figure : Surprime sur Assurance Décès Invalidité (ADI) facultative.

 

Pour ouvrir le fichier Excel et lire les tableaux de résultats, cliquez sur le lien ci-dessous :

Comparaison Offres Surprime sur ADI Facultative

 

Dans ce premier cas d’école, les deux plans de financement des banques « A » et « B » sont strictement identiques ainsi que les caractéristiques des prêts qu’elles proposent hormis pour les conditions d’assurances décès-invalidité.

Alors que les taux de primes – obligatoires et facultatives – sont de 0,42% sur capital initial pour la banque « B » le taux de la prime obligatoire est de 0,40% dans la banque « A » mais, compte tenu de la situation personnelle du coemprunteur et des règles en vigueur chez l’assureur concerné, la prime d’assurance facultative pour ce dernier y est majorée à 0,50%.

Comme précisé antérieurement, seules les primes d’assurances obligatoires sont prises en compte dans le calcul du « TEG/TAEG légal ».

Dès lors, les emprunteurs banque « A » paieront ensemble 0,90% de primes ADI contre 0,84% pour la banque « B ».

Mais pour le « TEG/TAEG légal »  la prime facultative majorée à 0,50% pour le coemprunteur banque « A » sera exclue du calcul ainsi que la prime de 0,42% pour ce même co-emprunteur dans la banque « B ».

 

Quelle que soit l’approche (classique ou échéance cible) le tableau Excel joint permet de vérifier que le « TEG/TAEG légal » de l’offre de prêt orienterait vers le choix de la banque « A » alors qu’en réalité, du fait de cette surprime, c’est celle qui coute le plus cher aux emprunteurs.

 

=> Dans ce cas ce « TEG/TAEG légal » n’est pas pertinent et il est incohérent avec :

+ Le TEG/TAEG financier

+ Le coût du crédit corrigé

+ La valeur du patrimoine total

(Également avec le coût du crédit simple)

 

=> Le TEG/TAEG financier est cohérent avec tous les autres indicateurs.

 

=> Dans chaque approche le meilleur choix serait donc la banque « B » avec une préférence pour l’approche « Échéance cible = Calcul durées » tel que préconisé par le tableau de synthèse.

Conclusion cas N°1 :

Dans ce cas de figure, c’est-à-dire chaque fois que les conditions tarifaires des assurances facultatives diffèrent de celles des assurances obligatoires………pour le meilleur choix…..IGNOREZ LE TEG/TAEG LÉGAL……..IL N’EST PAS PERTINENT.

 

3.3) – Deuxième cas de figure : Apports personnels inégaux 

 

Pour ouvrir le fichier Excel et lire les tableaux de résultats, cliquez sur le lien ci-dessous :

Comparaison Offres Apports inégaux

 

Dans ce second cas les caractéristiques des crédits dans la banque « A » et « B » sont strictement identiques et, au niveau du plan de financement, ils ne différent que par le montant de l’apport personnel, la première exigeant un minimum de 20.000 € alors que la seconde se satisfait de seulement 15.000 €.

De ce fait, les dépenses « Investissement physique + frais liés au prêt » étant égales le prêt nécessaire pour équilibrer le plan de financement sera inférieur de la différence – soit 5.000 € – dans la banque « A » par rapport à la banque « B ».

 

Dans le fichier Excel joint, tant dans « l’approche classique » que dans « l’approche échéance cible » l’on constate que le « TEG/TAEG légal » figurant dans l’offre de prêt oriente vers la banque « B ».

À un total de frais obligatoires liés au prêt identique (= 5.000 €) ce « TEG/TAEG légal » est en effet moins élevé dans cette banque « B » car le besoin de crédit y est de 140.000 € au lieu de 135.000 € dans la banque concurrente.

Toutes choses étant égales par ailleurs, l’impact desdits frais est donc moins important d’où un « TEG/TAEG légal » plus faible.

 

De même, dans les deux approches, l’on constate que le « TEG/TAEG légal » est cohérent avec le « TEG/TAEG Financier » qui, lui aussi, oriente donc vers ladite banque « B ».

Est-il utile de rappeler que ni l’un ni l’autre de ces deux taux ne tiennent compte de l’apport personnel qui est un prêt que l’emprunteur se consent à lui-même au taux de son épargne ?

Or, dans le cas présent où le taux de l’épargne est de seulement 0,75% alors que les taux des deux crédits simulés est à 3%, si l’on regarde les autres indicateurs « Cout du Crédit Corrigé » et « Valeur patrimoine total » l’on voit que c’est – au contraire – l’offre de la banque « A » qui est, financièrement parlant, la plus intéressante.

 

=> Dans ce cas, ce « TEG/TAEG légal » est cohérent avec le « TEG/TAEG financier ».

=> Mais du fait de la non prise en compte des manques à gagner en intérêts tant sur cette différence d’autofinancement que sur le placement des différentiels d’échéances, l’un et l’autre sont incohérents avec :

+ Le coût du crédit corrigé

+ La valeur du patrimoine total

(Également avec le « Coût du Crédit Simple »)

=> Et ils ne sont donc pas pertinents.

 

=> Dans chaque approche le meilleur choix serait donc la banque « A » avec une préférence pour l’approche « Échéance cible = Calcul durées » tel que préconisé par le tableau de synthèse.

Conclusion cas N°2 :

Dans ce cas de figure, c’est-à-dire chaque fois que les apports personnels exigés par les banques diffèrent………pour le meilleur choix…..IGNOREZ TANT LE TEG/TAEG LÉGAL QUE FINANCIER……..ILS NE SONT PAS PERTINENTS.

La solution, simple à adopter, est de systématiquement  mettre le même apport personnel quelle que soit la banque sollicitée, et en s’alignant sur celle qui exige l’autofinancement le plus important.

 

Profitons de cet exemple pour utiliser la notion de « taux pivot de rémunération de l’épargne » et de « Point mort ».

Dans le fichier joint, en cliquant sur le « bouton macro » matérialisé en gris cellule « E10 » après quelques instants de calculs ce « Taux pivot de rémunération de l’épargne » s’affichera :

+ En cellule « D10 » pour « l’approche classique (fond vert),

+ En cellule « R10 » pour « l’approche échéance cible » (fond bleu).

 

Ce faisant, dans ce cas d’école pris par défaut, ce « Taux pivot de rémunération de l’épargne » se positionnera à 4,37702% cellule « D10 ».

=> Les « Coûts du Crédit Corrigés » sont égaux.

=> La « Valeur du patrimoine total » est identique.

=> Le « Point mort » est atteint.

Même si vous ne connaissez pas le taux réel de votre épargne vous savez probablement dire s’il se situe en-deçà ou bien au-delà de cette limite.

=> S’il est plus faible saisissez par exemple 4,37% en « D10 » et lisez les résultats directement ; ils vous orienteront vers le même choix « banque ‘’A’’ » que ci-dessus mais avec « l’approche classique » et non plus avec « l’approche échéance cible ».

(Vous noterez que, à ce niveau de taux de rémunération de l’épargne, le coût du crédit simple diverge.)

=> S’il est plus élevé (cas d’école ?) saisissez par exemple 4,38% et en lisant les résultats dans ces mêmes tableaux vous serez, cette fois, orientés vers la banque « B » et indifféremment entre l’une ou l’autre des deux approches.

(Même remarque concernant la divergence du « Coût du Crédit Simple ».)

 

3.4) – Troisième cas de figure : Durées différentes d’une banque à l’autre.

 

Pour ouvrir le fichier Excel et lire les tableaux de résultats, cliquez sur le lien ci-dessous :

Comparaison Offres Durées Différentes

 

Dans ce troisième cas les plans de financement sont strictement identiques et les caractéristiques des crédits dans la banque « A » et « B » ne différent que par la durée du crédit qui est de 240 mois dans la première alors qu’elle n’est que de 216 mois dans la seconde.

Dans « l’approche classique » l’on se trouve exactement dans la même situation que celle expliquée au paragraphe « 1.4) – Incidence de la durée des crédits sollicités sur le TEG/TAEG » ci-dessus.

Les frais obligatoires liés au crédit étant strictement identiques (= 5.000 €) leur impact est plus fort sur le prêt de 216 mois dans la banque « B » d’où un « TEG/TAEG légal » plus élevé que dans la banque « A ».

Dans le fichier Excel joint, et dans cette « approche classique » il est donc logique que le « TEG/TAEG légal » de l’offre » banque « A » oriente le choix vers cette banque puisqu’il apparaît moins élevé.

De même, dans cette approche, l’on constate que le « TEG/TAEG légal » est cohérent avec le « TEG/TAEG Financier » qui, lui aussi, oriente donc vers ladite banque « A ».

 

Est-il utile de rappeler que ni l’un ni l’autre de ces deux taux ne tiennent compte du manque à gagner en intérêts sur les échéances payées à la banque et/ou sur les différences d’échéances ?

 

Or, dans le cas présent, le tableau Excel fourni permet de voir que la somme :

+ Du « Coût du Crédit Simple » (Pour rappel = Intérêts + assurances obligatoires et facultatives + tous frais liés au crédit).

+ Du manque à gagner en intérêts à 0,75% sur l’apport personnel et sur toutes les échéances payées, et calculés sur la durée la plus longue = 240 mois.

=> Donne un « Cout du Crédit Corrigé » et une « Valeur patrimoine total » qui orientent – au contraire – vers l’offre de la banque « B » en réalité, financièrement parlant, la plus intéressante.

 

=> Dans ce cas ce « TEG/TAEG légal » est cohérent avec le « TEG/TAEG financier ».

=> Mais l’un et l’autre sont incohérents avec

+ Le coût du crédit corrigé

+ La valeur du patrimoine total

(Également avec le « Coût du Crédit Simple »)

 

=> Et, du fait de la non prise en compte des manques à gagner en intérêts, ils ne sont donc pas pertinents.

 

=> Quelle que soit l’approche retenue les résultats sont identiques :

=> Dans « l’approche classique » le meilleur choix serait donc la banque « B ».

=> Mais le choix « A » ou « B » serait indifférent si l’on utilise « l’approche échéance cible ».

Conclusion cas N°3 :

Dans ce cas de figure, c’est-à-dire chaque fois que les durées diffèrent………pour le meilleur choix….. IGNOREZ TANT LE TEG/TAEG LÉGAL QUE FINANCIER……..ILS NE SONT PAS PERTINENTS.

 

Utilisation du « Taux Pivot de rémunération de l’épargne »

Dans le fichier joint, en cliquant sur le « bouton macro » matérialisé en gris cellule « E10 » après quelques instants de calculs ce « Taux pivot de rémunération de l’épargne » s’affichera en cellule « D10 » pour « l’approche classique (fond vert).

Ce faisant, dans ce cas d’école pris par défaut, ce « Taux pivot de rémunération de l’épargne » se positionnera à  4,117212%.

Même si vous ne connaissez pas le taux réel de votre épargne vous savez probablement dire s’il se situe en-deçà ou bien au-delà de cette limite.

 

=> S’il est plus faible saisissez par exemple 4,11% en « D10 » et lisez les résultats directement ; ils vous orienteront vers le choix « banque ‘’B’’ » avec « l’approche classique » ou, indifféremment, « A » ou « B » avec « l’approche échéance cible ».

 

=> S’il est plus élevé (cas d’école ?) saisissez par exemple 4,12% et en lisant les résultats dans ces mêmes tableaux vous serez, cette fois, orientés vers la banque « A » dans « l’Approche Classique » et indifféremment « A » ou « B » avec « l’approche Échéance Cible » (Le premier choix étant cependant préconisé car très légèrement plus favorable de quelques euros du fait d’arrondis probablement).

(Dans « l’Approche Classique », notez que le « Coût du Crédit Simple » diverge).

 

 3.5) –  Quatrième cas de figure : « Offres Plans de financement différents ».

 

Pour ouvrir le fichier Excel et lire les tableaux de résultats, cliquez sur le lien ci-dessous :

Comparaison Offres Plans Financement différents

 

C’est cet applicatif qui vous permet de saisir les plans de financement et caractéristiques de deux crédits ; chacun proposé par deux banques différentes.

Dans l’exemple pris par défaut, entre le prêt N°1 de la banque « A » et le prêt N°2 de la banque « B » tous les paramètres diffèrent.

 

Rappelons que l’emprunteur en possession des offres de prêts correspondantes ne disposera que :

+ Des TEG/TAEG légaux,

+ Des Coûts des Crédits légaux,

=> L’un et l’autre excluant :

+ Toutes les charges facultatives.

+ L’incidence de la différence d’apport personnel.

+ Le manque à gagner en intérêts sur les différentiels d’échéances payées.

=> Ce qui au mieux le mettra l’emprunteur dans l’embarras pour effectuer son choix ; au pire l’orientera vers l’offre le moins intéressante.

 

Que nous indique le tableau Excel dans ces cas d’école cependant plausibles :

Tableau de gauche = « Approche Classique – Calcul échéances »

+ TEG/TAEG légal incohérent avec tous les autres indicateurs

+ TEG/TAEG Financier cohérent avec tous les autres indicateurs

=> Dans cette approche, choix prêt N°2 de la banque « B » préconisé

 

Tableau de droite = « Approche Échéance Cible – Calcul durées »

+ TEG/TAEG légal cohérent avec TEG/TAEG Financier.

+ TEG Légal et TEG Financier incohérents avec tous les autres indicateur.s

=> Dans cette approche, choix prêt N°1 de la banque « A » préconisé (donc exactement le contraire de l’orientation suggérée dans l’approche classique).

 

=> En définitive le meilleur choix entre ces deux approches serait bien cette dernière orientation avec un gain d’environ 700 € tant sur le « Coût du Crédit Corrigé » que sur la « Valeur du Patrimoine Tota ».

 

Utilisation du « Taux Pivot de rémunération de l’épargne ».

Dans le fichier joint, en cliquant sur le « bouton macro » matérialisé en gris cellule « E10 » après quelques instants de calculs ce « Taux pivot de rémunération de l’épargne » s’affichera en cellule « D10 » pour « l’approche classique (fond vert).

Ce faisant, dans ce cas d’école pris par défaut, ce « Taux pivot de rémunération de l’épargne » se positionnera à 10,08836%.

Même si vous ne connaissez pas précisément le taux réel de votre épargne l’on peut raisonnablement penser s’il se situe en-deçà de cette limite.

=> Dès lors saisissez par exemple 3% en « D10 » et lisez les résultats directement ; ils vous orienteront indifféremment vers la « banque ‘’B’’ » quelle que soit l’approche.

Mais l’on note que :

=> Dans « l’Approche Classique » :

+ Le TEG/TAEG légal est incohérent avec tous les autres indicateurs.

+ Le TEG/TAEG financier est cohérent avec tous les autres indicateurs.

 

=> Dans  « l’Approche Échéance Cible »

+ Le TEG/TAEG légal est cohérent avec le TEG/TAEG financier.

+ Le TEG/TAEG légal et le TEG/TAEG financier sont cohérents avec tous les autres indicateurs.

(Mais  le « Coût du Crédit Simple » diverge).

 

IV) – Conclusion

Si, dans sa première fonction qui est de vérifier le respect du seuil de l’usure, le TEG/TAEG légal n’appelle pas de commentaires particuliers, en ce qui concerne sa seconde utilité supposée de permettre aux emprunteurs de comparer diverses offres de prêts de banques concurrentes et, ainsi, de pouvoir procéder au choix du plan de financement financièrement le plus intéressant, il n’en est pas forcément de même.

 

Dans trois cas identifiés que sont :

+ La présence d’assurances décès-invalidité (ADI) facultatives avec des primes majorées (***)

+ Des montants d’apports personnels différents d’une banque à l’autre,

+ Des prêts de durées différentes,

=> Ce « TEG/TAEG légal » n’est pas fiable et ne peut, comme il est supposé le faire, orienter le choix des emprunteurs de façon pertinente.

=> Il va sans dire que, à fortiori, cette critique s’applique si ces cas de figure se combinent deux à deux dans les plans de financement considérés ou encore si l’on y retrouve les trois à la fois.

 

Pour bien marquer les esprits si vous reprenez le fichier Excel du :

= > 3.5) –  Quatrième cas de figure : « Offres Plans de financement différents ».

 

Pour ouvrir le fichier Excel et lire les tableaux de résultats, cliquez sur le lien ci-dessous :

Comparaison Offres Plans Financement différents

=> Vous pouvez vérifier que le «TEG/TAEG  Légal » aurait incité l’emprunteur à opter :

+ Dans « l’approche classique » pour le prêt N°1 de la banque « A » soit un « Coût du Crédit Corrigé » de 95.082 €.

+ Dans « l’approche par l’échéance cible » pour le prêt N°2 de la banque « B » soit un « Coût du Crédit Corrigé » de 87.596 €.

 

=> Or, en définitive, le meilleur choix s’avère être le prêt N°1 de la banque « A » mais via « l’approche échéance cible » avec un « Coût du Crédit Corrigé » de 86.863 € d’où un gain minimum de ~/~ 733 € et maximum de ~/~ 8.219 € suivant l’approche retenue.

=> Dans ces cas de figure………le TEG/TAEG légal……c’est de la « foutaise » ; son utilisation serait contre-productive… ? ? ?… ! ! !

 

(***) Concernant les primes ADI, depuis la loi du 26 juillet 2013 (article 60) et le Décret N° 2014-1190 du 15 octobre 2014, un nouvel indicateur a été décidé ; il s’agit du Taux Annuel Effectif de l’Assurance (TAEA) qui est très critiquable également car il ne permet de réelles comparaisons sur le coût desdites assurances que si les caractéristiques intrinsèques des prêts en concurrence sont strictement identiques. (Éventuellement voir billet ad hoc de mon blog).

Mais, dans ce TAEA, toutes les primes d’assurances – obligatoires et facultatives – sont bien prises en compte.

=> L’on peut donc s’interroger pourquoi il n’en serait pas également ainsi dans le TEG/TAEG ? ? ?

 

D’autre part, concernant les prêts immobiliers dont les plans de financement intègrent généralement plusieurs prêts de natures différentes et, d’une banque à l’autre, avec des caractéristiques différentes, l’obligation de calculer un « TEG/TAEG légal » par prêt rend toute réelle comparaison impossible pour l’emprunteur « lambda ».

Ainsi qu’annoncé en introduction, pour les crédits immobiliers, une récente directive européenne qui devrait être prochainement transposée en droit français,  va supprimer le TEG pour ne conserver que le TAEG à l’instar des prêts à la consommation.

Mais cependant, sur le fond cela ne changera absolument rien ; toutes les critiques précédemment émises resteront valables.

 

Maintenant, au plan pratique, quelles seraient les solutions pour qu’un emprunteur puisse être correctement orienté dans son choix ?

 

4.1) – La première solution et la plus appropriée serait certes que nos chers énarques nationaux et assimilés européens proposent aux politiques – à l’instar de ce qui se passe pour les TEG/TAEG/TAEA…. et autres…. la mise en place d’un indicateur unique par plan de financement (et non plus par prêt) et qui intègre :

+ Tous les débours réels qu’ils soient obligatoires ou facultatifs,

+ Tous les manques à gagner en intérêts sur l’apport personnel immobilisé et sur les échéances payées à la banque.

=> Charge à eux de définir le taux de rémunération de l’épargne à prendre en compte.

=> Ce serait donc la reprise du concept de « Coût du Crédit Corrigé » ci-dessus développé qui, dans les offres de prêts, viendrait s’ajouter au « TEG/TAEG légal » car ce dernier serait toujours indispensable pour sa première utilité de vérifier le respect du taux usuraire.

Pour les comparaisons d’offres qui intéressent le plus les emprunteurs les calculs s’en trouveraient amplement simplifiés et plus facilement compréhensibles.

Les manques à gagner en intérêts sont des calculs simples d’intérêts avec capitalisation à l’année ; donc plus d’actualisations pas forcément à la portée de tous.

 

À noter qu’il ne serait pas impossible de traduire ce « Coût du Crédit Corrigé »   en un réel « TEG/TAEG Financier d’ensemble » – donc y compris avec les manques à gagner en intérêts – mais, outre le fait qu’il y aurait toujours des calculs par actualisation – il semble que ce serait visuellement plus parlant pour les emprunteurs de lire directement un coût et de mesurer une différence de coûts, exprimés en euros plutôt qu’un taux……..que les banques peuvent d’ailleurs afficher avec le nombre de décimales qu’elles décident elles-mêmes (la seule règle et qu’il y en ait au moins une).

Mais, hélas, ce n’est sans doute pas pour demain…..toutes ces « avisées têtes pensantes » n’ayant jamais vu/reçu un emprunteur de leur vie et étant incapable de se mettre à leur place… ! ! !… ? ? ?

 

4.2) – Le deuxième moyen pour ceux qui maitrisent l’utilisation d’un tableur (type Excel) serait de se constituer son propre applicatif de calcul du « Coût Corrigé du Crédit » et/ou de la « Valeur du Patrimoine Total » sur le modèle de ceux utilisés dans ce billet.

Mais il serait forcément plus compliqué du fait de la nécessité de prendre en compte tous les prêts du plan de financement soit par exemple :

+ Prêt employeur Mr

+ Prêt employeur Mme

+ Prêt à Taux Zéro

+ Éco prêt à taux zéro

+ Prêt(s) collectivité(s) locales(s)

+ Prêt(s) Compte(s) Épargne-Logement

+ Prêt(s) Plan(s) Épargne-Logement (pour les primes EL)

+ Prêt court « emboîté » (***)

+ Prêt long « lisseur » (***)

(***) Si montage « gigogne » à échéances lissées.

+….et il peut quelquefois y en avoir d’autres…..

Je dispose personnellement d’un tel outil mais le nombre des crédits concernés et de leurs caractéristiques à renseigner en font un applicatif complexe, impossible par ailleurs à joindre du fait du poids du fichier.

 

4.3) – La troisième solution s’apparente plus à des règles/astuces à respecter pour contourner les anomalies/inconvénients ci-dessus expliqués :

Il est toujours conseillé de solliciter au moins deux banques concurrentes afin d’obtenir une première simulation de la part de chaque Établissement consulté.

Pour permettre des comparaisons fiables quelques règles impératives sont à respecter.

 

4.3.1) – Coût de l’investissement physique « frais compris » identique.

+ Le coût de l’investissement physique doit être identique dans chaque simulation.

Ceci ne pose pas de problème lorsqu’il s’agit de travaux avec devis ou de contrats de construction.

Par contre, quand il s’agit d’acquisition, ce sont les frais d’acte (= les « frais de notaires ») qui peuvent poser problème car chaque banque utilise son propre logiciel d’estimation et l’on constate quelquefois des différences significatives.

La meilleure façon de faire est d’obtenir du notaire vendeur une attestation chiffrant lesdits frais et c’est cette somme qui devra – dans chaque banque – être prise en compte et non pas celle calculée par chacune d’elle.

Ce faisant le coût de l’investissement physique « frais compris » sera bien identique dans toutes les simulations.

 

Il existe un autre moyen beaucoup moins bien cependant ; c’est – dans une seconde démarche auprès des banques sélectionnées – de retenir les frais d’acte de celle dont l’estimation est la plus élevée.

Il a le mérite d’assurer une même base de comparaison mais l’éventuel inconvénient d’entrainer vers une demande de crédit supérieure au réel besoin.

 

4.3.2) – Apport personnel identique.

L’on répétera, un fois de plus, que l’apport personnel est un prêt que l’emprunteur se consent à lui-même au taux de son épargne.

Si l’apport personnel est différent d’une banque à l’autre, d’une part le montant du crédit à demander n’est plus le même et, d’autre part le manque à gagner en intérêts sur cet autofinancement immobilisé dans le projet n’est plus le même non plus.

Il est donc impératif que les plans de financement de chacune des banques sollicitées soient bâtis avec le même montant d’apport personnel.

Si dans votre première démarche une banque est moins exigeante que l’autre en n’imposant, par exemple, que 15.000 € d’apport au lieu de 20.000 € pour l’autre, dans votre seconde démarche il est impératif de se « caler » sur le montant le plus important.

En toute logique, si vous être capable de mettre 20.000 € dans l’une des banques il n’y a aucune raison pour que vous ne puissiez pas faire la même chose dans l’autre.

Partant d’un coût de l’investissement physique identique seuls les différents frais liés au crédit seront alors discriminants entre les banques si bien que le total :

+ Coût investissement physique frais compris.

+ Frais divers (Dossier + parts sociales + courtage + garantie) différents d’une banque à l’autre.

– Diminué du montant de l’apport personnel identique.

=> Donnera, banque par banque, le montant réel du besoin de financement et la différence qui apparaîtra inévitablement correspondra à la différence sur les frais divers ci-dessus évoqués.

 

=> Le coût de l’investissement physique étant identique ainsi que l’apport personnel, c’est seulement cette différence de frais qui entraînera – banque par banque – à la fois une différence sur le montant du crédit à solliciter et sur le TEG/TAEG ce qui est normal et logique.

 

Mais, en respectant ces règles, le résultat du calcul ne sera pas pollué par un coût d’investissement physique différent et/ou un autofinancement différent.

 

4.3.3) – Prêts de durées identiques.

Ainsi que cela a été démontré au paragraphe :

3.5) – Troisième cas de figure : Durées différentes d’une banque à l’autre.

ci-dessus, toutes choses étant égales par ailleurs et, en particulier les frais payés au départ, une durée plus courte entraîne un accroissement du TEG/TAEG légal car lesdits frais se trouvant « amortis » sur une cette durée réduite impactent plus fortement le résultat.

Pour une comparaison fiable il faut donc prendre la précaution de demander des simulations/propositions de financement sur des durées identiques.

Ce faisant vous vous assurerez d’avoir – d’une banque à l’autre – des TEG/TAEG légaux comparables et non pollués par cette différence de durées.

Mais, le fait de fixer à priori la durée des prêts à solliciter, vous situe obligatoirement dans « l’approche classique » c’est-à-dire celle qui partant d’un montant, un taux et, précisément, une durée, conduit au calcul de l’échéance.

Dès lors si, dans cette approche, dire que des durées identiques permettent des TEG/TAEG bien comparables est exact ne signifie pas pour autant que cet indicateur orientera, à coup sûr, votre choix vers le plan de financement financièrement le plus intéressant.

En effet, en termes de « Coût du Crédit Corrigé » et/ou de « Valeur du Patrimoine total » l’approche par l’échéance cible est souvent plus pertinente.

Cette approche, comme vous le savez, est basée sur un raisonnement inverse de la précédente puisque l’échéance devient une donnée prédéfinie comme le montant et le taux et c’est au contraire la durée optimale qui est calculée.

Et si la durée est plus courte le volume des intérêts payés sera moins élevé et le nombre des primes d’assurances payées sera aussi réduit d’où un « Cout du Crédit Corrigé » également minoré et, corrélativement, une « Valeur du Patrimoine Total » majorée.

Mais, hélas, bien que plus pertinent pour la défense des intérêts de l’emprunteur, il n’est pas possible de proposer un moyen d’en profiter……..tant que ces indicateurs ne sont ni calculés ni affichés.

 

4.3.4) – Surprimes sur assurances décès-invalidité (ADI) facultatives.

Les primes d’assurances facultatives étant exclues du « TEG/TAEG légal » , l’éventualité d’une surprime fausserait complètement le coût réel total des assurances et le rendrait donc complètement inopérant ; pire il pourrait orienter vers le choix du plan de financement le plus coûteux.

Mais, hélas, le cas échéant, il  n‘est pas forcément évident d’y trouver une solution de contournement ; tout dépend de la banque et des possibilités que lui permettent ses outils de simulations.

Si le logiciel de la banque autorise des saisies libres, la solution serait de cumuler les deux primes (obligatoires et facultatives) et de tout saisir en tant qu’ADI obligatoires.

Mais encore faudrait-il que la même facilité soit permise dans l’une et l’autre des banques sollicitées.

Dès lors les TEG/TAEG prendraient bien en compte la totalité des primes et ils seraient comparables.

Mais il faut noter que si cette astuce était éventuellement possible au niveau de la simulation elle resterait impossible au niveau de l’offre de prêt.

 

Si – dans chaque banque sollicitée – les moyens techniques utilisés ne permettent pas cette astuce de contournement il n’y a malheureusement pas de solution, vos TEG/TAEG resteront ni pertinents ni comparables.

 

V) – En résumé pour tendre vers des TEG/TAEG légaux pertinents et comparables veiller à avoir :

+ Un coût d’investissement physique frais compris identique,

+ Un apport personnel identique.

+ Des durées de prêts identiques (= « approche classique ») (***)

+ Pas de surprimes sur les assurances décès invalidité facultatives exclues du TEG/TAEG.

 

(***) – L’approche par l’échéance cible permet une meilleure optimisation mais le fait que les durées ne soient plus choisies à priori mais calculées risque d’aboutir à des durées différentes et donc – fonction de l’importance de ces différences – à des TEG/TAEG non comparables ; dans ce cas les bons indicateurs seraient le « Coût du Crédit Corrigé » et/ou la « Valeur du Patrimoine Total »…… mais qui nous manquent ! ! !

Bon courage dans vos comparaisons d’offres de prêts concurrentes. :-)

Cdt

Taux Effectif Global (TEG) – Taux Annuel Effectif Global (TAEG) – Taux Annuel Effectif de l’Assurance (TAEA)…«Quel sac de nœuds »… ! ! !… ? ? ? »

Bonjour,

Dans ce blog il existe déjà un billet (en 4 parties) qui traite des critères de comparaisons/choix entre diverses offres préalables de crédit.

Comparer offres de prêts : TEG, Coût crédit… ou autres paramètres ? (1 ère partie)

 

http ://blog.cbanque.com/aristide/6/comparer-offres-de-prets-teg-cout-credit-ou-autres-parametres-1-ere-partie/

=> Ainsi que les trois autres parties à la suite.

=> Avec, en plus, une étude réalisée par l’A.N.I.L. en 1999 :

« Le coût total du crédit : une notion dénuée de signification »

 

« ANIL, Habitat actualité, mai 1999
Étude réalisée avec le concours de l’Observatoire des Pratiques du Conseil National de l’Habitat ».

http ://www.anil.org/publications-et-etudes/etudes-et-eclairages/1999/le-cout-total-du-credit-une-notion-denuee-de-signification

En résumé de ces billets, il y a :

=> Deux critères réglementaires qui sont :
+ Le coût du crédit (légal simple).
+ Le Taux Effectif Global (TEG) pour les prêts immobiliers ou encore Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) pour les prêts à la consommation et assimilés = crédits au plus égaux à 75.000 € pour travaux immobiliers.

=> Un critère non réglementaire qui est Le Coût du Crédit Corrigé (Ou, indifféremment, le Coût du Projet à Crédit Corrigé).

Si vous avez pris connaissance de ces billets antérieurs vous aurez retenu :
1) – Que le Coût du Crédit (légal simple) est le moins pertinent.
2) – Que le TEG/TAEG est moins mauvais à condition de raisonner à apport personnel identique dans chaque proposition bancaire.

L’on peut même ajouter que l’idéal serait de raisonner non seulement à apport personnel égal mais – faute d’être sur des durées égales – de raisonner aussi à échéances « assurances comprises » égales.

Dans ce cas l’emprunteur choisit/détermine à priori son échéance cible c’est-à-dire celle qu’il veut/peut payer en accord avec sa banque eu égard à sa capacité de remboursement.

Contrairement à la démarche habituelle, ce sont alors les durées optimales qui sont calculées les taux associés en étant directement dérivés.

3) – Que le Coût du Crédit Corrigé (ou le Coût du Projet à Crédit Corrigé non calculé dans les exemple ci-dessous) apparaît le plus pertinent de tous.

Mais voilà, depuis la loi du 26 juillet 2013 (article 60) et le Décret N° 2014-1190 du 15 octobre 2014 un nouvel indicateur réglementaire relatif au coût des assurances décès invalidité est devenu obligatoire pour toutes les offres de prêts émises depuis le 26 juillet 2014.

Il s’agit du Taux Annuel Effectif de l’Assurance (TAEA)

 

L’objectif de ce billet est de tenter une explication la plus complète possible sur ce nouvel indicateur tout en attirant l’attention des emprunteurs sur ses lacunes, conditions de fiabilité et sa réelle utilité.

Peut-être est-il également utile de rappeler que l’indication des TEG/TAEG dans les offres de prêts répond à deux objectifs :
1) – Vérifier que le taux réel du crédit considéré ne dépasse pas le taux de l’usure.
2) – Permettre aux emprunteurs de comparer diverses offres de prêts entre elles.
Ceci s’avérant souvent une utopie ainsi qu’expliqué dans les précédents billets dont liens ci-dessus.

Le présent développement ne vise qu’à vérifier l’apport du TAEA dans cette seconde fonction de comparaison de plusieurs offres de crédits afin que les emprunteurs soient – de façon fiable – orientés – pour leur intérêt financier – vers le meilleur choix.

Les calculs relatifs à ce TAEA étant dépendants de ceux des TEG/TAEG, il semble utile de d’abord en rappeler les règles avant d’expliciter celles spécifiques à ce nouvel indicateur.

Règles de calcul des TEG/TAEG

 

Elles sont fixées par les articles L.313-1 et suivants et R.313-1 et suivants du code de la consommation et, bien que différentes entre TEG et TAEG, reposent sur des calculs d’actualisations des flux d’entrées et sorties de trésorerie qui ne seront pas détaillées ici.

Éventuellement voir :

« Attention, un taux peut en cacher…beaucoup d’autres » ! (1ère partie)

 

http ://blog.cbanque.com/aristide/21/attention-un-taux-peut-en-cacher-beaucoup-autres-1ere-partie/

Mais il faut surtout bien retenir que, pour ces calculs, seuls les frais rendus obligatoires par la banque sont à prendre en considération.

Cependant, la nouvelle rédaction du code de la consommation (art L.313-1 et R.313-1) indiquant que – pour le TAEG des prêts consommation et assimilés (crédit <= 75.000 € pour travaux) – les frais d’acte notariés ne sont pas à prendre en compte l’on suppose que les éventuels frais d’inscription hypothécaire ne seraient donc pas à intégrer dans son calcul et ceci même si cette garantie est imposée par la banque.

Par contre ceux résultant d’une caution sous seing privé seront toujours à prendre en compte…..nous ne sommes pas à une « bizarrerie » près… ! ! !… ? ? ?

Concernant les assurances décès-invalidité (ADI) des crédits, seules les primes rendues obligatoires par la banque seront donc intégrées dans ces calculs de TEG et TAEG.

Ainsi s’il y a deux emprunteurs et que la banque impose une garantie ADI à 200% (= 100% sur chaque tête) les deux primes seront à prendre en compte dans ces calculs.

Si elle impose seulement 100% soit sur une tête (la seconde étant donc facultative) soit une répartition à 50/50 ou 75/25 ou toutes autres, seul le coût d’une prime à 100% sera retenu pour le calcul.

Cette précision est importante et il convient de la mémoriser.

Quant au Taux Annuel Effectif de l’Assurance (TAEA) les modalités de calcul ont été précisées par le décret N° 2014-1190 du 15 octobre 2014 ci-dessous :

« JORF n°0241 du 17 octobre 2014 page 17236 – texte n° 8

Décret n° 2014-1190 du 15 octobre 2014 relatif aux modalités de calcul du taux annuel effectif de l’assurance en matière de crédit à la consommation et de crédit immobilier :

Article 1

Après l’article R. 313-5 du code de la consommation, sont insérés quatre articles R. 313-5-1 à R. 313-5-4 ainsi rédigés :

« Art. R. 313-5-1.-Le taux annuel effectif de l’assurance mentionné à l’article L. 311-4-1 (***) est égal à la différence entre :

« 1° Le taux annuel effectif global défini à l’article L. 313-1, calculé conformément aux articles R. 313-1 à R. 313-5 en prenant comme hypothèse que l’assurance proposée ayant pour objet le remboursement du crédit est intégralement exigée par le prêteur, d’une part,

et

« 2° Le taux annuel effectif global défini à l’article L. 313-1, calculé conformément aux articles R. 313-1 à R. 313-5 en prenant comme hypothèse qu’aucune assurance n’est exigée par le prêteur, d’autre part.

« Pour les besoins du calcul du taux annuel effectif de l’assurance, la méthode employée est la même que celle employée pour le calcul du taux annuel effectif global, c’est-à-dire soit la méthode d’actualisation des flux, soit la méthode des intérêts composés en capitalisant le taux périodique sur une durée d’un an.

(***) Les articles L.311 et suivants concernent les crédits à la consommation et assimilés = Crédits au plus égal à 75.000 € pour travaux immobiliers ; dans ce cas c’est donc un TAEG actuariel qui sera directement calculé en annuel.

« Art. R. 313-5-2.-Le taux annuel effectif de l’assurance mentionné à l’article L. 312-6-1 (###) est égal à la différence entre :

« 1° Le taux effectif global défini à l’article L. 313-1, calculé conformément aux articles R. 313-1 à R. 313-5 en prenant comme hypothèse que l’assurance proposée ayant pour objet le remboursement du crédit est intégralement exigée par le prêteur, d’une part,

et

« 2° Le taux effectif global défini à l’article L. 313-1, calculé conformément aux articles R. 313-1 à R. 313-5 en prenant comme hypothèse qu’aucune assurance n’est exigée par le prêteur, d’autre part.

« Pour les besoins du calcul du taux annuel effectif de l’assurance, la méthode employée est la même que celle employée pour le calcul du taux effectif global, c’est-à-dire soit la méthode d’actualisation des flux, soit la méthode des intérêts composés en capitalisant le taux périodique sur une durée d’un an. »

(###) Les articles L.312 et suivants concernent les crédits immobiliers (autres que travaux < = 75.000 €). Dans ce cas il sera d’abord calculé un taux périodique effectif puis, dans un second temps le TEG (et non plus TAEG) annuel en mode proportionnel.

http ://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do ?cidTexte=JORFTEXT000029597023&categorieLien=id

Résumons le décret ci-dessus ;

=> Le crédit concerné est un crédit à la consommation ou assimilé (= prêt <= 75.000 € pour travaux ).

 

1) – Calcul du TAEG (actuariel annuel) en intégrant toutes les primes d’assurances tant celles rendues obligatoires que celles qui ne sont que facultatives (mais sans les frais de garantie hypothécaire) = TAEG avec assurances = « TAEG-AA ».

L’on se rappelle que dans la TAEG légal habituel, seules les charges rendues obligatoires – dont les primes ADI obligatoires – sont à prendre en compte mais, désormais, sans les frais de garantie hypothécaire.

2) – Calcul du TAEG (actuariel annuel) sans aucune prime d’assurance (et sans les frais de garantie hypothécaire) = TAEG sans assurance = « TAEG-SA ».

3) – Calcul du TAEA = « TAEG-AA » – « TAEG-SA ».

=> Le crédit concerné est un crédit immobilier.

 

1) – Calcul du TEG (proportionnel annuel) en intégrant tous les frais obligatoires plus les primes d’assurances tant celles rendues obligatoires que celles qui ne sont que facultatives = TEG Avec Assurances = « TEG-AA ».

L’on se rappelle que dans la TEG légal habituel, seuls les frais obligatoires – dont les primes d’assurances obligatoires – sont à prendre en compte.

2) – Calcul du TEG (proportionnel annuel) sans aucune prime d’assurance = TEG Sans Assurance = « TEG-SA ».

3) – Calcul du TAEA = « TEG-AA » – « TEG-SA ».

Des cas concrets valant sans doute mieux que de longues explications, prenons deux exemples de financements strictement identiques en tous points les seules différences étant l’objet des crédits sollicités.

Un premier crédit de 75.000 € concernera en effet le financement de travaux de réparations cependant que le second – du même montant – aura pour objet l’acquisition d’un logement.

Ainsi qu’expliqué ci-dessus, le premier TAEA obligera à des calculs à partir du TAEG (actuariel) alors que, pour le second, ce TAEA sera issu de calculs du TEG (proportionnel).

=> Premier exemple :

 

Les caractéristiques des prêts considérés sont supposées les suivantes :
+ Montant = 75.000 €
+ Durée = 180 mois
+ Taux = 3%
+ Frais dossier = 750 €
+ Taux prime assurance emprunteur principal obligatoire = 0,30% sur capital initial
+ Taux prime assurance co emprunteur facultative = 0,30% sur capital initial
+ Échéance hors assurance = 517,94 €
+ Coût des deux primes d’assurances = (75.000 € x 0,30% / 12) x 2 = 37,50 €
+ Échéance avec deux primes d’assurances = 517,94 € + 37,50 € = 555,44 €

+ Frais de garanties
Premier cas de figure : Frais garantie = néant (pas de garantie)
Second cas de figure : Frais garantie hypothécaire = 1.267 €

Les résultats apparaissent dans le tableau Excel ci-dessous :

Exemple-1-1Exemple-1-2

Les conclusions suivantes peuvent en être déduites :

Alors que, hormis l’objet qui diffère, les deux crédits sont en tous points strictement identiques l’on remarque que :

1) – Les TAEA et TAEG légaux sont identiques dans le crédit « Travaux » qu’il y ait des frais de garantie hypothécaire ou non.
Ceci résulte du fait que, dans ce crédit assimilé à un prêt à la consommation, les frais d’acte notarié résultant de la garantie hypothécaire sont ignorés dans ces calculs.

Il va sans dire que ces taux sont forcément supérieurs si des frais de garantie hypothécaire sont à payer et donc que, dans ce cas de figure, ces critères de comparaisons ne sont pas fiables.

2) – Le TAEA et le TAEG légal du crédit « travaux »- sans frais de garantie – sont plus élevés que le TAEA et le TEG légal du crédit « Acquisition » également sans frais de garantie.

Ceci s’explique par le fait que pour le crédit « Travaux » – assimilé à un prêt à la consommation – ces taux sont exprimés en mode actuariel alors que pour le crédit « Acquisition » ils sont exprimés en mode proportionnel.

Mais il faut noter que cette différence (certes cependant regrettable) n’a pas de conséquence pour l’emprunteur car, en pratique, il n’a pas – normalement – à comparer une offre de prêt pour « travaux » avec une autre pour « acquisition ».

3) – S’il y a des frais de garantie hypothécaire, bien qu’il soit calculé en actuariel, le TAEG légal du crédit « Travaux » est – au contraire – inférieur au TEG légal du Crédit « Acquisition » pourtant calculé en proportionnel. Ceci est dû au fait que pour le premier les frais d’acte notarié concernant la garantie sont exclus des calculs alors que lesdits frais sont – au contraire – pris en compte dans les calculs du second.

Pour la même raison que ci-dessus, cette « bizarrerie » n’est pas, au plan pratique, gênante pour l’emprunteur.

4) – Par contre, concernant le crédit « Travaux » l’on perçoit la stupidité de cette réglementation puisque, les taux calculés sont identiques qu’une garantie hypothécaire soit ou non demandée.

Or il est évident que – en réalité – 1.237 € de frais de garantie hypothécaire impactent forcément les résultats à la hausse. (Voir synthèse comparative dans tableau Excel joint ci-dessus).

5) – Dans chaque cas de figure « Travaux » ou « Acquisition » le critère de comparaison le plus pertinent en vue du meilleur choix serait, bien entendu, le TAEG avec deux assurances et le TEG avec deux assurances.

Ceci, d’autant plus, que pour le calcul du TAEA, ce sont bien tant les assurances obligatoires que celles facultatives qui doivent être prises en considération.

Or ces critères – qui sont pourtant obligatoirement calculés – ne doivent pas être indiqués sur les documents remis aux emprunteurs.

………Stupidité disais-je… ! ! !… ? ? ?

Désormais que les différences résultant des calculs issus d’un TAEG (prêt consommation) et d’un TEG (prêt immobilier) ont été mises en évidence et explicitées, concentrons nous, maintenant, sur les seuls prêts immobiliers à partir de quelques nouveaux exemples.

Suivant les cas, ces exemples pourront combiner les offres de deux banques « B1 » et « B2 » ainsi que celles de deux assureurs « A1 » et « A2 ».

D’où quatre combinaisons possibles :
+ « B1 – A1 »
+ « B1 – A2 »
+ « B2 – A1 »
+ « B2 – A2 »

En faisant varier à chaque fois une caractéristique du plan de financement ou bien du crédit, regardons quelques cas pour illustrer la fiabilité de ces critères de comparaison et, en particulier, du TAEA.

=> Second exemple : Incidence d’une différence sur le taux du prêt entre les propositions « B1 » et « B2 »

 

Deux offres bancaires (B1 et B2) mais une seule assurance (A1) ; les deux offres sont donc désignées par « B1-A1 » et « B2-A1 ».

Dans ces deux plans de financement et ces deux offres de prêts, tout est strictement identique sauf les taux des prêts qui sont de 3,50% pour « B1 » et 3,40% pour « B2 ».

Les résultats apparaissent dans le tableau Excel ci-dessous :

Exemple-2
Dans ce second exemple qu’il faut considérer comme un cas d’école, les deux plans de financement sont strictement les mêmes ce qui n’est en réalité jamais le cas car, d’une banque à l’autre, le total des frais divers liés au crédit n’est jamais identique.

Il peut même arriver que l’apport personnel exigé soit plus important chez l’une que chez l’autre.

(À noter que, dans ce cas de figure, afin de comparer des choses comparables, l’emprunteur devrait faire en sorte que son apport soit aligné sur le plus important ; en effet à ce sujet, ce qu’il est possible d’apporter dans une banque l’est tout autant dans l’autre).

=> Le seul paramètre discriminant porte donc sur le taux d’intérêt qui est de 3,50% dans la première offre « B1-A1 » alors qu’il n’est que de 3,40% dans la seconde « B2-A1 ».

Or, concernant le Taux Annuel Effectif de l’Assurance (TAEA) nous constatons que c’est dans l’offre « B1-A1 » qu’il est le moins élevé alors que le total de primes payées est strictement le même dans les deux cas.

Cette différence de TAEA n’est donc pas explicable par les taux des primes ni par les montants des mêmes primes d’assurances mais uniquement par le taux du crédit « B1-A1 »  qui est supérieur de 0,10% à celui de « B2-A1 ».

Oui, vous avez bien lu.
Alors que les deux plans de financement sont strictement identiques et que les primes d’assurances sont strictement de mêmes montants, c’est dans l’offre « B1-A1 » où le taux du crédit est de 3,50% – alors que dans l’offre « B2-A1 » il n’est que de 3,40% – que le TAEA est le moins élevé … ! ! !… ? ? ?

=> Dès lors on peut donc se demander quelle est l’utilité de calculer et afficher ce TAEA ?

D’autant que de par :

+ Le TEG légal avec uniquement l’assurance obligatoire (fourni dans l’offre de prêt).
+ Le Coût du Crédit simple avec uniquement l’assurance obligatoire (fourni dans l’offre de prêt).

=> C’est clairement l’autre offre « B2-A1 » qui, financièrement, apparaît la plus intéressante.

=> Cette orientation est d’ailleurs confirmée par :

+ Le TEG avec les assurances obligatoires et facultatives (mais non fourni dans l’offre = ne sert qu’au calcul du TAEA).
+ Le Coût du Crédit Corrigé (Non fourni dans l’offre car critère non réglementaire).

Rappelons que ce paramètre tient compte du manque à gagner en intérêts :

+ Sur l’apport personnel qui est un crédit que l’emprunteur se consent à lui même au taux de son épargne.
D’où, dans l’hypothèse de plusieurs plans de financement, afin de pouvoir comparer des choses comparables, toujours veiller à ce que les apports personnels y soient identiques.

+ Sur toutes les échéances payées à la banque sur toute la durée du crédit.

=> Troisième exemple : Incidence d’une variation du montant du crédit

 

Exemple-3

Dans ce cas de figure où la différence du montant des frais entraine, à due concurrence, une différence sur le montant du crédit, la meilleure offre peut varier en fonction des montants retenus.

Ici, avec un crédit « B1 » de 200.000 € contre 202.000 € pour « B2 » où les frais sont supérieurs de 2.000 €, toutes choses étant égales par ailleurs, c’est la proposition « B1-A1 » qui s’avère être la plus intéressante.

D’autres simulations permettraient de constater que l’offre la plus intéressante est celle où le montant des frais est le moins élevé et, donc, où le montant du crédit est aussi le moins élevé.

À chaque fois le TAEA et les autres critères varient en fonction du montant du prêt mais tous restent cohérents entre eux.

=> Quatrième exemple : Incidence d’une variation de la durée.

 

Exemple-4

 

Cet exemple est un cas d’école destiné à vérifier l’incidence d’une variation de la durée du crédit sur les critères de comparaisons dont le TAEA et le TEG.

Mais dans la réalité ce cas n’est pas plausible car il n’est pas réaliste d’être en présence d’une durée de 240 mois dans une banque « B1 » et de seulement 180 mois dans une banque « B2 » ; le montant des échéances résultantes étant bien trop éloigné.

Il peut arriver – notamment dans les montages à échéances lissées optimisés – que la durée soit un peu différente mais cette différence ne porte que sur quelques mois les mensualités étant alors, si non égales, tout au moins très proches.

C’est volontairement que la simulation a été prévue sans aucun frais afin de ne pas polluer les comparaisons par l’incidence desdits frais qui impacteraient plus ou moins les résultats ; plus la durée est courte – à montant de frais égaux – plus en effet, le TEG qui en résulte est élevé.

Mais cet exemple théorique est intéressant en ce sens qu’il montre des incohérences possibles entre les différents critères de comparaisons du fait de cette durée différente.

L’on remarque en effet que c’est sur la durée la plus longue (20 ans) de l’offre « B1 » que le TEG légal, le TEG avec deux assurances et le TAEA sont les plus faibles.

Mais, inversement l’on constate aussi que c’est au contraire sur la durée la plus courte (15 ans) de l’offre « B2 » que le coût du crédit simple (***) et le coût du crédit corrigé sont les moins élevés.

(***) Ceci est facilement compréhensible ; le volume des intérêts payés en 15 ans est forcément inférieur à celui payé sur 20 ans. De même payer 180 primes d’assurances revient à moins cher que d’en payer 240.

Dès lors quelle offre retenir pour dans l’intérêt financier de l’emprunteur ?

Pour ce qui me concerne je choisis sans hésitation le Coût du Crédit Corrigé pour les raisons suivantes :

Nous sommes dans un même marché (unicité de lieu) à un moment donné (unicité de temps).
Ainsi que souligné ci-dessus, du fait de la durée de 15 ans plus courte, les TEG calculés sur cette durée apparaissent plus élevés que ceux calculés sur la durée de 20 ans car les frais divers « s’amortissent » plus rapidement et leur incidence sur le résultat est donc plus fort.

Or le principe de calcul du TEG est de trouver le taux auquel l’emprunteur serait susceptible de placer ses mensualités, lesquelles actualisées audit taux permettent retrouver le net versé (= capital emprunté moins frais prélevés au départ).

Dès lors – étant au même instant dans le même marché – suivant quelle logique l’emprunteur pourrait-il rentabiliser ces échéances à 4,45% avec l’offre « B1 » sur 20 ans et à 4,49% avec l’offre « B2 » sur 15 ans ? La logique habituelle est d’ailleurs contraire puisque c’est sur les durées les plus longues que les taux sont les plus élevés.

Le coût du crédit corrigé part d’un raisonnement inverse. Au contraire, il prend un taux de marché (ici celui du livret A) et compare les coûts réels (débours réels de trésorerie + plus manque à gagner en intérêts sur ces mêmes débours) et ce sur la durée la plus longue. Ici, pour les deux offres, le manque à gagner en intérêts est donc calculé sur 20 ans dans les deux cas ce qui permet de comparer des choses comparables.

C’est une illustration du manque de pertinence du TEG.

Ce n’est pas le seul cas puisque l’apport personnel n’est pas pris en considération dans son calcul.
Si, d’une offre à l’autre, les apports personnels sont identiques, il n’y a pas d’incidence. Mais si une banque exige un apport supérieur à ce que sa concurrente demande, étant donné que l’apport personnel est un crédit que l’emprunteur se consent à lui-même au taux de son épargne, la comparaison est faussée.

Le coût du crédit corrigé, au contraire, tient compte du manque à gagner en intérêts sur l’apport personnel.

Mais il faut rappeler que, hélas, ce n’est pas un critère réglementaire et que pour le connaître il faut le calculer soi-même… ! ! !… ? ? ? »

=> Cinquième exemple : Incidence d’une surprime sur l’assurance facultative.

 

Exemple-5

 

L’on sait que l’assurance facultative n’est pas prise en compte dans le TEG légal……mais il n’empêche que l’emprunteur la paie bien cependant.

Concernant les assurances, les informations à disposition des emprunteurs dans leur offre préalable de prêt à savoir :

+ Le TAEA
+ Le total des primes payées

=> Leur permettent d’en déduire que c’est l’assureur « A2 » qui est le moins cher (L’on s’en doutait compte tenu des hypothèses de tarifs prises mais ce n’est pas toujours aussi évident, notamment dans les assurances à primes variables).

Par contre, concernant la meilleure offre dans sa globalité, il y a contradiction entre :

+ Le coût du crédit simple
Et
+ Le taux effectif global légal ne prenant en compte que la seule assurance obligatoire.
=> D’une part qui orientent vers l’offre «B1-A1 ».

+ Le TEG avec deux assurances
Et
+ Le coût du crédit corrigé
=> D’autre part qui, rejoignant le TAEA et le coût total des primes, orientent vers l’offre «B1-A2 ».

Comme l’on sait que le coût du crédit simple est le critère de comparaison le moins pertinent, en se fondant sur ce TEG légal, les emprunteurs feront donc un mauvais choix.

Puisque le TAEA intègre à la fois les assurances obligatoires et facultatives, la logique aurait voulu qu’il en soit de même pour le TEG légal…..mais la logique et la cohérence ne doivent pas faire partie des qualités de nos énarques et autres parlementaires qui « pondent » des règles que je n’hésite pas à qualifier de stupides.

A l’inverse, l’on peut remarquer que ce TEG avec deux assurances (non fourni aux emprunteurs) qui ne sert qu’au calcul du TAEA, est parfaitement cohérent avec le coût du crédit corrigé qui prend en considération toutes les charges (obligatoires et facultatives) ainsi que le manque à gagner en intérêts (au taux de l’épargne) sur toutes les sommes déboursées…..et, dans ce cas d’école, conduisent tous les deux à retenir l’offre «B1-A2 ».

Mais comme ni l’un ni l’autre de ces indicateurs ne sont des critères légaux, ils ne seront pas indiqués dans l’offre de prêt et les emprunteurs n’en auront pas connaissance ; ils pourront donc être induits en erreur en basant leur choix sur le TEG légal.

=> Sixième exemple : Deux cas plausibles d’offres bancaires « B1 » et « B2 » et d’assurances «A1 » et «A2 » avec des caractéristiques différentes.

 

Exemple-6
Concernant les assurances, les informations à disposition des emprunteurs dans leur offre préalable de prêt à savoir :

+ Le TAEA
+ Le total des primes payées

=> Leur permettent de constater que l’offre « B1-A2 » qui est la plus intéressante.

Par contre, en ce qui concerne le meilleur choix d’offre de prêt dans sa globalité, le TEG légal (qui n’intègre que la prime d’assurance obligatoire) orienterait vers l’offre « B1-A1 ».

Or, le TEG avec les deux primes d’assurances (obligatoires et facultatives) ainsi que le Cout du Crédit Corrigé désignent nettement l’offre « B1-A2 » comme plus intéressante.

Là encore ceci vient du fait de l’incohérence des réglementations qui, pour le TAEA, intègrent toutes les assurances alors que le TEG légal ne comprend que l’assurance obligatoire.

L’emprunteur qui baserait son choix sur ce TEG légal serait donc induit en erreur d’où le conseil d’utiliser le TEG avec deux assurances (mais non réglementaire et donc non affiché) et/ou le Coût du Crédit Corrigé (mais ni réglementaire ni affiché non plus)… ? ? ?… ! ! !

=> Cohérence du TAEA avec les autres critères de comparaison – Tableau de synthèse

 

Tableau cohérences

Conclusions

 

1) – A quoi sert donc le Taux Annuel Effectif de l’Assurance (TAEA) ?

 

Si l’objectif est d’informer les emprunteurs sur le taux réel des assurances en cause, tel que ce critère est calculé, la réponse semble être « À RIEN »… ! ! !… ? ? ?

Au travers des divers exemples traités l’on a vu, en effet, que les résultats sont pollués par les caractéristiques des prêts assurés que sont :
+ Le taux du crédit
+ Les frais obligatoires rentrant dans les calculs des TEG/TAEG avec et sans assurances.

Pour obtenir un TAEA « pur » et il apparaît qu’une autre procédure de calcul aurait été bien plus appropriée ; il aurait suffi de neutraliser les incidences liées auxdites caractéristiques des crédits en calculant le TAEA avec les hypothèses de crédits à taux 0% et sans aucun frais.

Matérialisons cette façon de faire en reprenant le sixième exemple ci-dessus ainsi aménagé :

=> Sixième exemple aménagé :

 

Deux offres bancaires (B1 et B2) plausibles et deux offres d’assurances (A1 et A2).
Nous obtenons donc les quatre offres désignées par « B1-A1 », « B1-A2 », « B2-A1 » et « B2-A2 »

+ Prime assurance obligatoire « A1 » à 0,30% et prime assurance facultative « A1 » avec surprime de 0,20% donc à 0,50%.
+ Primes assurances obligatoires et facultatives « A2 » sans surprime à 0,35%.
+ Plans de financements différents du fait des frais « B2 » supérieurs à « B1 »
+ Même apport personnel dans les deux plans de financement.
+ Donc montant du crédit supérieur dans « B2 » par rapport à « B1 ».
+ Donc échéances différentes qu’elles soient sans assurance ou avec assurances.
+ Pour le calcul du TEG hors assurance « TEG-SA », taux prêt « B1 » de 0% et 0% pour « B2

=> Pour rappel voir tableau Excel du 6ème exemple ci-dessus :
+ Montant prêt « B1 » = 200.000 €
+ Montant prêt « B2 » = 202.000 €
+ Les frais étaient de 5.000 € dans l’offre « B1 » et de 7.000 € dans l’offre « B2 ».
Pour les besoins du nouveau calcul proposé ces frais seront donc totalement ignorés.
+ Durée de chacun des deux crédits = 240 mois.

=> Rappel résultats des calculs antérieurs, sur cet exemple, avec la procédure légale :
+ TAEA « B1-A1 » = 1,2714%
+ TAEA « B1-A2 » = 1,1166%
+ TAEA « B2-A1 » = 1,2831%
+ TAEA « B2-A2 » = 1,1268%

=> Calcul des « TEG » nouvelle définition, imaginée pour le calcul des TAEA :

 

=> Calcul du «TEG » sans aucune assurance (TAEA-SA)
Pour les quatre offres il serait égal à 0% puisque le taux des crédits est supposé de 0% et que l’on ignore absolument tous les frais.

Ce calcul est donc inutile ; le TAEA sera directement calculé.

=> Calcul du « TEG » avec deux assurances (TAEA-AA) = calcul direct du « TAEA ».

Dans ce schéma le coût des primes d’assurances ajouté au capital amorti est, en fait, assimilé à des intérêts et, pour le calcul du taux réel des assurances, se comporte exactement comme s’il s’agissait d’intérêts.

=> Les « TAEA purs » puisque non pollués par l’incidence des taux de prêts ni par celle des différents frais deviennent :
TAEA « B1-A1 » = 1,5171%
TAEA « B1-A2 » = 1,3351%
TAEA « B2-A1 » = 1,5171%
TAEA « B2-A2 » = 1,3351%

=> L’on remarque alors que ces “TAEA purs” sont :

1) – Plus élevés (d’environ 0,19%/0,25%) que ceux calculés par la méthode légale.

2) – Ne dépendent que des taux de primes pratiqués et absolument pas du montant des prêts en cause.
+ TAEA « B1-A1 » = TAEA « B2-A1 » = 1,5171% alors que « B1 » = 200.000 € mais « B2 » = 202.000 €.
+ TAEA « B1-A2 » = TAEA « B2-A2 » = 1,3351% alors que « B1 » = 200.000 € mais « B2 » = 202.000 €.

3) – Que si avec la méthode légale du sixième exemple ci-dessus, ce calcul légal désignait le TAEA « B1-A2 » comme le moins cher, il en est de même dans ce calcul épuré mais cependant à stricte égalité avec le TAEA « B2-A2 ».

Dans cet exemple le résultat est logique puisque les primes d’assurance « A1 » sont de 0,30% + 0,50% = 0,80% alors que dans « A2 » elles sont de 0,35% + 0,35% = 0,70%.

Alors pourquoi dépenser du temps et de l’énergie à calculer des TAEA si, pour connaître l’assurance la moins chère, il suffit d’ajouter le taux de primes allez-vous dire ?

Pour deux raisons :

=> Parce que – dans ces exemples – étant toujours appliqués aux capitaux initiaux, ces taux ne sont que des taux servant au calcul du montant des primes mais non pas des taux réels.

Les taux réels sont bien ces « TAEA » résultant de ces calculs aménagés ne prenant en considération que les seules caractéristiques des assurances et sans incidence de données extérieures tels les taux de crédits et frais divers liés à ces crédits.

=> Parce qu’il ne faudrait pas oublier qu’il existe aussi d’autres techniques :
+ Primes calculées sur le capital restant dû « technique out » (***).
+ Primes calculées sur le capital restant dû « technique in » (***).
+ Primes calculées sur le capital restant dû en début de chaque année.

=> Et que, pour obtenir des TAEA réels, la procédure de calcul doit être universellement applicable à toutes ces techniques.

A noter que si – dans ces trois dernières techniques où l’assiette des primes est le capital restant dû – ce calcul d’un « TAEA pur » ainsi imaginé , s’avère plus compliqué qu’avec des primes fixes basées sur le capital initial, il est cependant tout à fait réalisable.

(***) Pour la description détaillée de ces techniques voir billet ad hoc de mon blog.

Assurance Décès – Invalidité : Bon à savoir (1ère partie)

 

http ://blog.cbanque.com/aristide/11/assurance-deces-invalidite-bon-a-savoir-1ere-partie/

Assurance Décès – Invalidité : Bon à savoir (2è partie = Ajout Assurance Déléguée)

 

http ://blog.cbanque.com/aristide/10/assurance-deces-invalidite-bon-a-savoir-2e-partie-ajout-assurance-deleguee/

=> Synthèse comparative des TAEA calculés pour les exemples traités avec la méthode légale et la méthode aménagée :

Comparaison TAEA légal et TAEA aménagé

2) – Quel critère retenir pour choisir la meilleure offre (si un seul crédit concerné) ?

 

=> Par ordre de priorité :

1) – Dans tous les cas de figure c’est le coût du crédit corrigé (ou le Coût du Projet à Crédit Corrigé non calculé dans les exemples ci-dessus) qui apparaît le plus pertinent mais le gros problème c’est qu’il ne s’agit pas d’un critère réglementaire donc non indiqué dans l’offre de prêt et qu’il faut donc savoir/pouvoir le calculer soi-même.

2) – Le Taux Effectif Global avec les deux assurances – obligatoires et facultatives – à condition que :
+ L’apport personnel (qui est un prêt que l’emprunteur se consent à lui-même au taux de son épargne) soit identique dans chaque plan de financement.

=> Dans le cas contraire ce critère ne serait pas fiable.

Il serait même préférable :
+ Que les durées soient égales (= échéances différentes).
+ Ou que les échéances soient égales (= durées différentes de quelques mois).

Mais là encore ce n’est pas un critère réglementaire et il faut aussi savoir/pouvoir le calculer soi-même.

3) – Le TEG légal avec la seule assurance obligatoire à condition que :
+ L’apport personnel (qui est un prêt que l’emprunteur se consent à lui-même au taux de son épargne) soit identique dans chaque plan de financement.
+ La seconde assurance facultative ne soit pas assortie d’une surprime.

=> Dans le cas contraire ce critère ne serait pas fiable.

Il serait même préférable :
+ Que les durées soient égales (= échéances différentes).
+ Ou que les échéances soient égales (= durées différentes de quelques mois).

Ce critère est réglementaire ; il est donc indiqué par les banques dans leurs offres de prêts.

4) – Le coût du crédit simple est le critère le moins pertinent ; il est réglementaire et donc indiqué sur les offres de prêts.

=> Mais le TAEA seul n’est d’aucune utilité pour choisir le meilleur plan de financement, ni d’ailleurs pour connaître l’assurance la moins chère puisque son calcul est pollué par des données du crédit que sont le taux de prêt et les frais divers.

 

3) – Quel critère retenir pour le meilleur choix d’une offre dans sa globalité ?

 

Mais, le plus souvent, un plan de financement ne se réduit pas à un seul crédit puisque, très fréquemment, l’on y trouve :

+ Un prêt à taux zéro,
+ Un/des prêt(s) compte épargne-logement,
+ Éventuellement prêt plan épargne-logement (pour obtenir la prime par exemple),
+ Un ou plusieurs prêts courts « emboîtés »,
+ Un prêt long « lisseur »,
+ Sans compter les éventuels autres prêts patronaux, prêts sociaux et assimilés des collectivités territoriales, caisses allocations familiales, mutuelles…. et autres.

Donc ce n’est plus :
+ Un TEG légal,
+ Un TAEA légal,
+ Un coût du crédit simple,
=> Que l’emprunteur trouve indiqué dans son/ses offres préalables de prêts mais autant de fois ces critères que de prêts concernés.

Or, à ce jour, dans les offres de prêts qu’il peut recevoir, rien n’est prévu pour lui fournir un critère unique de comparaison, fiable et synthétique, englobant l’ensemble des crédits des différents plans de financements proposés.

Si bien que, pour quelqu’un de non averti – et c’est le cas pour une grande majorité d’emprunteurs – cette multitude de critères supposés permettre des comparaisons et orienter vers le meilleur choix possible n’est en fait « qu’un vrai sac de nœuds ».

Au TEG « Taux d’Embrouille Généralisé » l’on ajoute désormais le TAEA « Taux Aberrant Emberlificoté de l’Assurance ».

Au mieux l’emprunteur est complètement perdu et n’y comprend rien.
Au pire il est orienté vers un mauvais choix.

Cdt

Zoom sur les techniques du Crédit Relais

Il est relativement fréquent qu’un propriétaire de résidence principale, secondaire ou locative, souhaite en acquérir une nouvelle cependant que le produit de la vente de l’ancienne devrait servir d’apport personnel – au moins partiel – dans le nouveau plan de financement.

Ceci est vrai que la propriété actuelle soit déjà complètement payée ou bien qu’il subsiste un en-cours sur un crédit obtenu pour le financement d’origine.

Mais il s’avère qu’il n’est pas forcément aisé de faire en sorte que les deux opérations « Investissement nouveau » et « Vente bien antérieur » s’articulent dans une chronologie idéale qui permettrait que l’encaissement du produit de la vente arrive juste à point pour participer au règlement du nouvel investissement.

Dès lors la technique du « Crédit Relais » peut résoudre les problèmes de trésorerie liés au décalage de ces deux opérations mais il n’est pas rare que des « cBanquenautes » se posent des questions sur les diverses modalités et possibilités qu’offre cette technique.

L’objectif de ce billet est donc d’anticiper ces questions et d’y répondre – au mieux – à priori.

Durée du crédit relais

Dans le jargon technique bancaire le « Crédit Relais » est un prêt à court terme (***) en ce sens que – généralement – il ne dépasse pas un an.

(***)NB – Pour information :

Dans le jargon bancaire :

+ Prêt à court terme : durée 1 an maxi

+ Prêt à moyen terme : durée entre 1 an et 7 ans

+ Prêt à long terme : durée supérieure à 7 ans

Suivant :

+ Les régions,

+ Les époques,

+ Les banques,

=> Il peut cependant être (ou non) renouvelé une fois. En fait tout dépend de la conjoncture du marché immobilier, les politiques et pratiques des Établissements bancaires s’adaptant à cette conjoncture afin de limiter les risques de rester « coller » avec un crédit du fait  que la vente envisagée ne se concrétise pas.

Il arrive même que, à cause de ce risque, des banques refusent de consentir des crédits relais.

Techniques du crédit relais

Le crédit relais utilise la technique du différé interne soit en :

=> Différé partiel encore appelé différé de capital :

L’emprunteur ne paie que :

+ Les intérêts au taux stipulé dans l’offre/contrat calculés sur le montant mis à disposition

+ Les primes d’assurances calculées sur la totalité du crédit (donc même, en cas de déblocages successifs partiels, sur les sommes non mises à disposition)

C’est le cas de figure le plus souvent rencontré.

=> Différé total encore appelé franchise :

L’emprunteur ne paie que :

+ Les primes d’assurances calculées sur la totalité du crédit (donc même, en cas de déblocages successifs partiels sur les sommes non mises à disposition).

Suivant les banques, il peut même arriver que les primes d’assurance ne soient pas payées au mois le mois mais capitalisées (Rare) (###)

+ Les intérêts au taux stipulé dans l’offre/contrat sont calculés mais non payés au mois le mois.

Ils sont soit :

+ Ajoutés au capital au moment de son remboursement ;

Soit :

+ Capitalisés c’est à dire ajoutés à ce capital ce qui entraîne alors « le paiement d’intérêts sur les intérêts » (###)

(###) Attention

Suivant le code civil (article 1154) les intérêts dus et non payés ne peuvent pas être capitalisés au mois le mois ; ils ne peuvent être capitalisés que s’ils sont dus pour au moins une année entière.

Concrètement si le prêt relais est inférieur ou égal à un an, les intérêts dus et non payés au mois le mois seront simplement ajoutés au capital emprunté et c’est le total qui devra être remboursé.

Par contre si le crédit relais était accordé sur une durée supérieure à un an, au terme de la première année, les intérêts dus et non payés seraient donc ajoutés au capital et, dès le début de cette seconde année, du fait de cette capitalisation, l’emprunteur paierait donc « des intérêts sur les intérêts »

Par contre, dans les cas (rares) où la franchise porte également sur les primes d’assurances, comme il ne s’agit pas d’intérêts et que la banque les paie à l’assureur à la place de l’emprunteur, elles viennent augmenter le capital prêté au mois le mois

Et comme les intérêts sont calculés sur le capital dû à chaque fin de mois, le volume des intérêts à payer sera forcément plus élevé.

Pour plus de détails sur les techniques de différé interne voir mon blog :

Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat

http ://blog.cbanque.com/aristide/7/interets-intercalaires-differe-interne-differe-externe-amortissement-immediat/

Montant du crédit relais

Ce montant dépend de plusieurs paramètres :

=> La valeur vénale du logement mis en vente,

=> Le montant de l’éventuel capital restant dû sur le crédit l’ayant financé à l’origine,

=> Le pourcentage d’intervention de la banque,

Suivant les banques, ce pourcentage varie de :

+ 60% à 70% si aucun compromis de vente n’est signé

+ 70% à 80% si  un compromis de vente est déjà igné

=> De la méthode de calcul utilisée par la banque

Il existe trois façons de calculer le montant du crédit relais

Si l’on désigne par PI% le pourcentage d’intervention de la banque

=> Première méthode

+ Montant du crédit relais = [(Valeur vénale bien en vente – Capital dû sur crédit antérieur)  x PI%]

=> Seconde méthode

+ Montant du crédit relais = [(Valeur vénale bien en vente  x PI%) – Capital dû sur crédit antérieur]

=> Troisième méthode

+ Montant du crédit relais = Valeur vénale bien en vente x PI%

Cette dernière méthode est généralement utilisée dans un montage spécifique appelé « Crédit Achat/Revente » ou « Crédit Revente » ou encore – suivant les banques – d’un nom de produit « Maison ».

La spécificité de ce montage est qu’il :

+ Permet de refinancer et donc de rembourser immédiatement le solde du prêt antérieur existant sur le bien à vendre.

Ce solde étant immédiatement remboursé (prévoir les indemnités de remboursement anticipé « IRA ») à due concurrence des mensualités correspondantes, la trésorerie (capacité de remboursement) de l’emprunteur s’en trouve améliorée.

+ Associe un crédit relais à un prêt moyen ou long terme amortissable.

Le crédit relais est en différé interne total (avec franchise totale d’intérêts) seules les primes d’assurances étant cependant – en général – à payer au mois le mois par l’emprunteur

Afin d’être plus concret je vous propose de simuler le financement d’un nouvel investissement avec, en parallèle, la mise en vente d’un bien antérieurement acquis supportant toujours un  en-cours de crédit.

Hypothèses concernant le financement du bien initial :

+ Montant initial : 200.000 €

+ Durée : 300 mois

+ Taux intérêt : 4%

+ Mensualités hors assurance : 1.055,67 €

+ 2 assurances à 0,30% : 100 €

+ Mensualités avec assurances : 1.155,67 €

+ Durée courue : 100 mois

+ Capital restant dû après paiement de la 100 ème échéance : 153.921 €

+ Valeur vénale estimée : 220.000 €

+ Dans les exemples ci-dessous la vente sera supposée effective au bout de 6 mois.

Hypothèses nouvel investissement

+ Coût acquisition : 250.000 €

+ Frais négociation : 12.000 €

+ Frais acte acquisition notarié : 19.000 €

=> Coût de l’investissement physique = 281.000 €

Hypothèse Crédit Relais

+ L’on supposera qu’un compromis de vente est déjà signé et que le pourcentage d’intervention de la banque (PI%) est de 75%

+ Taux intérêts : 3%

+ Différé de capital = différé partiel

+ Assurances : Deux têtes assurées à 100% avec taux de prime 0,30% sur capital initial.

Hypothèse apport personnel

L’apport personnel possible – avant réalisation de la vente – s’élève à 10.000 €

Hypothèses le nouveau crédit à long terme :

+ Montant initial : à calculer dans chacun des cas de figure simulés

+ Durée : 300 mois

+ Taux intérêt : 3,50%%

+ Mensualités hors assurance : à calculer dans chacun des cas de figure simulés

+ 2 assurances à 0,30% : à calculer dans chacun des cas de figure simulés

+ Mensualités avec assurances : à calculer dans chacun des cas de figure simulés

Hypothèse frais dossier (+ parts sociales éventuelles)

+ 1% avec plafond de 1.000 €

Hypothèses frais de garantie

+ Crédit relais : Néant (= lettre de bocage des fonds chez notaire vendeur)

+ Crédit complémentaire :

Privilège prêteur denier (PPD)

Coût calculé dans chaque hypothèse en fonction montant du crédit.

Hypothèses indemnité de remboursement anticipé (IRA)

+ Sur crédit relais : néant

+ Sur crédit initial de financement du bien à vendre :

Règle légale :

« Un semestre d’intérêts au taux moyen du prêt sur le capital effectivement remboursé avec un maximum de 3% sur le capital restant dû avant remboursement »

+ Sur le nouveau crédit de financement de la nouvelle acquisition :

Dans ce cas la pratique des banques diverge.

En montage « crédits relais plus complémentaire classique » (méthode de calcul N°1 et N°2) les IRA sont calculées suivant la méthode légale ci-dessus.

Mais en « Crédit Achat Revente » (Calcul N° 3) certains Établissements,  dans le cadre de cette technique,  prévoient systématiquement des exonérations totales ou partielles  d’IRA.

Premier cas de figure : le prêt relais est calculé suivant la méthode N° 1 soit :

+ Montant du crédit relais = [(Valeur vénale bien en vente – Capital dû sur crédit antérieur)  x PI%]

=> Montant du crédit relais maximum = (220.000 € – 153.921 €) x 75% = 49.559 €.

Phase N° 1

La première des choses à faire est de bâtir un plan de financement le plus précis possible :

 

Plan de financement

+ Coût acquisition 250.000 €
+ Frais négociation 012.000 €
+ Frais acte acquisition notarié 019.000 €
=> Coût de l’investissement physique 281.000 €
– Apport personnel 010.000 €
=> Solde à financer 271.000 €
– Crédit relais 049.559 €
=> Solde résiduel à financer 221.441 €
+ Frais de dossier et parts sociales 001.000 €
+ Frais garanties PPD 001.300 €
=> Montant du prêt complémentaire 223.741 €

 

Échéances prêt suivant les hypothèses ci-dessus indiquées soit 300 mois au taux de 3,50% :

+ Échéance hors assurance : 1.120,10 €

+ Deux primes ADI à 0,30% : 111.87 €

=> Mensualité assurances comprises : 1.231,97 €

Échéances du prêt relais de 49.559 € au taux de 3% :

+ Intérêts payés mensuellement (Différé de capital) : 49.559 € x 3%/12 = 123,90 €

+ Deux primes ADI à 0,30% : 49.559 € x 0,30% / 12 x 2  = 24,78 €

=> Mensualité assurances comprises : 148,68 €

Rappel échéance du crédit  sur logement à vendre = 1.155,67 €

=> A ce stade – avant la vente – l’emprunteur aurait donc une charge mensuelle de :

+ 1.231, 97 € + 148,68 € + 1.155,67 € = 2.536,32 €

Dès lors, pour que la banque accepte le financement cela supposerait  soit :

+ Que l’emprunteur ait de bons revenus de l’ordre de 2.536,32 € x 3 ~/~ 7.600 €/mois

+ Qu’une épargne personnelle plus importante que les 10.000 € prévus puisse être mise dans l’opération pour :

*-* Ou bien diminuer le montant du prêt complémentaire

*-* Ou bien participer temporairement au paiement mensuel des échéances.

Phase N° 2 : Vente et bouclage des opérations liées au bien vendu

En supposant que le bien soit vendu au bout de 6 mois à sa valeur vénale estimée soit 220.000 €.

Pendant ces 6 mois l’emprunteur a continué de payer ses échéances de 1.155,67 € (avec ADI) sur le crédit initial de 200.000 € à 4% sur 300 mois.

A ce terme du 106 ème mois le capital restant dû réel n’est donc plus de 153.921 € mais de 150.639 €.

L’indemnité de remboursement anticipé (IRA) légale sera donc le plus petit montant entre :

+ Un semestre d’intérêts soit : 150.639 x 4% / 2 = 3.013 €

Et

+ Plafond de 3% du capital dû soit : 150.639 x 3% = 4.519 €

=> IRA = 3.013 €

 

Calcul du disponible après vente

+ Produit de la vente (1) 220.000 €
– Remboursement solde prêt initial 150.639 €
– Indemnité de remboursement anticipé 003.013 €
– Remboursement prêt relais 049.559 €
=> Trésorerie disponible (1) 016.789 €

 

(1) Si, en réalité, la vente n’était pas effectuée au prix prévu de 220.000 €, le disponible serait forcément moins important.

Malgré la marge de sécurité prise par la banque dans le calcul du crédit relais, si cette vente intervenait à un prix nettement en-dessous de la valeur vénale estimée le « disponible » pourrait même devenir négatif c’est-à-dire que l’opération se solderait par une insuffisance de trésorerie qui nécessiterait un accroissement du prêt complémentaire à long terme.

Au moment de la vente au bout de 6 mois le Crédit Relais aura coûté :

=> Intérêts = 49.559 € x 3% / 2 = 743,34 €

=> 2 Assurances = (49.559 € x 0,30% / 12 x 6) x 2 = 148,68 €

=> Coût des 6 mois de crédit relais = 743,34 € + 148,68 € = 902,02 €

Ce disponible de 16.789 € peut donc être utilisé à un remboursement anticipé sur le nouveau crédit de 223.741 € à 3,50% sur 300 mois obtenu pour la nouvelle acquisition dont le reste dû – après 6 mois d’amortissement – s’élève à 220.915 €

Sauf si la banque prêteuse a prévu une exonération  (totale ou partielle), une indemnité de remboursement anticipé sera également due est calculée suivant les mêmes règles que ci-dessus.

Un semestre d’intérêts sera forcément inférieur à 3% du capital remboursé puisque (3,50% / 2) est inférieur à 3% ; c’est donc le calcul avec un semestre d’intérêts qui est à retenir.

Mais dans ce cas un calcul algébrique s’impose car 16.789 € représentent la somme totale du capital remboursé  (CR) et de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) correspondante soit :

+ CR + IRA = 16.789 €

Et

+ IRA = (CR x 3,50% / 2)

=> Donc [CR + (CR x 3,50% / 2)] = 16.789 €

=> CR + (3,5 CR / 200) = 16.789 €

=> (200CR + 3,5CR)/200 = 16.789 €

=> 203,5CR/200 = 16.789 €

=> CR = 16.789 € x 200 / 203,5

=> Capital remboursé CR = 16.500 €

=> IRA = 16.500 € x 3,50%/2 = 289 €

Mais pendant ces 6 mois les échéances de 1.231,97 € (avec ADI) sur le nouveau crédit de 223.741 € à 3,50% sur 300 mois ayant également été payées, à ce stade – ainsi que rappelé ci-dessus – le capital restant dû réel n’est plus que de 220.915 €

Après remboursement anticipé partiel de 16.500 € le nouveau CRD sera donc de 220.915 € – 16.500 € = 204.415 €.

Dès lors l’emprunteur aura deux options :

+ Soit il conserve la même échéance de 1.231,97 € avec deux primes d’assurances comprises et la durée résiduelle s’en trouvera réduite

+ Soit il conserve la même durée de 300 mois et c’est alors le montant de son échéance qui sera réduit

Première option : Maintien montant échéance 2 ADI comprises avec réduction de durée

Initialement le détail de l’échéance était le suivant :

=> Prêt complémentaire de 223.741 € en 300 mois au taux de 3,50% :

+ Échéance hors assurance : 1.120,10 €

+ Deux primes ADI à 0,30% : 111.87 €

=> Mensualité assurances comprises : 1.231,97 €

Cette échéance globale restera identique mais, du fait du remboursement anticipé partiel, le montant des primes d’assurances est à recalculer à la baisse si bien que l’échéance – hors assurance – augmentera.

La part d’amortissement s’en trouvera également augmentée ce qui réduira encore plus la durée résiduelle d’amortissement.

=> Nouvelles primes d’assurance : (223.741 € – 16.500 €) x 0,30% / 12 x 2 =103,62 €

=> Échéance  hors assurances = 1.231,97 € – 103,62 € = 1.128,35 €

=> Durée résiduelle nécessaire pour amortir le nouveau capital restant dû de 204.415 € au taux de 3,50% = 259 mois

=> Dont :

+ 258 mois avec une échéance de 1.128,35 € + 103,62 € = 1.231,97 €

Et

+ 1 échéance résiduelle de 78,66 € + 103,62 € = 182,28 €

=> La durée réelle totale du prêt complémentaire dans cette technique N°1 sera donc de 6 mois + 259 mois = 265 mois.

 

Seconde option : Maintien de la durée de 300 mois initiale avec réduction de l’échéance

=> Après remboursement anticipé partiel de 16.500 € le nouveau CRD sera donc de 220.915 € – 16.500 € = 204.415 €.

=> La durée résiduelle est de 300 mois – 6 mois = 294 mois

=> Les nouvelle primes d’assurances sont de : (223.741 € – 16.500 €) x 0,30% / 12 x 2 =103,62 €

=> La nouvelle échéance hors assurance pour amortir 204.415 € en 294 mois au taux de 3,50% sera de 1.036,44 €

=> La nouvelle échéance avec 2 primes d’assurances comprises sera de 1.036,44 € + 103,62 € = 1.140,06 €

In fine pour cette première simulation avec calcul du prêt relais selon la méthode N°1 :

=> Montant du crédit relais = [(Valeur vénale bien en vente – Capital dû sur crédit antérieur)  x PI%]

=> Montant du crédit relais maximum = (220.000 € – 153.921 €) x 75% = 49.559 €.

=> Le plan de financement définitif – après vente, remboursement crédit initial et relais et utilisation du boni sur la vente au remboursement anticipé partiel sur le nouveau crédit – devient :

 

Plan de financement définitif (Crédit Relais méthode N° 1)

+ Coût acquisition 250.000 € + Apport personnel (1) 079.361 €
+ Frais négociation 012.000 € + Prêt complémentaire (2) 207.241 €
+ Frais acte acquisition notarié 019.000 €  
+ Frais de dossier et parts sociales 001.000 €  
+ Frais garanties PPD 001.300 €  
+ Indemnité Rbt anticipé prêt initial 003.013 €  
+ Indemnité Rbt ant. nouveau prêt 000.289 €  
=> Total Besoins/Dépenses/Emplois 286.602 € => Total Ressources/Recettes 286.602 €

 

(1) Apport personnel réel = 10.000 € prévu dès le départ + remboursement prêt relais 49.559 € + Boni sur vente 19.802 € (avant IRA 3.013 € + 289 €) = 79.361 €

(2) Prêt complémentaire réel = 223.741 € prévu au départ – Remboursement anticipé avec boni sur vente (19.802 € – 3.013 € – 289 €) = 16.500 € = 207.241 €.

Second cas de figure : le prêt relais est calculé suivant la méthode N° 2 soit :

+ Seconde méthode

+ Montant du crédit relais = [(Valeur vénale bien en vente  x PI%) – Capital dû sur crédit antérieur]

=> Montant du crédit relais maximum = (220.000 € x 75%) – 153.921 €)  = 11.079 €.

Phase N° 1

La première des choses à faire est toujours de bâtir un plan de financement le plus précis possible :

 

Plan de financement

+ Coût acquisition 250.000 €
+ Frais négociation 012.000 €
+ Frais acte acquisition notarié 019.000 €
=> Coût de l’investissement physique 281.000 €
– Apport personnel 010.000 €
=> Solde à financer 271.000 €
– Crédit relais 011.079 €
=> Solde résiduel à financer 259.921 €
+ Frais de dossier et parts sociales 001.000 €
+ Frais garanties PPD 001.600 €
=> Montant du prêt complémentaire 262.521 €

 

Échéances prêt suivant les hypothèses ci-dessus indiquées soit 300 mois au taux de 3,50% :

+ Échéance hors assurance : 1.314,24 €

+ Deux primes ADI à 0,30% : 131,26 €

=> Mensualité assurances comprises : 1.445,50 €

Échéances du prêt relais de 11.079 € au taux de 3% :

+ Intérêts payés mensuellement : 11.079 € x 3%/12 = 27,70 €

+ Deux primes ADI à 0,30% : 11.079 € x 0,30% / 12 x 2  = 5,54 €

=> Mensualité assurances comprises : 33,24 €

Rappel échéance du crédit  sur logement à vendre = 1.155,67 €

=> A ce stade l’emprunteur aurait donc une charge mensuelle de :

+ 1.445,50 € + 33,24 € + 1.155,67 € = 2.634,41 €

=> Soit 2.634,41 € – 2.536,32 € = 98,09 € de plus qu’avec la méthode de calcul du crédit relais N°1.

Dès lors, pour que la banque accepte le financement cela supposerait  soit :

+ Que l’emprunteur ait de bons revenus de l’ordre de 2.634,41 € x 3 ~/~ 7.900 €/mois

+ Qu’une épargne personnelle plus importante que les 10.000 € prévus puisse être mise dans l’opération pour :

 

*-* Ou bien diminuer le montant du prêt complémentaire

*-* Ou bien participer temporairement au paiement mensuel des échéances.

Phase N° 2 : Vente et bouclage des opérations liées au bien vendu

En supposant que le bien soit vendu au bout de 6 mois à sa valeur vénale estimée soit 220.000 €.

Pendant ces 6 mois l’emprunteur a continué de payer ses échéances de 1.155,67 € (avec ADI) sur le crédit initial de 200.000 € à 4% sur 300 mois.

A ce terme du 106 ème mois le capital restant dû réel n’est donc plus de 153.921 € mais de 150.639 €.

L’indemnité de remboursement anticipé (IRA) légale sera donc le plus petit montant entre :

+ Un semestre d’intérêts soit : 150.639 x 4% / 2 = 3.013 €

Et

+ Plafond de 3% du capital dû soit : 150.639 x 3% = 4.519 €

=> IRA = 3.013 €

 

Calcul du disponible après vente

+ Produit de la vente (1) 220.000 €
– Remboursement solde prêt initial 150.639 €
– Indemnité de remboursement anticipé 003.013 €
– Remboursement prêt relais 011.079 €
=> Trésorerie disponible (1) 055.269 €

 

(1) Si, en réalité, la vente n’était pas effectuée au prix prévu de 220.000 €, le disponible serait forcément moins important.

Malgré la marge de sécurité prise par la banque dans le calcul du crédit relais, si cette vente intervenait à un prix nettement en-dessous de la valeur vénale estimée le « disponible » pourrait même devenir négatif c’est-à-dire que l’opération se solderait par une insuffisance de trésorerie qui nécessiterait un accroissement du prêt complémentaire à long terme.

Au moment de la vente au bout de 6 mois le Crédit Relais aura coûté :

=> Intérêts = 11.079 € x 3% / 2 = 166,18 €

=> 2 Assurances = (11.079 € x 0,30% / 12 x 6) x 2 = 33,24 €

=> Coût des 6 mois de crédit relais = 166,18 € + 33,24 € = 199,42 €

Ce disponible de 55.269 € peut donc être utilisé à un remboursement anticipé sur le nouveau crédit de 262.521 € à 3,50% sur 300 mois obtenu pour la nouvelle acquisition dont reste dû – après 6 mois d’amortissement – s’élève à 259.205 €.

Sauf si la banque prêteuse a prévu une exonération  (totale ou partielle), une indemnité de remboursement anticipé sera également due est calculée suivant les mêmes règles que ci-dessus.

Un semestre d’intérêts sera forcément inférieur à 3% du capital remboursé puisque (3,50% / 2) est inférieur à 3% ; c’est donc le calcul avec un semestre d’intérêts qui est à retenir.

Mais dans ce cas un calcul algébrique s’impose car 55.269 € représentent la somme totale du capital remboursé  (CR) et de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) correspondante soit :

+ CR + IRA = 55.269 €

Et

+ IRA = (CR x 3,50% / 2)

=> Donc [CR + (CR x 3,50% / 2)] = 55.269 €

=> CR + (3,5 CR / 200) = 55.269 €

=> (200CR + 3,5CR)/200 = 55.269 €

=> 203,5CR/200 = 55.269 €

=> CR = 55.269 € x 200 / 203,5

=> Capital remboursé CR = 54.318 €

=> IRA = 54.318 € x 3,50%/2 = 951 €

Mais pendant ces 6 mois les échéances de 1.445,50 € (avec ADI) sur le nouveau crédit de 262.521 € à 3,50% sur 300 mois ayant également été payées, à ce stade – ainsi que rappelé ci-dessus – le capital restant dû réel n’est plus que de 259.205 €

Après remboursement anticipé partiel de 54.318 € le nouveau CRD sera donc de 259.205 € – 54.318 € = 204.887 €.

Dès lors l’emprunteur aura deux options :

+ Soit il conserve la même échéance de 1.445,50 € avec deux primes d’assurances comprises et la durée résiduelle s’en trouvera réduite

+ Soit il conserve la même durée de 300 mois et c’est alors le montant de son échéance qui sera réduit

Première option : Maintien montant échéance 2 ADI comprises avec réduction de durée

Initialement le détail de l’échéance était le suivant

=> Prêt complémentaire de 262.521 € en 300 mois au taux de 3,50% :

+ Échéance hors assurance : 1.314,24 €

+ Deux primes ADI à 0,30% : 131,26 €

=> Mensualité assurances comprises : 1.445,50 €

Cette échéance globale restera identique mais, du fait du remboursement anticipé partiel, le montant des primes d’assurances est à recalculer à la baisse si bien que l’échéance – hors assurance – augmentera.

La part d’amortissement s’en trouvera également augmentée ce qui réduira encore plus la durée résiduelle d’amortissement.

=> Nouvelles primes d’assurance : (262.521 € – 54.318 €) x 0,30% / 12 x 2 =104,10 €

=> Échéance  hors assurances = 1.445,50 € – 104,10 € = 1.341,40 €

=> Durée résiduelle nécessaire pour amortir le nouveau capital restant dû de 204.887 € au taux de 3,50% = 203 mois

=> Dont :

+ 202 mois avec une échéance de 1.341,40 € + 104,10 € = 1.445,50 €

Et

+ 1 échéance résiduelle de 632,44 € + 104,10 € = 736,54 €

=> La durée réelle totale du prêt complémentaire dans cette technique N°2 sera donc de 6 mois + 203 mois = 209 mois.

Seconde option : Maintien de la durée de 300 mois initiale avec réduction de l’échéance

Après remboursement anticipé partiel de 54.318 € le nouveau CRD sera donc de 259.205 € – 54.318 € = 204.887 €.

=> La durée résiduelle est de 300 mois – 6 mois = 294 mois

=> Les nouvelle primes d’assurances sont de : (262.521 € – 54.318 €) x 0,30% / 12 x 2 =104,10 €

=> La nouvelle échéance hors assurance pour amortir 204.887 € en 294 mois au taux de 3,50% sera de 1.038,84 €

=> La nouvelle échéance avec 2 primes d’assurances comprises sera de 1.038,84 € + 104,10 € = 1.142,94 €

In fine pour cette seconde simulation avec calcul du prêt relais selon la méthode N°2 :

+ Montant du crédit relais = [(Valeur vénale bien en vente  x PI%) – Capital dû sur crédit antérieur]

=> Montant du crédit relais maximum = (220.000 € x 75%) – 153.921 €)  = 11.079 €.

=> Le plan de financement définitif – après vente, remboursement crédit initial et relais et utilisation du boni sur la vente au remboursement anticipé partiel sur le nouveau crédit – devient :

 

Plan de financement définitif (Crédit Relais méthode N° 2)

+ Coût acquisition 250.000 € + Apport personnel (1) 079.361 €
+ Frais négociation 012.000 € + Prêt complémentaire (2) 208.203 €
+ Frais acte acquisition notarié 019.000 €  
+ Frais de dossier et parts sociales 001.000 €  
+ Frais garanties PPD 001.600 €  
+ Indemnité Rbt anticipé prêt initial 003.013 €  
+ Indemnité Rbt ant. nouveau prêt 000.951 €  
=> Total Besoins/Dépenses/Emplois 287.564 € => Total Ressources/Recettes 287.564 €

 

(1) Apport personnel réel = 10.000 € prévu dès le départ + remboursement prêt relais 11.079 € + Boni sur vente 58.282 € (avant IRA 3.013 € + 951 €) = 79.361 €

(2) Prêt complémentaire réel = 262.521 € prévu au départ – Remboursement anticipé avec boni sur vente (58.282 € – 3.013 € – 951 €  = 54.318 €) = 208.203 €.

 

Comparaison plans financements méthodes calculs N°1 et N°2

Ressources Apport personnel Prêt complémentaire

Total

Méthode N°1

79.361 €

207.241 €

286.602 €

Méthode N°2

79.361 €

208.203 €

287.564 €

Différences

00.000 €

-000.962 €

-000.962 € (1)

(1) Cette différence de 962 € correspond au coût plus élevé du privilège de prêteur de deniers (1.600 € au lieu de 1.300 €) et aux IRA (951 € au lieu de 289 €) dans le plan de financement N°2.

Ce supplément de 962 €, en plus dans le plan de financement N°2, est financée par un crédit long terme plus élevé à due concurrence

Troisième cas de figure : le prêt relais est calculé suivant la méthode N° 3 dans le cadre d’un « Crédit Achat – Revente » soit :

=> Troisième méthode

+ Montant du crédit relais = Valeur vénale bien en vente x PI%

=> Montant du crédit relais maximum = (220.000 € x 75%) = 165.000 €

Phase N° 1

La première des choses à faire est toujours de bâtir un plan de financement le plus précis possible :

Dans cette technique, outre le financement du nouvel investissement, le plan de financement doit prendre en compte le capital dû sur le crédit initial ainsi que l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) correspondante.

L’hypothèse prise est que le dossier est instruit après paiement de la 100 ème échéance de ce crédit initial de 200.000 € à 4% sur 300 mois soit :

+ Capital restant dû après paiement 100 ème échéance : 153.921 €

L’IRA sera calculée sur la base d’un semestre d’intérêts puisque 4%/2 = 2% inférieur au plafond légal de 3%

Montant de l’IRA = 153.921 € x 4% / 2 = 3.078 €

 

Plan de financement

+ Coût acquisition 250.000 €
+ Frais négociation 012.000 €
+ Frais acte acquisition notarié 019.000 €
=> Coût de l’investissement physique 281.000 €
+ Capital dû sur prêt initial 153.921 €
+ Indemnité remboursement anticipé 003.078 €
=> Solde à financer 437.999 €
– Apport personnel 010.000 €
– Crédit relais 165.000 €
=> Solde résiduel à financer 262.999 €
+ Frais de dossier et parts sociales 001.000 €
+ Frais garanties PPD 001.600 €
=> Montant du prêt complémentaire 265.599 €

 

Échéances prêt suivant les hypothèses ci-dessus indiquées soit 300 mois au taux de 3,50% :

+ Échéance hors assurance : 1.329,65 €

+ Deux primes ADI à 0,30% : 132,80 €

=> Mensualité assurances comprises : 1.462,45 €

Échéances du prêt relais de 165.000 € au taux de 3%.

Dans cette technique, le prêt relais est en différé total (= franchise) ; l’emprunteur n’a donc pas d’intérêts à payer au mois le mois.

Ces intérêts dus et non payés peuvent être capitalisés (c’est-à-dire ajoutés au capital l’emprunteur payant alors « des intérêts sur les intérêts ») mais, pour respecter l’article 1154 du code civil, ils ne peuvent pas être capitalisés au mois le mois mais seulement « s’ils sont dus pour au moins une année entière ».

Dans notre exemple, la vente étant supposée intervenir au bout de 6 mois, ces intérêts dus et non payés seront ajoutés au capital le tout étant payé à ce terme sans possibilité de capitalisation (puisque moins d’une année entière)

Par contre les primes d’assurances seront payées au mois le mois :

+ Deux primes ADI à 0,30% : 165.000 € x 0,30% / 12 x 2  = 82,50 €

=> Mensualité assurances comprises : 82,50 €

Par ailleurs la mensualité de 1.155,67 € (avec ADI) du crédit initial de 200.000 au taux de 4% sur 300 mois disparait puisque le montage réalisé permet que son solde de 153.921 € au 100 ème mois soit remboursé par anticipation immédiatement.

=> A ce stade l’emprunteur aurait donc une charge mensuelle de :

+ 1.462,45 € + 82,50 € = 1.544,95 €

=> Soit 2.536,32 € – 1.544,95 € = 991,37 € de moins qu’avec la méthode de calcul du crédit relais N°1.

=> Soit 2.634,41 €– 1.544,95 € = 1.089,46 € de moins qu’avec la méthode de calcul du crédit relais N°2.

Dès lors, pour que la banque accepte le financement cela supposerait  soit :

+ Que l’emprunteur ait des revenus de l’ordre de 1.544,95 € x 3 ~/~ 4.630 €/mois

+ Qu’une épargne personnelle plus importante que les 10.000 € prévus puisse être mise dans l’opération pour :

*-* Ou bien diminuer le montant du prêt complémentaire

*-* Ou bien participer temporairement au paiement mensuel des échéances.

Phase N° 2 : Vente et bouclage des opérations liées au bien vendu

En supposant que le bien soit vendu au bout de 6 mois à sa valeur vénale estimée soit 220.000 €.

Les intérêts dus et non payés sur le crédit relais seront de :

=> 165.000 € x 3% / 2 = 2.475 €

 

Calcul du disponible après vente

+ Produit de la vente (1) 220.000 €
– Paiement des intérêts prêt relais 002.475 €
– Remboursement prêt relais 165.000 €
=> Trésorerie disponible (1) 052.525 €

 

(1) Si, en réalité, la vente n’était pas effectuée au prix prévu de 220.000 €, le disponible serait forcément moins important.

Malgré la marge de sécurité prise par la banque dans le calcul du crédit relais, si cette vente intervenait à un prix nettement en-dessous de la valeur vénale estimée le « disponible » pourrait même devenir négatif c’est-à-dire que l’opération se solderait par une insuffisance de trésorerie qui nécessiterait un accroissement du prêt complémentaire à long terme.

Au moment de la vente au bout de 6 mois le Crédit Relais aura coûté :

=> Intérêts = 165.000 € x 3% / 2 = 2.475 €

=> 2 Assurances = (165.000 € x 0,30% / 12 x 6) x 2 = 495 €

=> Coût des 6 mois de crédit relais = 2.475 € + 495 € = 2.970 €

Ce disponible de 52.525 € peut donc être utilisé à un remboursement anticipé sur le nouveau crédit de 265.599 € à 3,50% sur 300 mois obtenu pour la nouvelle acquisition dont reste dû 262.245 € après 6 mois d’amortissements.

Sauf si la banque prêteuse a prévu une exonération  (totale ou partielle), une indemnité de remboursement anticipé sera également due est calculée suivant les mêmes règles que ci-dessus.

Un semestre d’intérêts sera forcément inférieur à 3% du capital remboursé puisque (3,50% / 2) est inférieur à 3% ; c’est donc le calcul avec un semestre d’intérêts qui est à retenir.

Mais dans ce cas un calcul algébrique s’impose car 52.525 € représentent la somme totale du capital remboursé  (CR) et de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) correspondante soit :

+ CR + IRA = 52.525 €

Et

+ IRA = (CR x 3,50% / 2)

=> Donc [CR + (CR x 3,50% / 2)] = 52.525 €

=> CR + (3,5 CR / 200) = 52.525 €

=> (200CR + 3,5CR)/200 = 52.525 €

=> 203,5CR/200 = 52.525 €

=> CR = 52.525 € x 200 / 203,5

=> Capital remboursé CR = 51.622 €

=> IRA = 51.622 € x 3,50%/2 = 903 €

Rappelons que, lors de l’utilisation de cette troisième technique « Crédit Achat-Revente », certains Établissements exonèrent l’emprunteur – partiellement ou totalement – du paiement de cette IRA sur le prêt long terme du montage, pour le premier remboursement anticipé pratiqué au moyen du boni de vente sur le bien initial.

Mais pendant ces 6 mois les échéances de 1.462,45 € (avec ADI) sur le nouveau crédit de 265.599 € à 3,50% sur 300 mois ayant également été payées, à ce stade – ainsi que rappelé ci-dessus – le capital restant dû réel n’est plus que de 262.245 €

Après remboursement anticipé partiel de 51.622 € le nouveau CRD sera donc de 262.245 € – 51.622 € = 210.623 €.

Dès lors l’emprunteur aura deux options :

+ Soit il conserve la même échéance de 1.462,45 € avec deux primes d’assurances comprises et la durée résiduelle s’en trouvera réduite

+ Soit il conserve la même durée de 300 mois et c’est alors le montant de son échéance qui sera réduit

Première option : Maintien montant échéance 2 ADI comprises avec réduction de durée

Initialement le détail de l’échéance était le suivant

=> Prêt complémentaire de 265.599 € en 300 mois au taux de 3,50% :

+ Échéance hors assurance : 1.329,65 €

+ Deux primes ADI à 0,30% : 132,80 €

=> Mensualité assurances comprises : 1.462,45 €

Cette échéance globale restera identique mais, du fait du remboursement anticipé partiel, le montant des primes d’assurances est à recalculer à la baisse si bien que l’échéance – hors assurance – augmentera.

La part d’amortissement s’en trouvera également augmentée ce qui réduira encore plus la durée résiduelle d’amortissement.

=> Nouvelles primes d’assurance : (265.599 € – 51.622 €) x 0,30% / 12 x 2 =106,99 €

=> Échéance  hors assurances = 1.462,45 € – 106,99 € = 1.355,46 €

=> Durée résiduelle nécessaire pour amortir le nouveau capital restant dû de 210.623 € au taux de 3,50% = 208 mois

=> Dont :

+ 207 mois avec une échéance de 1.355,46 € + 106,99 € = 1.461,45 €

Et

+ 1 échéance résiduelle de 386,19 € + 106,99 € = 493,18 €

=> La durée réelle totale du prêt complémentaire dans cette technique N°3 sera donc de 6 mois + 208 mois = 214 mois.

Seconde option : Maintien de la durée de 300 mois initiale avec réduction de l’échéance

Après remboursement anticipé partiel de 51.622 € le nouveau CRD sera donc de 262.245 € – 51.622 € = 210.623 €.

=> La durée résiduelle est de 300 mois – 6 mois = 294 mois

=> Les nouvelle primes d’assurances sont de : (265.599 € – 51.622 €) x 0,30% / 12 x 2 =106,99 €

 

=> La nouvelle échéance hors assurance pour amortir 210.623 € en 294 mois au taux de 3,50% sera de 1.067,91 €

=> La nouvelle échéance avec 2 primes d’assurances comprises sera de 1.067,91 € + 106,99 € = 1.174,90 €

In fine pour cette troisième simulation avec calcul du prêt relais selon la méthode N°3 :

+ Montant du crédit relais = Valeur vénale bien en vente x PI%

=> Montant du crédit relais maximum = (220.000 € x 75%) = 165.000 €

=> Le plan de financement définitif – après vente, remboursement crédit initial et relais et utilisation du boni sur la vente au remboursement anticipé partiel sur le nouveau crédit – devient :

 

Plan de financement définitif (Crédit Relais méthode N° 3)

+ Coût acquisition 250.000 € + Apport personnel (1) 073.604 €
+ Frais négociation 012.000 € + Prêt complémentaire (2) 213.977 €
+ Frais acte acquisition notarié 019.000 €  
+ Frais de dossier et parts sociales 001.000 €  
+ Frais garanties PPD 001.300 €  
+ Indemnité Rbt anticipé prêt initial 003.078 €  
+ Indemnité Rbt ant. nouveau prêt 000.903 €  
=> Total Besoins/Dépenses/Emplois 287.581 € => Total Ressources/Recettes 287.581 €

 

(1) Apport personnel réel = 10.000 € prévu dès le départ + remboursement prêt relais 165.000 € – CRD prêt initial 153.921 € + Boni sur vente 52.525 € (Avant IRA 903 €) = 73.604

(2) Prêt complémentaire réel = 265.599 € prévu au départ – Remboursement anticipé avec boni sur vente (52.525 € – 903 € = 51.622 €) = 213.977 €.

 

Comparaison plans financements méthodes calculs N°1 et N°3

Ressources Apport personnel Prêt complémentaire

Total

Méthode N°1

79.361 €

207.241 €

286.602 €

Méthode N°3

73.604 €

213.977 €

287.581 €

Différences

+05.757 €

-006.736 €

-000.979 € (1)

 

(1) Cette différence de 979 € correspond au coût plus élevé du privilège de prêteur de deniers (1.500 € au lieu de 1.300 €) et aux IRA (3.078 € + 903 € au lieu de 3.013 € + 289 €) dans le plan de financement N°3.

La répartition des sources de financement apparaît différente avec moins de recours à l’apport personnel mais plus au crédit dans le plan de financement N°3.

 

Comparaison plans financements méthodes calculs N°2 et N°3

Ressources Apport personnel Prêt complémentaire

Total

Méthode N°2

79.361 €

208.203 €

287.564 €

Méthode N°3

73.604 €

213.977 €

287.581 €

Différences

+05.757 €

-005.774 €

-000.017 € (1)

 

(1) La différence de 17 € provient des IRA moins élevés dans la plan de financement N°3

Seule la répartition des ressources de financement est différente avec moins de recours à l’apport personnel mais plus au crédit dans le plan de financement N°3.

Comparaison entre les trois techniques utilisées

Il semble utile de rappeler que :

1) – L’emprunteur n’a pas vraiment le choix de la technique utilisée qui dépend plutôt de l’offre que la banque propose.

2) – Quelle que soit la technique, après vente,  l’emprunteur a le choix entre maintenir le montant de l’échéance initiale (= réduction de la durée résiduelle) et maintien de la durée initiale (réduction de la mensualité) d’où des coûts forcément différents.

3) – Le « Coût du Crédit Simple / Coût Projet à Crédit Simple » est l’indicateur le moins pertinent de ceux qui existent le « Coût du Crédit Corrigé / Coût du Projet à Crédit Corrigé » (***) étant – à mon sens le plus fiable – suivi du taux effectif global (TEG).

(***) – Le « Coût du Crédit Corrigé / Coût du Projet à Crédit Corrigé » tient compte tant du manque à gagner en intérêts sur les échéances payées à la banque que sur l’apport personnel (= prêt que l’emprunteur se consent à lui-même au taux de son épargne) et qui est différent d’un plan de financement à l’autre.

Au contraire ni le « Coût du Crédit simple / Coût Projet à Crédit Simple » ni le « Taux Effectif Global (TEG) » ne tiennent compte de ce manque à gagner en intérêts sur échéances versées à la banque (c’est elle qui les replace) ni sur l’apport personnel.

Éventuellement, voir autre billet concerné de mon blog :

Comparer offres de prêts : TEG, Coût crédit… ou autres paramètres ? (1 ère partie)

http ://blog.cbanque.com/aristide/6/comparer-offres-de-prets-teg-cout-credit-ou-autres-parametres-1-ere-partie/

=>   Ainsi que les parties N°2 ; N°3 et N°4 qui suivent.

4) – Contrairement à ce qui a été fait dans les exemples ci-dessus c’est à dire une comparaison à partir des :

+ Montants
+ Taux
+ Durées

=> Il aurait fallu non pas calculer des échéances qui s’avèrent forcément différentes d’une technique à l’autre,

=> Mais procéder à l’envers – comme dans le prêts gigognes à échéances lissées – c’est-à-dire choisir une mensualité cible (= échéance que l’emprunteur veut/peut payer et acceptable par la banque eu égard à sa capacité de remboursement) et l’appliquer quelle que soit le technique utilisée

=> Pour, à partir des montants et taux, calculer les durées résiduelles nécessaires à l’amortissement total.

C’est à mon sens l’utilisation combinée « Échéance cible constante » et « Coût du crédit corrigé – ou – Coût du Projet à Crédit Corrigé » qui permet une vraie comparaison.

Mais, hélas, cette façon de faire n’est que peu utilisée pour ce qui concerne l’utilisation de « l’échéance cible » et jamais utilisée pour ce qui concerne « le coût du crédit corrigé » qui, il est  vrai, n’est pas (encore ? ? ?) un critère de comparaison réglementaire contrairement à ce que sont le « Taux Effectif Global « TEG » et « le Coût du Crédit Simple ».

Or, précisément – concernant le TEG – il apparaît un autre gros inconvénient car, bien que réglementaire, cet indicateur est calculé et affiché seulement prêt par prêt.

Et dans des plans de financement où se côtoient un apport personnel, un crédit relais et un prêt complémentaire, le TEG qui serait «moins mauvais » que « le coût du crédit simple » pour bien comparer les techniques entre elles serait le « TEG d’ensemble » de chaque plan de financement mais qu’aucune banque ne calcule puisque non imposé par la réglementation.

Ce cas d’école est traité par défaut, dans les trois techniques, dans l’applicatif Excel joint.

Après avoir renseigné les cellules matérialisées en vert, cet outil permet de comparer les résultats de ces trois méthodes que ce soit à partir :

=> D’échéances calculées de façon classique en fonction d’un montant d’une durée et d’un taux

=> D’une échéance cible déterminée ; fonction du montant et du taux c’est alors la durée qui est calculée

Les comparaisons sont possibles sur :

=> Le « Coût du crédit simple » et/ou  le « Coût du Projet à Crédit simple »

=> Le « Coût du Crédit Corrigé » et/ou le Coût du Projet à Crédit Corrigé »

=> Le « Taux Effectif Global d’Ensemble »

Attention :

Pour que l’applicatif joint fonctionne il est nécessaire d’activer les fonctions « Calcul itératif » et « Automatique » de Excel.

Cdt
Crédit_Relais

Résidence principale : Opter pour le statut de propriétaire ou bien pour celui de locataire ?

Bonjour,

Cette question étant quelquefois posée sur le forum cBanque, je vous propose l’applicatif joint dont l’objectif – en fonction des informations que vous saisissez – vise à orienter vers l’option financièrement la plus intéressante.

Comparaison Achat Location

Il faut préalablement rappeler qu’en passant du statut de locataire à celui de propriétaire suivant :

+ La zone (urbaine ou rurale)
+ Le secteur (diffus = pavillon ou groupé = appartement)
+ La nature du bien (neuf ou ancien)

=> Les charges mensuelles globales peuvent se trouver majorées de 10% à 20% du fait

+ Impôts fonciers
+ Assurance multi risques habitation
+ Travaux entretiens/réparation
+ Charges copropriété
+ Éventuellement frais de transport supplémentaires (par exemple habitat en zone rurale éloignée des écoles, commerces…etc.)

Il convient ensuite de donner quelques explications sur les raisonnements qui ont conduit à ce développement.

L’hypothèse de base est que le particulier qui – entre l’achat/construction de son logement ou bien sa prise en location – cherche la meilleure solution pour se loger, aura recours au crédit bancaire si la première option est retenue.

Dès lors, le « budget mensuel logement » de départ sera déterminé par sa capacité résiduelle de remboursement.
Comme dans l’option « location » les loyers feront l’objet d’une revalorisation annuelle l’on part du principe que ce « budget mensuel logement » sera ainsi revalorisé

Puis, outre ces mensualités et/ou loyers, divers postes budgétaires sont ensuite pris en compte :
+ Apport personnel
+ Dépôt de garantie pour bailleur (***)
+ Taxe foncière
+ Assurance incendie
+ Charges entretien réparations
+ Charges copropriété

=> Chaque poste pouvant être revalorisé en fonction d’un paramétrage choisi.

(***) Dans l’option « Propriétaire », dans l’hypothèse d’une caution bancaire retenue en garantie du crédit, la restitution, en fin de prêt, de l’éventuel dépôt de garantie, a été ignorée.

Il en est de même des éventuelles parts sociales souscrites puisque – dans l’actif de l’emprunteur – elles ne font que passer d’un produit d’épargne à un autre (les PS) sans sortir de son patrimoine. Seule la rémunération peut être différente – tantôt en plus, tantôt en moins – et l’impact sur le résultat est insignifiant.

A ceci s’ajoute d’autres charges/dépenses :
+ Indemnité de remboursement anticipé
+ Frais de mainlevée hypothécaire.

Partant de ces données fournies, s’en suit deux raisonnements appliqués simultanément à l’option « propriétaire » et à l’option « locataire »

1) – Raisonnement par les produits/profits = quelle rémunération (en euros) génèrent les sommes conservées = sommes qui ne sont payées ni à la banque ni au bailleur ni à un, tiers (assureur ou Trésor par exemple) ?

2) – Raisonnement par les coûts = quel est le manque à gagner occasionné par les sommes payées aux uns et aux autres ?

Afin d’être plus concret – à titres d’exmples – je vous propose de matérialiser ces raisonnements sur trois des postes budgétaires ci-dessus énumérés à savoir :

+ Le budget mensuel logement
+ L’apport personnel
+ L’assurance incendie.

1) – Budget mensuel logement

Dans l’exemple pris par défaut la durée prévisionnelle de détention du logement a été fixée à 20 ans et la revalorisation annuelle des loyers à 1% par an.

Dans l’option « Propriétaire » la capacité résiduelle d’endettement retenue est de 1.400 €/mois cependant que le loyer avec charges locatives de la première année a été fixé à 1.000 €/mois.

Le « budget mensuel logement » évolue donc comme suit :
+ Année 1 = 1.400 €
+ Année 2 = 1.414 €
+ Année 3 = 1.428,14 €
+
+Année 20 = 1.691,35 €

Mais la mensualité du crédit restera fixe (***) à 1.400 € assurances comprises pendant toute la durée du crédit.
(***) Échéances variables non traitées

Alors que, dans l’option « Locataire », les loyers revalorisés annuellement progresseront comme suit :

+ Année 1 = 1.000 €
+ Année 2 = 1.010 €
+ Année 3 = 1.020,10 €
+
+Année 20 = 1.208,11 €

1.1) – Raisonnement par les produits

1.1.1) – Option « Propriétaire »
=> Que rapporte le reliquat sur mensualité payée à la banque ?

+ Année 1 = Rien (Budget mensuel 1.400 € – payé à la banque 1.400 € = 0 €)
+ Année 2 = Intérêts sur 1.414 €-1.400 € = 14 € cumulés au mois le mois sur toute l’année
+ Année 3 = Intérêts sur 1.428,14 €-1.400 € = 28,14 € cumulés au mois le mois sur toute l’année
+
+ Année 20 = Intérêts sur 1.691,35 €-1.400 € = 291,35 € cumulés au mois le mois sur toute l’année

La capitalisation des intérêts intervient en fin de chaque année civile.

A noter que si la durée réelle du crédit est inférieure à la durée de détention du bien, ce sont autant de mensualités revalorisées, que l’acquéreur/emprunteur épargnera et se fera donc rémunérer et ceci sur le nombre de mois séparant la fin du crédit de la fin de détention du bien.

=> Si la durée de détention du bien est de 20 ans mais que le crédit est complètement remboursé au bout de 15 ans, ce sont l’équivalent de 60 mensualités revalorisées de 1% par an qui, progressivement au mois le mois, seront épargnées et rémunérées.

1.1.2) – Option « Locataire »
=> Que rapporte le reliquat sur loyer payé au bailleur ?

+ Année 1 = Intérêts sur (budget logement 1.400 € – Loyer réel 1.000 €) = 400 €
+ Année 2 = Intérêts sur (budget logement 1.414 € – Loyer réel 1.010 €) = 404 €
+
+Année 20 = Intérêts sur (budget logement 1.691,35 € – Loyer réel 1.208,11 €) = 483,24 €

1.2) – Raisonnement par les coûts/manques à gagner

1.2.1) – Option « Propriétaire »
=> Quel est le manque à gagner sur les mensualités versées à la banque ?

+ Année 1 = Intérêts sur 1.400 € cumulés au mois le mois
+ Année 2 = idem
+
+ Année 20 = idem

La capitalisation des intérêts intervient en fin de chaque année civile.

1.2.2) – Option « Locataire »
=> Quel est le manque à gagner sur les loyers payés au bailleur ?

+ Année 1= Intérêts sur 1.000 € cumulés au mois le mois
+ Année 2 = Intérêts sur 1.010 € cumulés au mois le mois
+
+ Année 20 = Intérêts sur 1.208,11 € cumulés au mois le mois

La capitalisation des intérêts intervient en fin de chaque année civile.

2) – L’apport personnel

2.1) – Raisonnement par les produits

2.1.1) – Option « Propriétaire »
=> Que rapporte l’apport personnel ?

+ Rien puisqu’étant investi dans le bien immobilier il est versé au vendeur/constructeur

2.1.2) – Option « Locataire »
=> Que rapporte l’apport personnel ?

+ Il reste à la disposition du locataire qui peut donc continuer de se le faire rémunérer

2.2) – Raisonnement par les coûts/manques à gagner

2.2.1) – Option « Propriétaire »
=> Quel est le manque à gagner sur l’apport personnel ?

+ Manque à gagner sur le montant de cet apport personnel égal aux intérêts que l’acquéreur/emprunteur ne perçoit plus puisque la somme correspondante, payée au vendeur/constructeur, sort de son épargne.

2.2.2) – Option « Locataire »
=> Quel est le manque à gagner sur l’apport personnel ?

+ Aucun manque à gagner puisque les fonds correspondants à cet apport personnel sont conservés par le locataire qui peut donc continuer à se les faire rémunérer.

3) – L’assurance incendie

3.1) – Raisonnement par les produits

3.1.1) – Option « Propriétaire »
=> Que rapporte la prime d’assurance incendie ?

+ Rien puisqu’elle est versée à l’assureur

3.1.2) – Option « Locataire »
=> Que rapporte l’assurance incendie ?

+ La prime d’assurance incendie est plus élevée pour le propriétaire que pour le locataire car ce dernier n’a pas l’immobilier à assurer.
Le locataire pourra donc épargner et se faire rémunérer la différence entre la prime qu’il aurait payée s’il avait opté pour le statut de propriétaire et celle qu’il va réellement payer en tant que locataire.

Dans l’exemple pris par défaut, la prime incendie due par le propriétaire est supposée de 500 € la première année et de 200 € pour le locataire (revalorisables à 1% l’an).

=> Le locataire pourra donc économiser et se faire rémunérer sur :

+ Année 1 = 500 € – 200 € = 300 €.
+ Année 2 = 505 € – 202 € = 303 €.
+
+ Année 20 = 604,05 € – 241,62 € = 362,43 €.

La capitalisation des intérêts intervient en fin de chaque année civile.

3.2) – Raisonnement par les coûts/manques à gagner

3.2.1) – Option « Propriétaire »
=> Quel est le manque à gagner sur les primes d’assurance incendie ?

Dans l’exemple pris par défaut manque à gagner en intérêts sur :

+ Année 1 = 500 €
+ Année 2 = 505 €
+
+ Année 20 = 604,05 €

3.2.2) – Option « Locataire »
=> Quel est le manque à gagner sur les primes d’assurance incendie ?

Dans l’exemple pris par défaut manque à gagner en intérêts sur :

+ Année 1 = 200 €
+ Année 2 = 202 €
+
+ Année 20 = 241,62 €

Les mêmes raisonnements sont tenus pour les autres postes ci-dessus énumérés :
+ Dépôt garantie bailleur
+ Taxes foncières
+ Charges entretien réparations
+ Charges copropriété

Dans chacune des options « Propriétaire » et « Locataire » le raisonnement par les coûts/manques à gagner permet de trouver le coût de revient du logement pendant la durée de détention retenue.

De là il est facile d’en extraire le coût de revient moyen mensuel du logement (= équivalent loyer)

Inversement, dans chacune des options « Propriétaire » et « Locataire », les valeurs acquises par les capitaux supposés épargnés, nettes de toutes autres charges/dépenses (Capital dû sur crédit + Indemnité de remboursement anticipé + Frais mains levée hypothécaire…) donnent la variation de patrimoine.

La « Durée pivot » est celle où l’option « Propriétaire » devient plus intéressante que l’option « Locataire » (Bouton de calcul matérialisé en police violette sur fond gris en haut d’écran).

Les résultats sont à lire dans le tableau à droite de l’écran.

Attention :

+ L’applicatif a été développé sous Excel 2007 mais pour une utilisation possible sur version antérieure il a été enregistré sous Excel 97-2003. Il est de ce fait possible que des bugs soient constatés.

+ Pour qu’il fonctionne il est impératif d’activer dans mode calcul les fonctions « Itérations » et « Automatique »

Comparaison Achat Location

Cdt

Loi de séparation et de régulation des activités bancaires

Bonjour,

Pour les « cBanquenautes » intéressés ci-dessous projet de loi de réforme bancaire

Il comprend 152 pages mais il semble assez facile pour chacun de s’informer des points qui l’intéresse.

Sont en particulier présentés deux sujets fréquemment évoqués sur le forum à savoir :

+ Les commissions d’intervention

+ Les assurances déléguées

Ce n’est qu’un projet de loi et il convient donc d’attendre les décisions définitives.

Mais, en l’état actuel des choses, sur ces deux sujets il ne me semble pas que les propositions soient révolutionnaires.

Cdt

projet-loi-reforme-bancaire

Le « Crédit Trompe l’Oeil »…Vous connaissez ? (1ère partie)

Bonjour,

Le « Crédit Trompe l’Oeil »…Vous connaissez ?
Non sans doute puisqu’il n’existe pas …encore !

Qu’en est-il ?

Dans un précédent post ainsi que sur le Blog sous l’intitulé :

« Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéance lissées »

Forum
http ://www.cbanque.com/forum/thread9109.html

Blog
http ://blog.cbanque.com/aristide/8/comment-reduire-le-cout-du-credit-avec-un-montage-en-echeances-lissees/

je décrivais des techniques et principes à respecter qui permettent de réduire significativement le coût total du crédit pour un plan de financement donné.

Ce « Crédit Trompe l’Oeil » que l’on pourrait encore appeler « Crédit Faux Semblant » est en fait un « Crédit de circonstance », un leurre qui s’insère dans les procédures objet des liens ci-dessus.

Disons que cet artifice est un « ersatz de crédit » spécifique qui conduit à accroître encore plus l’économie réalisée sur le coût du crédit.

Mais attention, il ne peut pas être utilisé dans tous les plans de financement.

Il ne concerne que les projets qui non seulement comprennent un Prêt à Taux Zéro (PTZ), mais encore faut-il que ce PTZ soit assorti d’un différé d’amortissement.

Seuls les emprunteurs dont les profils de remboursement PTZ vont de 1 à 4 sont donc concernés.

I) – Comment çà marche ?

D’abord il faut rappeler que la réglementation du PTZ prévoit :

Article L.31-10-11 – Alinéa 3 du code de la construction et de l’habitation (CCH) :

« Lorsque l’emprunteur bénéficie d’un différé de remboursement, la durée de la première période…ne peut dépasser la plus longue des durées du ou des autres prêts concourant au financement de l’opération »

Mais le mieux semble être de raisonner sur un cas concret.

1.1) – Phase N° 1

Dans le fichier Excel joint, en hypothèse N° 1 matérialisée couleur « saumon », je vous propose le plan de financement « primaire » suivant :

+ Prêt à Taux Zéro d’un montant 44.913 €
Profil N° 1 c’est-à-dire que l’emprunteur peut prétendre à PTZ sur une durée totale de 360 mois dont une première période de différé de 55% sur 276 mois et une seconde période d’amortissement de 45% sur 84 mois.

+ Prêt complémentaire d’un montant de 135.087 €

=> Soit un total projet de 180.000 €

+ Sachant que l’échéance cible – assurances comprises – souhaitée par l’emprunteur est de 1.000 €, la durée réelle de ce prêt complémentaire est calculée avec la hiérarchie des taux suivante :

060 084 mois = 3,50%
085 120 mois = 3,60%
121 144 mois = 3,70%
145 180 mois = 3,80%
181 216 mois = 3,90%
217 240 mois = 4,00%
241 300 mois = 4,10%
301 360 mois = 4,20%

A ce stade il n’y donc pas encore de « Prêt Trompe l’œil » de prévu dans ce plan de financement.

Or ainsi que vous pouvez le constater dans cette première simulation qui va servir de base de comparaison :

=> La durée du prêt complémentaire ressort à 247 mois
=> Suivant la hiérarchie des taux ci-dessus, le taux qui lui est appliqué est donc de 4,10%

=> De par la réglementation PTZ ci-dessus rappelée, la durée de la première période correspondant à la phase de différé de 55% a donc dû être réduite à 247 mois bien que le profil N°1 de l’emprunteur lui aurait normalement permis un tel différé sur 276 mois.

La durée totale de ce Prêt à Taux Zéro est alors de 247 + 84 = 331 mois au lieu de 360 mois normalement possible.

C’est donc le respect de la réglementation qui impose ces réductions de durées de 29 mois tant sur la première phase de différé que sur la durée totale.

=> Les trois principaux critères de comparaison toujours matérialisés couleur « saumon » en bas de tableau indiquent :

+ Coût du Crédit…………….. 88 729,13 €
+ Coût du Crédit Corrigé…. 211 558,30 €
+ Taux Effectif Global……………3,7926%

1.2) – Phase N° 2

Supposons maintenant que la banque accepte d’intégrer un prêt de 100 € (***) sur une durée de 276 mois (***) qui correspond donc à la durée maximale permise pour le différé PTZ en profil emprunteur N° 1.

(***) Notez que s’agissant d’un crédit de longue durée, son taux sera élevé.
Dans l’idéal, plus le montant sera faible, plus ce sera donc financièrement intéressant.

Mais, ici, ce n’est pas la montant qui nous intéresse mais la durée qui doit être en concordance avec celui du différé maximum permis pour le PTZ eu égard au profil considéré de l’emprunteur.

En vous référant à la simulation N° 2, matérialisée en rose dans le fichier Excel joint, vous pouvez constater que le plan de financement est devenu :

+ Prêt à Taux Zéro d’un montant 44.913 €
+ Prêt « Trompe l’œil » d’un montant de 100 €
+ Prêt complémentaire d’un montant de 134.987 € = 135.087 € – 100 € (= Montant prêt « Trompe l’œil »)
(Avec même hiérarchie des taux que ci-dessus)

=> Soit un total projet toujours de 180.000 €

Ainsi que vous pouvez le constater dans cette seconde simulation intégrant cette fois ci le prêt « Trompe l’œil » de 100 € :

=> La durée du prêt complémentaire est réduite de 247 mois à 242 mois

=> Suivant la hiérarchie des taux ci-dessus, le taux qui lui est appliqué est toujours de 4,10%

=> La durée de la première période correspondant à la phase de différé de 55% est ainsi portée à son maximum réglementairement possible de 276 mois

La durée totale de ce Prêt à Taux Zéro est alors elle aussi à son maximum de 276 + 84 = 360 mois.

=> Les trois principaux critères de comparaison matérialisés en rose en bas de tableau deviennent :

+ Coût du Crédit…………….. 87 602,87 € (Economie de 1.126,26 €)
+ Coût du Crédit Corrigé…. 208 926,21 € (Economie de 2.632,09 €)
+ Taux Effectif Global………….. 3,7139% (Gain de 0,0787%)

II) – Que s’est-il passé ?

Si vous vous reportez à la simulation N° 1 matérialisée couleur « saumon » vous pouvez voir que du fait de la durée du différé PTZ limitée à 247 mois (durée du complémentaire le plus long) l’échéance hors assurance de cette première période d’amortissement du PTZ est de 100 €.

Compte tenu de la prime d’assurance de 88,48 € sur les deux prêts et de l’échéance cible fixée à 1.000 €, le disponible pour l’échéance du seul prêt complémentaire s’élève à :
=> 1.000 € – (100 € + 88,48 €) = 811,52 €.

Si l’on suit le même raisonnement à partir de la simulation N° 2 matérialisée en rose l’on obtient :
+ Une échéance PTZ de 89,50 € hors assurance
+ Une échéance « Prêt Trompe l’Oeil » de 0,56 €
+ Et toujours une prime d’assurance totale de 88,48 €.

Dès lors le disponible pour l’échéance du seul prêt complémentaire s’élève à :
=> 1.000 € – (89,50 € + 0,56 € + 88,48 €) = 821,46 €. (+ 9,94 € par échéance)

Vous avez donc compris que l’insertion de ce prêt « Trompe l’œil » sur une durée de 276 mois, en allongeant la durée de la première période du différé PTZ de 247 mois à cette même durée de 276 mois réduit l’échéance de ce PTZ et permet d’accroître parallèlement celle du prêt complémentaire.

Si le montant de l’échéance du prêt complémentaire est augmenté, son amortissement est plus rapide.
Et si l’amortissement est plus rapide, la durée s’en trouve réduite.
Ici la durée du complémentaire à été réduite de 247 mois à 242 mois.

Or il ne faut pas oublier que ce prêt complémentaire « long » est un taux élevé (4,10% dans l’exemple) et que la réduction de durée impacte donc à la baisse le volume des intérêts payés sur ce complémentaire.

Parallèlement, cinq échéances de moins à payer sur ce complémentaire aboutissent aussi à cinq primes d’assurances également à payer en moins.

C’est ainsi qu’en « aménageant » le plan de financement par l’insertion de ce succédané de crédit qu’est le « Prêt Trompe l’Oeil » que l’on arrive à ces résultats :

+ Coût du Crédit…………..Economie de 1.126,26 €
+ Coût du Crédit Corrigé….Economie de 2.632,09 €
+ Taux Effectif Global…………….Gain de 0,0787%

Voir suite seconde partie…..

Attached files

Subtilité_Différé_Ptz_cBanque.zip (198.3 KB)

Le « Crédit Trompe l’Oeil »…Vous connaissez ? (2ème partie)

Suite première partie…III) – Montage « gigogne » et « Prêt Trompe l’Oeil »

Je vous propose désormais de voir ce que donnerait, dans un même plan de financement, le cumul de cette technique « gigogne » désormais connue de prêts « emboîtés » courts (Taux moins élevés) dans un prêt « lisseur » plus long (Taux plus élevés) ET d’un « Prêt Trompe l’œil ».
Continuer la lecture de « Le « Crédit Trompe l’Oeil »…Vous connaissez ? (2ème partie) »

Le « Crédit Trompe l’Oeil »…Vous connaissez ? (3ème partie)

Suite seconde partie…4.4) – Remarque

Ainsi que précisé en introduction, cette astuce du « Prêt Trompe l’Oeil » ne concerne que les emprunteurs qui peuvent prétendre à un Prêt à Taux Zéro, avec différé d’amortissement, dans leur plan de financement.

Cependant il faut également attirer l’attention sur la possibilité de réduction de la durée du PTZ permise par le code de la construction et de l’habitation (CCH) pour les bénéficiaires d’un PTZ, qu’il soit avec ou sans différé d’amortissement :
Continuer la lecture de « Le « Crédit Trompe l’Oeil »…Vous connaissez ? (3ème partie) »

Remboursement anticipé du PTZ+ / Arrêté du 25 mai 2011

Bonjour,

A de très nombreuses reprises les emprunteurs ayant bénéficié d’un prêt à taux zéro (PTZ) ont posé la question de savoir quelles étaient les règles relatives à ce remboursement ; en particulier est-ce que la banque peut exiger le remboursement anticipé du PTZ en priorité par rapport aux autres crédits du même plan de financement.

Afin de répondre à cette question nous disposions de trois textes…..mais hélas contradictoires
Continuer la lecture de « Remboursement anticipé du PTZ+ / Arrêté du 25 mai 2011 »