Zoom sur les techniques du Crédit Relais

Il est relativement fréquent qu’un propriétaire de résidence principale, secondaire ou locative, souhaite en acquérir une nouvelle cependant que le produit de la vente de l’ancienne devrait servir d’apport personnel – au moins partiel – dans le nouveau plan de financement.

Ceci est vrai que la propriété actuelle soit déjà complètement payée ou bien qu’il subsiste un en-cours sur un crédit obtenu pour le financement d’origine.

Mais il s’avère qu’il n’est pas forcément aisé de faire en sorte que les deux opérations « Investissement nouveau » et « Vente bien antérieur » s’articulent dans une chronologie idéale qui permettrait que l’encaissement du produit de la vente arrive juste à point pour participer au règlement du nouvel investissement.

Dès lors la technique du « Crédit Relais » peut résoudre les problèmes de trésorerie liés au décalage de ces deux opérations mais il n’est pas rare que des « cBanquenautes » se posent des questions sur les diverses modalités et possibilités qu’offre cette technique.

L’objectif de ce billet est donc d’anticiper ces questions et d’y répondre – au mieux – à priori.

Durée du crédit relais

Dans le jargon technique bancaire le « Crédit Relais » est un prêt à court terme (***) en ce sens que – généralement – il ne dépasse pas un an.

(***)NB – Pour information :

Dans le jargon bancaire :

+ Prêt à court terme : durée 1 an maxi

+ Prêt à moyen terme : durée entre 1 an et 7 ans

+ Prêt à long terme : durée supérieure à 7 ans

Suivant :

+ Les régions,

+ Les époques,

+ Les banques,

=> Il peut cependant être (ou non) renouvelé une fois. En fait tout dépend de la conjoncture du marché immobilier, les politiques et pratiques des Établissements bancaires s’adaptant à cette conjoncture afin de limiter les risques de rester « coller » avec un crédit du fait  que la vente envisagée ne se concrétise pas.

Il arrive même que, à cause de ce risque, des banques refusent de consentir des crédits relais.

Techniques du crédit relais

Le crédit relais utilise la technique du différé interne soit en :

=> Différé partiel encore appelé différé de capital :

L’emprunteur ne paie que :

+ Les intérêts au taux stipulé dans l’offre/contrat calculés sur le montant mis à disposition

+ Les primes d’assurances calculées sur la totalité du crédit (donc même, en cas de déblocages successifs partiels, sur les sommes non mises à disposition)

C’est le cas de figure le plus souvent rencontré.

=> Différé total encore appelé franchise :

L’emprunteur ne paie que :

+ Les primes d’assurances calculées sur la totalité du crédit (donc même, en cas de déblocages successifs partiels sur les sommes non mises à disposition).

Suivant les banques, il peut même arriver que les primes d’assurance ne soient pas payées au mois le mois mais capitalisées (Rare) (###)

+ Les intérêts au taux stipulé dans l’offre/contrat sont calculés mais non payés au mois le mois.

Ils sont soit :

+ Ajoutés au capital au moment de son remboursement ;

Soit :

+ Capitalisés c’est à dire ajoutés à ce capital ce qui entraîne alors « le paiement d’intérêts sur les intérêts » (###)

(###) Attention

Suivant le code civil (article 1154) les intérêts dus et non payés ne peuvent pas être capitalisés au mois le mois ; ils ne peuvent être capitalisés que s’ils sont dus pour au moins une année entière.

Concrètement si le prêt relais est inférieur ou égal à un an, les intérêts dus et non payés au mois le mois seront simplement ajoutés au capital emprunté et c’est le total qui devra être remboursé.

Par contre si le crédit relais était accordé sur une durée supérieure à un an, au terme de la première année, les intérêts dus et non payés seraient donc ajoutés au capital et, dès le début de cette seconde année, du fait de cette capitalisation, l’emprunteur paierait donc « des intérêts sur les intérêts »

Par contre, dans les cas (rares) où la franchise porte également sur les primes d’assurances, comme il ne s’agit pas d’intérêts et que la banque les paie à l’assureur à la place de l’emprunteur, elles viennent augmenter le capital prêté au mois le mois

Et comme les intérêts sont calculés sur le capital dû à chaque fin de mois, le volume des intérêts à payer sera forcément plus élevé.

Pour plus de détails sur les techniques de différé interne voir mon blog :

Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat

http ://blog.cbanque.com/aristide/7/interets-intercalaires-differe-interne-differe-externe-amortissement-immediat/

Montant du crédit relais

Ce montant dépend de plusieurs paramètres :

=> La valeur vénale du logement mis en vente,

=> Le montant de l’éventuel capital restant dû sur le crédit l’ayant financé à l’origine,

=> Le pourcentage d’intervention de la banque,

Suivant les banques, ce pourcentage varie de :

+ 60% à 70% si aucun compromis de vente n’est signé

+ 70% à 80% si  un compromis de vente est déjà igné

=> De la méthode de calcul utilisée par la banque

Il existe trois façons de calculer le montant du crédit relais

Si l’on désigne par PI% le pourcentage d’intervention de la banque

=> Première méthode

+ Montant du crédit relais = [(Valeur vénale bien en vente – Capital dû sur crédit antérieur)  x PI%]

=> Seconde méthode

+ Montant du crédit relais = [(Valeur vénale bien en vente  x PI%) – Capital dû sur crédit antérieur]

=> Troisième méthode

+ Montant du crédit relais = Valeur vénale bien en vente x PI%

Cette dernière méthode est généralement utilisée dans un montage spécifique appelé « Crédit Achat/Revente » ou « Crédit Revente » ou encore – suivant les banques – d’un nom de produit « Maison ».

La spécificité de ce montage est qu’il :

+ Permet de refinancer et donc de rembourser immédiatement le solde du prêt antérieur existant sur le bien à vendre.

Ce solde étant immédiatement remboursé (prévoir les indemnités de remboursement anticipé « IRA ») à due concurrence des mensualités correspondantes, la trésorerie (capacité de remboursement) de l’emprunteur s’en trouve améliorée.

+ Associe un crédit relais à un prêt moyen ou long terme amortissable.

Le crédit relais est en différé interne total (avec franchise totale d’intérêts) seules les primes d’assurances étant cependant – en général – à payer au mois le mois par l’emprunteur

Afin d’être plus concret je vous propose de simuler le financement d’un nouvel investissement avec, en parallèle, la mise en vente d’un bien antérieurement acquis supportant toujours un  en-cours de crédit.

Hypothèses concernant le financement du bien initial :

+ Montant initial : 200.000 €

+ Durée : 300 mois

+ Taux intérêt : 4%

+ Mensualités hors assurance : 1.055,67 €

+ 2 assurances à 0,30% : 100 €

+ Mensualités avec assurances : 1.155,67 €

+ Durée courue : 100 mois

+ Capital restant dû après paiement de la 100 ème échéance : 153.921 €

+ Valeur vénale estimée : 220.000 €

+ Dans les exemples ci-dessous la vente sera supposée effective au bout de 6 mois.

Hypothèses nouvel investissement

+ Coût acquisition : 250.000 €

+ Frais négociation : 12.000 €

+ Frais acte acquisition notarié : 19.000 €

=> Coût de l’investissement physique = 281.000 €

Hypothèse Crédit Relais

+ L’on supposera qu’un compromis de vente est déjà signé et que le pourcentage d’intervention de la banque (PI%) est de 75%

+ Taux intérêts : 3%

+ Différé de capital = différé partiel

+ Assurances : Deux têtes assurées à 100% avec taux de prime 0,30% sur capital initial.

Hypothèse apport personnel

L’apport personnel possible – avant réalisation de la vente – s’élève à 10.000 €

Hypothèses le nouveau crédit à long terme :

+ Montant initial : à calculer dans chacun des cas de figure simulés

+ Durée : 300 mois

+ Taux intérêt : 3,50%%

+ Mensualités hors assurance : à calculer dans chacun des cas de figure simulés

+ 2 assurances à 0,30% : à calculer dans chacun des cas de figure simulés

+ Mensualités avec assurances : à calculer dans chacun des cas de figure simulés

Hypothèse frais dossier (+ parts sociales éventuelles)

+ 1% avec plafond de 1.000 €

Hypothèses frais de garantie

+ Crédit relais : Néant (= lettre de bocage des fonds chez notaire vendeur)

+ Crédit complémentaire :

Privilège prêteur denier (PPD)

Coût calculé dans chaque hypothèse en fonction montant du crédit.

Hypothèses indemnité de remboursement anticipé (IRA)

+ Sur crédit relais : néant

+ Sur crédit initial de financement du bien à vendre :

Règle légale :

« Un semestre d’intérêts au taux moyen du prêt sur le capital effectivement remboursé avec un maximum de 3% sur le capital restant dû avant remboursement »

+ Sur le nouveau crédit de financement de la nouvelle acquisition :

Dans ce cas la pratique des banques diverge.

En montage « crédits relais plus complémentaire classique » (méthode de calcul N°1 et N°2) les IRA sont calculées suivant la méthode légale ci-dessus.

Mais en « Crédit Achat Revente » (Calcul N° 3) certains Établissements,  dans le cadre de cette technique,  prévoient systématiquement des exonérations totales ou partielles  d’IRA.

Premier cas de figure : le prêt relais est calculé suivant la méthode N° 1 soit :

+ Montant du crédit relais = [(Valeur vénale bien en vente – Capital dû sur crédit antérieur)  x PI%]

=> Montant du crédit relais maximum = (220.000 € – 153.921 €) x 75% = 49.559 €.

Phase N° 1

La première des choses à faire est de bâtir un plan de financement le plus précis possible :

 

Plan de financement

+ Coût acquisition 250.000 €
+ Frais négociation 012.000 €
+ Frais acte acquisition notarié 019.000 €
=> Coût de l’investissement physique 281.000 €
– Apport personnel 010.000 €
=> Solde à financer 271.000 €
– Crédit relais 049.559 €
=> Solde résiduel à financer 221.441 €
+ Frais de dossier et parts sociales 001.000 €
+ Frais garanties PPD 001.300 €
=> Montant du prêt complémentaire 223.741 €

 

Échéances prêt suivant les hypothèses ci-dessus indiquées soit 300 mois au taux de 3,50% :

+ Échéance hors assurance : 1.120,10 €

+ Deux primes ADI à 0,30% : 111.87 €

=> Mensualité assurances comprises : 1.231,97 €

Échéances du prêt relais de 49.559 € au taux de 3% :

+ Intérêts payés mensuellement (Différé de capital) : 49.559 € x 3%/12 = 123,90 €

+ Deux primes ADI à 0,30% : 49.559 € x 0,30% / 12 x 2  = 24,78 €

=> Mensualité assurances comprises : 148,68 €

Rappel échéance du crédit  sur logement à vendre = 1.155,67 €

=> A ce stade – avant la vente – l’emprunteur aurait donc une charge mensuelle de :

+ 1.231, 97 € + 148,68 € + 1.155,67 € = 2.536,32 €

Dès lors, pour que la banque accepte le financement cela supposerait  soit :

+ Que l’emprunteur ait de bons revenus de l’ordre de 2.536,32 € x 3 ~/~ 7.600 €/mois

+ Qu’une épargne personnelle plus importante que les 10.000 € prévus puisse être mise dans l’opération pour :

*-* Ou bien diminuer le montant du prêt complémentaire

*-* Ou bien participer temporairement au paiement mensuel des échéances.

Phase N° 2 : Vente et bouclage des opérations liées au bien vendu

En supposant que le bien soit vendu au bout de 6 mois à sa valeur vénale estimée soit 220.000 €.

Pendant ces 6 mois l’emprunteur a continué de payer ses échéances de 1.155,67 € (avec ADI) sur le crédit initial de 200.000 € à 4% sur 300 mois.

A ce terme du 106 ème mois le capital restant dû réel n’est donc plus de 153.921 € mais de 150.639 €.

L’indemnité de remboursement anticipé (IRA) légale sera donc le plus petit montant entre :

+ Un semestre d’intérêts soit : 150.639 x 4% / 2 = 3.013 €

Et

+ Plafond de 3% du capital dû soit : 150.639 x 3% = 4.519 €

=> IRA = 3.013 €

 

Calcul du disponible après vente

+ Produit de la vente (1) 220.000 €
– Remboursement solde prêt initial 150.639 €
– Indemnité de remboursement anticipé 003.013 €
– Remboursement prêt relais 049.559 €
=> Trésorerie disponible (1) 016.789 €

 

(1) Si, en réalité, la vente n’était pas effectuée au prix prévu de 220.000 €, le disponible serait forcément moins important.

Malgré la marge de sécurité prise par la banque dans le calcul du crédit relais, si cette vente intervenait à un prix nettement en-dessous de la valeur vénale estimée le « disponible » pourrait même devenir négatif c’est-à-dire que l’opération se solderait par une insuffisance de trésorerie qui nécessiterait un accroissement du prêt complémentaire à long terme.

Au moment de la vente au bout de 6 mois le Crédit Relais aura coûté :

=> Intérêts = 49.559 € x 3% / 2 = 743,34 €

=> 2 Assurances = (49.559 € x 0,30% / 12 x 6) x 2 = 148,68 €

=> Coût des 6 mois de crédit relais = 743,34 € + 148,68 € = 902,02 €

Ce disponible de 16.789 € peut donc être utilisé à un remboursement anticipé sur le nouveau crédit de 223.741 € à 3,50% sur 300 mois obtenu pour la nouvelle acquisition dont le reste dû – après 6 mois d’amortissement – s’élève à 220.915 €

Sauf si la banque prêteuse a prévu une exonération  (totale ou partielle), une indemnité de remboursement anticipé sera également due est calculée suivant les mêmes règles que ci-dessus.

Un semestre d’intérêts sera forcément inférieur à 3% du capital remboursé puisque (3,50% / 2) est inférieur à 3% ; c’est donc le calcul avec un semestre d’intérêts qui est à retenir.

Mais dans ce cas un calcul algébrique s’impose car 16.789 € représentent la somme totale du capital remboursé  (CR) et de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) correspondante soit :

+ CR + IRA = 16.789 €

Et

+ IRA = (CR x 3,50% / 2)

=> Donc [CR + (CR x 3,50% / 2)] = 16.789 €

=> CR + (3,5 CR / 200) = 16.789 €

=> (200CR + 3,5CR)/200 = 16.789 €

=> 203,5CR/200 = 16.789 €

=> CR = 16.789 € x 200 / 203,5

=> Capital remboursé CR = 16.500 €

=> IRA = 16.500 € x 3,50%/2 = 289 €

Mais pendant ces 6 mois les échéances de 1.231,97 € (avec ADI) sur le nouveau crédit de 223.741 € à 3,50% sur 300 mois ayant également été payées, à ce stade – ainsi que rappelé ci-dessus – le capital restant dû réel n’est plus que de 220.915 €

Après remboursement anticipé partiel de 16.500 € le nouveau CRD sera donc de 220.915 € – 16.500 € = 204.415 €.

Dès lors l’emprunteur aura deux options :

+ Soit il conserve la même échéance de 1.231,97 € avec deux primes d’assurances comprises et la durée résiduelle s’en trouvera réduite

+ Soit il conserve la même durée de 300 mois et c’est alors le montant de son échéance qui sera réduit

Première option : Maintien montant échéance 2 ADI comprises avec réduction de durée

Initialement le détail de l’échéance était le suivant :

=> Prêt complémentaire de 223.741 € en 300 mois au taux de 3,50% :

+ Échéance hors assurance : 1.120,10 €

+ Deux primes ADI à 0,30% : 111.87 €

=> Mensualité assurances comprises : 1.231,97 €

Cette échéance globale restera identique mais, du fait du remboursement anticipé partiel, le montant des primes d’assurances est à recalculer à la baisse si bien que l’échéance – hors assurance – augmentera.

La part d’amortissement s’en trouvera également augmentée ce qui réduira encore plus la durée résiduelle d’amortissement.

=> Nouvelles primes d’assurance : (223.741 € – 16.500 €) x 0,30% / 12 x 2 =103,62 €

=> Échéance  hors assurances = 1.231,97 € – 103,62 € = 1.128,35 €

=> Durée résiduelle nécessaire pour amortir le nouveau capital restant dû de 204.415 € au taux de 3,50% = 259 mois

=> Dont :

+ 258 mois avec une échéance de 1.128,35 € + 103,62 € = 1.231,97 €

Et

+ 1 échéance résiduelle de 78,66 € + 103,62 € = 182,28 €

=> La durée réelle totale du prêt complémentaire dans cette technique N°1 sera donc de 6 mois + 259 mois = 265 mois.

 

Seconde option : Maintien de la durée de 300 mois initiale avec réduction de l’échéance

=> Après remboursement anticipé partiel de 16.500 € le nouveau CRD sera donc de 220.915 € – 16.500 € = 204.415 €.

=> La durée résiduelle est de 300 mois – 6 mois = 294 mois

=> Les nouvelle primes d’assurances sont de : (223.741 € – 16.500 €) x 0,30% / 12 x 2 =103,62 €

=> La nouvelle échéance hors assurance pour amortir 204.415 € en 294 mois au taux de 3,50% sera de 1.036,44 €

=> La nouvelle échéance avec 2 primes d’assurances comprises sera de 1.036,44 € + 103,62 € = 1.140,06 €

In fine pour cette première simulation avec calcul du prêt relais selon la méthode N°1 :

=> Montant du crédit relais = [(Valeur vénale bien en vente – Capital dû sur crédit antérieur)  x PI%]

=> Montant du crédit relais maximum = (220.000 € – 153.921 €) x 75% = 49.559 €.

=> Le plan de financement définitif – après vente, remboursement crédit initial et relais et utilisation du boni sur la vente au remboursement anticipé partiel sur le nouveau crédit – devient :

 

Plan de financement définitif (Crédit Relais méthode N° 1)

+ Coût acquisition 250.000 € + Apport personnel (1) 079.361 €
+ Frais négociation 012.000 € + Prêt complémentaire (2) 207.241 €
+ Frais acte acquisition notarié 019.000 €  
+ Frais de dossier et parts sociales 001.000 €  
+ Frais garanties PPD 001.300 €  
+ Indemnité Rbt anticipé prêt initial 003.013 €  
+ Indemnité Rbt ant. nouveau prêt 000.289 €  
=> Total Besoins/Dépenses/Emplois 286.602 € => Total Ressources/Recettes 286.602 €

 

(1) Apport personnel réel = 10.000 € prévu dès le départ + remboursement prêt relais 49.559 € + Boni sur vente 19.802 € (avant IRA 3.013 € + 289 €) = 79.361 €

(2) Prêt complémentaire réel = 223.741 € prévu au départ – Remboursement anticipé avec boni sur vente (19.802 € – 3.013 € – 289 €) = 16.500 € = 207.241 €.

Second cas de figure : le prêt relais est calculé suivant la méthode N° 2 soit :

+ Seconde méthode

+ Montant du crédit relais = [(Valeur vénale bien en vente  x PI%) – Capital dû sur crédit antérieur]

=> Montant du crédit relais maximum = (220.000 € x 75%) – 153.921 €)  = 11.079 €.

Phase N° 1

La première des choses à faire est toujours de bâtir un plan de financement le plus précis possible :

 

Plan de financement

+ Coût acquisition 250.000 €
+ Frais négociation 012.000 €
+ Frais acte acquisition notarié 019.000 €
=> Coût de l’investissement physique 281.000 €
– Apport personnel 010.000 €
=> Solde à financer 271.000 €
– Crédit relais 011.079 €
=> Solde résiduel à financer 259.921 €
+ Frais de dossier et parts sociales 001.000 €
+ Frais garanties PPD 001.600 €
=> Montant du prêt complémentaire 262.521 €

 

Échéances prêt suivant les hypothèses ci-dessus indiquées soit 300 mois au taux de 3,50% :

+ Échéance hors assurance : 1.314,24 €

+ Deux primes ADI à 0,30% : 131,26 €

=> Mensualité assurances comprises : 1.445,50 €

Échéances du prêt relais de 11.079 € au taux de 3% :

+ Intérêts payés mensuellement : 11.079 € x 3%/12 = 27,70 €

+ Deux primes ADI à 0,30% : 11.079 € x 0,30% / 12 x 2  = 5,54 €

=> Mensualité assurances comprises : 33,24 €

Rappel échéance du crédit  sur logement à vendre = 1.155,67 €

=> A ce stade l’emprunteur aurait donc une charge mensuelle de :

+ 1.445,50 € + 33,24 € + 1.155,67 € = 2.634,41 €

=> Soit 2.634,41 € – 2.536,32 € = 98,09 € de plus qu’avec la méthode de calcul du crédit relais N°1.

Dès lors, pour que la banque accepte le financement cela supposerait  soit :

+ Que l’emprunteur ait de bons revenus de l’ordre de 2.634,41 € x 3 ~/~ 7.900 €/mois

+ Qu’une épargne personnelle plus importante que les 10.000 € prévus puisse être mise dans l’opération pour :

 

*-* Ou bien diminuer le montant du prêt complémentaire

*-* Ou bien participer temporairement au paiement mensuel des échéances.

Phase N° 2 : Vente et bouclage des opérations liées au bien vendu

En supposant que le bien soit vendu au bout de 6 mois à sa valeur vénale estimée soit 220.000 €.

Pendant ces 6 mois l’emprunteur a continué de payer ses échéances de 1.155,67 € (avec ADI) sur le crédit initial de 200.000 € à 4% sur 300 mois.

A ce terme du 106 ème mois le capital restant dû réel n’est donc plus de 153.921 € mais de 150.639 €.

L’indemnité de remboursement anticipé (IRA) légale sera donc le plus petit montant entre :

+ Un semestre d’intérêts soit : 150.639 x 4% / 2 = 3.013 €

Et

+ Plafond de 3% du capital dû soit : 150.639 x 3% = 4.519 €

=> IRA = 3.013 €

 

Calcul du disponible après vente

+ Produit de la vente (1) 220.000 €
– Remboursement solde prêt initial 150.639 €
– Indemnité de remboursement anticipé 003.013 €
– Remboursement prêt relais 011.079 €
=> Trésorerie disponible (1) 055.269 €

 

(1) Si, en réalité, la vente n’était pas effectuée au prix prévu de 220.000 €, le disponible serait forcément moins important.

Malgré la marge de sécurité prise par la banque dans le calcul du crédit relais, si cette vente intervenait à un prix nettement en-dessous de la valeur vénale estimée le « disponible » pourrait même devenir négatif c’est-à-dire que l’opération se solderait par une insuffisance de trésorerie qui nécessiterait un accroissement du prêt complémentaire à long terme.

Au moment de la vente au bout de 6 mois le Crédit Relais aura coûté :

=> Intérêts = 11.079 € x 3% / 2 = 166,18 €

=> 2 Assurances = (11.079 € x 0,30% / 12 x 6) x 2 = 33,24 €

=> Coût des 6 mois de crédit relais = 166,18 € + 33,24 € = 199,42 €

Ce disponible de 55.269 € peut donc être utilisé à un remboursement anticipé sur le nouveau crédit de 262.521 € à 3,50% sur 300 mois obtenu pour la nouvelle acquisition dont reste dû – après 6 mois d’amortissement – s’élève à 259.205 €.

Sauf si la banque prêteuse a prévu une exonération  (totale ou partielle), une indemnité de remboursement anticipé sera également due est calculée suivant les mêmes règles que ci-dessus.

Un semestre d’intérêts sera forcément inférieur à 3% du capital remboursé puisque (3,50% / 2) est inférieur à 3% ; c’est donc le calcul avec un semestre d’intérêts qui est à retenir.

Mais dans ce cas un calcul algébrique s’impose car 55.269 € représentent la somme totale du capital remboursé  (CR) et de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) correspondante soit :

+ CR + IRA = 55.269 €

Et

+ IRA = (CR x 3,50% / 2)

=> Donc [CR + (CR x 3,50% / 2)] = 55.269 €

=> CR + (3,5 CR / 200) = 55.269 €

=> (200CR + 3,5CR)/200 = 55.269 €

=> 203,5CR/200 = 55.269 €

=> CR = 55.269 € x 200 / 203,5

=> Capital remboursé CR = 54.318 €

=> IRA = 54.318 € x 3,50%/2 = 951 €

Mais pendant ces 6 mois les échéances de 1.445,50 € (avec ADI) sur le nouveau crédit de 262.521 € à 3,50% sur 300 mois ayant également été payées, à ce stade – ainsi que rappelé ci-dessus – le capital restant dû réel n’est plus que de 259.205 €

Après remboursement anticipé partiel de 54.318 € le nouveau CRD sera donc de 259.205 € – 54.318 € = 204.887 €.

Dès lors l’emprunteur aura deux options :

+ Soit il conserve la même échéance de 1.445,50 € avec deux primes d’assurances comprises et la durée résiduelle s’en trouvera réduite

+ Soit il conserve la même durée de 300 mois et c’est alors le montant de son échéance qui sera réduit

Première option : Maintien montant échéance 2 ADI comprises avec réduction de durée

Initialement le détail de l’échéance était le suivant

=> Prêt complémentaire de 262.521 € en 300 mois au taux de 3,50% :

+ Échéance hors assurance : 1.314,24 €

+ Deux primes ADI à 0,30% : 131,26 €

=> Mensualité assurances comprises : 1.445,50 €

Cette échéance globale restera identique mais, du fait du remboursement anticipé partiel, le montant des primes d’assurances est à recalculer à la baisse si bien que l’échéance – hors assurance – augmentera.

La part d’amortissement s’en trouvera également augmentée ce qui réduira encore plus la durée résiduelle d’amortissement.

=> Nouvelles primes d’assurance : (262.521 € – 54.318 €) x 0,30% / 12 x 2 =104,10 €

=> Échéance  hors assurances = 1.445,50 € – 104,10 € = 1.341,40 €

=> Durée résiduelle nécessaire pour amortir le nouveau capital restant dû de 204.887 € au taux de 3,50% = 203 mois

=> Dont :

+ 202 mois avec une échéance de 1.341,40 € + 104,10 € = 1.445,50 €

Et

+ 1 échéance résiduelle de 632,44 € + 104,10 € = 736,54 €

=> La durée réelle totale du prêt complémentaire dans cette technique N°2 sera donc de 6 mois + 203 mois = 209 mois.

Seconde option : Maintien de la durée de 300 mois initiale avec réduction de l’échéance

Après remboursement anticipé partiel de 54.318 € le nouveau CRD sera donc de 259.205 € – 54.318 € = 204.887 €.

=> La durée résiduelle est de 300 mois – 6 mois = 294 mois

=> Les nouvelle primes d’assurances sont de : (262.521 € – 54.318 €) x 0,30% / 12 x 2 =104,10 €

=> La nouvelle échéance hors assurance pour amortir 204.887 € en 294 mois au taux de 3,50% sera de 1.038,84 €

=> La nouvelle échéance avec 2 primes d’assurances comprises sera de 1.038,84 € + 104,10 € = 1.142,94 €

In fine pour cette seconde simulation avec calcul du prêt relais selon la méthode N°2 :

+ Montant du crédit relais = [(Valeur vénale bien en vente  x PI%) – Capital dû sur crédit antérieur]

=> Montant du crédit relais maximum = (220.000 € x 75%) – 153.921 €)  = 11.079 €.

=> Le plan de financement définitif – après vente, remboursement crédit initial et relais et utilisation du boni sur la vente au remboursement anticipé partiel sur le nouveau crédit – devient :

 

Plan de financement définitif (Crédit Relais méthode N° 2)

+ Coût acquisition 250.000 € + Apport personnel (1) 079.361 €
+ Frais négociation 012.000 € + Prêt complémentaire (2) 208.203 €
+ Frais acte acquisition notarié 019.000 €  
+ Frais de dossier et parts sociales 001.000 €  
+ Frais garanties PPD 001.600 €  
+ Indemnité Rbt anticipé prêt initial 003.013 €  
+ Indemnité Rbt ant. nouveau prêt 000.951 €  
=> Total Besoins/Dépenses/Emplois 287.564 € => Total Ressources/Recettes 287.564 €

 

(1) Apport personnel réel = 10.000 € prévu dès le départ + remboursement prêt relais 11.079 € + Boni sur vente 58.282 € (avant IRA 3.013 € + 951 €) = 79.361 €

(2) Prêt complémentaire réel = 262.521 € prévu au départ – Remboursement anticipé avec boni sur vente (58.282 € – 3.013 € – 951 €  = 54.318 €) = 208.203 €.

 

Comparaison plans financements méthodes calculs N°1 et N°2

Ressources Apport personnel Prêt complémentaire

Total

Méthode N°1

79.361 €

207.241 €

286.602 €

Méthode N°2

79.361 €

208.203 €

287.564 €

Différences

00.000 €

-000.962 €

-000.962 € (1)

(1) Cette différence de 962 € correspond au coût plus élevé du privilège de prêteur de deniers (1.600 € au lieu de 1.300 €) et aux IRA (951 € au lieu de 289 €) dans le plan de financement N°2.

Ce supplément de 962 €, en plus dans le plan de financement N°2, est financée par un crédit long terme plus élevé à due concurrence

Troisième cas de figure : le prêt relais est calculé suivant la méthode N° 3 dans le cadre d’un « Crédit Achat – Revente » soit :

=> Troisième méthode

+ Montant du crédit relais = Valeur vénale bien en vente x PI%

=> Montant du crédit relais maximum = (220.000 € x 75%) = 165.000 €

Phase N° 1

La première des choses à faire est toujours de bâtir un plan de financement le plus précis possible :

Dans cette technique, outre le financement du nouvel investissement, le plan de financement doit prendre en compte le capital dû sur le crédit initial ainsi que l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) correspondante.

L’hypothèse prise est que le dossier est instruit après paiement de la 100 ème échéance de ce crédit initial de 200.000 € à 4% sur 300 mois soit :

+ Capital restant dû après paiement 100 ème échéance : 153.921 €

L’IRA sera calculée sur la base d’un semestre d’intérêts puisque 4%/2 = 2% inférieur au plafond légal de 3%

Montant de l’IRA = 153.921 € x 4% / 2 = 3.078 €

 

Plan de financement

+ Coût acquisition 250.000 €
+ Frais négociation 012.000 €
+ Frais acte acquisition notarié 019.000 €
=> Coût de l’investissement physique 281.000 €
+ Capital dû sur prêt initial 153.921 €
+ Indemnité remboursement anticipé 003.078 €
=> Solde à financer 437.999 €
– Apport personnel 010.000 €
– Crédit relais 165.000 €
=> Solde résiduel à financer 262.999 €
+ Frais de dossier et parts sociales 001.000 €
+ Frais garanties PPD 001.600 €
=> Montant du prêt complémentaire 265.599 €

 

Échéances prêt suivant les hypothèses ci-dessus indiquées soit 300 mois au taux de 3,50% :

+ Échéance hors assurance : 1.329,65 €

+ Deux primes ADI à 0,30% : 132,80 €

=> Mensualité assurances comprises : 1.462,45 €

Échéances du prêt relais de 165.000 € au taux de 3%.

Dans cette technique, le prêt relais est en différé total (= franchise) ; l’emprunteur n’a donc pas d’intérêts à payer au mois le mois.

Ces intérêts dus et non payés peuvent être capitalisés (c’est-à-dire ajoutés au capital l’emprunteur payant alors « des intérêts sur les intérêts ») mais, pour respecter l’article 1154 du code civil, ils ne peuvent pas être capitalisés au mois le mois mais seulement « s’ils sont dus pour au moins une année entière ».

Dans notre exemple, la vente étant supposée intervenir au bout de 6 mois, ces intérêts dus et non payés seront ajoutés au capital le tout étant payé à ce terme sans possibilité de capitalisation (puisque moins d’une année entière)

Par contre les primes d’assurances seront payées au mois le mois :

+ Deux primes ADI à 0,30% : 165.000 € x 0,30% / 12 x 2  = 82,50 €

=> Mensualité assurances comprises : 82,50 €

Par ailleurs la mensualité de 1.155,67 € (avec ADI) du crédit initial de 200.000 au taux de 4% sur 300 mois disparait puisque le montage réalisé permet que son solde de 153.921 € au 100 ème mois soit remboursé par anticipation immédiatement.

=> A ce stade l’emprunteur aurait donc une charge mensuelle de :

+ 1.462,45 € + 82,50 € = 1.544,95 €

=> Soit 2.536,32 € – 1.544,95 € = 991,37 € de moins qu’avec la méthode de calcul du crédit relais N°1.

=> Soit 2.634,41 €– 1.544,95 € = 1.089,46 € de moins qu’avec la méthode de calcul du crédit relais N°2.

Dès lors, pour que la banque accepte le financement cela supposerait  soit :

+ Que l’emprunteur ait des revenus de l’ordre de 1.544,95 € x 3 ~/~ 4.630 €/mois

+ Qu’une épargne personnelle plus importante que les 10.000 € prévus puisse être mise dans l’opération pour :

*-* Ou bien diminuer le montant du prêt complémentaire

*-* Ou bien participer temporairement au paiement mensuel des échéances.

Phase N° 2 : Vente et bouclage des opérations liées au bien vendu

En supposant que le bien soit vendu au bout de 6 mois à sa valeur vénale estimée soit 220.000 €.

Les intérêts dus et non payés sur le crédit relais seront de :

=> 165.000 € x 3% / 2 = 2.475 €

 

Calcul du disponible après vente

+ Produit de la vente (1) 220.000 €
– Paiement des intérêts prêt relais 002.475 €
– Remboursement prêt relais 165.000 €
=> Trésorerie disponible (1) 052.525 €

 

(1) Si, en réalité, la vente n’était pas effectuée au prix prévu de 220.000 €, le disponible serait forcément moins important.

Malgré la marge de sécurité prise par la banque dans le calcul du crédit relais, si cette vente intervenait à un prix nettement en-dessous de la valeur vénale estimée le « disponible » pourrait même devenir négatif c’est-à-dire que l’opération se solderait par une insuffisance de trésorerie qui nécessiterait un accroissement du prêt complémentaire à long terme.

Au moment de la vente au bout de 6 mois le Crédit Relais aura coûté :

=> Intérêts = 165.000 € x 3% / 2 = 2.475 €

=> 2 Assurances = (165.000 € x 0,30% / 12 x 6) x 2 = 495 €

=> Coût des 6 mois de crédit relais = 2.475 € + 495 € = 2.970 €

Ce disponible de 52.525 € peut donc être utilisé à un remboursement anticipé sur le nouveau crédit de 265.599 € à 3,50% sur 300 mois obtenu pour la nouvelle acquisition dont reste dû 262.245 € après 6 mois d’amortissements.

Sauf si la banque prêteuse a prévu une exonération  (totale ou partielle), une indemnité de remboursement anticipé sera également due est calculée suivant les mêmes règles que ci-dessus.

Un semestre d’intérêts sera forcément inférieur à 3% du capital remboursé puisque (3,50% / 2) est inférieur à 3% ; c’est donc le calcul avec un semestre d’intérêts qui est à retenir.

Mais dans ce cas un calcul algébrique s’impose car 52.525 € représentent la somme totale du capital remboursé  (CR) et de l’indemnité de remboursement anticipé (IRA) correspondante soit :

+ CR + IRA = 52.525 €

Et

+ IRA = (CR x 3,50% / 2)

=> Donc [CR + (CR x 3,50% / 2)] = 52.525 €

=> CR + (3,5 CR / 200) = 52.525 €

=> (200CR + 3,5CR)/200 = 52.525 €

=> 203,5CR/200 = 52.525 €

=> CR = 52.525 € x 200 / 203,5

=> Capital remboursé CR = 51.622 €

=> IRA = 51.622 € x 3,50%/2 = 903 €

Rappelons que, lors de l’utilisation de cette troisième technique « Crédit Achat-Revente », certains Établissements exonèrent l’emprunteur – partiellement ou totalement – du paiement de cette IRA sur le prêt long terme du montage, pour le premier remboursement anticipé pratiqué au moyen du boni de vente sur le bien initial.

Mais pendant ces 6 mois les échéances de 1.462,45 € (avec ADI) sur le nouveau crédit de 265.599 € à 3,50% sur 300 mois ayant également été payées, à ce stade – ainsi que rappelé ci-dessus – le capital restant dû réel n’est plus que de 262.245 €

Après remboursement anticipé partiel de 51.622 € le nouveau CRD sera donc de 262.245 € – 51.622 € = 210.623 €.

Dès lors l’emprunteur aura deux options :

+ Soit il conserve la même échéance de 1.462,45 € avec deux primes d’assurances comprises et la durée résiduelle s’en trouvera réduite

+ Soit il conserve la même durée de 300 mois et c’est alors le montant de son échéance qui sera réduit

Première option : Maintien montant échéance 2 ADI comprises avec réduction de durée

Initialement le détail de l’échéance était le suivant

=> Prêt complémentaire de 265.599 € en 300 mois au taux de 3,50% :

+ Échéance hors assurance : 1.329,65 €

+ Deux primes ADI à 0,30% : 132,80 €

=> Mensualité assurances comprises : 1.462,45 €

Cette échéance globale restera identique mais, du fait du remboursement anticipé partiel, le montant des primes d’assurances est à recalculer à la baisse si bien que l’échéance – hors assurance – augmentera.

La part d’amortissement s’en trouvera également augmentée ce qui réduira encore plus la durée résiduelle d’amortissement.

=> Nouvelles primes d’assurance : (265.599 € – 51.622 €) x 0,30% / 12 x 2 =106,99 €

=> Échéance  hors assurances = 1.462,45 € – 106,99 € = 1.355,46 €

=> Durée résiduelle nécessaire pour amortir le nouveau capital restant dû de 210.623 € au taux de 3,50% = 208 mois

=> Dont :

+ 207 mois avec une échéance de 1.355,46 € + 106,99 € = 1.461,45 €

Et

+ 1 échéance résiduelle de 386,19 € + 106,99 € = 493,18 €

=> La durée réelle totale du prêt complémentaire dans cette technique N°3 sera donc de 6 mois + 208 mois = 214 mois.

Seconde option : Maintien de la durée de 300 mois initiale avec réduction de l’échéance

Après remboursement anticipé partiel de 51.622 € le nouveau CRD sera donc de 262.245 € – 51.622 € = 210.623 €.

=> La durée résiduelle est de 300 mois – 6 mois = 294 mois

=> Les nouvelle primes d’assurances sont de : (265.599 € – 51.622 €) x 0,30% / 12 x 2 =106,99 €

 

=> La nouvelle échéance hors assurance pour amortir 210.623 € en 294 mois au taux de 3,50% sera de 1.067,91 €

=> La nouvelle échéance avec 2 primes d’assurances comprises sera de 1.067,91 € + 106,99 € = 1.174,90 €

In fine pour cette troisième simulation avec calcul du prêt relais selon la méthode N°3 :

+ Montant du crédit relais = Valeur vénale bien en vente x PI%

=> Montant du crédit relais maximum = (220.000 € x 75%) = 165.000 €

=> Le plan de financement définitif – après vente, remboursement crédit initial et relais et utilisation du boni sur la vente au remboursement anticipé partiel sur le nouveau crédit – devient :

 

Plan de financement définitif (Crédit Relais méthode N° 3)

+ Coût acquisition 250.000 € + Apport personnel (1) 073.604 €
+ Frais négociation 012.000 € + Prêt complémentaire (2) 213.977 €
+ Frais acte acquisition notarié 019.000 €  
+ Frais de dossier et parts sociales 001.000 €  
+ Frais garanties PPD 001.300 €  
+ Indemnité Rbt anticipé prêt initial 003.078 €  
+ Indemnité Rbt ant. nouveau prêt 000.903 €  
=> Total Besoins/Dépenses/Emplois 287.581 € => Total Ressources/Recettes 287.581 €

 

(1) Apport personnel réel = 10.000 € prévu dès le départ + remboursement prêt relais 165.000 € – CRD prêt initial 153.921 € + Boni sur vente 52.525 € (Avant IRA 903 €) = 73.604

(2) Prêt complémentaire réel = 265.599 € prévu au départ – Remboursement anticipé avec boni sur vente (52.525 € – 903 € = 51.622 €) = 213.977 €.

 

Comparaison plans financements méthodes calculs N°1 et N°3

Ressources Apport personnel Prêt complémentaire

Total

Méthode N°1

79.361 €

207.241 €

286.602 €

Méthode N°3

73.604 €

213.977 €

287.581 €

Différences

+05.757 €

-006.736 €

-000.979 € (1)

 

(1) Cette différence de 979 € correspond au coût plus élevé du privilège de prêteur de deniers (1.500 € au lieu de 1.300 €) et aux IRA (3.078 € + 903 € au lieu de 3.013 € + 289 €) dans le plan de financement N°3.

La répartition des sources de financement apparaît différente avec moins de recours à l’apport personnel mais plus au crédit dans le plan de financement N°3.

 

Comparaison plans financements méthodes calculs N°2 et N°3

Ressources Apport personnel Prêt complémentaire

Total

Méthode N°2

79.361 €

208.203 €

287.564 €

Méthode N°3

73.604 €

213.977 €

287.581 €

Différences

+05.757 €

-005.774 €

-000.017 € (1)

 

(1) La différence de 17 € provient des IRA moins élevés dans la plan de financement N°3

Seule la répartition des ressources de financement est différente avec moins de recours à l’apport personnel mais plus au crédit dans le plan de financement N°3.

Comparaison entre les trois techniques utilisées

Il semble utile de rappeler que :

1) – L’emprunteur n’a pas vraiment le choix de la technique utilisée qui dépend plutôt de l’offre que la banque propose.

2) – Quelle que soit la technique, après vente,  l’emprunteur a le choix entre maintenir le montant de l’échéance initiale (= réduction de la durée résiduelle) et maintien de la durée initiale (réduction de la mensualité) d’où des coûts forcément différents.

3) – Le « Coût du Crédit Simple / Coût Projet à Crédit Simple » est l’indicateur le moins pertinent de ceux qui existent le « Coût du Crédit Corrigé / Coût du Projet à Crédit Corrigé » (***) étant – à mon sens le plus fiable – suivi du taux effectif global (TEG).

(***) – Le « Coût du Crédit Corrigé / Coût du Projet à Crédit Corrigé » tient compte tant du manque à gagner en intérêts sur les échéances payées à la banque que sur l’apport personnel (= prêt que l’emprunteur se consent à lui-même au taux de son épargne) et qui est différent d’un plan de financement à l’autre.

Au contraire ni le « Coût du Crédit simple / Coût Projet à Crédit Simple » ni le « Taux Effectif Global (TEG) » ne tiennent compte de ce manque à gagner en intérêts sur échéances versées à la banque (c’est elle qui les replace) ni sur l’apport personnel.

Éventuellement, voir autre billet concerné de mon blog :

Comparer offres de prêts : TEG, Coût crédit… ou autres paramètres ? (1 ère partie)

http ://blog.cbanque.com/aristide/6/comparer-offres-de-prets-teg-cout-credit-ou-autres-parametres-1-ere-partie/

=>   Ainsi que les parties N°2 ; N°3 et N°4 qui suivent.

4) – Contrairement à ce qui a été fait dans les exemples ci-dessus c’est à dire une comparaison à partir des :

+ Montants
+ Taux
+ Durées

=> Il aurait fallu non pas calculer des échéances qui s’avèrent forcément différentes d’une technique à l’autre,

=> Mais procéder à l’envers – comme dans le prêts gigognes à échéances lissées – c’est-à-dire choisir une mensualité cible (= échéance que l’emprunteur veut/peut payer et acceptable par la banque eu égard à sa capacité de remboursement) et l’appliquer quelle que soit le technique utilisée

=> Pour, à partir des montants et taux, calculer les durées résiduelles nécessaires à l’amortissement total.

C’est à mon sens l’utilisation combinée « Échéance cible constante » et « Coût du crédit corrigé – ou – Coût du Projet à Crédit Corrigé » qui permet une vraie comparaison.

Mais, hélas, cette façon de faire n’est que peu utilisée pour ce qui concerne l’utilisation de « l’échéance cible » et jamais utilisée pour ce qui concerne « le coût du crédit corrigé » qui, il est  vrai, n’est pas (encore ? ? ?) un critère de comparaison réglementaire contrairement à ce que sont le « Taux Effectif Global « TEG » et « le Coût du Crédit Simple ».

Or, précisément – concernant le TEG – il apparaît un autre gros inconvénient car, bien que réglementaire, cet indicateur est calculé et affiché seulement prêt par prêt.

Et dans des plans de financement où se côtoient un apport personnel, un crédit relais et un prêt complémentaire, le TEG qui serait «moins mauvais » que « le coût du crédit simple » pour bien comparer les techniques entre elles serait le « TEG d’ensemble » de chaque plan de financement mais qu’aucune banque ne calcule puisque non imposé par la réglementation.

Ce cas d’école est traité par défaut, dans les trois techniques, dans l’applicatif Excel joint.

Après avoir renseigné les cellules matérialisées en vert, cet outil permet de comparer les résultats de ces trois méthodes que ce soit à partir :

=> D’échéances calculées de façon classique en fonction d’un montant d’une durée et d’un taux

=> D’une échéance cible déterminée ; fonction du montant et du taux c’est alors la durée qui est calculée

Les comparaisons sont possibles sur :

=> Le « Coût du crédit simple » et/ou  le « Coût du Projet à Crédit simple »

=> Le « Coût du Crédit Corrigé » et/ou le Coût du Projet à Crédit Corrigé »

=> Le « Taux Effectif Global d’Ensemble »

Attention :

Pour que l’applicatif joint fonctionne il est nécessaire d’activer les fonctions « Calcul itératif » et « Automatique » de Excel.

Cdt
Crédit_Relais

11 pensées sur “Zoom sur les techniques du Crédit Relais”

  1. Bonjour,

    Merci pour ce dossier complet qui m’a permis de comprendre le fonctionnement du prêt relais.
    Je me demande si il n’y a pas une petite erreur dans le fichier excel. J’ai l’impression que la valeur des cellules X66 et X67 est en « dur » et ne reprend pas la valeur saisie en G6 et G7

  2. Bonjour,

    Effectivement, vous avez raison certains liens avec des cellules – dont ceux que vous signalez – avaient disparus ??? (Mystères de l’informatique; ce n’est pas la 1ère fois que çà arrive ?)

    C’est désormais rectifié…..en espérant qu’il n’en reste pas d’autres.

    Merci de l’avoir signalé.

    Cdt

  3. je voudrai me renseigner,j ai contracte un pret relais le 01/02/2010 d une valeur de 76300.00 a 4.70% pour une duree de 2 ans mais mon bien initial n a pa ete vendu donc ils ont proroger une premiere fois de 1 ans puisencore une fois de 1 ans donc au 1/02/2014 la anque a exiger le remboursement du pret.,j ai vendu la maison et je suis passe devant le notaire le 30/10/2014 et avant cela le notaire avait demande le decompte des sommes dues et les prets on ete paye depuis l etude notarial et apres 12 jours on me reclame 4000 euros d interets pour le calcul du pret depuis le mois de fevrier.J ai paye tous les mois une echeance de 363.76euros. soit 17457.60euros.
    que dois je faire, jai 71 ans et malgre votre site je n arrive pas a comprendre.

    1. Bonjour,

      Je ne comprends pas bien.

      D’abord vous dîtes avoir payé 363,76€ par mois; cette somme ne semble pas correspondre aux seuls intérêts payés comme c’est la cas dans les prêts relais car 76.300€ à 4,70% donnent 298,84€ par mois.
      N’y aurait-il pas des primes d’assurance en plus.

      Par ailleurs, si vous avez régulièrement payé les mensualités concernées, seul le capital dû aurait dû être remboursé au moment de la vente.

      Pour y voir clair il vous faut demander à la banque un décompte précis et avec tous les détails des sommes réclamées et le comparer à celui qui a été précédemment fourni au notaire.

      Ce dernier devrait d’ailleurs être en mesure de vous aider à comprendre et, éventuellement, faire une réclamation auprès de la banque;

      Cdt

  4. bonjour, et je vous remercie de m avoir repondu rapidement ,il est vrai que jai regarde mes papiers et il est vrai que le montant de l echeance inclue les primes d assurance, mais voyez vous je me pose des questions la premiere est que le contrat initial était de deux l echeance était de 363.70 prime d assurance comprise ,la maison ne se vendait pas il ont proroge le contrat une premiere fois p de un an puis le dernier avenant signe me prorogeait encore une fois de un an jusqu a 01/02/2014 avec des frais de dossier a 400 euros pour le deuxieme avenant .j ai demander a ma banque qu elle envoie au notaire le decompte puis lors de la signature le notaire envoie 76.663.70 euros pour moi l affaire était close mais apres 10 jours il me telephone pour me dire qu il reste 4000 euros a payer car les mensualités se sont arreter le 01/02/2014 et cela correspond au intérêts qui courrait sur cette somme.Pourquoi ne pas l avoir dit au notaire puisque il savait que je signais.Est ce legal un prêt de ce type a ce taux et la duree de 48 mois et toutes les relances qu il m envoyait faisait etat que de 76663.70.Excusez mes fautes dhortographe mais j ai du mal a mon age avec l ordinateur ,merci beaucoup.

    1. Bonjour,

      Je suis désolé mais je n’y vois pas clair et suis donc dans l’impossibilité de vous répondre précisément.

      Vous dites avoir payé 76.663,70€ après votre signature chez le notaire le 30 octobre 2014. Cette somme correspond au capital dû plus une échéance de 363,70€.
      Il est probable que, suite à la vente, le notaire n’ait pas transmis immédiatement les fonds à la banque.

      Quant aux 4.000€ qui vous sont réclamés et qui, selon vos dires, correspondraient aux échéances d’intérêts + assurance non payées entre le 01/02/2014 et le 30/10/2014 je ne comprends pas non plus.

      En effet suivant les dates exactes à prendre en considération ce sont 8 ou 9 échéances qui seraient concernées soit au maximum 363,70 x 9 = 3.373,30€ et non pas 4.000€.

      Une erreur de la banque dans le décompte adressé au notaire est toujours possible mais, je vous le redis, il convient de lui demander un décompte avec tous les détails des sommes réclamées et – au vu des échéances que vous avez réellement payées – de contrôler s’il correspond bien à la réalité.

      Dans la négative il faudrait évidemment contester la somme réclamée.

      Dans l’affirmative, une erreur – toujours possible – ne vous exonérerait pas d’avoir a payer ce qui est réellement dû.

      Par contre vous pourriez cependant argumenter auprès de votre banque pour que – en raison de cette erreur – elle fasse un geste commercial en réduisant ladite somme.

      Cdt

  5. Bonjour,
    Suite à la lecture de cet article très intéressant sur le crédit relais, nous nous posons la question suivante car nous sommes actuellement en cours d’achat immobilier (compromis signé, négociation avec les banques bien engagée) et devons contracter plusieurs prêts:
    => pour monter le dossier auprès de la banque, nous devons fournir la copie du compromis. Cependant, les détails des prêts (montant, taux) mentionnés à la clause suspensive sont bien supérieurs à ce que nous propose aujourd’hui la banque (vente un peu compliquée, qui a tardé, et les conditions de prêts en 6 mois ont bien changé). Afin de ne pas « permettre » à notre banque de « dégrader » sa dernière proposition/simulation (serais-je parano?), nous ne souhaitons pas qu’elle ait ces détails. Aussi, en résumé, peut-on fournir une copie du compromis en masquant uniquement le détail des prêts ?
    Vous remerciant de vos conseils éclairés (comme toujours)
    Bien à vous

    1. Bonjour,

      Contrairement à ce que beaucoup pensent (et, sans doute, que vous pensez aussi) le vrai contrat ce n’est pas l’acte authentique signé devant notaire; le vrai contrat c’est ce compromis que vous avez signé avec vos vendeurs. (Article 1134 du code civil : »Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites »).
      L’acte authentique n’est que la réitération de ce contrat sous seings privés.

      Vous ne pouvez donc pas modifier ou masquer une partie de ce document (faux et usage de faux).
      D’ailleurs votre banque n’accepterait sans doute pas un tel document raturé.

      Par contre si votre vendeur en est d’accord, il est toujours possible de signer un autre compromis.

      Cdt

  6. Bonsoir Aristide,

    Je vous remercie de votre réponse, toujours aussi précise et claire, et là, qui plus est rapide.
    Cependant, le but pour nous n’est pas de remettre en cause l’achat en nous réfugiant derrière un éventuel refus de banque, et donc derrière la clause suspensive.
    Ma question portait plus sur ce que nous sommes en droit de ne pas divulguer auprès de notre banque, sans pour autant vouloir faire un faux : produire le compromis est effectivement essentiel, puisqu’il est l’objet du prêt, mais certaines informations peuvent être estimées confidentielles (les termes de la clause suspensive concernant le prêt ne sont, pour ma part, qu’accessoires dans le rôle de la banque, mais peut-être me trompè-je).
    C’est surtout que, dans la mesure où le delta entre les taux est de l’ordre de 0.6 – 0.7, je ne voudrais pas que la banque ait l’idée de se donner une opportunité d’augmenter légèrement le dernier taux proposé. Mais, question subsidiaire, sont-elles sensibles à ce type d’information?
    Par exemple et dans le même esprit, la copie de l’acte de propriété que nous avons communiquée à l’agent pour attester que nous pouvions mettre notre bien en vente : nous n’avons pas copié la page concernant le prix de l’acquisition.
    Quant à modifier le compromis, au vu de nos péripéties pour arriver jusqu’au compromis (succession, juge des tutelles,….), malgré une clause qui n’est plus protectrice aujourd’hui, nous ne nous voyons pas reprendre notre bâton de pèlerin pour le rendre conforme à ce que nous avions demandé.

    Vous remerciant encore de vos avis éclairés, et profitant de l’occasion pour vous féliciter et vous dire un grand merci pour toutes vos précieuses contributions que j’ai découvertes toutes ces dernières semaines,

    Bien à vous

    1. Bonjour,

      Mais, question subsidiaire, sont-elles sensibles à ce type d’information?

      Non; pour déterminer son taux la banque tient compte des conditions du marché (concurrence), de la qualité des clients emprunteurs et de la qualité de leur dossier.

      Cdt

  7. Bonjour Aristide,

    Merci beaucoup d’avoir pris le temps de me répondre. Le copie du compromis a donc été transmise telle que.

    Belle continuation à vous

    Bien à vous

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