Le « Crédit Trompe l’Oeil »…Vous connaissez ? (1ère partie)

Bonjour,

Le « Crédit Trompe l’Oeil »…Vous connaissez ?
Non sans doute puisqu’il n’existe pas …encore !

Qu’en est-il ?

Dans un précédent post ainsi que sur le Blog sous l’intitulé :

« Comment réduire le coût du crédit dans un montage en échéance lissées »

Forum
http ://www.cbanque.com/forum/thread9109.html

Blog
http ://blog.cbanque.com/aristide/8/comment-reduire-le-cout-du-credit-avec-un-montage-en-echeances-lissees/

je décrivais des techniques et principes à respecter qui permettent de réduire significativement le coût total du crédit pour un plan de financement donné.

Ce « Crédit Trompe l’Oeil » que l’on pourrait encore appeler « Crédit Faux Semblant » est en fait un « Crédit de circonstance », un leurre qui s’insère dans les procédures objet des liens ci-dessus.

Disons que cet artifice est un « ersatz de crédit » spécifique qui conduit à accroître encore plus l’économie réalisée sur le coût du crédit.

Mais attention, il ne peut pas être utilisé dans tous les plans de financement.

Il ne concerne que les projets qui non seulement comprennent un Prêt à Taux Zéro (PTZ), mais encore faut-il que ce PTZ soit assorti d’un différé d’amortissement.

Seuls les emprunteurs dont les profils de remboursement PTZ vont de 1 à 4 sont donc concernés.

I) – Comment çà marche ?

D’abord il faut rappeler que la réglementation du PTZ prévoit :

Article L.31-10-11 – Alinéa 3 du code de la construction et de l’habitation (CCH) :

« Lorsque l’emprunteur bénéficie d’un différé de remboursement, la durée de la première période…ne peut dépasser la plus longue des durées du ou des autres prêts concourant au financement de l’opération »

Mais le mieux semble être de raisonner sur un cas concret.

1.1) – Phase N° 1

Dans le fichier Excel joint, en hypothèse N° 1 matérialisée couleur « saumon », je vous propose le plan de financement « primaire » suivant :

+ Prêt à Taux Zéro d’un montant 44.913 €
Profil N° 1 c’est-à-dire que l’emprunteur peut prétendre à PTZ sur une durée totale de 360 mois dont une première période de différé de 55% sur 276 mois et une seconde période d’amortissement de 45% sur 84 mois.

+ Prêt complémentaire d’un montant de 135.087 €

=> Soit un total projet de 180.000 €

+ Sachant que l’échéance cible – assurances comprises – souhaitée par l’emprunteur est de 1.000 €, la durée réelle de ce prêt complémentaire est calculée avec la hiérarchie des taux suivante :

060 084 mois = 3,50%
085 120 mois = 3,60%
121 144 mois = 3,70%
145 180 mois = 3,80%
181 216 mois = 3,90%
217 240 mois = 4,00%
241 300 mois = 4,10%
301 360 mois = 4,20%

A ce stade il n’y donc pas encore de « Prêt Trompe l’œil » de prévu dans ce plan de financement.

Or ainsi que vous pouvez le constater dans cette première simulation qui va servir de base de comparaison :

=> La durée du prêt complémentaire ressort à 247 mois
=> Suivant la hiérarchie des taux ci-dessus, le taux qui lui est appliqué est donc de 4,10%

=> De par la réglementation PTZ ci-dessus rappelée, la durée de la première période correspondant à la phase de différé de 55% a donc dû être réduite à 247 mois bien que le profil N°1 de l’emprunteur lui aurait normalement permis un tel différé sur 276 mois.

La durée totale de ce Prêt à Taux Zéro est alors de 247 + 84 = 331 mois au lieu de 360 mois normalement possible.

C’est donc le respect de la réglementation qui impose ces réductions de durées de 29 mois tant sur la première phase de différé que sur la durée totale.

=> Les trois principaux critères de comparaison toujours matérialisés couleur « saumon » en bas de tableau indiquent :

+ Coût du Crédit…………….. 88 729,13 €
+ Coût du Crédit Corrigé…. 211 558,30 €
+ Taux Effectif Global……………3,7926%

1.2) – Phase N° 2

Supposons maintenant que la banque accepte d’intégrer un prêt de 100 € (***) sur une durée de 276 mois (***) qui correspond donc à la durée maximale permise pour le différé PTZ en profil emprunteur N° 1.

(***) Notez que s’agissant d’un crédit de longue durée, son taux sera élevé.
Dans l’idéal, plus le montant sera faible, plus ce sera donc financièrement intéressant.

Mais, ici, ce n’est pas la montant qui nous intéresse mais la durée qui doit être en concordance avec celui du différé maximum permis pour le PTZ eu égard au profil considéré de l’emprunteur.

En vous référant à la simulation N° 2, matérialisée en rose dans le fichier Excel joint, vous pouvez constater que le plan de financement est devenu :

+ Prêt à Taux Zéro d’un montant 44.913 €
+ Prêt « Trompe l’œil » d’un montant de 100 €
+ Prêt complémentaire d’un montant de 134.987 € = 135.087 € – 100 € (= Montant prêt « Trompe l’œil »)
(Avec même hiérarchie des taux que ci-dessus)

=> Soit un total projet toujours de 180.000 €

Ainsi que vous pouvez le constater dans cette seconde simulation intégrant cette fois ci le prêt « Trompe l’œil » de 100 € :

=> La durée du prêt complémentaire est réduite de 247 mois à 242 mois

=> Suivant la hiérarchie des taux ci-dessus, le taux qui lui est appliqué est toujours de 4,10%

=> La durée de la première période correspondant à la phase de différé de 55% est ainsi portée à son maximum réglementairement possible de 276 mois

La durée totale de ce Prêt à Taux Zéro est alors elle aussi à son maximum de 276 + 84 = 360 mois.

=> Les trois principaux critères de comparaison matérialisés en rose en bas de tableau deviennent :

+ Coût du Crédit…………….. 87 602,87 € (Economie de 1.126,26 €)
+ Coût du Crédit Corrigé…. 208 926,21 € (Economie de 2.632,09 €)
+ Taux Effectif Global………….. 3,7139% (Gain de 0,0787%)

II) – Que s’est-il passé ?

Si vous vous reportez à la simulation N° 1 matérialisée couleur « saumon » vous pouvez voir que du fait de la durée du différé PTZ limitée à 247 mois (durée du complémentaire le plus long) l’échéance hors assurance de cette première période d’amortissement du PTZ est de 100 €.

Compte tenu de la prime d’assurance de 88,48 € sur les deux prêts et de l’échéance cible fixée à 1.000 €, le disponible pour l’échéance du seul prêt complémentaire s’élève à :
=> 1.000 € – (100 € + 88,48 €) = 811,52 €.

Si l’on suit le même raisonnement à partir de la simulation N° 2 matérialisée en rose l’on obtient :
+ Une échéance PTZ de 89,50 € hors assurance
+ Une échéance « Prêt Trompe l’Oeil » de 0,56 €
+ Et toujours une prime d’assurance totale de 88,48 €.

Dès lors le disponible pour l’échéance du seul prêt complémentaire s’élève à :
=> 1.000 € – (89,50 € + 0,56 € + 88,48 €) = 821,46 €. (+ 9,94 € par échéance)

Vous avez donc compris que l’insertion de ce prêt « Trompe l’œil » sur une durée de 276 mois, en allongeant la durée de la première période du différé PTZ de 247 mois à cette même durée de 276 mois réduit l’échéance de ce PTZ et permet d’accroître parallèlement celle du prêt complémentaire.

Si le montant de l’échéance du prêt complémentaire est augmenté, son amortissement est plus rapide.
Et si l’amortissement est plus rapide, la durée s’en trouve réduite.
Ici la durée du complémentaire à été réduite de 247 mois à 242 mois.

Or il ne faut pas oublier que ce prêt complémentaire « long » est un taux élevé (4,10% dans l’exemple) et que la réduction de durée impacte donc à la baisse le volume des intérêts payés sur ce complémentaire.

Parallèlement, cinq échéances de moins à payer sur ce complémentaire aboutissent aussi à cinq primes d’assurances également à payer en moins.

C’est ainsi qu’en « aménageant » le plan de financement par l’insertion de ce succédané de crédit qu’est le « Prêt Trompe l’Oeil » que l’on arrive à ces résultats :

+ Coût du Crédit…………..Economie de 1.126,26 €
+ Coût du Crédit Corrigé….Economie de 2.632,09 €
+ Taux Effectif Global…………….Gain de 0,0787%

Voir suite seconde partie…..

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Subtilité_Différé_Ptz_cBanque.zip (198.3 KB)

11 pensées sur “Le « Crédit Trompe l’Oeil »…Vous connaissez ? (1ère partie)”

  1. Cher Aristide,

    Je ne suis pas familière de ce forum mais je vois que vous avez des connaissances pointues en matière de prêts bancaires.

    Je désirais donc vous poser une question :

    J’ai contracté un prêt immobilier en 2004 et suite à une perte de revenus, je n’ai plus pu honorer le prêt à partir de juillet 2006. La déchéance du terme a été prononcée en octobre 2006 et la banque n’a jamais tenté de récupérer cette somme depuis (il y avait plusieurs irrégularités dans l’octroi du prêt).

    Ce prêt devrait donc être prescrit. Mais qu’advient-il de l’hypothèque sur la maison qui coure jusqu’en 2024? Que dois-je faire si je veux faire la levée et vendre ma maison?
    Merci pour votre aide.

  2. Bonjour Aristide,
    Je viens de m’apercevoir que je suis victime du CREDIT FONCIER en ayant contracté un prêt GENERATION I chez eux en 2005.
    Je suis au début de mes démarches et j’essaie de trouver des contacts.
    Pouvez-vous me conseiller sur l’action à entreprendre, d’autant que le « collectif action » ne semble ne plus exister…
    Je vous remercie d’avance,
    A bientôt
    Rox

  3. Bonjour Aristide ,

    cela fait qqs semaines que je me balade sur le net pour m’informer un maximum sur le prets immobiliers en vue d’un projet à venir.

    je me retrouve regulièrement à être rediriger sur le site de cbanque pour trouver de nombreuses infos. Et je dois dire que vos conseils et réponses aux diverses questions m’ont été très utiles pour eclaircir des zones d’ombres. Pour cela , il me semblait important de vous remercier et de vous féliciterpour cette aide apportée à la communauté :-)

    J’aurais en ce qui me concerne qqs autres questions…
    Mon projet : 326 000 €
    PTZ = 51 740 € sur 25ans (diff total de 14ans)
    pret employeur de 20 000 € sur 14 ans
    pret « terrain » de 134 000 € sur 14 ans
    pret lissé « terrain » de 70 260 € sur env. 17 ans
    apport de 50 000 €

    Frais : terrain 134000 / frais notaires++ 13252 / maison + TA+PFAC + caution logement + frais annexes 178 748

    Mes interrogations :
    1) peut on choisir differents types d’assurances selon les lignes de pret ? car il s’avere que l’assurance sur CI ou sur CRD est plus judicieuse selon les prets (lisseur, avec ou sans différé). les banques l’acceptent-elles ?
    2) j’ai cru comprendre que la modulation d’un pret lisseur etait possible si la banque etait techniquement équipée pour le faire automatiquement ou a condition de refaire le lissage à chaque modulation. avez vous connaissance des banques qui en donnent la possibilité ?

    Merci d’avance

    1. Bonjour,

      1) peut on choisir differents types d’assurances selon les lignes de pret ? car il s’avere que l’assurance sur CI ou sur CRD est plus judicieuse selon les prets (lisseur, avec ou sans différé). les banques l’acceptent-elles ?

      Les banques qui proposent une assurance groupe utilisent une technique de calcul de la prime d’assurance en fonction d’un type de crédit donné.
      Pour les prêts immobiliers c’est souvent une prime à taux fixe assise sur le capital initial.
      Pour les prêts professionnels, par contre, ce peut être une prime fixe assise sur le capital restant dû « technique out » (pour la différence entre « technique out » et « technique in » = voir mon blog – Cette dernière façon de faire est quelquefois utilisée dans certaines banques de certaines régions)

      Par contre les assurances externes (assurances déléguées) calculent leurs primes au moyen de taux variables qui progressent avec l’âge et qui s’appliquent au capital dû au début de chaque année.

      Une seule et même technique est généralement utilisée pour tous les crédits d’un même plan de financement.

      J’ai eu connaissance que des courtiers tentent de faire accepter aux banques – pour tous les prêts d’un même projet – partie en assurance groupe (50% par exemple) et partie en assurance déléguée mais, à ma connaissance, la mise en pratique réelle reste une exception.

      2) j’ai cru comprendre que la modulation d’un pret lisseur etait possible si la banque etait techniquement équipée pour le faire automatiquement ou a condition de refaire le lissage à chaque modulation. avez vous connaissance des banques qui en donnent la possibilité ?

      Ce que vous dites est vrai mais je ne peux vous indiquer de banques qui ont cette possibilité technique.

      Cdt

  4. Bonjour Aristide ,

    je me pose une question. J’ai 4 lignes de prets dans mon montage financier dont un PTZ en profil 1 (diff total de 14ans , 11 ans d’amort.)

    Est ce qu’un seul pret parmi les 3 restant suffit pour remplir la condition qu’il n’y ait pas de « trou » dans le montage ?

    Pour illustrer , il y aurait donc un PTZ (14 ans de différé total + 11 ans d’amortissement) et un un pret employeur sur 14 ans qui « s’emboiterai ». Et donc je pourrai me permettre de choisir d’autre durée pour mes autres prets , comme 15 et 20 ans ?

    En esperant avoir été clair ! lol
    Merci d’avance

  5. Bonjour,
    Ce n’est pas impossible mais dans ce type de montage les durées des prêts complémentaires « court = emboîtés » et « long = lisseur » ne se choisissent /imposent pas; elles se calculent en fonction de votre échéance cible (assurances comprises si primes fixes) et de la hiérarchie des taux (paliers de durées et taux associés) que vous propose votre banque.
    Pour détails voir mon blog « Comment réduire le coût du crédit avec un montage à échéances lissées ? »

    Cdt

  6. Bonjour,

    Le calcul d’un TEG n’est pas forcément une chose facile pour un non initié.

    Il faut connaître la réglementation spécifique ainsi que les principes de calcul.

    A noter que ladite réglementation conduit à un calcul de TEG « juridique » qui n ‘a rien à voir avec le TEG « financier ».

    Le premier permet de comparer des offres de prêts entre elles ainsi que de vérifier le respect du taux de l’usure. C’est celui-ci qui vous intéresse je suppose

    Mais c’est le TEG « financier » qui reflète le vrai coût car, contrairement au précédent qui ne prend en compte que les charges rendues obligatoires par la banque, le second intègre toutes les charges qu’elles soient obligatoire ou facultatives.

    Pour calculer le TEG « Juridique » il faut donc prendre les flux réels d’entrées (diminués des seuls frais obligatoires) et de sorties de trésorerie (avec seuls frais obligatoires) et rechercher le taux de période qui assure l’égalisation des flux de sorties et des flux d’entrées de trésorerie actualisés à ce taux.

    Par exemple le premier flux réel d’entrée de trésorerie c’est le montant du prêt diminué des frais obligatoires pris au départ (frais dossier – frais garanties….)

    Les flux réels de sorties de trésorerie sont le échéances majorées des assurances obligatoires et autre frais obligatoires éventuels tels les primes d’assurances incendie.

    Quand le taux périodique est trouvé il suffit de le multiplier par le nombre d’échéances payées dans une année (donc par 12 si mensualités)

    Pour plus de détails je vous suggère de voir mon blog :

    « Attention, un taux peut en cacher…beaucoup d’autres » ! (Sommaire)

    http://blog.cbanque.com/aristide/22/attention-un-taux-peut-en-cacher-beaucoup-autres-sommaire/

    ainsi que les quatre partie qui suivent.

    Pour procéder au calcul la fonction TRI de Excel le fait très bien.

    Cdt

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