Comparer offres de prêts : TEG, Coût crédit… ou autres paramètres ? (Seconde partie)

En résumé :

Inconvénients communs au TEG et au Coût du Crédit
+ Ne prennent en compte que les charges réputées obligatoires
+ Excluent donc toutes autres charges – facultatives – mais que l’emprunteur paie cependant
+ Textes imprécis (voire contradictoires « *** ») qui laissent une marge d’interprétation aux banques
« *** » Voir renvoi (2) ci-dessus
+ Dès lors les pratiques des banques étant différentes, ces supposés critères de comparaison ne sont plus comparables (exemple des primes assurances incendie prises en compte par les unes mais pas par les autres)

Inconvénients spécifiques au Coût du Crédit
+ Comparaisons non pertinentes si montants et/ou durées différents
+ Ne tient pas du tout compte de « l’effet temps ».
Or, « le temps, c’est de l’argent »

Inconvénient spécifique au TEG
+ Laisse supposer que les flux d’entrées de trésorerie (= les euros qui rentrent dans votre poche = prêts) et de sorties de trésorerie (= les euros qui sortent de votre poche = frais dossier, garanties, échéances….) puissent être rentabilisés au taux du crédit.

Si ceci peut-être plausible pour le prêteur (***), c’est souvent une illusion vu côté emprunteur qui ne pourrait que dans des cas très particuliers (prêt à taux zéro, prêts sociaux à taux faibles…) placer les échéances à des taux au moins égaux à ceux des prêts concernés.

(***) Même vu côté prêteur, le TEG ne reflète pas la réalité car s’il est plausible qu’il replace immédiatement les :
+ Frais dossier
+ Parts sociales
+ Echéances,
il ne peut pas replacer les :
+ Primes assurances (décès et incendie)
+ Frais garantie
puisque ce n’est pas lui qui les perçoit.

Avantage du coût du crédit
S’il y en avait un ce serait la simplicité.
Mais comme il cumule tous les inconvénients et peut alors conduire à un choix erroné, en fait, il ne présente aucun avantage.

Avantages du TEG
+ Il est le seul critère qui tient compte de « l’effet » temps
+ Synthétise, en un seul paramètre, tous les éléments des crédits même s’ils sont de montants et/ou durées différentes.
Mais seulement plausible vu côté banque (et encore avec les réserves ci-dessus) l’emprunteur étant le plus souvent dans l’incapacité de rentabiliser les flux de trésorerie aux taux des prêts ainsi que serait susceptible de pouvoir le faire la banque prêteuse.

Dès lors, vu côté emprunteur, que faire pour choisir un crédit au mieux de ses intérêts ?

Ceci m’amène à proposer un troisième critère qui n’est pas prévu par les textes mais qui, tout en restant assez simple – donc compréhensible par un non initié – me semblerait pertinent.

Il s’agit du Coût du Crédit Corrigé = sous entendu, Coût du Crédit Corrigé du manque à gagner en intérêts sur les sommes payées par l’emprunteur.

3) – Le Coût du Crédit Corrigé du manque à gagner en intérêts

Attention : ce critère ne supprime pas tous les inconvénients listés dans le résumé ci-dessus.
Il permet seulement, vu côté emprunteur, de mieux comparer des offres mais dont les critères de base font qu’elles sont bien comparables entre elles.

A titre d’exemple et pour être très concret, si par exemple vous intégrez les primes d’assurance incendie dans une offre il faut aussi la prévoir dans l’autre.

Si non vous tenteriez de comparer des offres non comparables.

Ci-dessous trois exemples explicatifs à partir de l’offre « B » du début de post soit 100.000 € à 4,50% sur 240 mois (sans assurances)

3.1) – Supposons donc un tel crédit à échéances constantes de 632,65 € et avec des frais de dossier de 1.000 €.
L’applicatif joint vous donnera un coût du crédit de 52.836 € (arrondis) et un TEG de 4,6181%

Mais si, d’une part, on considère qu’au lieu d’être versés à la banque, les 1.000 € de frais de dossier auraient pu être placés sur un livret « A » pendant 240 mois et que, d’autre part, la première échéance aurait pu, de la même façon y être rentabilisée sur cette durée, puis la seconde sur 239 mois, la troisième sur 238 mois……etc. jusqu’à la dernière, l’emprunteur se prive d’une masse d’intérêts qui viennent donc augmenter le coût réel du crédit.

Ainsi, dans l’exemple précédent, les frais de dossier payés à la banque en début de crédit font perdre à l’emprunteur 347 € (arrondis) qu’il aurait pu percevoir s’il les avez mis sur un livret « A » supposé à 1,25% jusqu’au 31 juillet et 1,50% ensuite ( ?).

Quant aux échéances de 632,65 €, c’est 25.141 € (arrondis) qu’elles auraient rapporté à l’emprunteur sur les 240 mois du prêt, s’il les avait mis dans les mêmes conditions sur ce même livret « A ».

Au total, l’emprunteur s’est donc privé de 347 € + 25.141 € = 25.488 € (arrondis) d’intérêts du fait de ces frais de dossier et échéances payés à la banque au lieu d’être rentabilisés à son profit.

Dans cet exemple le Coût du Crédit Corrigé du manque à gagner en intérêts sera donc de :
= 52.836 € + 25.488 € = 78.324 € (arrondis)

Nous avons donc trois critères de comparaison
+ TEG = 4,6181%
+ Coût Crédit = 52.836 €
+ Coût Crédit Corrigé = 78.324 €

3.2) – Supposons maintenant le même crédit mais avec :
+ Un taux de seulement 4% (au lieu de 4,50%)
+ 3.500 € de frais de dossier (au lieu de 1.000 €)
+ Trois paliers d’échéances progressives (exemple d’un prêt lisseur) soit :
= 500 € pendant 60 mois
= 600 € pendant 60 mois
= 698 € pendant 119 mois
= 529,44 € pendant 1 mois (= solde du crédit)
(Sans assurances)

Dans cette hypothèse nous avons :
+ TEG = 4,3810%
+ Coût Crédit = 53.091 €
+ Coût Crédit Corrigé = 77.287 €

Entre l’offre « 3.1) » et l’offre « 3.2) » que choisir ?
=> Sur le critère « TEG » = « 3.2 » car 4,3810% inférieur à 4,6181%
=> Sur le critère « Coût Crédit » = « 3.1 » car 52.836 € inférieur à 53.091 €
=> Sur le critère « Coût Crédit Corrigé » = « 3.2 » car 77.287 € inférieur à 78.324 €

L’emprunteur choisira donc l’offre « 3.2 » car son Coût du Crédit Corrigé du manque à gagner en intérêts est le plus faible.

On remarquera par ailleurs que, dans ce cas, c’est aussi l’offre « 3.2 » qui affiche le TEG le plus faible alors que, au contraire, le coût du crédit (non corrigé) est le plus élevé.

Par ailleurs, sur l’applicatif joint vous avez, par défaut, trois offres qui génèrent strictement le même coût du crédit (non corrigé) ce qui poserait un problème de choix si l’on ne disposait que de ce seul critère.

Là encore, il y a stricte concordance entre le TEG et le Coût du Crédit Corrigé, l’offre N° 3 étant clairement désignée comme étant la moins onéreuse et donc celle à retenir.

Mais, bien que souvent vérifié, il n’en est cependant pas toujours ainsi.

Si dans l’applicatif joint vous simulez les deux prêts suivants
+ Offre N° 1 = 100.000 € à 4,25% sur 240 mois avec 1.000 € de fais de dossier
+ Offre N° 2 = 100.000 € à 4,00% sur 240 mois avec 3.500 € de frais de dossier
(Sans assurances)

Les trois critères de comparaison donneront les résultats suivants :
………………………………….. Offre N° 1………………Offre N° 2
+ TEG …………………………..4,3669%………………….4,4129%
+ Coût Crédit …………………49.617 €……………………48.935 €
+ Coût Crédit Corrigé…………74.572 €……………………74.232 €

Se plaçant dans la situation de l’emprunteur qui ne peut rentabiliser ses flux de sorties de trésorerie au taux du crédit – ainsi que pourrait le faire le prêteur – le choix sur le critère « Coût du Crédit Corrigé du manque à gagner en intérêts nous porte à retenir l’offre N° 2 bien que son TEG soit plus élevé.
Ce sont les frais de dossier de 3.500 € prélevés au départ (« effet temps ») de l’offre N° 2 qui impactent le TEG de cette offre.

3.3) – Supposons maintenant deux crédits de 100.000 € sur 240 mois
+ Offre N° 1 à 4% avec 2.140,04 € de frais de dossier
+ Offre N° 2 à 4,25% sans aucun frais.
(Sans assurances)

Si vous faites cette simulation avec l’applicatif joint, vous constaterez que les deux offres ont strictement le même TEG de 4,25%

Nous avons les trois critères de comparaison
………………………………….. Offre N° 1………………..Offre N° 2
+ TEG …………………………..4,2500%………………….4,2500%
+ Coût Crédit ………………….47.575 €……………………48.617 €
+ Coût Crédit Corrigé………….72.400 €……………………73.225 €

A TEG strictement égal, malgré l’absence de frais de dossier dans l’offre N° 2, le supplément de 0,25% sur le taux entraîne tant un Coût du Crédit (non corrigé) qu’un Coût du Crédit Corrigé supérieurs à ceux de l’offre N° 1.

Par hasard, je suis tombé sur une étude réalisée par l’A.N.I.L. en 1999 :

« Le coût total du crédit : une notion dénuée de signification
ANIL, Habitat actualité, mai 1999
Etude réalisée avec le concours de l’Observatoire des Pratiques du Conseil National de l’Habitat »

http ://www.anil.org/publications-et-etudes/etudes-et-eclairages/1999/le-cout-total-du-credit-une-notion-denuee-de-signification/

Comparaison_Offres_Trois_Critères avec ADI-modifié

Voir la troisième partie…..

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