l’investissement dans les SCPI

depuis la création de la chat box de nombreuses discussions ont eu pour objet : les SCPI.
je vous propose donc un petit vademecum des SCPI .

1°) qu’est ce qu’une SCPI

une SCPI est une société civile de placements collectifs ayant pour objet exclusif d’investir dans l’immobilier .
autrement appelées » pierre-papier » ces sociétés permettent d’investir dans l’immobilier sans acheter directement des biens immobiliers .

le premier intérêt des SCPI est donc d’offrir la possibilité pour le particulier d’accéder à un portefeuille d’actifs immobiliers diversifiés et ce , à travers l’acquisition de parts de faibles montants. ( la valeur minimale de la part est en général ,aux alentours de 1 500 €)

le rôle de ces sociétés est donc de collecter des capitaux par un appel public à l’épargne,d’ acheter les immeubles et trouver des locataires ,de gérer les immeubles, et de distribuer les revenus aux associés.

2°) les catégories de SCPI

il existe 2 grandes catégories de SCPI :

*les SCPI de « rendement » : majoritaires à l’heure actuelle , elles investissent dans l’immobilier d’entreprise ( commerces , bureaux , murs de boutiques , entrepôts) dont l’objectif est d’obtenir des loyers conséquents pour l’investisseur .

*les SCPI » fiscales » : leur but est d’acquérir des locaux d’habitation qui offrent une possibilité de réduction fiscale .en ce moment , elles se positionnent sur le secteur de l’immobilier locatif type Scellier.
l’objectif est donc un gain fiscal mais également une éventuelle plus value au moment de la revente.

il convient donc pour l’investisseur de bien choisir sa SCPI en fonction de ses objectifs ( fiscalité ou rendement)

nota : le faible prix des parts peut permettre à un investisseur averti de « panacher » son investissement en fonction de sa fiscalité présente ou à venir

3°) la fiscalité

la SCPI est soumise au régime de la transparence fiscale.
ce qui implique que c’est l’investisseur qui perçoit les loyers qui doit déclarer les revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers au moyen de la déclaration 2044.
ces revenus ,comme tous les revenus locatifs , permettent la déductibilité des intérêts d’emprunts , si l’investisseur a eu recours à l’emprunt pour financer l’acquisition de parts de SCPI

de même si lors d’une revente de part , il apparaît une plus value de cession ,celle ci sera imposée de la même manière que pour un bien immobilier classique.

4°)la revente des parts

Les SCPI à capital variable fonctionnent selon le principe des retraits et souscriptions : toute part cédée est censée être compensée par une nouvelle part émise.
il existe donc un marché secondaire qui permet de manière assez rapide de liquider ses parts

5°) les choix de Buffeto

ne reculant devant aucun sacrifice  Buffeto a décidé en 2010 de tester pour vous un 1er contingent de SCPI Scellier.( RDV en 2021 lors de la dissolution de cette SCPI pour les résultats définitifs.)

2011 devrait nous donner l’occasion de tester les SCPI de rendements avec un financement optimisé en crédit in fine ……………………………..

Auteur : buffetophile

ma vie en interview: http://agregfinance.blogspot.fr/2011/05/interview-du-professeur-ergebel.html

34 pensées sur “l’investissement dans les SCPI”

  1. je sais que c’est un peut contraire à l’étiquette du site(pas de pub, toussa) mais tu pourra détailler le moment venu la SCPI que tu aura retenu, les critères de ton choix ?

    A noter sur la revente des parts, en examinant les rapports de quelques scpi, les frais sont d’une part assez élevés et d’autre part il me semble que les « ordres » les plus importants sont executés au meilleur prix.

  2. évidement il est nécessaire de faire attention , comme pour tout placement immobilier , à la qualité du produit .
    il faut respecter quelques régles simples : vérifier que la SCPI a des actifs « équilibrés » (secteur géographique, secteur économiques)
    par ex certaines SCPI sont spécialisées sur des marchés de niche qui peuvent etre risqués.
    bien sur il faut vérifier les revenus distribués les années précédentes ( c’est quand même un bon signe de la vitalité et des rendements de la SCPI ).
    on peut aussi consulter le « report à nouveau « de la SCPI .c’est la part des bénéfices non distribués qui constitue une réserve opérationnelle en cas de locataires défaillants.

    et enfin prendre son temps pour choisir( ne pas se jeter sur la 1ere SCPI venue présentée par son intermédiaire) …..:shades:

  3. Si on veut se livrer aux délices des niches fiscales, le mieux est de ne pas s’engouffrer dans les trucs qui ne profitent qu’aux intermédiaires, et avec des parts souvent invendables ensuite.
    Mais le Français est ainsi fait qu’il suffit d’agiter le mot défisc pour que la raison déraisonne.

  4. navré de te le dire ELAPHUS mais soit tu as mal lu , soit tu as mal compris ce billet de mon blog…:confus:

    La SCPI n’est pas une niche fiscale , et la finalité n’est pas de défiscaliser.

    la finalité est de valoriser son épargne , et d’obtenir des revenus complémentaires réguliers , avec beaucoup moins de souci que l’achat immobilier en direct…..

  5. Merci, je sais ce qu’est une SCPI, je visais ça:

    Buffeto a décidé en 2010 de tester pour vous un 1er contingent de SCPI Scellier.( RDV en 2021 lors de la dissolution de cette SCPI pour les résultats définitifs.)

  6. ah dans ce cas ne t’inquiètes pas pour moi …

    j’ai testé avec une somme très raisonnable et qui ne met pas du tout en danger mon équilibre financier.
    c’est l’avantage des SCPI on peut y investir à partir de 1 500euros ….
    d’ailleurs je n’ai même pas fait d’emprunt pour ce petit test ( uniquement à destination des cbanconautes :clin-oeil::ange:).

    mais l’objectif reste le même : faire une plus value au terme de la fin de la SCPI ….. la cerise fiscale ne sera qu’un petit bonus …..

  7. bonjour,

    concernant le pret que l’on ferait pour acheter des parts de SCI, il relèverait du calcu ldu TEG ou du TAEG ? Merci d’avance pour la réponse.

  8. Bonjour,

    C’est le TEG
    Cf article L.312-2 du code de la consommation et décret N° 2011-135 du 1er février 2011 (Article 1 – paragraphe II)

    Cordialement,

  9. Il y a malheureusement du bon et du mauvais, comme partout, c’est pareil pour les SCPI, d’autant que les critères de sélection sont assez nombreux. A moins de visiter chaque immeuble et de regarder à la loupe chaque bail, c’est assez difficile :twisted: .
    Regardez l’historique de distribution, les réserves, les spécialités de la société de gestion, et le rendement des nouvelles acquisitions. Pour les sources des données, il y a l’annuaire de l’IEIF et le site http://www.primaliance.com qui permet de faire des comparaisons en ligne. Bon courage

  10. j ai investi dans la SCPI WAQUEHAL
    le logement a enfin ete disponible en SEPT 2011
    il n’a ete loue que de SEPT 2011 a JANVIER 2012 apres un mois offert et une baisse de loyer
    tjs pas de locataire;perte seche
    a qui la faute?

  11. Bonjour,
    Je viens d’être « échaudé » par un placement Pierre & Vacances qui était destiné a fournir un complément de revenu à mon épouse au cas ou je disparaisse avant elle.
    Je viens de découvrir les SCPI (ainsi que ce blog par l’intermédiaire de cBanque) et finalement je me demande si les SCPI ne seraient pas une bonne solution de remplacement…
    Pourquoi ne pas faire un classement des meilleures SCPI sur cBanque comme il en existe un sur les assurances vie ??
    Bravo pour votre blog

    1. oui l’investissement SCPI peut tout à fait correspondre à fournir un complément de revenu et comporte beaucoup moins de risques que le genre deplacement qui vous a « échaudé »

      concernant le classement des SCPI je vais en faire part au webmaster de Cbanque .

      merci pour vos encouragements

    1. en fait les SCPI de rendements sont investies dans des murs de boutique , des bureaux des entrepôts etc……

      les SCPI  » fiscales  » , elles , répondent à des lois de défiscalisation ( SCELLIER , Malraux ou autres ) . elles ne sont donc investies que sur des immeubles de logement.
      leur rendement est donc inférieur aux précédentes .
      c’est pourquoi on fait la distinction .

  12. je souhaiterais placer une somme important (450000) suite à la vente de mon logement principal je me demande s’il est préférable d’acheter un immeuble locatif de plusieurs studios et y loger, ou investir dans les scpi, je suis intermittent du spectacle et m’inquiète pour mon avenirs professionnel, je souhaite que ces placements soit mon revenu principal, je suis célibataire sans enfants. merci

  13. Je lis et relis attentivement votre blog, ayant l’intention d’investir dans une SCPI de rendement. J’ai jeté mon dévolu sur une SCPI en augmentation de K : les frais ne sont pas négligeables : 8% HT à la souscription et 10% de frais de gestion annuels sur les loyers. C’est une grosse SCPI à K fixe et les statuts indiquent que la société ne garantit pas la revente des parts. Cela me fait peur… Serait-ce encore moins liquide qu’un appartement en dur ? Faut-il que je me détourne de cette SCPI à K fixe ? Je n’ai pas l’intention de revendre de si tôt mais … qui sait ce dont l’avenir peut être fait ?
    D’autre part, avez-vous une idée de l’impact qu’aura la probable mise en application de la directive européenne sur le rendement ? Est-ce bien le moment d’acheter ?
    en vous remerciant pour votre réponse

    1. bonjour …..
      difficile de répondre car vos questions concernent l’avenir .
      il est donc impossible d’avoir des réponses tranchées .
      néanmoins on peut essayer de faire un peu de prospective .

      le marché des SCPI est actuellement en plein boom . les parts de SCPI sont évidement peu liquides mais ni plus ni moins que l’immobilier actuel ( http://www.cbanque.com/actu/40609/immobilier-ancien-des-ventes-en-repli-de-9-en-2013 ).

      l’investissement dans une SCPI est naturellement un investissement de long terme ……

      concernant la question de l’opportunité d’acheter , là encore nous ( les investisseurs) sommes en permanence impactés par des changements de législation ou de réglementation ( http://www.cbanque.com/actu/40610/le-rapporteur-du-budget-devoile-son-plan-pour-alourdir-la-fiscalite-de-assurance-vie )
      il est donc délicat de choisir le bon moment .

      une chose est sure à force d’attendre le bon moment nombre d’investisseur a laissé passer l’opportunité….

      désolé de ne pouvoir m’avancer plus mais comme le disait pierre DAC : les prévisions sont difficiles , surtout lorsqu’elles concernent l’avenir ….

      personnellement je vais continuer en 2014 à investir sur des SCPI avec la cerise sur le gâteau de pouvoir diversifier en investissant pas de très grosse sommes sur chacune des SCPI

  14. merci pour votre réponse :-? Vous avez bien identifié mon souci : l’avenir! la piste d’investissements sur plusieurs SCPI est une idée à laquelle je n’avais pas pensé et je vais essayer de la suivre.
    J’ai vu des SCPI « toutes neuves » qui se constituent,avec des emprunts et donc un petit rendement prévu sur les 3 prochaines années. Que faut-il en penser, quand on est un investisseur de presque 60 ans ayant besoin de revenus ?
    merci pour vos précieuses contributions

    1. désolé de répondre si tard , je n’avais pas vu ton message…

      dans ton cas et avec ton profil , il vaut mieux privilégier les SCPI déjà connues et qui distribuent des revenus intéressants.
      à mon avis.

  15. Je m’intéresse à la SCPI Primonial Capimmo. Je compte y investir 10000€ euros. Pour moi, c’est une grande première et cela me fait un peu peur dû aux frais d’entrée de 6% que je trouve important. J’aimerai bien avoir votre avis. J’ai 57 ans, mariée, plus d’enfants à charge, une résidence principale, un investissement locatif tout ressent. Merci et bravo pour toutes les informations que vous m’étiez à disposition des internautes.

    1. je ne connais pas personnellement capimmo.
      par contre j’ai investi avec Primonial au 1er semestre de cette année.
      je viens de toucher mes 1ers loyers .
      résultats :
      PRIMOVIE : 5.07%
      PATRIMO COMMERCE : 5.02%
      PRIMOPIERRE : 5.26%

      investir dans une SCPI c’est un investissement de long terme .donc les frais d’entrée sont négligeable sur le long terme .
      de plus si tu investissais dans l’immobilier en direct tu devrais payer les frais de notaires ( qui sont supérieurs) ce qui revient au meme.

      de plus ( chuttt c’est perso ) je te retranscris un mail reçu hier du CGPI avec lequel je travaille : « Je suis en réunion Primonial. En live je t’annonce une augmentation du prix de la part de Primopierre en janvier 2014 « . sympa non?

      par contre comptes tu investir en cash ou à crédit ?

      1. Désolé, de ne pas avoir répondu avant, des problèmes de santé.
        Merci pour les conseils et ton parcours personnel dans les SCPI.
        Je compte investir en Cash.
        Un autre conseiller, que j’ai eu hier soir au téléphone, me conseille d’acheter en démembrement car je ne veux pas avoir une augmentation de mes impôts (allergies).
        Je suis dans la tranche TMI de 141%.
        Quand penses -tu ?
        merci d’avance

        1. heureusement , la tranche à 141% n’existe pas encore……
          donc tranche à 14% ok.

          puisque tu fais l’investissement en cash , effectivement le démembrement de propriété peut etre une bonne idée.

          avantages : tu investis avec une décote sur le prix ( variable suivant la durée du démembrement ), du coup lorsque tu récupères la pleine propriété au bout de 5 ou 10ans , tu fais une belle PV.
          inconvénients: tu immobilises l’argent et tu ne touches aucun revenus pendant la période démembrée.
          en contrepartie , effectivement tu n’augmentes pas ton IRPP pendant cette période.

          autre avantage , durant le démembrement les parts de SCPI n’entrent pas dans ta base ISF…..

  16. Bon article de présentation des SCPI. Pourquoi ne pas avoir choisi comme premier investissement des parts de SCPI de rendement ? Plus simple de fonctionnement, et à la durée de détention plus souple (8 années minimums de détention conseillée et un rendement moyen de 5,13 % sur l’année 2013).

    1. d’abord parce que j’ai écrit cet article en 2011.
      ensuite et surtout parce que je suis un adepte des produits défiscalisants .or les parts de SCPI de rendement ne répondaient pas à mon objectif puisque celui ci n’était pas d’augmenter mes revenus fonciers qui sont déjà SURTAXES.
      d’ailleurs tu pourras noter qu’en 2012 j’ai écrit un article sur les SCPI deficit fonciers ( SCPI que j’ai naturellement testées aussi )

  17. Je voudrais faire part de ma (petite) expérience en SCPI, expérience qui remonte à plusieurs années. La société, à mon avis sérieuse et qui existe toujours, achetait des immeubles d’habitation neufs et bien situés qui étaient destinés à être revendus une dizaine d’années plus tard. C’était donc une SCPI à capital fermé. A l’époque les frais d’entrée, de l’ordre de 10%, étaient déductibles de l’IR. Elle distribuait un revenu de l’ordre de 3% correspondant aux loyers. le taux d’occupation était très élevé (de l’ordre de 97%) et une plus value était redistribué à la revente qui s’est étalée sur plusieurs mois voire années en fonction des opportunités: en résumé un placement sûr de « bon père de famille » dont il ne fallait pas attendre de miracle.
    Mais, cerise sur le gâteau, il se trouve que parmi les associés, certains se sont trouvés dans l’obligation de revendre leur part avant la clôture de la société; un marché secondaire entre associés était donc organisé avec confrontations périodiques entre les offres et les demandes par le gérant de la SCPI.
    Bien que n’étant pas professionnel, je me suis intéressé à ce marché y compris pendant la phase de revente des appartements, ayant en main tous les documents pour pouvoir faire des offres pertinentes. Le malheur des uns faisant (parfois) le bonheur des autres, j’ai ainsi pu réaliser de coquettes plus values lors de ces transactions. :lol:

  18. Je pense qu il faut faire un un grand efforts pour
    divulguer ces méthodes qui visent à augmenter l épargne des français pour minimiser le fardaut menaçant de la dette pour donner un grand siufle

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

:wink: :twisted: :roll: :oops: :lol: :idea: :evil: :cry: :biggrin: :arrow: :?: :-| :-x :-o :-P :-D :-? :) :( :!: 8-O 8)