Les revenus fonciers

que sont les revenus fonciers ?

les revenus fonciers proviennent de la location d’immeubles de toute nature bâtis ou non bâtis ( logements , commerces , bureaux , entrepôts , garages, terrains , fermes , parts de SCPI ) .

ce revenu brut foncier représente l’ensemble des loyers perçus au cours de l’année de référence ( y compris les arriérés de loyers ) , mais également les provisions pour charges et les remboursements de frais effectués par les locataires .

les charges déductibles du revenu foncier brut sont celles qui ont été effectivement payées au cours de l’année de référence.
ces charges déductibles sont :

1) les intérêts d’emprunt
les intérêts et les frais ( frais de dossier etc…) sont déductibles du revenu brut foncier dès lors que ces emprunts ont été contractés pour acquérir , construire ou réparer les biens loués.

2) impôts et taxes
l’ensemble des impôts et taxes incombant au propriétaire est déductible de revenu brut foncier .( taxe fonciére , taxe sur les bureaux en ile de France )

3) Dépenses d’entretien et réparation , dépenses d’amélioration
le bailleur peut déduire :
* le coût des travaux destinés à apporter un élément de confort nouveau (locaux d’habitation ).
pour les locaux autres ( locaux commerciaux ou de bureau)seuls , sont déductibles , les travaux destinés à favoriser l’accueil des handicapés.
* le coût des travaux destinés à maintenir le local en bon état .
* le coût de travaux incombant normalement au locataire (peintures) mais engagées en vue de faciliter la relocation du bien .

4) frais de gestion
sont déductibles les rémunérations versées à des tiers pour le gestion des biens , de même que les rémunération des gardiens ou concierges, ainsi que d’éventuels frais de procédure .

5) primes d’assurance
les primes d’assurance des biens sont déductibles , mais , les indemnités versées par ces assurances doivent etre incluses dans le revenu foncier .

6) déductions spécifiques
des déductions spécifiques sont appliquées au divers dispositif incitatifs défiscalisants suivants :
*besson ancien
*borloo ancien
*borloo neuf
*robien recentré-ZRR

LA FISCALITE
cas général :le revenu foncier net est égal à la différence entre le revenu foncier brut et les charges déductibles .
si cette différence est positive il apparaît un bénéfice foncier , si elle est négative apparaît un déficit foncier .

le bénéfice foncier est ajouté au revenu global et soumis au barème progressif de l’IRPP.
de même il est soumis à la CSG-CRDS ( 13.5% en 2012).

si le propriétaire a un TMI à 41% (2011) les revenus fonciers sont donc taxés à 54.5%

par contre s’il apparaît un déficit foncier celui ci ne peut être impute que sur les bénéfices fonciers des 10 années suivantes, et jusqu’à hauteur de 10 700 € ( hors dispositifs spéciaux : ZFU , Malraux , monuments historiques ou démembrement de propriété )

cas particulier le régime du micro foncier :
ce système s’applique automatiquement ( sauf option) aux bailleurs qui perçoivent moins de 15 000 € annuels .
l’administration applique un abattement forfaitaire de 30% pour frais et charges .
donc seul 70% du revenu brut foncier est soumis au barème progressif de l’IRPP