le dispositif Censi-Bouvard

Pour faire suite à mon précédent article sur les locations meublées  , je vais évoquer un dispositif particulier concernant la location meublée : le dispositif Censi-Bouvard .

il s’agit d’un dispositif ( qui trouve son origine dans la loi de finances pour 2009) permettant une réduction d’impôts sur le revenu au titre de l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA que les investisseurs  destinent à la location meublée ( à titre non professionnel).

ce dispositif devrait se terminer le 31 Décembre 2016 ( sauf nouveau revirement de la législation fiscale   ).

conditions :

*l’investissement doit être réalisé dans une résidence-service suivante :

-résidence de tourisme classées

-résidence pour étudiants

-résidence pour personnes âgées ou handicapées.

-résidence d’accueil et de soins agréées

*les logements doivent être loués meublés , par un bail commercial à l’exploitant de la résidence.

le bail doit avoir une durée minimale de 9 ans.

*la location du logement doit prendre effet dans le mois qui suit l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition.

* le bien ne peut pas faire l’objet d’un démembrement de propriété.

TVA : comme dans la cas du LMNP classique la TVA sur l’investissement peut être récupérée si les loyers perçus sont soumis à la TVA et si le logement bénéficie d’au moins 3 des 4 services suivants : petit déjeuner , réception de la clientèle ,nettoyage des locaux et fourniture du linge de maison.

la réduction d’impôts :

la réduction d’impôts auquel donne droit le dispositif Censi-Bouvard est de 11% du montant HT de l’investissement répartie sur 9 ans de manière linéaire.

le plafond de la base de calcul de l’avantage fiscal est de 300 000 euros .

il n’est pas possible en régime Censi-Bouvard d’amortir le bien .

par contre si l’investissement est supérieur à 300 000 euros , la fraction excédant 300 000 pourra être amortie .( par exemple si l’investissement est de 370k , la réduction d’impôt sera calculée sur 300k et les 70k restants pourront être amortis.)

NB : la réduction d’impôt entre dans le plafonnement global des niches fiscales ( 10 000 euros à ce jour ).

Auteur : buffetophile

ma vie en interview: http://agregfinance.blogspot.fr/2011/05/interview-du-professeur-ergebel.html

20 pensées sur “le dispositif Censi-Bouvard”

  1. Bonjour,
    Je vous remercie pour cet article clair et intéressant.
    La loi Censi Bouvard est vraiment réservée aux personnes qui souhaitent se constituer un patrimoine et réaliser un investissement locatif rentable. Il n’est pas fait pour les personnes qui souhaitent s’installer dans leur logement (après le période légale de la mise en location) et je trouve que l’article bien fait ressortir cette vérité. Ce n’est pas le dispositif de défiscalisation le plus rentable en termes de réduction fiscale j’entends.

  2. :!: J’aimerais juste mettre un bémol sur ce dispositif… Dans lequel je me suis engagé :
    Tout d’abord, il faut bien vérifier que la valeur du bien n’est pas sur-évalué. Une pratique existante étant le fond de concours : le promoteur sur-évalue le prix de vente, et reverse une partie au futur exploitant… Lui permettant de payer les premiers loyers. Après un certain temps, l’exploitant demande au bailleur de réduire le loyer (qui était garanti) parce qu’il n’arrive pas à dégager de bénéfice.
    Pour le coup, l’investisseur est doublement perdant :
    D’abord c’est lui qui a financé ses propres loyers,
    Ensuite, s’il tente de revendre le bien, il va subir une moins-value.
    D’autant plus que souvent, les exploitants négligent leurs devoirs (entretien du bien, etc.) ce qui amène les propriétaires à de gros travaux au bout de 9 ans. Sans oublier qu’actuellement, beaucoup d’exploitants payent leurs loyers avec beaucoup de retard (plus d’un an dans certains cas !)
    Ah, et puis un dernier truc : si le propriétaire souhaite résilier le bail, il payera de très fortes indemnités d’éviction. Et s’il réussit à résilier le bail (ou que le locataire s’en va), il devra aussi payer la TVA sur le bien au pro-rata de la durée restante pour atteindre 20 ans (ex : si le bien vaut 110.000 € TTC, le propriétaire ne paye pas les 10.000 € de TVA lors de l’acquisition, mais si par exemple il y a rupture de bail au bout de 9 ans, il devra rembourser 11.000 € à l’État, à moins qu’il ne trouve un nouvel exploitant… pour l’ensemble de la copropriété !)

    1. je ne peux que souscrire à tes remarques .
      il est bien évident que des précautions s’imposent avant de s’engager dans un tel dispositif . comme pour tout investissement de cette nature .
      il convient donc , de traiter avec un gestionnaire solide , si possible bien connu et ayant pignon sur rue depuis de longues années ( gage de pérennité)
      quand à la valeur d’achat , il est assez simple de comparer par rapport à des biens de même nature pour vérifier s’ils ne sont pas sur évalués.

  3. j’envisage un investissement en lmnp en résidence senior domitys
    comment savoir si les services justifient le prix et les futurs loyers
    Ou trouver les infos sur le prestataire de service et l’assurance relative d’un investissement serein?

    1. je suis investisseur chez domitys depuis 2007 et je m’en félicite d’ailleurs je vais sans doute y réinvestir sous peu.
      j’ajoute que j’ai des parents proches qui sont des séniors et qui vivent , sur mon conseil ,chez domitys depuis un an et ils en sont très satisfaits.
      vous pouvez me contacter par MP sur le forum pour des renseignements plus personnalisés.

      1. je vais visiter une résidence lundi.
        Je suis toujours en pleine réflexion.
        l’effort d’épargne tient la route mais c’est un investissement important
        je ne sais pas ce que voulez dire par « contact par MP »?
        je ne suis pas très » forum de discussion » ni internet d’ailleurs.

          1. bonjour,
            inscrite depuis ce matin, je vous ai envoyé un mail mais pour le moment il ne passe pas.
            Vérifications en cours ?

  4. Bonjour Buffeto,

    Je souhaite vous contacter concernant Domitys, et avoir quelques précisions sur votre historique et ressenti à ce sujet

    Merci par avance de votre message !

  5. Bonjour je suis en train de faire mon compte de resultat pour la 6 eme année .seulement cette année une fois les amortissements réintégrés je me retrouve avec un bénéfice.
    Est ce que je peux tenir compte de mes déficits précédents .

    Merci pour votre réponse

    1. Le déficit foncier résultant des dépenses (déductibles des revenus fonciers) autres que les
      intérêts d’emprunts s’imputent sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. La
      fraction du déficit supérieure à cette limite, ainsi que celle correspondant aux intérêts
      d’emprunt ne sont imputables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

  6. Bonjour
    je suis sur une perte de 7914€ après charges fi et dotations aux amortissements mais la réintégration des amortissements obligatoires quand il y a un resultat comptable est negatif donne un résultat fiscal de 797€ mais je dois normalement pouvoir reporter mes déficits antérieurs mais la déclaration 2033 en ligne ne me fait pas apparaître la possibilité de reporter ses déficits antérieurs sachant que nous possédons ce bien depuis 6 ans
    pourriez vous me donner les règles liées au report des déficits fonciers antérieurs et dans quelle colonne les rentrer
    merci par avance

    1. désolé mais je n’ai jamais rempli aucune déclaration de revenus . j’utilise les services d’un comptable qui le fait pour moi .
      je ne sais pas quelles sont les cases concernées

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