Financer un investissement avec un crédit ou bien avec son épargne ? (2è partie)

Suite première partie

II) – Aspect « Prévoyance/Sécurité »

En plus des aspects strictement financiers il est un autre raisonnement qu’il me semble nécessaire d’aborder.

En effet, si vous financer votre investissement au moyen de crédit(s), vous aurez très certainement une assurance décès – invalidité.
Les primes représenteront un coût relativement important mais, si – hélas – survenait un sinistre (décès ou invalidité totale et permanente), le(s) solde(s) de prêt(s) sera/seront pris en charge.

Dans l’hypothèse d’incapacité de travail temporaire (ITT), ce sont les échéances qui seraient payées par l’assurance.

Or si vous utilisez votre épargne préexistante, dans les mêmes circonstances, il n’y aura pas intervention de l’assureur.

Prenons un exemple :
+ Vous achetez un bien immobilier 100.000 €
+ Vous disposez d’une épargne de 100.000 €
+ Vous avez la possibilité d’obtenir un crédit de 100.000 € à 3,5% sur 20ans soit une mensualité hors assurance de 579,96 €
+ Au bout de 7 ans un des emprunteurs décède alors que le capital restant dû s’élève alors à 72.604 €

Première hypothèse = vous financez votre bien avec votre épargne préexistante

+ En supposant qu’il n’y ait ni plus value ni moins value, au bout de 7 ans votre patrimoine est égal à 100.000 € (= valeur de votre bien immobilier)

Seconde hypothèse = vous financez votre bien à 100% avec un crédit.

+ En supposant que votre épargne préexistante n’ait pas varié et qu’il n’y ait ni plus value ni moins value sur votre bien.
+ Au bout de 7 ans la valeur nette de votre patrimoine est de :

=> Epargne = + 100.000 €

=> Bien = + 100.000 € (valeur nette puisque le capital dû de 72.604 € sur le crédit est remboursé par l’assurance)

=> Echéances payées
84 x 579,96 € = 48.716 € à déduire

Valeur Patrimoine = 151.284 € duquel il conviendrait cependant de déduire également les primes d’assurances payées (***)

(***) A titre indicatif, en 84 mois, une assurance groupe à 0,40% sur capital initial et sur 2 têtes coûterait :
+ 100.000 € x 0,40% / 12 x 2 x 84 = 5.600 €

=> Dans cet exemple, en cas de sinistre, la différence de valeur du patrimoine serait donc de l’ordre de 45.000 € ? ? ?

Pour se mettre dans des conditions de financement parfaitement comparables il faudrait donc souscrire des assurances même en l’absence de crédits c’est-à-dire si l’option de financer son projet au moyen de son épargne constituée était retenue.

Mais ce n’est pas simple car il faudrait :

=> Une assurance décès d’une part (décès et invalidité totale et permanente)
+ Les primes varient avec l’âge
+ Pour rester comparable avec un éventuel crédit il faudrait revoir le capital assuré chaque année et le calquer sur le solde du crédit théorique

=> Une assurance garantissant les accidents de la vie (incapacité temporaire de travail – ITT) d’autre part
+ Les primes varient chaque année en fonction des décisions de l’assureur
+ Les garanties réellement assurées varient suivant les assureurs et, d’autre part, ne sont pas forcément comparables avec celles des ITT des assurances associées aux crédits.

Du fait de cette complexité, ces aspects « assurances » n’ont pas été pris en compte dans l’applicatif de calcul proposé mais il me semblerait bon qu’au moment de décider de l’option de financement retenue chacun les intègre dans ces réflexions.

Cordialement,

Financement_le_Moins_Coûteux

9 réflexions sur « Financer un investissement avec un crédit ou bien avec son épargne ? (2è partie) »

  1. Pour résumer : tu conseilles de prendre une assurance décès et d’avoir un sinistre remboursé ?

    Dans ce cas, tu as aussi la solution de :
    Payer 100.000 euros pour acheter cash,
    Payer tous les mois une assurance-décès pour le capital que tu veux (voire une assurance-vie…)

  2. Bonjour,

    Oui mais j’ai déja développé ce que tu écris.

    « Pour se mettre dans des conditions de financement parfaitement comparables il faudrait donc souscrire des assurances même en l’absence de crédits c’est-à-dire si l’option de financer son projet au moyen de son épargne constituée était retenue.

    Mais ce n’est pas simple car il faudrait :

    => Une assurance décès d’une part (décès et invalidité totale et permanente)
    + Les primes varient avec l’âge
    + Pour rester comparable avec un éventuel crédit il faudrait revoir le capital assuré chaque année et le calquer sur le solde du crédit théorique

    => Une assurance garantissant les accidents de la vie (incapacité temporaire de travail – ITT) d’autre part
    + Les primes varient chaque année en fonction des décisions de l’assureur
    + Les garanties réellement assurées varient suivant les assureurs et, d’autre part, ne sont pas forcément comparables avec celles des ITT des assurances associées aux crédits. »

    Pour obtenir une équivalence en rapport » qualité/prix » ce n’est pas évident notamment du fait de la garantie acident de la vie.

    Cordialement,

  3. C’est une comparaison un peu biaisée je trouve, normalement on devrait plutot comparer le cas :
    – achat d’un bien à 100K avec emprunt de 100k et donc « loyer » de 596€
    – achat d’un bien à 100K sans emprunt avec « loyer » épargné de 596€

    Sinon ca voudrait dire que l’acheteur cash ne vas pas épargner la mensualité qu’il n’a pas par rapport à l’acheteur qui emprunte …

    Mais dans l’ensemble, je suis assez d’accord, le crédit immo reste une pseudo assurance vie intéressante

  4. Bonjour,

    L’objectif annoncé de ce billet et de cet applicatif était de chercher quelle était la meilleure option pour un acquéreur/emprunteur qui avait le choix entre :

    + Autofinancer son acquisition en investissant son épargne préalable,

    ou, au contraire

    + Emprunter et donc utiliser sa capacité de remboursement (= épargne progressive et future) pour financer ce même investissement.

    L’objectif n’était donc pas de comparer un statut de propriétaire à celui de locataire.

    D’autre part quand vous écrivez :

    « – achat d’un bien à 100K avec emprunt de 100k et donc « loyer » de 596€ »

    cela semble signifier que d’une part il y aura des charges mensuelles d’emprunt à supporter et parallèlement une charge de loyer de 596€ ???

    Cdt

    1. Bonjour,

      je n’aurais pas du utiliser le terme « loyer » en fait. Je souhaitais surtout comparer un meme patrimoine avec deux stratégies différentes, et donc si une des stratégies est d’emprunter, alors soit la personne paye ses mensualités avec son apport qui est « grignoté » au fur et a mesure, soit elle n’emprunte pas et n’a rien à payer, on a donc deux stratégies où un apport de 100K€ est mis sur la table et ensuite soit on le place soit on l’utilise pour payer des mensualités

      Ou autre option, on compare la stratégie d’emprunter en placant son apport et en payant en plus les mensualités, avec la stratégie de financer avec son apport, mais alors les mensualités qui ne sont plus a payer doivent etre incluses dans la comparaison comme une capacité d’épargne supplémentaire.

      Ca me parait plus réglo comme comparaison. Vous voyez où je veux en venir ?

      cdt

  5. Pour la première hypothèse, étant donné que votre taux de rémunération de l’épargne sera très probablement inférieur au taux d’intérêt que vous devrez payer à votre banque sur l’emprunt (sans compter les primes d’assurances) il n’ a pas besoin de faire de longs calculs pour vérifier que le recours à l’emprunt serait l’option de loin la plus onéreuse.

    « Ou autre option, on compare la stratégie d’emprunter en placant son apport et en payant en plus les mensualités, »

    « avec la stratégie de financer avec son apport, mais alors les mensualités qui ne sont plus a payer doivent etre incluses dans la comparaison comme une capacité d’épargne supplémentaire. »

    Ce sont les comparaisons que font mon applicatif.

    Cdt

  6. Bonjour,

    Bof !!!

    Toutes personnes averties – professionnelles de la finance ou non – vous dira (redira) que le coût du crédit (simple) est le critère le moins pertinent pour comparer des offres de crédit.

    Cdt

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