Résidence principale : Opter pour le statut de propriétaire ou bien pour celui de locataire ?

Bonjour,

Cette question étant quelquefois posée sur le forum cBanque, je vous propose l’applicatif joint dont l’objectif – en fonction des informations que vous saisissez – vise à orienter vers l’option financièrement la plus intéressante.

Comparaison Achat Location

Il faut préalablement rappeler qu’en passant du statut de locataire à celui de propriétaire suivant :

+ La zone (urbaine ou rurale)
+ Le secteur (diffus = pavillon ou groupé = appartement)
+ La nature du bien (neuf ou ancien)

=> Les charges mensuelles globales peuvent se trouver majorées de 10% à 20% du fait

+ Impôts fonciers
+ Assurance multi risques habitation
+ Travaux entretiens/réparation
+ Charges copropriété
+ Éventuellement frais de transport supplémentaires (par exemple habitat en zone rurale éloignée des écoles, commerces…etc.)

Il convient ensuite de donner quelques explications sur les raisonnements qui ont conduit à ce développement.

L’hypothèse de base est que le particulier qui – entre l’achat/construction de son logement ou bien sa prise en location – cherche la meilleure solution pour se loger, aura recours au crédit bancaire si la première option est retenue.

Dès lors, le « budget mensuel logement » de départ sera déterminé par sa capacité résiduelle de remboursement.
Comme dans l’option « location » les loyers feront l’objet d’une revalorisation annuelle l’on part du principe que ce « budget mensuel logement » sera ainsi revalorisé

Puis, outre ces mensualités et/ou loyers, divers postes budgétaires sont ensuite pris en compte :
+ Apport personnel
+ Dépôt de garantie pour bailleur (***)
+ Taxe foncière
+ Assurance incendie
+ Charges entretien réparations
+ Charges copropriété

=> Chaque poste pouvant être revalorisé en fonction d’un paramétrage choisi.

(***) Dans l’option « Propriétaire », dans l’hypothèse d’une caution bancaire retenue en garantie du crédit, la restitution, en fin de prêt, de l’éventuel dépôt de garantie, a été ignorée.

Il en est de même des éventuelles parts sociales souscrites puisque – dans l’actif de l’emprunteur – elles ne font que passer d’un produit d’épargne à un autre (les PS) sans sortir de son patrimoine. Seule la rémunération peut être différente – tantôt en plus, tantôt en moins – et l’impact sur le résultat est insignifiant.

A ceci s’ajoute d’autres charges/dépenses :
+ Indemnité de remboursement anticipé
+ Frais de mainlevée hypothécaire.

Partant de ces données fournies, s’en suit deux raisonnements appliqués simultanément à l’option « propriétaire » et à l’option « locataire »

1) – Raisonnement par les produits/profits = quelle rémunération (en euros) génèrent les sommes conservées = sommes qui ne sont payées ni à la banque ni au bailleur ni à un, tiers (assureur ou Trésor par exemple) ?

2) – Raisonnement par les coûts = quel est le manque à gagner occasionné par les sommes payées aux uns et aux autres ?

Afin d’être plus concret – à titres d’exmples – je vous propose de matérialiser ces raisonnements sur trois des postes budgétaires ci-dessus énumérés à savoir :

+ Le budget mensuel logement
+ L’apport personnel
+ L’assurance incendie.

1) – Budget mensuel logement

Dans l’exemple pris par défaut la durée prévisionnelle de détention du logement a été fixée à 20 ans et la revalorisation annuelle des loyers à 1% par an.

Dans l’option « Propriétaire » la capacité résiduelle d’endettement retenue est de 1.400 €/mois cependant que le loyer avec charges locatives de la première année a été fixé à 1.000 €/mois.

Le « budget mensuel logement » évolue donc comme suit :
+ Année 1 = 1.400 €
+ Année 2 = 1.414 €
+ Année 3 = 1.428,14 €
+
+Année 20 = 1.691,35 €

Mais la mensualité du crédit restera fixe (***) à 1.400 € assurances comprises pendant toute la durée du crédit.
(***) Échéances variables non traitées

Alors que, dans l’option « Locataire », les loyers revalorisés annuellement progresseront comme suit :

+ Année 1 = 1.000 €
+ Année 2 = 1.010 €
+ Année 3 = 1.020,10 €
+
+Année 20 = 1.208,11 €

1.1) – Raisonnement par les produits

1.1.1) – Option « Propriétaire »
=> Que rapporte le reliquat sur mensualité payée à la banque ?

+ Année 1 = Rien (Budget mensuel 1.400 € – payé à la banque 1.400 € = 0 €)
+ Année 2 = Intérêts sur 1.414 €-1.400 € = 14 € cumulés au mois le mois sur toute l’année
+ Année 3 = Intérêts sur 1.428,14 €-1.400 € = 28,14 € cumulés au mois le mois sur toute l’année
+
+ Année 20 = Intérêts sur 1.691,35 €-1.400 € = 291,35 € cumulés au mois le mois sur toute l’année

La capitalisation des intérêts intervient en fin de chaque année civile.

A noter que si la durée réelle du crédit est inférieure à la durée de détention du bien, ce sont autant de mensualités revalorisées, que l’acquéreur/emprunteur épargnera et se fera donc rémunérer et ceci sur le nombre de mois séparant la fin du crédit de la fin de détention du bien.

=> Si la durée de détention du bien est de 20 ans mais que le crédit est complètement remboursé au bout de 15 ans, ce sont l’équivalent de 60 mensualités revalorisées de 1% par an qui, progressivement au mois le mois, seront épargnées et rémunérées.

1.1.2) – Option « Locataire »
=> Que rapporte le reliquat sur loyer payé au bailleur ?

+ Année 1 = Intérêts sur (budget logement 1.400 € – Loyer réel 1.000 €) = 400 €
+ Année 2 = Intérêts sur (budget logement 1.414 € – Loyer réel 1.010 €) = 404 €
+
+Année 20 = Intérêts sur (budget logement 1.691,35 € – Loyer réel 1.208,11 €) = 483,24 €

1.2) – Raisonnement par les coûts/manques à gagner

1.2.1) – Option « Propriétaire »
=> Quel est le manque à gagner sur les mensualités versées à la banque ?

+ Année 1 = Intérêts sur 1.400 € cumulés au mois le mois
+ Année 2 = idem
+
+ Année 20 = idem

La capitalisation des intérêts intervient en fin de chaque année civile.

1.2.2) – Option « Locataire »
=> Quel est le manque à gagner sur les loyers payés au bailleur ?

+ Année 1= Intérêts sur 1.000 € cumulés au mois le mois
+ Année 2 = Intérêts sur 1.010 € cumulés au mois le mois
+
+ Année 20 = Intérêts sur 1.208,11 € cumulés au mois le mois

La capitalisation des intérêts intervient en fin de chaque année civile.

2) – L’apport personnel

2.1) – Raisonnement par les produits

2.1.1) – Option « Propriétaire »
=> Que rapporte l’apport personnel ?

+ Rien puisqu’étant investi dans le bien immobilier il est versé au vendeur/constructeur

2.1.2) – Option « Locataire »
=> Que rapporte l’apport personnel ?

+ Il reste à la disposition du locataire qui peut donc continuer de se le faire rémunérer

2.2) – Raisonnement par les coûts/manques à gagner

2.2.1) – Option « Propriétaire »
=> Quel est le manque à gagner sur l’apport personnel ?

+ Manque à gagner sur le montant de cet apport personnel égal aux intérêts que l’acquéreur/emprunteur ne perçoit plus puisque la somme correspondante, payée au vendeur/constructeur, sort de son épargne.

2.2.2) – Option « Locataire »
=> Quel est le manque à gagner sur l’apport personnel ?

+ Aucun manque à gagner puisque les fonds correspondants à cet apport personnel sont conservés par le locataire qui peut donc continuer à se les faire rémunérer.

3) – L’assurance incendie

3.1) – Raisonnement par les produits

3.1.1) – Option « Propriétaire »
=> Que rapporte la prime d’assurance incendie ?

+ Rien puisqu’elle est versée à l’assureur

3.1.2) – Option « Locataire »
=> Que rapporte l’assurance incendie ?

+ La prime d’assurance incendie est plus élevée pour le propriétaire que pour le locataire car ce dernier n’a pas l’immobilier à assurer.
Le locataire pourra donc épargner et se faire rémunérer la différence entre la prime qu’il aurait payée s’il avait opté pour le statut de propriétaire et celle qu’il va réellement payer en tant que locataire.

Dans l’exemple pris par défaut, la prime incendie due par le propriétaire est supposée de 500 € la première année et de 200 € pour le locataire (revalorisables à 1% l’an).

=> Le locataire pourra donc économiser et se faire rémunérer sur :

+ Année 1 = 500 € – 200 € = 300 €.
+ Année 2 = 505 € – 202 € = 303 €.
+
+ Année 20 = 604,05 € – 241,62 € = 362,43 €.

La capitalisation des intérêts intervient en fin de chaque année civile.

3.2) – Raisonnement par les coûts/manques à gagner

3.2.1) – Option « Propriétaire »
=> Quel est le manque à gagner sur les primes d’assurance incendie ?

Dans l’exemple pris par défaut manque à gagner en intérêts sur :

+ Année 1 = 500 €
+ Année 2 = 505 €
+
+ Année 20 = 604,05 €

3.2.2) – Option « Locataire »
=> Quel est le manque à gagner sur les primes d’assurance incendie ?

Dans l’exemple pris par défaut manque à gagner en intérêts sur :

+ Année 1 = 200 €
+ Année 2 = 202 €
+
+ Année 20 = 241,62 €

Les mêmes raisonnements sont tenus pour les autres postes ci-dessus énumérés :
+ Dépôt garantie bailleur
+ Taxes foncières
+ Charges entretien réparations
+ Charges copropriété

Dans chacune des options « Propriétaire » et « Locataire » le raisonnement par les coûts/manques à gagner permet de trouver le coût de revient du logement pendant la durée de détention retenue.

De là il est facile d’en extraire le coût de revient moyen mensuel du logement (= équivalent loyer)

Inversement, dans chacune des options « Propriétaire » et « Locataire », les valeurs acquises par les capitaux supposés épargnés, nettes de toutes autres charges/dépenses (Capital dû sur crédit + Indemnité de remboursement anticipé + Frais mains levée hypothécaire…) donnent la variation de patrimoine.

La « Durée pivot » est celle où l’option « Propriétaire » devient plus intéressante que l’option « Locataire » (Bouton de calcul matérialisé en police violette sur fond gris en haut d’écran).

Les résultats sont à lire dans le tableau à droite de l’écran.

Attention :

+ L’applicatif a été développé sous Excel 2007 mais pour une utilisation possible sur version antérieure il a été enregistré sous Excel 97-2003. Il est de ce fait possible que des bugs soient constatés.

+ Pour qu’il fonctionne il est impératif d’activer dans mode calcul les fonctions « Itérations » et « Automatique »

Comparaison Achat Location

Cdt

3 réflexions sur « Résidence principale : Opter pour le statut de propriétaire ou bien pour celui de locataire ? »

  1. Bonjour aristide! Vous y connaissez vous en prêt professionnel? Je suis sur un gros projet professionnel qui nécessitera sûrement un prêt important. Le coût total du projet serait de 340000e en prévoyant large (achat terrain et construction local) avec un apport Perso de 70000e. Lors d un stage à la CCI on nous a clairement dit que le Perso etait différent du pro mais en réalité j ai peur que ça soit différent. En effet j aimerais ces prochains jours faire un prêt Perso pendant que je peux encore pour une habitation personnelle. Cet emprunt si il M est accordé m endettera à moins de 31%.
    Question: un emprunt Perso pourrait il être source de refus de prêt pro qui sera amené à Etre demandé ces prochains mois? Merci

    1. Bonjour,

      A plan technique il n’y a pas de différence entre un financement professionnel et un financement immobilier.

      Les différences sont de nature juridique dune part.
      Les financements professionnels sont régis par le code civil et un peu le code de la consommation alors que les prêts immobiliers sont régis par le code de la consommation et – pour certains prêts réglementés – par le code de la construction et de l’habitation.

      Les autres différences viennent des caractéristiques des crédits considérés (durées – taux – garanties)

      Si vous empruntez à titre personnel pour un projet professionnel d’une part et projet immobilier à titre particulier d’autre part les charges de l’un et de l’autre entreront effectivement dans le calcul de votre taux d’endettement dont le mode de calcul varie d’une banque à l’autre. Il n’est donc pas certain que votre calcul de 31% sera celui de votre banque (éventuellement voir billet de mon blog sur le sujet).

      Les ressources prises en considération seront l’ Excédent Brut d’Exploitation généré par votre activité professionnelle plus les éventuels revenus salariés d’un tout aussi éventuel coemprunteur.

      Et généralement les banques analysent le risque professionnel à partir des trois derniers exercices comptables plus un compte d’exploitation prévisionnel voire un business plan sur plusieurs années à venir.

      Cdt

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