Quel prix puis-je mettre dans mon logement ? (3ème partie)

2.3.1.2) – Les charges dites « pérennes »

Ce sont des charges antérieures au projet et que les accédants/emprunteurs continueront de payer postérieurement.

Il pourrait, par exemple, s’agir de mensualités d’un crédit antérieur obtenu pour le financement d’une voiture, de meubles ou autres objets de consommation.

Par contre la notion de « pérennité » varie d’une banque à l’autre.

Certaines considéreront que si la charge disparaît dans le trois mois de la mise en place du nouveau crédit, il n’y a pas lieu de la considérer dans le calcul du taux d’endettent et du reste à vivre.

D’autres auront une autre limite dans le temps qu’elle soit d’ailleurs supérieure ou inférieure au trois mois ci-dessus pris pour exemple.

Par contre un exemple de charge non pérenne et qui n’est donc jamais intégrée dans les critères de mesure du risque ci-dessus nommés c’est le loyer d’un locataire qui accède à la propriété.

En effet, devenant propriétaire de son logement, l’accédant/emprunteur n’aura plus ce loyer à payer ; il est donc à exclure des charges.

2.3.1.3) – Les revenus à prendre en considération.

Il s’agit des revenus nets et, là encore, pérennes.

S’il y a un 13ème mois, le revenu moyen est égal au revenu net mensuel multiplié par 13 et divisé par 12.

S’il y a des primes, les banques ont chacune leurs pratiques propres
+ Les unes prendront la moyenne du dernier trimestre
+ Les autres la moyenne sur la dernière année
+ D’autres la plus petite moyenne des 4 derniers trimestres
+ Et toutes autres manières de procéder étant possibles.

Normalement les allocations familiales ne sont pas prises en considération car il s’agit de transferts sociaux non saisissables.

Cependant, certains Etablissements en intègrent une fraction dans leurs calculs de ratios de risques cette fraction étant variable suivant le nombre d’enfants à charge.

Concernant les Aides Personnalisées au Logement (APL) ou Allocations Logement (AL) normalement les prêteurs les prennent en considération.

Mais, ainsi que vous pouvez le voir dans le liens ci-dessus fourni, les uns ajoutent ces aides aux autres revenus cependant que les autres les mettent en déduction des charges.

Au niveau du reste à vivre ceci n’à aucune incidence ; par contre pour le calcul du taux d’endettement ce n’est pas du tout la même chose ?

NB) – L’applicatif joint ne gère pas ces subtilités mais l’utilisateur a la possibilité d’inclure ces revenus annexes comme il l’entend en agissant sur les revenus et/ou charges antérieures saisis.

2.3.1.4) – La capacité théorique de remboursement.
C’est le revenu net mensuel multiplié par le taux d’endettement admis

Exemple :
+ Revenus nets mensuels = 3.000 €
+ Taux d’endettement admis = 33%
=> Capacité théorique d’endettement = 3.000 € x 33% = 990 €.

2.3.1.5) – La capacité théorique résiduelle de remboursement.

C’est la capacité théorique de remboursement diminuée des charges pérennes.

Exemple ci-dessus avec :
+ Charges pérennes = 200 €
=> Capacité théorique de remboursement résiduelle = 990 € – 200 € = 790 €

Ces 790 € représentent la mensualité maximale – assurances comprises – de l’accédant/emprunteur sur l’ensemble des crédits prévus au plan de financement du projet envisagé.

2.3.1.6) – Calcul du prêt possible.

La mensualité maximale assurances comprises étant désormais calculée, le montant du prêt envisageable dépendra de plusieurs paramètres :
+ Durée souhaitée
+ Taux du prêt (qui sera lui même fonction de cette durée ; plus elle est longue, plus le taux nominal proportionnel du crédit est élevé)
+ Taux des primes d’assurance
+ Nombre de têtes assurées.

Si l’on appelle :
+ Rn = Revenu net mensuel
+ Ca = Charges antérieures pérennes
+ Te% = Taux d’endettement retenu

=> La capacité théorique de remboursement (Ctr) serait
=> Ctr = (Rn x Te%)

=> La capacité théorique résiduelle de remboursement (Ctrr) serait :
=> Ctrr = Ctr – Ca
Ou
=> Ctrr = (Rn x Te%) – Ca

Calcul du crédit possible

=> Hypothèse d’un crédit à échéances mensuelles et de primes d’assurances calculées sur le capital initial.

Si l’on appelle :
+ C = Capital recherché
+ Caa = Charge prêt avec assurances
+ Cha = Charges prêt hors assurances

+ Tim% = Taux intérêt mensuel du prêt
avec Tim% = Taux nominal proportionnel du crédit / 12.

+ d = Durée du crédit en mois
+ Pa = Primes d’assurances
+ Ta% = Taux prime assurances
+ Nb = Nombre de têtes assurées

=> Echéance hors assurance
+ Cha = [C x (Tim% / (1-(1+Tim%)^(-d)))]

=> Primes assurances
+ Pa = C x Ta% / 12 v Nb

=> Echéance assurances comprises
+ Caa = Cha + Pa
+ Caa = [C x (Tim% / (1-(1+Tim%)^(-d)))] + [C x Ta% / 12 v Nb]
+ Caa = C x [(Tim% / (1-(1+Tim%)^(-d))) + (Ta% / 12 v Nb)]

=> Prêt possible
=> C = Caa / [(Tim% / (1-(1+Tim%)^(-d))) + (Ta% / 12 v Nb)]

Exemple
+ Revenu net mensuel = Rn = 3.000 €
+ Taux endettement maxi = Te% = 33%
+ Charges antérieures pérennes = Ca = 200 €
+ Capacité théorique résiduelle de remboursement = Ctrr = (3.000 x 33%) – 200 € = 790 €
+ Taux nominal proportionnel du crédit = 3,60%
+ Taux périodique mensuel = Tim% = 3,60 / 1200 = 0,003
+ Durée du crédit en mois = d = 240
+ Taux prime assurance = Ta% = 0,40%
+ Nombre de têtes assurées = Nb = 2

=> Prêt possible : C = 121.206,88 € = arrondi à 121.207 €

Vérification
+ Echéance hors assurance
= 121.207 – 3,60% – 240 mois = 709,20 €

+ Assurances
= 121.207 x 0,40% / 12 x 2 = 80,80 €

+ Echéance avec assurances = 709,20 € + 80,80 € = 790 € (= Capacité remboursement).

Connaissant désormais le total des « Ressources/Recettes » du plan de financement :
+ Apport personnel,
+ Subventions éventuelles,
+ Emprunt possible,
=> nous savons quelle est l’enveloppe totale possible pour le projet envisagé.

Mais ces ressources doivent permettre de financer divers frais autres que le bien immobilier lui même.

Pour estimer la valeur du bien réellement accessible il faut donc préalablement évaluer chacun des frais de la partie « Emplois/Dépenses » du plan de financement.

3) – Les emplois (= Dépenses)

Ces frais sont les suivants
+ Honoraires de négociation
+ Frais d’acte d’acquisition notarié
+ Frais de garanties
+ Frais de dossier
+ Parts sociales (si réseau mutualiste)
+ Par ailleurs si des travaux sont prévus ils réduisent d’autant le montant à investir dans la seule acquisition

3.1) – Les honoraires de négociation

Il s’agit des frais liés à la recherche du logement et à la mise en relation de l’acquéreur et du vendeur.

Il y a trois possibilités :

+ Si vous achetez « de particulier à particulier », bien entendu ces honoraires de négociation n’existent pas.

+ Par contre si la transaction est négociée par l’intermédiaire d’un agent immobilier ou d’un notaire, vous aurez bien à prévoir ces honoraires.

3.1.1) – Recours à un agent immobilier.

Les honoraires des agents immobiliers sont libres ; ils doivent cependant être affichés.

Il n’y a donc pas de règles et si un ordre de grandeur de l’ordre de 5% du prix de vente peut être indiqué, il est toujours possible de le négocier.

Souvent, en bon commercial qu’il est, un agent immobilier préférera « moins gagner » plutôt que ne rien gagner du tout et sera prêt à accepter une réduction de sa commission plutôt que perdre sa vente.

3.1.2) – Recours à un notaire.

Il faut distinguer les « honoraires de négociation » des « frais d’acte d’acquisition notarié » souvent appelés « frais de notaire »

Le notaire peut en effet avoir la double fonction « d’agent immobilier » (= recherche du logement) et « d’officier ministériel » (= rédaction de l’acte authentique)

Contrairement à ce qui se passe chez un agent immobilier, les honoraires de négociation des notaires sont réglementés et ils ne sont pas négociables.

Tarifs actuels (02/2011) :

=> 5% jusqu’à 45.735 € + TVA 19,60% = 5,98%
=> 2,50% + TVA au-delà = 2,99%

Exemple :

+ Bien de 100.000 € négocié par un notaire

=> Honoraire de négociation (Les frais d’acte d’acquisition notarié seront à ajouter ensuite)

+ 45.735 € x 5% = 2.286, 75 €
+ (100.000 € – 45.735 €) x 2, 50% =1.356, 63 €

=> Total hors TVA = 2.286, 75 € + 1.356, 63 € = 3, 643, 38 €

+ TVA = 3.643, 38 € x 19, 60% = 714, 10 €

=> Honoraires = 3.643,38 € + 714,10 € = 4.357,48 € TTC

=> Taux moyen dans cet exemple =/= 4,36%

Les notaires, contrairement aux agents immobiliers, ne pratiquent jamais la négociation seule sans, à la suite, rédiger l’acte authentique de vente.

Concernant ces honoraires de négociation il faut noter que ce sont les seuls frais qui peuvent être pris en considération dans le « Coût de l’opération » qui est l’un des trois critères qui servent à déterminer le montants des Prêts à Taux Zéro (PTZ)

3.2) – Les Frais d’acquisition

Ces frais sont encore appelés « Frais de notaire » ou « Frais d’acte notarié » cette dernière appellation étant d’ailleurs plus juste que la première car la partie représentant les honoraires du notaire ne représente pas la majeure partie qui, en fait, est constituée de taxes.

Le montant de ces frais est dégressif en fonction du montant.

Il varie aussi suivant qu’il s’agisse :
+ D’un logement neuf
+ D’un logement ancien
+ De l’achat d’un terrain seul

Dans l’applicatif joint ce sont les tarifs fournis par l’Association Nationale pour l’Information sur le Logement (A.N.I.L.) – dont lien ci-dessous – qui ont été utilisés.

http ://www.anil.org/fr/outils-de-calcul/frais-de-notaire/index.html

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