Quel prix puis-je mettre dans mon logement ? (2ème partie)

1) – Le Plan de Financement

Il se présente sous forme d’un tableau en deux colonnes où, d’un côté figurent les ressources (= les recettes) et de l’autre les emplois (= les dépenses).

Dans un ménage, c’est comme pour le budget de l’Etat ; il convient de d’abord valider la colonne « Ressources/Recettes » avant de s’intéresser à celle des « Emplois/Dépenses ».

Dans le cas le plus général le raisonnement à suivre est donc :

« Je dispose de combien pour faire quoi ? »

L’autre raisonnement :

« Je voudrais faire ceci ; il me faut combien ?)

étant plutôt réservé aux accédants financièrement « très à l’aise » mais qui restent l’exception par rapport au cas le plus général.

Il va sans dire que le total des recettes doit équilibrer le total des dépenses.

2) – Les ressources (= Recettes)

On peut dire qu’il y a trois types de ressources :
+ L’apport personnel
+ Les subventions (qui viennent conforter l’apport personnel propre)
+ Les emprunts

2.1) – L’apport personnel

Un projet bien préparé devrait être précédé d’une phase préalable d’épargne qui a plusieurs objectifs :

+ Couvrir les frais annexes que les crédits ne peuvent pas financer,

+ Montrer à sa banque votre capacité d’épargne et donc celle d’assurer le paiement d’une échéance qui sera plus élevée que votre loyer actuel (Total épargne mensuelle + loyer au moins égal à l’échéance globale tous prêts confondus)

Il ne faut pas oublier que suivant
– Les régions
– La zone (urbaine/rurale)
– Le type de logement (Pavillon/Appartement)
le fait de passer de locataire à propriétaire génère un accroissement des charges globales qui varie de 10% à 20%

+ Limiter le montant des crédits à mettre en place afin de :
++ Conserver un « reste à vivre » suffisant
++ Réduire au maximum les intérêts et des primes assurances payés.

Il y a lieu de préciser que le maintien d’une épargne de précaution s’impose.

Autrement dit il ne faut pas immobiliser tout votre apport personnel dans votre projet immobilier car de nombreux aléas pourront survenir.

Il n’y a pas de règle précise en la matière ; tout dépend de votre situation et habitudes de vie.

Mais il est évident qu’un ménage ayant plusieurs enfants devrait prendre plus de marge de sécurité qu’un autre dans une situation contraire.

De même, un accédant avec des revenus plutôt modestes devrait – en nombre de mois de salaires – prévoir plus d’épargne de précaution qu’un autre ménage aux revenus confortables.

2.2) – Les subventions à l’habitat.

Certaines aides peuvent être versées sous forme de subvention (ou de prêts à taux très faibles) par :

+ L’agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (A.N.A.H.)
+ Direction Départemental de l’Equipement
+ Caisses d’Allocations Familiales (CAF/MSA)
+ Conseils Généraux
+ Villes/Communes
+ EDF
+ Caisses de retraites
+ Cette liste n’est pas exhaustive

A chacun de se renseigner auprès de ces Organismes afin de profiter de ces avantages qui ne sont jamais à négliger lorsque l’on envisage d’accéder à la propriété.

A noter que certaines aides peuvent être incompatibles avec d’autres et, notamment, avec le Prêt à Taux Zéro (PTZ).

2.3) – Les emprunts.

Pour compléter son plan de financement, l’accédant a toujours intérêt à rechercher les différents « Prêts sociaux » ou « A caractère social » assortis de taux faible en tout cas inférieurs aux taux de marché.

Parmi ces crédits on peut citer :

+ Les prêts au titre de la participation des employeurs à l’effort de construction encore appelés « Prêt patronal » ou « Prêt 1% logement (***) »

(***) Attention : « 1% logement » ne veut pas dire que le taux du prêt est à 1% ; c’était le taux de la collecte (= taxe) par rapport aux salaires versés que devaient payer les employeurs au moment de sa mise en place. Ce taux de collecte est désormais de 0,45%.
Le taux de ce prêt est le l’ordre de 2%.

+ Prêts Caisses Allocations Familiales (CAF/MSA)
+ Prêts Conseils Généraux
+ Prêts Villes/Communes (Type « Prêt Paris Logement)
+ Prêts Caisses de Retraites
+ Prêt à Taux Zéro
+ Prêts Epargne-Logement
+ Etc…Cette liste n’est pas exhaustive

Ces différents prêts éventuels sont alors complétés par un ou plusieurs prêts bancaires tels

+ Prêts « classiques » dits « du secteur libre » (***)
Ou
+ Prêt réglementés type Prêt Accession Sociale (PAS) ou Prêt Conventionné (PC) (***)

(***) Il est règlementairement impossible d’avoir dans un même plan de financement :

+ Soit des prêts du secteur libre avec les PAS et PC du secteur réglementé
+ Soit, dans le secteur règlementé, un/des Prêt(s) Accession Sociale avec un/des Prêt(s) Conventionné(s).

NB) – L’applicatif qui est joint à ce post n’a pas vocation à remplacer les logiciels de simulations utilisés par les banques.

Dès lors il ne prend pas en considérations ces éventuels « prêts sociaux ».

Il n’intègre pas non plus les distinctions entre prêts du secteur libre et les prêts du secteur réglementé.

Les estimations tant du montant du prêt possible que de l’enveloppe pour l’investissement envisagé sont donc pessimistes.

De même il n’est pas tenu compte des éventuelles Aides Personnalisées au Logement (APL) ou Allocations Logement (AL) – Voir en 2.3.1.3 ci-dessous.

Le prêt « classique » qui est calculé permet donc d’obtenir un aperçu du minimum possible.

A noter que l’incidence d’un prêt réglementé à la place d’un prêt classique n’est pas neutre du fait :
+ Frais garanties réelles immobilières moins importants
+ Total frais de dossier plus Parts Sociales éventuelles (si réseau mutualiste) limité à 500 € (Pas de plafond pour les prêts classiques).

Mais, s’agissant de dépenses (= emplois – voir « 3.3 », « 3 .4 » et « 3.5 » ci-dessous) ces réductions de frais n’influent pas sur le montant du prêt maximum possible que l’on cherche à déterminer.

Avec un total de ressources déterminé, ces économies sur les frais permettront par contre d’envisager un investissement plus important.
Au lieu de mettre une partie des ressources à payer les frais de garanties, frais dossier et parts sociales, elles pourront être affectées directement au bien lui même.

2.3.1) – Calcul du montant du prêt classique.

2.3.1.1) – Le taux d’endettement

Dans une première approche, les banques se basent généralement sur un taux d’endettement maximal de 33%

NB) – Ce taux peut être calculé d’innombrables façons, chaque banque ayant sa méthode propre.

Pour plus de détails voir :

« Différents taux d’endettement »https ://www.cbanque.com/forum/showpost.php ?p=73030&postcount=14

Par ailleurs, en fonction de la situation et du niveau des revenus des accédants/emprunteurs, ce taux d’endettement peut être adaptés soit :

+ Réduit à 30% voire 25% pour des revenus que la banque considère faibles
+ Augmenté à 35% voire 40% pour des revenus confortables.

Tout comme pour l’apport personnel (voir paragraphe 2.1) il est fortement conseillé de se garder une marge de sécurité et, donc, de ne pas se mettre au niveau maximum du taux d’endettement acceptable.

Pour concrétiser, supposons la situation suivante :
+ Vos revenus nets mensuels sont de 3.000 €
+ Vous êtes locataires
+ Vous n’avez aucune charge de crédit mais, bien que totalement payé, votre véhicule commence à prendre de l’âge.

Vous décidez de passer du statut de locataire à celui de propriétaire.
Pour financer votre projet vous empruntez au maximum « permis » par un taux d’endettement accepté de 33% soit avec une charge de 1.000 € par mois.

A peine emménagé dans votre nouveau logement, votre voiture « rend l’âme ».
Etant déjà au plafond de vos possibilités, comment aller vous faire pour remplacer votre véhicule ? ? ?

Même si vous n’avez pas de « charges pérennes », il est conseillé d’en créer une fictive pour, précisément, se ménager une marge de sécurité

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