La presse s’est fait l’écho du rapport 2011 de la Fondation Abbé Pierre sur le mal-logement (publié la semaine dernière). Les journalistes ont surtout retenu le nombre de mal logés, de personnes sans abri et de décisions judiciaires prononçant des expulsions locatives.
Ce rapport (dans son chapitre 2) analyse les conséquences de la mise en œuvre de ce slogan qui a été celui de tous les gouvernements français depuis plus de 50 ans.
Un mois à peine après le démarrage du nouveau prêt à taux zéro destiné à tous les primo-accédants sans conditions de revenus, on comprendra que cette analyse n’ait pas fait la une des journaux.
Les travaux de la Fondation s’interrogent sur l’opportunité de faire de l’accession à la propriété la pierre angulaire de la politique du logement et listent également un certain nombre de postulats erronés… auxquels il semble bien difficile de tordre le cou.
Quelques repères chiffrés
En 1953, un tiers des ménages étaient propriétaires de leur résidence principale. Leur part n’a cessé d’augmenter pour atteindre aujourd’hui 58%.
Parmi les de 15 millions de ménages propriétaires de leur résidence principale, un tiers d’entre eux ont encore un prêt immobilier en cours de remboursement.
En 2008, la primo-accession représentait à peu près les deux tiers des 700.000 acquisitions réalisées en France.
Des postulats erronés
— Le retard de la France
La France serait en retard par rapport aux autres pays européens dans lesquels le taux de propriétaires est plus élevé… Faut-il encore savoir avec quels pays s’effectue la comparaison.
Si l’on pense à l’Espagne, qui affiche un taux de propriétaires parmi les plus élevés d’Europe (86%), force est de reconnaître que ce record ne lui permet pas de répondre aux besoins de logement de sa population puisque plus des deux tiers des jeunes âgés de 25 à 30 ans vivent encore chez leurs parents faute de pouvoir se loger de manière indépendante.
D’autres pays proches du nôtre ont un taux de propriétaires moins élevé (l’Allemagne notamment) mais un parc locatif bien plus conséquent (entre 30 et 50% des logements dans le secteur social ou privé).
— La propriété : facteur de responsabilisation
Les propriétaires seraient des gens plus responsables que les locataires car plus soucieux d’éviter les retards de paiement. Si on analyse le taux de retard de paiement pour les deux statuts, cette affirmation semble vraie mais elle occulte le fait que les accédants à la propriété disposent de revenus en moyenne plus élevés (+ 85%) que ceux des locataires.
— La propriété : une sécurité face aux aléas de la vie
On ne peut nier qu’être propriétaire de sa résidence principale constitue un atout à l’heure de la retraite souvent synonyme d’une baisse des revenus qui ne permettrait peut-être pas d’honorer un loyer.
Il est également possible de vendre ce bien pour financer le coût d’une maison de retraite mais cette possibilité entre alors en opposition avec le souhait des accédants de pouvoir léguer un peu de patrimoine à leurs héritiers.
Devenir propriétaire : un processus inégalitaire
— La propriété… mais pas pour tous
Autrefois (de 1954 à 1962 notamment) le nombre de propriétaires augmentait dans les mêmes proportions pour toutes les classes sociales dans le contexte bien particulier de cette époque.
Aujourd’hui, parmi les 20% de ménages les plus modestes, seuls 37% sont propriétaires de leur résidence principale alors qu’ils étaient 47% en 1988.
En 2006, les ménages aux plus faibles revenus (1er quartile de revenus) représentaient un accédant sur 16.
Près des deux tiers des familles avec enfants possèdent leur logement… mais seulement 28% des familles monoparentales.
— La propriété et son financement
Entre 2000 et 2008, le prix des immeubles anciens a plus que doublé (+ 109%) pendant que les revenus ne progressaient que de 25%.
Au cours de cette période, les caractéristiques des prêts immobiliers consentis pour financer la résidence principale ont beaucoup évolué. Le montant moyen des prêts a augmenté de 75% pendant que leur durée est passée de 13 à 15,5 années.
La charge de l’emprunt immobilier est devenue plus lourde pour les ménages les plus modestes (1er quartile de revenus). Le montant moyen de l’emprunt représentait 3,4 années de revenu à la fin des années 1990 ; moins de 10 ans plus tard, il représentait 5,3 années de revenu.
Pour le dernier quartile de revenus, ce chiffre est passé de 1,7 à 2,4 années.
— La propriété héréditaire
Au cours des 5 dernières années, 9 ménages sur 10 qui ont accédé à la propriété avaient des parents propriétaires de leur résidence principale.
Le logement est un élément prépondérant dans l’accentuation des inégalités de patrimoine.
Le rapport parle ainsi d’un cycle vertueux (pour certains) qui permet, une fois le premier prêt immobilier remboursé, de s’endetter à nouveaux pour acquérir d’autres biens et en transmettre une partie à leurs enfants et/ou générer des revenus qui viennent s’ajouter aux revenus du travail.
Dans le dernier décile des revenus, près de 30% des ressources proviennent des revenus du patrimoine.
— La propriété et sa localisation parfois coûteuse
Les ménages à faibles ressources n’ont pas toujours le choix de la localisation de leur logement ; souvent, ils s’éloignent des centres urbains pour bénéficier de prix plus attractifs. Mais cet éloignement a un coût…
Cet étalement urbain est, selon l’INSEE, générateur d’une augmentation d’environ 10% de la facture énergétique des ménages ; plus on est loin des infrastructures et plus il faut dépenser d’essence pour en bénéficier.
Le Conseil d’État avait d’ailleurs signalé dans un rapport publié en 2009 que pour être cohérents, les pouvoirs publics devraient par exemple refuser d’accorder du crédit, notamment les PTZ, pour tout projet qui contribuerait à l’étalement urbain.
— L’accession à la propriété aidée par l’État
Le rapport souligne que, si l’on considère la propriété de la résidence principale comme une sécurité face aux aléas de la vie, il est pour le moins inégalitaire de favoriser la protection des accédants à la propriété… en laissant pour compte les locataires.
Il évoque également la mesure législative récente qui consiste à ouvrir le prêt à taux zéro à tous les primo-accédants sans conditions de ressources et précise que cette disposition augmentera la dépense publique à ce titre d’environ 400 millions d’euros alors que, dans le même temps, les budgets destinés au financement du logement social sont en forte décroissance.
La Fondation ne conteste pas qu’il soit nécessaire d’aider les primo-accédants mais elle regrette qu’il s’agisse là de l’axe unique en matière de politique du logement dans notre pays.
Elle considère que la politique mise en œuvre par les pouvoirs publics n’a aucune incidence sur les mécanismes qui génèrent des exclusions en matière de logement alors que l’on serait en droit d’attendre de l’État qu’il soit le garant de la solidarité nationale.
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Tous les éléments chiffrés sont extraits du rapport lui-même et des études (menées par l’INSEE, l’ANIL, le CREDOC,…) citées par celui-ci.