En vertu de l’article 552 du code civil, la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. En conséquence, le propriétaire d’un terrain est également propriétaire de la construction édifiée sur ce terrain quand bien même la construction du bâtiment aurait été financée par des tiers (que ces tiers soient ou non membres de la famille du propriétaire du terrain).
Alors que cette disposition fait partie de notre législation depuis plus de deux siècles, ses conséquences juridiques sont loin d’être connues et appréciées par tous ceux qui ont un projet de construction. Nous connaissons tous au moins une personne qui est propriétaire d’un terrain sur lequel elle souhaite faire construire une maison avec son conjoint. Ce petit billet a pour objectif de l’inciter à la prudence et d’attirer son attention sur les risques d’une telle opération.
Publication initiale le 15/01/2012 – Dernière modification le 02/10/2012
La propriété du terrain
Cette personne peut avoir acquis, seule, ce terrain.
Elle peut aussi l’avoir reçu au titre d’un legs, d’une donation ou à la suite de l’ouverture d’une succession. Il faudra, dans cette situation, vérifier attentivement (avec un notaire), l’étendue des droits de l’heureux bénéficiaire et les conséquences juridiques et fiscales d’une construction initiée et financée par lui.
S’agit-il de la pleine propriété du terrain ou de sa nue-propriété ? Il serait aventureux pour le nu-propriétaire de faire édifier des constructions… dont l’usufruitier aura la jouissance.
Ce terrain est-il détenu par une indivision (auquel cas, l’indivision deviendra propriétaire des constructions… et pas seulement le constructeur) ?
La donation fait-elle l’objet d’un droit de retour (qui permet au donateur de récupérer le bien donné dans le cas où le bénéficiaire viendrait à décéder avant lui) ?
La construction est édifiée sur le terrain
Imaginons le cas fréquent d’un terrain appartenant à l’un des conjoints sur lequel les deux personnes font construire une maison. Puisque nous sommes devant le fait accompli, tentons d’en lister les conséquences. Le bien construit appartient exclusivement au propriétaire du terrain.
Si les époux sont mariés sous le régime de la communauté, il sera dû à la communauté lors de sa liquidation (en cas de divorce ou de décès) une récompense à hauteur des sommes réglées par ladite communauté pour financer (sur fonds propres ou à crédit) la construction.
Dans les autres cas (mariage sous le régime de la séparation de biens, PACS, vie commune sans contrat), on parlera d’un droit de créance de celui qui a participé au financement à l’encontre du propriétaire de la construction.
Quelle que soit la situation familiale du couple (mariés ou pas), il conviendra de pouvoir apporter la preuve de cette participation au financement de la construction. À défaut d’accord amiable, il faudra porter le litige devant un tribunal.
La participation au financement de la construction ne vise que les sommes dépensées ; pas le temps et la main-d’œuvre. Voir Cas. Civ. 1ère 26 oct. 2011 (pourvoi n°10-23.994) : De la sorte, la plus-value procurée par l’activité d’un époux ayant réalisé des travaux sur un bien appartenant en propre à l’autre époux ne donne pas lieu à récompense au profit de la communauté.
La construction n’est pas encore édifiée sur le terrain
Il est donc encore temps de chercher des solutions de contournement.
Si la donation du terrain n’a pas encore été réalisée, on peut imaginer de la faire en faveur des deux conjoints (même si on aura toutes les raisons de regretter plus tard d’avoir mis en œuvre ce montage lorsqu’il y aura divorce ou séparation). Comme on dit, donner, c’est donner…
La solution la plus simple consiste, pour le propriétaire du terrain, à financer seul la construction de la maison… même si, en pratique, cette solution est souvent irréalisable financièrement.
Il est parfois proposé aux époux d’adopter le régime de la communauté universelle dans lequel tous les biens des époux (présents et à venir, quelle que soit leur date d’acquisition et quelle que soit la manière dont ils ont été financés) entrent dans cette communauté. Ce régime, qui peut être adopté au moment du mariage ou après celui-ci, a des incidences qu’il faut savoir mesurer notamment à l’égard des enfants (surtout si certains sont issus d’une précédente union).
Ajoutons également que, si l’un des conjoints s’oriente vers une activité professionnelle de nature à mettre en péril son patrimoine (telle une activité de travailleur indépendant ou dans le cas d’un cautionnement fourni pour garantir les engagements d’une entreprise), c’est tout le patrimoine de la communauté qui pourra être appréhendé par les créanciers.
Il est aussi parfois proposé de créer une SCI au capital de laquelle, l’une des personnes apporte le terrain et l’autre apporte une somme d’argent équivalente à la valeur du terrain. C’est donc la SCI qui va faire construire l’immeuble. Chaque associé recevant des parts à hauteur de son apport. Faut-il encore que l’associé qui ne possède pas le terrain ait quelques liquidités. Signalons également, qu’en l’état actuel de la législation, la SCI n’est pas éligible au prêt à taux zéro.
Les notaires conseillent parfois à celui qui est propriétaire du terrain d’en céder ou d’en donner une partie à l’autre personne afin que le terrain soit la propriété des deux. Cette solution n’est pas sans frais (droits de mutation) d’autant que les donations entre personnes n’appartenant pas à la même famille (personnes vivant maritalement sans avoir conclu un PACS, par exemple) sont très lourdement taxées (de l’ordre de 60%).
Le financement de l’opération
La situation juridique doit être analysée et éventuellement aménagée avant toute étude relative au financement.
Dans tous les cas, le mariage (hors communauté universelle, avec les risques de ce régime), la signature d’un PACS ou la mise en place de dispositions testamentaires particulières (donation au dernier vivant, testaments croisés,…) ne modifie rien les conséquences de l’article 552 du code civil.
La banque n’a pas vocation à conseiller les emprunteurs sur la situation qui sera la leur en cas de décès ou de divorce/séparation. Le spécialiste de ces questions est le notaire.
L’objectif principal de la banque est que les emprunteurs remboursement ponctuellement le montant des sommes prêtées. L’objectif secondaire est d’éviter toute situation dans laquelle la banque pourrait être accusée de ne pas avoir conseillé judicieusement les emprunteurs.
On dit souvent que la banque refuse de consentir un prêt à taux zéro à des personnes qui souhaitent construire quand le terrain n’appartient qu’à l’une d’elles. Il s’agit là d’un raccourci qui demande à être précisé.
La banque qui a connaissance d’une telle situation (un propriétaire mais deux coemprunteurs) hésite à s’engager dans un montage dont le résultat est l’enrichissement du propriétaire du terrain (qui deviendra propriétaire de la construction) et l’appauvrissement du coemprunteur qui remboursera un prêt sans être jamais propriétaire du bien.
Peu importe que le prêt sollicité soit réglementé (PTZ, prêt épargne logement,…) ou pas.
La banque peut craindre, en cas de décès ou de divorce/séparation, de voir sa responsabilité engagée par celui qui se trouvera sans toit après avoir remboursé un prêt durant des années.
Comme il n’existe pas, en droit français, de droit à crédit, il est bien évidemment impossible de contraindre un établissement bancaire à participer à ce que certains n’hésitent pas à qualifier de spoliation de l’un des deux coemprunteurs.
Voir Cour de cassation – chambre civile 1 – 26 septembre 2012 – N° 11-20196
Bonjour,
Comme toujours un article intéressant, bien expliqué et documenté.
Dans nos « campagnes » contrairement à la région parisienne, il est fréquent qu’un des conjoints du ménage reçoive en donation un terrain, sur lequel sera édifiée la maison du dit-ménage. Alors comment la banque fait-elle pour « oublier » l’article 552 du Code Civil lors de la mise en place du financement pour la construction ?