Comparer offres de prêts : TEG, Coût crédit… ou autres paramètres ? (1 ère partie)

Bonjour,

Souvent la question est posée afin de savoir quel est le bon critère de choix entre plusieurs crédits proposés soit par une même banque, soit par différents Etablissements.

Afin de vous aider, je vous propose, ci-joint, un applicatif mais dont l’utilisation nécessite quelques explications préliminaires.

Attention : les comparaisons ne sont vraiment fiables que pour des crédits de montants et durées identiques.
(1) Des précisions seront apportées dans les développements ci-dessous

Cet « outil » fait, en effet, appel à trois paramètres qu’il convient d’expliquer :

1) – Le taux Effectif Global (T.E.G.)
Son calcul, ainsi que les éléments à y intégrer, sont précisés dans le code de la consommation.
Seules les charges imposées par le prêteur doivent être prises en considération.

Ainsi, si le prêteur exige un capital assuré à 100% (1 tête à 100% ou bien 2 têtes à 50/50 par exemple), si vous vous assurez à 200% (= 2 têtes à 100%), la seconde assurance étant réputée facultative ne sera pas prise en considération de le calcul.
Mais pourtant, si c’est le choix que vous avez fait (avec raison), vous paierez bien cependant les deux primes.

Par ailleurs, faute d’être suffisamment précis, l’interprétation des textes par les banques peut varier.

Pour les frais de garantie, par exemple, s’ils ne peuvent être évalués avec précision, – à tort ou à raison (2) – elles peuvent s’exonérer de les prendre en considération.

(2) Article L.313-1 code consommation
«…les charges liées aux garanties dont… ne sont pas pris en compte… lorsque leur montant ne peut être indiqué avec précision…. »

Article R.313-1 code consommation
« ….. et frais divers, ces éléments étant, le cas échéant, estimés. »

Ensuite c’est une question d’appréciation par les tribunaux.

Un autre exemple est celui de l’assurance incendie.
Si la banque la rend obligatoire (du fait de l’hypothèque qui constitue sa garantie) et, à fortiori, si votre contrat prévoit une délégation de l’indemnité versée en cas de sinistre, la prime que vous payez chaque année devrait être comprise dans le calcul du TEG.

Or, pour contourner cette contrainte, certains Etablissements ne rendent plus l’assurance incendie obligatoire dans leurs contrats.
Dès lors, d’une part la comparaison avec d’autres banques qui procèdent différemment n’est plus fiable.
Et, d’autre part, obligatoire ou pas obligatoire, il est probable – et c’est avec raison – que de toute façon vous assurerez bien votre logement et que vous en paierez donc bien les primes.

Aussi le T.E.G. calculé au moyen de cet applicatif ne correspond pas à cette définition légale.
Il s’agit d’un « TEG d’ensemble » qui prend en compte tous les charges, qu’elles soient obligatoires ou facultatives.

Ce choix a été fait afin de prendre en compte toutes les charges que l’emprunteur supporte en réalité sur les crédits sollicités.

Le TEG présente un autre inconvénient qui est celui de considérer que les flux de trésorerie sont « rentabilisables » à ce taux.
Si c’est plausible pour le prêteur (***) , c’est rarement exact vu côté emprunteur.

(***) Même vu côté prêteur – ce TEG est loin de refléter la réalité car l’assiette de calcul n’est pas exacte.
Le prêteur perçoit bien les
+ Frais dossier
+ Parts sociales
+ Remboursements du capital
+ Intérêts

Mais, il ne perçoit pas les
+ Primes d’assurance décès invalidité
+ Primes d’assurance incendie
+ Frais de garantie.

Or ces charges rentrent dans le calcul du TEG.

Que l’on se place du côté prêteur ou bien emprunteur, ce TEG ne reflète donc pas la réalité.

Voir ci-dessous « Inconvénients spécifiques au TEG »

2 – Le coût du crédit
C’est la somme de tous les paiements imposés par la banque, relatifs aux prêts, et donc effectués par l’emprunteur :
+ Frais de dossier
+ Parts sociales éventuelles
+ Frais de garanties
+ Commissions du courtier éventuel
+ Total primes assurances incendie
+ Total des échéances assurances obligatoires comprises

Comme pour le TEG, pour le calcul du Coût du Crédit, cet applicatif prend on compte toutes les charges, qu’elles soient obligatoires ou facultatives.

(1) En début de post il a déjà été dit que l’applicatif proposé n’était fiable que pour des crédits de montants et durées identiques.

Un premier argument, sur un exemple simple, va vous permettre de comprendre pourquoi le « Coût du crédit » est un critère à éliminer s’il n’en est pas ainsi.

Supposons que vous ayez un projet de 100.000 € avec une proposition de la banque « A » et une autre de la banque « B »

+ La banque « A » compte tenu de ses propres critères d’acceptation (Taux endettement – Revenus disponibles – Pourcentage apport minimum….) n’est d’accord que pour une intervention à hauteur de 95.000 € à 4,50% sur 240 mois soit une mensualité de =/= 601 € hors assurances

Donc, avec cette banque « A », pour financer votre projet vous allez devoir trouver les 5.000 € manquants, par exemple en les puisant dans votre épargne.

+ Par contre la banque « B », compte tenu de ses critères d’acceptation, est d’accord pour vous prêter la totalité des 100.000 €.

Ne serait-ce que de par les montants, même avec des taux et durées identiques, comment voulez vous comparer le coût d’un crédit de 95.000 € avec celui d’un autre de 100.000 €.
Procéder ainsi serait tenter de comparer des choses non comparables.

(3) Je reviendrai sur cet aspect « montants » en fin de post.

Mais, au-delà des montants en cause, si l’on veut aussi comparer des choses comparables, il faudrait prendre en considération le montant des échéances payées au mois le mois.

Dans l’exemple ci-dessus cité, il semble aisé de comprendre que pour avoir une échéance du même ordre de grandeur dans la banque « B » que dans la banque « A », même à taux égal, il sera nécessaire de prévoir une durée plus longue puisque le prêt y serait de 100.000 € au lieu de 95.000 €.

Concrètement – a taux de 4,50% supposé égal (***) – il faudrait une durée de 261 mois dans la banque « B » au lieu de 240 mois dans la banque « A »

(***) Notez par ailleurs que le fait de passer d’une durée de 240 mois à une autre de 261 mois entraînerait quasi certainement une majoration du taux qui ne pourrait donc qu’être supérieur à 4,50% dans cet exemple.

Dès lors comment pourrait-on considérer pertinente la comparaison d’un coût du crédit d’un prêt de « 100.000 € en 261 mois » avec le coût du crédit d’un autre prêt de « 95.000 € en 240 mois » ?

Mais un troisième argument conduit également à rejeter le « Coût du crédit » comme critère fiable de comparaison entre plusieurs offres de prêts.

Supposons deux prêts de montants, durées, taux et frais de toutes natures (dossier – assurance – garanties….) strictement identiques.

Par contre, ces deux crédits diffèrent par leur échéancier d’amortissement, le premier étant à échéances constantes alors que le second est un prêt à paliers d’échéances progressifs (= pratique devenue courante avec les « prêts lisseurs » des montages à échéances lissées)

Nous sommes donc en présence de deux prêts identiques qui commencent à s’amortir ensemble se terminent ensemble mais s’amortissent à un rythme différent.

Le prêt à échéances constantes obligera l’emprunteur à payer par exemple 500 € pendant toute la durée.
Mais pour l’autre plusieurs années seront à 300 €, puis 400 € puis 500 €, puis 600 €…700 €…etc.

En faisant des essais sur l’applicatif joint, vous pourrez vérifier que le coût du crédit le plus élevé est celui du prêt à paliers d’échéances progressives.

Ceci s’explique très bien puisque l’amortissement étant plus faible au départ, le capital dû s’amortit moins vite et donc le total des intérêts payés s’en trouve sensiblement plus élevé.

Par contre les échéances étant plus faibles au départ, l’emprunteur « profite » plus longtemps de la différence qu’il pourrait donc rentabiliser au mois le mois.

En supposant ces mensualités placées sur un produit d’épargne, les intérêts perçus sur le prêt à échéances constantes (500 €) seraient plus élevés que ceux perçus sur le prêt à échéances progressives (300 €…400 €….600 €…700 €).

En payant des mensualités constantes de 500 €, l’emprunteur se prive donc des intérêts calculés sur cette somme ; en ne payant que 300 €…400 €…dans le prêt à paliers d’échéances progressives « la perte d’intérêts » (en fait le manque à gagner) sera moins importante.

Le surplus d’intérêts payés sur le crédit dans le prêt à paliers progressifs se trouve atténué du fait que l’emprunteur ne débourse que 300 € – par exemple – au lieu de 500 € et profite donc des intérêts sur la différence de 200 € placés chaque mois et pendant plusieurs mois.

A l’inverse, la banque percevant moins d’argent au départ dispose de moins de capitaux remboursés et, ne pouvant replacer que 300 € dans le prêt à paliers au lieu de 500 € pour le prêt à échéances constantes, verra son taux de rendement diminuer.

Certes en fin de prêt elle percevra 600 €, 700 €…au lieu de 500 € mais sur quelques années seulement ce qui ne permettra pas de compenser le manque à gagner subi en début de prêt.

Il y a un « effet montant » auquel s’ajoute un « effet temps »

C’est ce qui explique qu’avec deux crédits strictement identiques au départ,

=> Le coût du crédit du prêt à paliers progressifs est plus élevé qu’avec un prêt à échéances constantes
mais
=> Le Taux Effectif Global (TEG) dudit prêt à paliers sera inférieur à celui du prêt à échéances constantes.

NB) – Les conclusions seraient évidemment strictement inverses si, au lieu d’être progressifs, les paliers d’échéances étaient dégressifs.

Par hasard, je suis tombé sur une étude réalisée par l’A.N.I.L. en 1999 :

« Le coût total du crédit : une notion dénuée de signification
ANIL, Habitat actualité, mai 1999
Etude réalisée avec le concours de l’Observatoire des Pratiques du Conseil National de l’Habitat »

http ://www.anil.org/publications-et-etudes/etudes-et-eclairages/1999/le-cout-total-du-credit-une-notion-denuee-de-signification/

 

Comparaison_Offres_Trois_Critères avec ADI-modifié

Voir seconde partie……

4 pensées sur “Comparer offres de prêts : TEG, Coût crédit… ou autres paramètres ? (1 ère partie)”

  1. Bonjour,

    Par hasard, je suis tombé sur une étude réalisée par l’A.N.I.L. en 1999 :

    « Le coût total du crédit : une notion dénuée de signification
    ANIL, Habitat actualité, mai 1999
    Etude réalisée avec le concours de l’Observatoire des Pratiques du Conseil National de l’Habitat »

    http://www.anil.org/publications-et-etudes/etudes-et-eclairages/1999/le-cout-total-du-credit-une-notion-denuee-de-signification/

    A toutes fins utiles.

    Cordialement;

  2. Merci pour ces explications très détaillées. Résidant à l’étranger depuis plus de 30ans, je cherche à comprendre le système bancaire français afin de faciliter mon retour au pays et à être le plus préparée possible.

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

:wink: :-| :-x :twisted: :) 8-O :( :roll: :-P :oops: :-o :mrgreen: :lol: :idea: :-D :evil: :cry: 8) :arrow: :-? :?: :!: