Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat

Bonjour,

Sur ce forum, lorsqu’il s’agit :
+ De construction
+ De vente en l’Etat Futur d’Achèvement (V.E.F.A)
+ De vente à terme (V.A.T)
où les mises à disposition de fonds sont étalées dans le temps au fur et à mesure de l’avancement des travaux, les mêmes questions reviennent très fréquemment sur :

=> Les intérêts intercalaires
=> Les différés
=> Les possibilités d’amortissement immédiat
=> Le premier amortissement
=> L’ajustement d’intérêts normaux.

Le but de ce post est donc de tenter une explication la plus large et la plus concrète possible de ces différentes techniques.

Un minimum de jargon technique doit être expliqué.

Les différés

Il existe deux types de différés, le différé interne et le différé externe encore appelé « Anticipation ».

Ces différés se divisent chacun en différé partiel (ou de capital) et différé total (ou franchise)

Différentes possibilités de différés
=> Interne
……Partiel ou de capital
……Total ou franchise

=> Externe ou « Anticipation »
……Partiel ou de capital
……Total ou franchise

=> Le différé interne
Dans ce cas la durée totale du prêt fixée au contrat reste inchangée.
La période de différé est « l’intérieur » de la durée totale.
Par exemple un crédit d’une durée totale de 240 mois avec un différé interne de 12 mois aura :
+ Une période de différé de 12 mois
+ Une période d’amortissement de seulement 240 mois – 12 mois = 228 mois.
Du fait de la réduction de cette durée d’amortissement, le montant de l’échéance sera plus élevé

=> Le différé externe suivant les Etablissements quelquefois appelé « Anticipation »
Contrairement au différé interne, avec le différé externe = anticipation, la durée de cette période de différé s’ajoute à la période d’amortissement.

Pour reprendre l’exemple ci-dessus, un crédit de 240 mois avec un différé externe/anticipation de 12 mois aura :
+ Une période de différé de 12 mois
+ Une période d’amortissement de 240 mois
Dès lors la durée totale du prêt sera donc de 252 mois et, l’amortissement étant bien sur 240 mois, l’échéance ne se trouvera pas accrue du fait d’une réduction de cette durée d’amortissement.

Dans chacune des possibilités ci-dessus (différé interne et différé externe) il faut distinguer :

=> Le différé partiel encore appelé différé de capital
Dans ce cas l’emprunteur paie au mois le mois :
+ Des intérêts sur le capital restant dû = sommes des mises à disposition de fonds
+ Des primes d’assurances décès invalidité.
Suivant les Etablissements, ces primes d’assurances peuvent être calculées soit :
+ Sur le capital initial (Cas le plus général)
+ soit sur les capitaux restant dus (Cas plus exceptionnels)

=> Le différé total encore appelé franchise.
Dans ce cas l’emprunteur ne paie que les primes d’assurances calculées comme indiquées ci-dessus.

Les intérêts ne sont pas payés mais ils sont cependant calculés et viennent ensuite s’ajouter au capital dû ; on dit qu’ils sont « capitalisés »

Dès lors, dans le cas du différé total = franchise, le montant de l’échéance sera toujours plus élevé :
+ Du fait de cette capitalisation des intérêts
+ ET/OU, du fait de la réduction de la durée d’amortissement s’il s’agit d’un différé interne

Attention
La capitalisation des intérêts dans le cas du différé total = franchise, conduit « payer des intérêts sur les intérêts ».
Cette pratique que les juristes appellent « anatocisme » est légale à trois conditions précisées à l’article 1154 du code civil :
1) – Cette capitalisation des intérêts doit être prévue au contrat
2) – Les intérêts capitalisés doivent être échus
3) – Ils doivent être dus au moins pour une année entière.
Les pratiques varient suivant les banques ; il convient donc d’être vigilants car certaines ne respectent pas ces conditions, en particulier la fréquence de la capitalisation qui est quelquefois pratiquée au mois le mois.

Certains Etablissements ont adopté une autre technique qui évite la capitalisation.
Pendant toute la phase de différé total (= franchise) les intérêts dus ont été « stockés dans un compteur » ; ils n’ont donc jamais été capitalisés et n’ont pas généré de « calcul d’intérêts sur les intérêts ».
Au début de la phase d’amortissement, l’emprunteur commence par payer ces intérêts « stockés » à hauteur d’une échéance normale.
Quand le compteur d’intérêts est vide, il commence réellement à amortir son crédit.

Cette autre technique réduit le coût total du crédit (puisqu’il n’y a pas eu de capitalisation ni donc de calcul d’intérêts sur les intérêts) mais ce n’est cependant pas neutre pour l’emprunteur.
En effet le fait de « déstocker » progressivement les intérêts calculés pour la phase de différé total ralentit l’amortissement du capital.
Or comme les intérêts sont calculés sur le capital restant dû, si l’amortissement est plus lent, les intérêts à payer sont plus élevés.

En termes de coût, cette technique est donc intermédiaire entre l’amortissement classique et la capitalisation.

Les intérêts intercalaires
Ce sont les intérêts :
+ Calculés et payés (différé « interne partiel » ou différé « externe partiel »)
+ Calculés et capitalisés (Différé » interne total » ou différé « externe total »)
+ Calculés et stockés avant paiement en priorité sur l’amortissement
(Différé » interne total » ou différé « externe total »)

Possibilités d’amortissements immédiats quelquefois appelées « fragmentations »

Certains Etablissements permettent aussi un amortissement immédiat à chaque mise à disposition partielle de fonds.

Trois techniques principales sont utilisées :

1) – Un prêt par mise à disposition de fonds
Exemple :
+ Prêts de 100.000 € en 240 mois au taux de 4%
+ Taux prime assurance décès invalidité au taux de 0,30% sur capital initial
+ Quatre mises à disposition de fonds :
D1 = déblocage initial 20.000 €
D2 = déblocage 4 mois plus tard 20.000 €
D3 = déblocage 4 mois plus tard 30.000 €
D4 = dernier déblocage 4 mois plus tard 30.000 €

Premier prêt partiel correspondant à D1 :
+ Echéance calculées sur 20.000 € à 4% sur 240 mois = 121,20 €
+ Assurance Décès invalidité = 100.000 € (et non pas 20.000 €) x 0,30% / 12 = 25 €
+ Echéance globale assurance comprise = 121,20 € + 25 € = 146,20 €

Second prêt partiel correspondant à D2
+ Echéance calculées sur 20.000 € à 4% sur 236 mois (240 mois – 4 mois) = 122,54 €

Total des échéances D1 + D2 = 146,20 € + 122,54 € = 268,74 €

Troisième déblocage partiel correspondant à D3
+ Echéance calculées sur 30.000 € à 4% sur 232 mois (240 mois – 8 mois) = 185,90 €

Total des échéances D1 + D2 + D3 = 146,20 € + 122,54 € + 185,90 € = 454,64 €

Quatrième déblocage partiel
+ Echéance calculées sur 30.000 € à 4% sur 228 mois (240 mois – 12 mois) = 188,06 €

Total des échéances D1 + D2 + D3 + D4 = 146,20 € + 122,54 € + 185,90 € + 188,06 € = 642,70 €

Notez que le même prêt avec un seul déblocage en amortissement classique aurait généré une échéance de 605,68 € + 25 € = 630,98 € ;

2) – Même procédé que ci-dessus mais en ne gardant à chaque fois qu’une ligne de prêt
=> Le capital restant dû sur la première ligne vient s’ajouter au nouveau déblocage qui suit.
Dans cette seconde façon de faire, les échéances seront exactement les mêmes que précédemment ainsi que le coût du crédit.

Ces techniques N° 1 et N° 2 accroissent le montant de l’échéance payée mais, au total, le total des intérêts payés se trouve réduit.

3) – Le tableau d’amortissement est construit exactement comme s’il n’y avait eu qu’une seule mise à disposition des fonds.

Donc dans l’exemple, nous aurions prêt de 100.000 € à 4% sur 240 mois.

Dans ce tableau d’amortissement on fige une fois pour toute la partie « amortissement » de ce tableau.
Après une mise à disposition partielle, on calcule les intérêts sur les capitaux effectivement dus et on les ajoute à la partie « amortissement » figée du mois concerné.

Cette technique présente deux avantages :
+ Après le dernier déblocage, on retrouve exactement la même échéance que si tout le crédit avait été mis à disposition en une seule fois au départ.
+ C’est cette façon de faire qui génère le moindre coût du crédit.

Le premier amortissement
Là encore la pratique varie suivant les Etablissements.

Un raisonnement sur un exemple sera sans doute plus explicit.

Supposons le prêt ci-dessus avec une échéance prévue au 10 de chaque mois et une mise à disposition le 20 décembre 2009.

Procédé N° 1 :
=> Première échéance uniquement en intérêts le 10/01/2010
=> Première échéance d’amortissement le 10/02/2010

Procédé N° 2
=> Première échéance d’amortissement le 10/01/2010
=> Ce sera une échéance minorée car elle ne comprendra que 21 jours d’intérêts

Procédé N° 3
=> Première échéance d’amortissement le 10/02/2010
=> Ce sera une échéance majorée car elle comprendra 1 mois et 21 jours d’intérêts

L’ajustement d’intérêts normaux
A ne pas confondre avec les intérêts intercalaires.
L’ajustement d’intérêts normaux ce sont précisément ceux qui sont calculés lorsqu’il y a un décalage entre la date de mise à disposition des fonds et la date d’échéance.
Dans l’exemple ci-dessus ce sont le 21 jours d’intérêts ou bien 1 mois + 21 jours, suivant que la première échéance soit ou non décalée d’un mois.

Cordialement

55 pensées sur “Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat”

  1. Bonjour Aristide,

    Je trouve votre Blog excellent.

    Je souhaite avoir votre avis sur la mise en responsabilité de ma banque
    et le préjudice financier que celle-ci veut me faire subir sur les intérêts intercalaires et le capital restant du:

    – Février 2010, on signe un CCMI
    – Juin 2010, validation du prêt immobilier par la banque d’un montant de 380’000,- €uros (dont 150’000,- €uros pour l’achat d’un terrain et 230’000,- €uros pour la construction CCMI) => Prêt en devise CHF sur 25 ans au taux fixe de 2.75% p.a.
    – Septembre 2010, début d’amortissement des 150’000 € pour le terrain.
    – Octobre 2010, ma banque me demande de lui fournir la garantie de livraison pour débloquer les fonds.
    – Decembre 2010, le constructeur n’a pas en mesure de fournir la garantie de livraison !
    – Juin 2011, la banque suspend l’amortissement des 150’000 € pour le terrain.
    – Mars 2012, la maison est achevée à auteur de 90% (nombreuses malfaçons et inachevements).
    – Mai 2012, on sollicite la juridiction des référés du TGI de Thonon-les-Bains pour la désignation d’un expert judiciaire.
    – Août 2012, la chambre commerciale du TGI de Thionville a prononcé la liquidation judiciaire de la SARL MAISONS HANLO FRANCE.
    – Mai 2013, remise des clés et réception par voie judiciaire.
    – Aout 2013, rapport final d’expertise judiciaire.
    – Septembre 2013, la banque nous a fait un remboursement anticipé sans frais (somme jamais bénéficié ou eu jouissance) de 230’000,- €uros.
    – Novembre 2013, projet d’assignation au fond (le total de nos préjudices est de 449’000 €uros).

    Le nouveau tableau d’échéancier du remboursement de prêt, édité le 19.09.2013 par la banque, qui commence en janvier 2014 fait apparaitre des calculs des plus surprenants :

    – Le remboursement anticipé sans frais du montant de 230’000 € jamais utilisé a été converti au taux du jour de 1.23 CHF = 282.900,-CHF, au lieu du taux initial de 1.40 CHF = 322.000,-CHF, cela a généré une augmentation sur le capital restant à rembourser, soit un préjudice effectif sur le taux de change de 31.788,62 €uros.

    – Les franchises exceptionnelles de 42 mois qu’a appliquée la banque ont généré des intérêts bancaires intercalaires directement sur le capital restant à rembourser, d’un montant de 23.790,33 CHF, soit un préjudice effectif de 19.341,73 €uros.

    – A ceci, il faut ajouter les frais d’avenant de 521,80 €uros

    – La banque nous a prélevé aussi, de septembre 2010 à Juin 2011, des intérêts et capital amortis pour un montant de 6.826,10 €uros.

    – Egalement 2 mensualités d’intérêts bancaires intercalaires additionnels, soit un préjudice effectif de 2.240,41 €uros

    – Les intérêts des intérêts : Cette augmentation sur le capital restant génère aussi des intérêts cumulés supplémentaires sur la durée du prêt d’un montant préjudiciable de 23.454,33 €uros.

    – De plus, nous cotisons mensuellement à tort sur un prêt fictif, auprès de l’assurance du prêt, soit un préjudice effectif de 3.454,33 €uros.

    Le montant total du préjudice financier est de : 87.627,32 €uros.

    En l’état, compte tenu des circonstances de l’espèce et du non déblocage de ce prêt immobilier pour notre construction :
    – La banque est-elle en droit de nous augmenter le capital à rembourser ? – Y-a-t-il des risques sur mon hypothèque si je engage une procédure à son encontre ?
    – Puis engagé sa responsabilité dans sa demande tardive de garantie de livraison, 4 mois apres l’acceptation du prêt ?
    – La banque a-t-elle fauté ?

    Je vous remercie d’avance, pour vos lumières.

    Cordialement

    1. Bonjour,

      Juin 2010, validation du prêt immobilier par la banque d’un montant de 380’000,- €uros (dont 150’000,- €uros pour l’achat d’un terrain et 230’000,- €uros pour la construction CCMI) => Prêt en devise CHF sur 25 ans au taux fixe de 2.75% p.a.

      – Octobre 2010, ma banque me demande de lui fournir la garantie de livraison pour débloquer les fonds.
      Si les deux crédits font l’objet d’une seule et même offre/contrat, la garantie de livraison à prix et délais convenus aurait dû être fournie avant toute mise à disposition de fonds

      – Le remboursement anticipé sans frais du montant de 230’000 € jamais utilisé a été converti au taux du jour de 1.23 CHF = 282.900,-CHF, au lieu du taux initial de 1.40 CHF = 322.000,-CHF, cela a généré une augmentation sur le capital restant à rembourser, soit un préjudice effectif sur le taux de change de 31.788,62 €uros.

      Si les fonds n’ont pas été mis à disposition il ne peut s’agir d’un remboursement anticipé.

      Il s’agit d’un abandon de solde.

      Et si les fonds n’ont pas été mis à disposition la banque n’a pas eu besoin de se refinancer ni donc d’avoir elle-même à rembourser ces 322.000 CHF

      De plus, nous cotisons mensuellement à tort sur un prêt fictif, auprès de l’assurance du prêt, soit un préjudice effectif de 3.454,33 €uros

      Là rien à dire ; vous étiez assurés et si vous aviez subi un sinistre même avant mise à disposition des fonds vous ou vos ayant droits auriez perçus les capitaux assurés

      – Les franchises exceptionnelles de 42 mois qu’a appliquée la banque ont généré des intérêts bancaires intercalaires directement sur le capital restant à rembourser, d’un montant de 23.790,33 CHF, soit un préjudice effectif de 19.341,73 €uros.

      – A ceci, il faut ajouter les frais d’avenant de 521,80 €uros

      – La banque nous a prélevé aussi, de septembre 2010 à Juin 2011, des intérêts et capital amortis pour un montant de 6.826,10 €uros.

      – Egalement 2 mensualités d’intérêts bancaires intercalaires additionnels, soit un préjudice effectif de 2.240,41 €uros

      – Les intérêts des intérêts : Cette augmentation sur le capital restant génère aussi des intérêts cumulés supplémentaires sur la durée du prêt d’un montant préjudiciable de 23.454,33 €uros.

      Le montant total du préjudice financier est de : 87.627,32 €uros.</blockquote>

      Je ne comprends pas les diverses énumérations ci-dessus.

      Concernant la capitalisation des intérêts elle est réglementée par l’article 1154 du code civil. Cette capitalisation doit
      + Etre prévue dans le contrat
      + Concerner des intérêts échus
      + Et des intérêts dus pour au moins une année entière
      Si la capitalisation a été effectuée au mois le mois elle n’est donc pas conforme au code civil.

      En l’état, compte tenu des circonstances de l’espèce et du non déblocage de ce prêt immobilier pour notre construction :
      – La banque est-elle en droit de nous augmenter le capital à rembourser ?

      Oui ou non suivant qu’elle ait ou non respecté l’article 1154 du code civil.

      Y-a-t-il des risques sur mon hypothèque si je engage une procédure à son encontre ?

      A priori non ; vous n’êtes pas défaillant dans le paiement de vos échéances ?

      – Puis engagé sa responsabilité dans sa demande tardive de garantie de livraison, 4 mois apres l’acceptation du prêt ?
      – La banque a-t-elle fauté ?

      A mon sens oui si les deux crédits sont dans une seule et même offre/contrat.
      Moins évident si deux crédits objet de deux offres/contrats différents quoique sans doute « plaidable » en justice.

      Je ne peux que vous suggérer de consulter un avocat pour l’ensemble des griefs que vous évoquez.

      Cdt

  2. Aristide,
    Mille mercis pour ces précieux conseils.
    Vous êtes la première personne qui me conforte sur le point que ce montant ne doit être considéré comme un remboursement anticipé, mais bien comme un abandon de solde.
    En effet, il s’agit bien d’un seul et même prêt de 380’000 EUR pour le terrain et la construction (converti en Juillet 2010 au taux de change de 1.40 CHF, soit 532’000 CHF).
    Je suis totalement d’accord sur le fait, que la banque n’a pas eu besoin de se refinancer ni donc d’avoir elle-même à rembourser ces 322.000 CHF. Cette somme n’a pas fait l’objet d’un amortissement en raison de la défaillance juridique du constructeur et de l’absence de garantie de livraison, condition suspensive à la conclusion du contrat de prêt. Théoriquement cette somme de 322’000 CHF (230’000 EUR X 1.40 CHF) doit être caduque et doit être annuler.
    Les diverses énumérations correspondent au total des préjudices financier que m’a fait subir ma banque (perte sur le taux de change du Remboursement Anticipé + intérêts bancaires intercalaires après remboursement anticipé + frais d’avenant + assurance du prêt + intérêts des intérêts) que je porte à mon assignation au fond contre le liquidateur judiciaire.
    Le grand Mea Culpa :
    – Le 19.07.2013, j’ai envoyé un courrier pour demander la résiliation du prêt sur la partie non débloquée de 230’000 € (ou 332’000 CHF) avec l’ensemble des documents juridiques et d’expertise judiciaire.
    – Le 06.08.2013, a la demande de la banque, j’établie de manière naïve et de bonne foi, un courrier manuscrit (signé par mon épouse et moi même) + copie passeport, u motif d’un remboursement anticipé. Etant en plein déménagement au mois d’aout, j’ai réellement fait confiance a la banque.
    – Le 21.09.2013, la banque me demande de signer a l’agence, une demande de remboursement anticipé sans frais (antidaté du 20.08.2013 et sans la signature de mon épouse).
    – Le 27.09.2013, je reçois avec stupéfaction le nouveau tableau d’amortissement daté du 19.09.2013, avec les préjudices financiers déjà énoncé.
    – Le 09.10.2013, j’obtiens une réunion avec le directeur de secteur, pour obtenir plus d’explications. Il campe sur ses positions, arguant que la banque n’a commis aucune faute et que je dois m’estimé heureux de ne pas me retrouver au contentieux.
    J’ai essayé de négocier sur le montant du capital restant, mais sans succès. Pour sortir de cette situation embarrassante, j’ai même proposée d’annuler ce document que j’ai signé sans connaissance de cause, la aussi, la banque refuse.
    J’ai signé le dit document de bonne foi, en pensant que celui-ci correspondait à une résiliation pur et simple du montant de 322’000 CHF, somme non débloquée. A aucun moment, la banque ne m’a mis en garde ou m’a informé des risques et des conséquences de changement de parité entre le CHF et l’EURO. Je n’aurais jamais signé ce dit document, si j’avais été correctement informé.
    De plus, à la demande de la banque, j’ai fais une lettre manuscrite, pour laquelle je n’ai reçu au préalable aucun conseil sur les termes et la structure de celle-ci.
    Voila, pour ces compléments d’information, pour lesquels, j’ai l’impression d’avoir été bien dupé.
    Merci beaucoup
    Hbouche1

  3. bonjour,

    je doit faire un contrat d’assurance j’ai un pret sur 300 mois et avec période d’anticipation de 24 mois maxi je dois demander une assurance sur 324 mois ? avec échéances constantes ?

    merci de votre réponse urgente

    1. Bonjour,

      Pour la durée c’est à voir avec votre assureur car la durée exacte d’une période d’anticipation n’est pas connue; 24 mois c’est un maximum mais, en fonction de l’avancement des travaux, elle peut être plus courte.

      Ce sera donc 324 mois maximum.

      Par contre pendant toute cette période d’anticipation il n’y a aucun amortissement; le capital assuré reste donc le capital emprunté.

      Cdt

  4. Bonjour,
    Je me permet aussi de poser une question sur ce blog.

    Je suis dans l’attente du contrat de prêt.

    J’achète en VEFA livraison prévu en janvier 2017.

    Dans ma simulation j’ai préféré reporter le paiement des intérêts, la banquière m’avait dit qu’il n’y a pas d’intérêt sur intérêt. En me disant je vais mettre le max d’argent de côté, pour un éventuel remboursement anticipé + frais liés au déménagement + la cuisine.

    Finalement en vous lisant je me dit qu’il aurait été judicieux de commencer a rembourser les intérêts( évalué à 4000 euros, par une autre banquière)

    Qu’en pensez-vous ?
    Si oui est il possible de revenir sur ça avant de signer?

    Merci par

    1. Je crois comprendre que vous avez opté pour un différé total encore appelé franchise; dans ce cas vous ne payez rien sauf les primes d’assurances (et encore il est quelquefois possible d’en différer également le paiement)

      Si ce différé total/franchise ne dépasse pas un an, en vertu de l’article 1154 du cade civil, il est exact que vous ne devez pas payer « des intérêts sur les intérêts ».
      Mais s’il dépasse un an ceci devient inexact car au bout d’une année entière les intérêts s’ajoutent au capital et vous payez bien des intérêts sur les intérêts (une nouvelle capitalisation des intérêts intervient à chaque année entière passée).
      De toute façon, les intérêts que vous ne payez pas pendant cette phase il faut bien les payer un jour; ce sont donc vos mensualités d’amortissement ultérieures qui seront augmentées; ou bien, à mensualités égales, ce sera la durée d’amortissement qui sera allongée.

      Cette technique est utile et utilisée lorsque la capacité de remboursement/trésorerie disponible au mois le mois de l’emprunteur est insuffisante pendant la durée des travaux. (continuation d’un loyer à payer par exemple)

      Dans le cas contraire il est plus judicieux de recourir au différé de capital encore appelé différé partiel et payer les intérêts dus au mois le mois.

      Quand cette capacité de remboursement/trésorerie disponible mensuellement est large/très large le moins coûteux est encore l’amortissement immédiat de chaque appel de fonds mis à disposition mais, outre cette conditions qui est assez souvent non satisfaite, il faut encore que la banque concernée puisse/veule utiliser cette pratique.

      Cdt

      1. Merci pour votre réponse,
        Je suis perdu,
        Je commencerai a rembourser dés la remise des clés, elle a différé, de 24 mois , par sécurité.

        J’avais la possibilité de payer une somme qui allée augmenter, à chaque appel de fond.

        J’ai plus qu’à espérer qu’elle accepte que je revienne sur mon choix à son retour de vacance.

        Merci encore pour vos lumières

    1. Il faut que vous fassiez modifier ce profil d’amortissement avant l’émission de l’offre de prêt car, ensuite, ce sera extrêmement compliqué voire impossible.

      Cdt

  5. Bonjour,

    Vos conseils m’ont l’air très pertinents, je vais donc me permettre de solliciter vos lumières.
    Nous avons acheté en octobre 2015 un appartement en VEFA pour une livraison prévue mars 2017. Après un « mal-entendu » avec notre conseillère, on nous a édité une offre de prêt avec remboursement du capital immédiatement (dans pas de période de franchise en attendant la livraison). Pour régler ce problème (et rester dans les délais du notaire) la banque nous a proposé de signer ce contrat et de nous faire un avenant (après 1er paiement de la première échéance) avec franchise partielle de 12mois. Nous venons de recevoir cet avenant et sommes un peu étonné car pour 16000€ débloqués (correspondant a l’appel de fonds du promoteur) on nous fait payer des intérêts comme si le prêt avait était débloqué en intégralité, soit 113000€), soit 160€/mois pendant 12mois. Ayant du de nombreux problèmes avec ma banque et ayant perdue toute confiance en leurs methodes, pourriez vous me dire du cette façon de procéder est « normale »?
    Je vous en remercie par avance!

    1. Bonjour,

      Il faudrait être plus précis dans votre explication car ce que vous indiquez peut être normal ou bien, au contraire, être tout à fait anormal.

      Explications:

      Dans les opérations avec appels de fonds échelonnés – telle une VEFA – au moment de l’offre de prêt la banque ne connaît pas ni les dates exactes desdits appels de fonds ni leurs montants.
      Dès lors la pratique la plus générale est d’ignorer les intérêts dits intercalaires qui seront payés pendant cette phase de préfinancement objet d’un différé (total ou partiel) ou bien d’une anticipation.
      Or au moins une cour d’appel a condamné une banque qui avait procédé au soi disant motif que « puisque les intérêts avaient été minorés le TEG étant forcément minorés »
      Je précise au passage que cet argument est absolument faux et il m’apparait scandaleux qu’une cour d’appel puisse ainsi rendre une prétendue justice.
      En effet si la banque considère que la totalité des fonds est mise à disposition dès le départ, la durée du crédit se trouve augmentée de la durée du différé/anticipation; du fait des intérêts ainsi supposés dus, le coût théorique du crédit s’en trouve bien accru mais, à l’inverse, du fait de l’augmentation de la durée, le TEG s’en trouve réduit.

      Dès lors, pour ce qui vous concerne, peut-être que votre banque a pris cette option au niveau de votre avenant à l’offre de prêt initiale?

      S’il en est ainsi ce ne serait donc pas anormal.

      Par contre, n’ayant eu qu’une mise à disposition de 16.000€, dans le calcul des échéances en intérêts réellement dus pendant cette phase de différé partiel il serait absolument anormal que l’on vous les fasse payer sur la totalité des 113.000€ du crédit; ce serait même illégal.

      Au fur et à mesure de l’avancement des travaux et des appels de fonds qui en résultent, vous ne devez payer des intérêt prorata temporis que sur la somme des capitaux du crédit réellement mis à disposition.

      En résumé :
      + Si la situation que vous décrivez se situe uniquement au niveau de l’avenant à l’offre de prêt elle peut s’explique par cette position (stupide) de la (prétendue) justice.

      + Si c’est un réel appel d’échéance à payer c’est illégal.

      Cdt

      1. Bonjour,

        merci beaucoup pour votre temps et votre réponse! Si je reformule ce que je crois avoir compris:
        La banque peut nous faire un avenant « prévisionnel » où apparait (dès le 1er mois de franchise)une mensualité de 160€ (= intérêt maximum pour pret de 113000€), partant du principe qu’elle ne sait pas quand seront les appels de fond. MAIS EN PRATIQUE elle ne pourra pas nous prélever cette somme car seulement 16000€ ont été débloqués. elle calculera donc chaque mois le montant à prélever en fonction des divers appels de fonds. Ai-je bien compris??
        Pour info, il n’est précisé nulle part dans le contrat initial ou dans l’avenant qu’il s’agit d’un achat en VEFA… il est seulement noté « OBJET: achat d’un appartement d’une surface habitable de 30m2 à titre de residence principale d’un locataire. adresse……. ». Et l’offre est constituée de 2 prêts avec lissage (le 1er à 1.5% et le 2eme à 1.7%) la mensualité est constante pour nous, lorsque le 1er prêt s’arrête, le 2eme prêt augmente. Concernant la franchise, elle a été mise en place pour le prêt à 1.5% (mais sans pb car il a été débloqué en totalité). Ma question concerne donc la franchise (c’est moi qui l’appelle comme ça mais ce terme n’est pas non plus repris dans l’avenant) pour le 2eme prêt ou seulement 16000€ ont été versés au promoteur.

        Encore une fois merciii!!!

        1. Bonjour,

          La banque peut nous faire un avenant « prévisionnel » où apparait (dès le 1er mois de franchise)une mensualité de 160€ (= intérêt maximum pour pret de 113000€), partant du principe qu’elle ne sait pas quand seront les appels de fond. MAIS EN PRATIQUE elle ne pourra pas nous prélever cette somme car seulement 16000€ ont été débloqués. elle calculera donc chaque mois le montant à prélever en fonction des divers appels de fonds. Ai-je bien compris??

          Oui

          Pour info, il n’est précisé nulle part dans le contrat initial ou dans l’avenant qu’il s’agit d’un achat en VEFA… il est seulement noté « OBJET: achat d’un appartement d’une surface habitable de 30m2 à titre de residence principale d’un locataire. adresse……. ».
          Ni obligatoire ni important.

          Et l’offre est constituée de 2 prêts avec lissage (le 1er à 1.5% et le 2eme à 1.7%) la mensualité est constante pour nous, lorsque le 1er prêt s’arrête, le 2eme prêt augmente. Concernant la franchise, elle a été mise en place pour le prêt à 1.5% (mais sans pb car il a été débloqué en totalité). Ma question concerne donc la franchise (c’est moi qui l’appelle comme ça mais ce terme n’est pas non plus repris dans l’avenant) pour le 2eme prêt ou seulement 16000€ ont été versés au promoteur

          La franchise c’est l’autre terme employé pour le différé total c’est à dire que l’emprunteur ne paie immédiatement aucun intérêt et ne rembourse immédiatement aucun capital (et quelquefois – rares – même pas les primes d’assurances).

          Pour plus de détails voir :

          « Intérêts intercalaires – Différé interne – Différé externe – Amortissement immédiat –Ajustement d’intérêts normaux »
          http://www.cbanque.com/forum/showpost.php?p=83937&postcount=1

          Votre « lissage » ne sera effectif qu’au terme du différé.

          Cdt

  6. Bonjour,
    Mon fils a contracté un prêt immobilier de 69000 euros ainsi qu’un prêt de 6500 euros à taux zéro en 2007.
    A ce jour, il a payé 26000 euros d’intérêts et zéro euro de capital.(soit plus de la moitié du total des intérêts sur 25 ans)
    Il a donc pris rendez-vous auprès de sa conseillère pour explications et suite à un désaccord n’a pas réglé quelques échéances.
    La banque a donc procédé à la déchéances du terme et lui réclame aujourd’hui la somme de 88000 euros.
    A-t-il une recours ? et à qui s’adresser.
    Il n’a jamais pu obtenir de rendez-vous auprès du directeur de sa banque.

    1. Bonjour,

      Si votre fils n’a payé que des intérêts et pas amorti de capital c’est que l’offre/contrat prévoyait une anticipation (= différé externe) ou bien un différé de capital (= différé interne) ?

      Par rapport au différent que vous signalez je vous suggère d’écrire au service clients de votre banque avec copie à votre directeur d’agence en vue d’obtenir un rendez-vous.

      Faute d’un suite favorable, saisir le conciliateur interne s’il en existe (différent de médiateur).

      Toujours faute de suite favorable saisir le médiateur.

      Ensuite il faudrait envisager le recours à un avocat.

      Cdt

      1. Je vous remercie pour votre réponse. Il est effectivement stipulé qu’il pouvait y avoir un différé allant jusqu’à 36 mois.

        Cordialement.

  7. Bonjour,
    Nous avons contracté un prêt travaux et nous sommes quasi au bout de celui ci en terme de factures . Nous voulons faire une dernière facture pour liquider la somme et commencer à payer la 1 ère échéance du crédit mais faut il faire une facture inférieure à la somme restante , le montant exact de la somme restante ou dépasser de pas beaucoup la somme restante . Merci pour vos réponses .

    1. Bonjour,

      Il faut que le total des justificatifs présentés corresponde, au minimum, au crédit obtenu.
      Si chaque mise à disposition de fonds antérieure correspondait exactement aux factures produites il faut que la dernière facture puisse justifier – au minimum – le solde du prêt restant à mettre à disposition.

      Cdt

    1. Ainsi que dit ci-dessus il faut que le total des factures produites atteigne – au minimum – le montant du crédit.

      Tout dépend donc des factures que vous avez fournies antérieurement mais comme c’est « au minimum » il vaut mieux, au contraire, que la facture soit plus importante que moins importante.

      Cdt

  8. Bonjour a tous et bonjour Aristide. Je suis en litige avec ma banque suite à la mise à disposition des fonds de mes prêts.
    Il s’agit de 2 prêts : PTZ (avec différé de 5 ans) + prêt classique qui sont lissés.
    PTZ utilisé en totalité.
    Les premiers tirages sur le prêt classique ont été faits.
    Le mois suivant ces premiers tirages, on me demande de rembourser la totalité de l’amortissement du prêt lissé soit plus de 1000 euros pour une utilisation effective du prêt classique de 2000 euros.
    La méthode appliquée semble être « 3) – Le tableau d’amortissement est construit exactement comme s’il n’y avait eu qu’une seule mise à disposition des fonds ».

    Or les actes de prêt ne stipule pas explicitement la méthode retenue. Il y a toutefois une clause qui dit « l’amortissement du capital sera calculé sur le capital initial du prêt, sauf prêt à paliers » – si cette clause semble prévoir cette option 3, le fait que le prêt soit lissé avec un PTZ (et donc soit à paliers) semble plaider en ma faveur.

    Dans l’acte, il n’y a aucune information sur la méthode de calcul retenue lorsqu’il s’agit effectivement d’un prêt à paliers…

    Je suppose que c’est parce que le législateur a prévu que les prêts PTZ ou lissé avec PTZ prévoit une période d’utilisation/anticipation obligatoire, je ne retourve malheureusement pas ce texte.

    Je te remercie pour votre aide précieuse.

    1. Bonjour,

      Je ne peux hélas pas vous répondre faute d’avoir tous les éléments de calculs.

      Ce que je peux vous expliquer c’est le principe général.

      Vous avez donc un PTZ avec différé de 5 ans sur lequel vous ne payez ni intérêts ni capital pendant cette période; par contre vous payez les primes d’assurance.

      Puis vous avez un complémentaire avec des paliers d’échéances qui sont plus élevées les premières années du fait du différé sur PTZ et qui doivent être ensuite être réduites quand ledit PTZ rentre en amortissement pour obtenir une échéance constante « lissée ».

      Le montant des amortissements de votre complémentaire dépend donc :

      + De votre échéance cible lissée
      + Des primes d’assurances ou non suivant que le lissage est fait assurances comprises (= vrai lissage) ou hors assurances (= faux lissage)
      + Du taux d’intérêt du complémentaire et donc du disponible pour l’amortissement qui est obtenu par la différence
      => Amortissement = Échéance cible -(Intérêts + primes assurances)
      => Et en supposant que votre banque ne pratique pas l’amortissement négatif ce qui resterait à vérifier.

      Quant à l’anticipation la réglementation PTZ la prévoit comme une possibilité mais pas comme une obligation.

      Cdt

  9. Bonjour,

    Je me permets de vous exposer le cas suivant :
    – une demande de prêt de 100000 euros est accordée
    – les frais de notaire sont payés en janvier sur apport personnel
    -> rien n’est débloqué, donc pas de fraisintérêts intercalaires ?
    – la 1ére levée de fond correspond à 105000 euros donc déblocage complet du prêt et apport personnel
    – les autres levées de fond sont payées sur les apports personnels
    -> Dans ce cas quels frais/intérêts intercalaires sont à payer entre le déblocage complet du prêt et la remise des clefs qui déclenche alors le remboursement du prêt ?

    En vous remerciant

    1. Bonjour,

      Remarque préalable: vous indiquez envisager d’utiliser en priorité les fonds issus du crédit pour, dans un second temps seulement, recourir à votre apport personnel.
      Ceci suppose que le taux dudit crédit sot inférieur à celui de la rémunération de votre épargne. En effet l’épargne utilisée s’assimile à un crédit que vous vous consentez à vous même au taux de ladite épargne.

      Si ce taux de rémunération est supérieur au taux du prêt, l’ordre de priorité de l’utilisation des ressource que vous indiquez est logique, si c’est l’inverse il est illogique car votre intérêt est d’utiliser en priorité la ressource qui vous coûte le moins cher.

      Pour revenir à votre question je suppose que votre offre/contrat prévoit un différé externe encore appelé anticipation ?

      Pour faire le lien avec ma remarque préliminaire, si le taux de rémunération de votre épargne (= apport personnel) est inférieur au taux du prêt, c’est une erreur d’avoir ainsi prévu le déroulement des évènements.

      Dans cette hypothèse il aurait fallu prévoir:
      1) – L’utilisation en priorité de l’apport personnel
      2) – Un prêt avec amortissement immédiat (= sans différé/anticipation)
      3) – L’utilisation en dernier des fonds issus du crédit.

      Par contre si le taux du crédit est bien inférieur au taux de rémunération de votre épargne c’est avec raison que ledit crédit soit utilisé en priorité mais, dans cette hypothèse, puisque ce sont 100% des fonds concernés qui seront mis à disposition immédiatement il était complètement inutile de prévoir un différé/anticipation; il fallait prévoir un amortissement immédiat.

      Telle que je comprends les choses, ayant une offre/contrat prévoyant un différé/anticipation vous allez payer des intérêts (et des primes d’assurances) sur 100% du crédit de ce déblocage (unique) à la réception des travaux…….pour rien.

      Bien entendu vous continuerez à percevoir une rémunération sur votre apport non utilisé et pourrez aussi rentabiliser de la même manière la différence entre la mensualité d’amortissement que vous auriez eue en amortissement immédiat et les intérêts intercalaires générés pendant ce différé.

      Mais, encore une fois, à vérifier que ce taux de rémunération soit supérieur au taux du crédit sans quoi vous seriez perdant ?

      Cdt

  10. Bonjour Aristide

    Je sollicite un pret pour l achat d un bien immobilier en nu propriete en vefa
    Je souhaiterai vous solliciter pour avoir votre avis sur la proposition de pret
    Est ce possible ?

    Cordialement

  11. Bonjour,
    Dans mon offre de pret, il est indiqué que « par derogation aux stipultaions des conditions generales , la periode d’utilisation a une duree de 24 mois a compter de la fin de la periode de disponibilite  »
    Je ne comprend pas dans mon offre, si la periode d’utilisation se limite à la periode entre le 1er appel de fond et la livraison finale qui devrait etre seulement de 6mois ou si c’est forcement 24 mois.
    Etant donné que pendant cette periode, c’est de l’argent « perdu » de mon coté, j’ai interet a ce qu’elle soit la plus courte possible. Je ne suis pas parvenu à negocier avec la banque de la supprimer
    Merci pour votre avis

    1. Bonjour,

      C’est pas très clair en effet.

      Très souvent le banques imposent un délai maximum entre l’acceptation de l’offre de prêt et la première mise à disposition des fonds et un second délai maximum entre cette première mise à disposition des fonds et le tout dernier déblocage qui correspond à la réception des travaux.

      Il vous faudrait demander des explicatiobs, à votre banque, notamment sur ce qu’elle entend par « fin de la période de disponibilité ».

      Cdt

      1. J’avais demandé à la banque d’amortir dès le debut mais elle n’a pas voulu. Elle m a dit que la période de disponibilité était entre le premier appel de fond et la livraison mais je n’ai pas d’ecrit et comme il n’y a que les écrits qui compte, c’est pour cela que je vous demandais si je pouvais vous envoyer l’offre

        1. Bonjour,

          « par derogation aux stipultaions des conditions generales , la periode d’utilisation a une duree de 24 mois a compter de la fin de la periode de disponibilite  »

          « Elle m a dit que la période de disponibilité était entre le premier appel de fond et la livraison  »

          Ces deux choses sont contradictoires.

          Pour l’amortissement immédiat, toutes le banques n’ont pas la possibilité technique de proposer cette pratique.

          Par ailleurs auriez vous eu un capacité de remboursement suffisante pour supporter les charges plus élevées qui en résulteraient ?

          Cdt

  12. « Elle m a dit que la période de disponibilité était entre le premier appel de fond et la livraison », effectivement c’est de l’oral, donc ca n’a guere de valeur et ce n’etait pas ses propres mots puisqu’en réalité elle parlait de différé
    Pas de trace du mot différé dans l’offre mais par contre d’une periode d’utilisation
    Pas de souci coté capacité de remboursement, mais je ne voudrais pas payer des frais inutilement

    1. A mon avis vous avez « un différé externe » encore appelé « Anticipation »; il s’agit là d’une période de 24 mois maximum qui s’ajoute à la durée d’amortissement de votre prêt.

      Ces 24 mois maxi s’arrêtent à la dernière mise à disposition de fonds qui correspond à le réception de travaux.

      Votre offre de prêt doit mentionner toutes ces précisions et un échéancier prévisionnel doit y être joint.

      Cdt

  13. Dans notre cas, cette période ne s’ajoute pas à la durée du Pret mais est incluse

    Nous avons bien reçu l’offre de pret et l’échéancier de prélèvement avec une période d’utilistion de 24 mois sans indiquer si celle ci sera réduite si nous sommes livres plus tôt

    Je m’interroge donc avant de signer mais je ne trouve pas les réponses à mes interrogations

    Cordialement

    1. Bonjour,

      Si, comme vous le précisez, cette période de 24 mois ne s’ajoute pas à la durée du prêt mais est incluse, il s’agit alors d’un « différé interne » encore appelé « différé de capital » ou « différé partiel ».

      Dans ce cas, sauf exception propre à la banque, le différé est effectivement maintenu pendant la durée prévue au contrat et, ceci, même si les travaux sont terminés avant ce qui conduit à payer des intérêts sans amortir de capital jusqu’au terme dudit différé.

      Corrélativement la durée d’amortissement est réduite d’autant ce qui augmente la mensualité d’amortissement.

      Cette pratique est rare et critiquable dans une VEFA; la technique du différé externe/anticipation qui s’arrête à la fin des travaux est bien plus appropriée.

      Cdt

  14. En fait, il s’agit d’une période d’utilisation. Dans mon offre de pret, il est indiqué que « par derogation aux stipultaions des conditions generales , la periode d’utilisation a une duree de 24 mois a compter de la fin de la periode de disponibilite ». La banque me dit que par definition, la periode d’utilisation s’arrete à la livraison. et , comme le pret est de 180 mois, cela voudrait dire la periode d’amortissement est directement dépendante de la periode d’utilisation

  15. bonjour Aristide,
    nous achetons un immeuble dans lequel nous souhaitons faire quelques travaux, la banque nous propose les frais intercalaires qui s’élèveraient à 1200euros /mois, hors nous trouvons ça très cher c’est 80% le montant du remboursement du crédit. on a vu qu’il existe le différé total. comment ça se passe ? ça nous décale le credit ? ou c’est lisser ?

    « si je demande un différé total du crédit sur 6 mois, c’est à dire ne payer que les assurances pendant les 6 premiers mois, ces frais intercalaires liés aux travaux et à ce différé seront ajoutés au capital total du crédit ? seront-ils lisser sur les 20ans du crédit ? »
    voila le mail qu’on a envoyé à la banque.

    Merci d’avance pour votre réponse.

    1. Bonjour,

      il existe le différé total. comment ça se passe ?

      « si je demande un différé total du crédit sur 6 mois, c’est à dire ne payer que les assurances pendant les 6 premiers mois, ces frais intercalaires liés aux travaux et à ce différé seront ajoutés au capital total du crédit ? seront-ils lisser sur les 20ans du crédit ? »

      C’est expliqué ici :
      http://blog.cbanque.com/aristide/7/interets-intercalaires-differe-interne-differe-externe-amortissement-immediat/

      Pendant la période de différé total (encore appelée franchise) les intérêts dus et non payés sont ajoutés au capital (et vous payez donc des intérêts sur les intérêts) tous les ans.
      Si cette durée est inférieure à un an, le code civil interdit qu’ils soient capitalisés mais vous devrez cependant les payez. Dans ce cas ces intérêts dus et non payés seront stockés dans un compteur et au moment de la rentrée en phase d’amortissement ils seront payés/prélevés en priorité dans vos échéances.

      Dans les deux cas, à durée égale il en résultera un accroissement des échéances ou, à échéances égales il en résultera un allongement de la durée réelle.

      ou c’est lisser ?

      Non; un lissage d’échéance n’a rien à voir.
      C’est éventuellement possible dans le cas de plusieurs prêts de durées différentes.

      Il existe d’autres techniques :
      + L’amortissement immédiat expliqué dans le lien ci-dessus
      + La possibilité de prévoir deux crédits; un crédit « achat » amortissable immédiatement et un second « travaux » avec différé ou anticipation.

      Cdt

    1. Bonjour,

      Dans le cas dun retard dans l’avancement d’un programme VEFA le problème ne semble pas être le choix différé externe (= anticipation) total (= franchise = rien à payer) ou partiel (= de capital = paiement des intérêts); c’est plutôt la durée de ce différé/anticipation qu’il faut choisir avec une durée suffisante (souvent 36 mois maxi) qui assure une marge de sécurité.

      Le choix différé total se fait en fonction de la capacité de remboursement des emprunteurs acquéreurs qui doivent toujours assurer un loyer pendant les travaux. Si, de par leurs revenus, cette capacité de remboursement est suffisante ils choisiront alors le différé partiel qui réduira le volume des intérêts payés.

      Cdt

  16. Bonjour,

    je réservé un bien en vefa et suis en train de finaliser mon financement. Je suis passée par un courtier en lui disant toutes les conditions recherchées, dont 36 mois de période d’anticipation (différé) – évidemment c’est pas marqué dans le mandat. Il me présente les offres, j’en choisis une. ok. Il me dit que pour éditer l’offre de prêt je dois ouvrir un compte sans la banque en question. ok je fais. je reçois l’offre de prêt et celle-ci stipule période max d’anticipation 24 mois. Je lui demande de voir avec son interlocuteur pour avoir un accord sur 36 mois. J’ai pour seule réponse: « si la livraison de votre appartement devait accuser du retard et vous emmener au-delà de ces 24 mois, vous pourrez solliciter notre service crédit afin de prolonger le différé.
    Je vous demanderai une seule chose, les avertir dès que vous aurez connaissance de ce retard afin de faciliter la mise en place de cette prolongation.  »

    Perso ça ne me rassure pas, j’ai trop peur qu’ils renégocient le taux ou passe en amortissements les fonds débloqués. J’ai raison de vouloir un écrit sur les 36 mois ou pas? (sachant que la livraison théorique est prévue 3e trimestre 2019, sans compter les travaux prévu dans le prêt.

    Merci d’avance,

    1. Bonjour,

      Le mieux serait certes que cette anticipation (= différé externe) soit bien mentionnée dans l’offre de prêt; surtout que même sans retard 24 mois nous amènent déjà au 3è trimestre 2019.

      Au minimum demandez une lettre – non pas du courtier – mais de la banque qui vous confirme avec certitude cette prolongation si nécessaire.

      Cdt

        1. Bonjour,

          Très souvent les offres/contrats de prêts prévoient deux dates limites pour la mise à disposition de fonds.

          La première fixe un délai maximum pour le premier déblocage de fonds et la seconde indique une autre date où la totalité des fonds doit être mise à disposition.

          Dans votre cas c’est cette dernière qui peut poser un premier problème car si ce délai est dépassé sans que vous ayez demandé le déblocage de la totalité des fonds le solde ne sera jamais mis à disposition et vous ne pourrez donc pas financer votre projet.

          Le deuxième problème est que, arrivé à cette date, la période de différé externe/anticipation s’arrête et le prêt passe en phase d’amortissement alors que vous ne pouvez pas encore habiter votre nouveau logement puisque les travaux ne sont pas terminés.

          Je vous suggère donc de bien vérifier ce que prévoit votre offre/contrat à cet égard.

          Cdt

  17. bonjour,
    je trouve vos conseils très pertinents et me permet de solliciter votre aide.
    En effet, je suis un peu dans un besoin atypique et contraire aux demandes habituelles.
    En effet, je bénéficie d’un différé externe en franchise partielle de 36 mois maximum sur mon projet de construction de maison.
    Donc à l’inverse de la majorité pour ma part je souhaite utiliser le maximum de la période d’anticipation de 36 mois. Ceci me permettra de finaliser tous les frais inhérents à la construction même une fois le bien livré. En gros nous devrions avoir la maison finalisé habitable en mai – juin 2018 pour une offre reçue fin juillet 2017. Donc j’aimerais ne pas rentrer en amortissement avant le délai max de l’offre soit en juillet 2020….Comment dois je procéder pour utiliser l’intégralité du délai d’anticipation?? Merci par avance

    1. Bonjour,

      La pratique et l’offre/contrat de prêt veulent que le différé s’arrête dès l’achèvement des travaux, moment où, avec la fourniture de la totalité des justificatifs de dépenses, le crédit rentre donc en amortissement.

      S’il s’agit de prêts dits « réglementés » (= Prêts Accession Sociale – PAS OU Prêt Conventionné – PC) il n’est d’ailleurs pas possible de faire autrement.

      S’il s’agit dun prêt dit « du secteur libre » ce que vous souhaitez ne dépend que du bon vouloir de votre banque.

      Cdt

      1. bonjour
        merci pour votre réponse.
        Dans notre cas il s’agit d’un prêt PAS assorti d’un Prêt à taux zéro.
        Le courtier en crédit nous a suggéré de laisser un montant non utilisé sur le prêt en réglant nous même une dernière facture du constructeur plutôt que de faire un appel de fonds sur le crédit….Par exemple, il nous a dit de laisser une ligne de 500 euros non utilisé sur le financement……..Ainsi nous a t’il dit vous ne rentrerez pas en amortissement et comme dans l’offre de prêt il est prévu un différé maximum de 36 mois la banque ne pourra pas vous obliger à passer en amortissement alors que la maison sera finalisé et habitable? qu’en pensez vous? Merci par avance

        1. Bonjour,

          Oui, ce serait éventuellement possible.

          La réglementation PAS prévoit un délai maximum de 3 ans entre la date de l’acceptation de l’offre et celle de la réception des travaux.

          Mais, s’agissant d’un maximum, à cause de craintes d’augmentation des taux en cas de besoin de refinancement, il arrive que des banques prévoient un autre délai maximum (plus court) entre la première et la dernière mise à disposition de fonds.

          Normalement, puisque votre banque a positionné un différé de 36 mois, ce délai entre le premier et le dernier déblocage, si prévu dans l’offre, ce délai maxi devrait aussi être de 36 mois.

          Je vous suggère cependant de vérifier qu’il en est bien ainsi.

          Cdt

          1. super merci!
            Dans l’offre de prêt il est mentionné que la première mise à disposition des fonds devra être effectué au plus tard le 20/01/2018 et que la dernière devra être effectué au plus tard le 23/07/2020.
            Donc cela correspond bien à 3 ans à compter de la date de l’édition de l’offre de prêt soit le 24/07/2017

            donc vous me confirmez que tout semble en ordre pour utiliser pleinement le différé de 36 mois?
            bonne journée

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