Quel prix puis-je mettre dans mon logement ? (4ème partie)

3.3) – Les Frais de garanties

Ces garanties peuvent être soit des garanties réelles immobilières ou la caution de Sociétés de Caution Mutuelle.

Dans le cas de garanties réelles immobilières, elles peuvent être différentes en fonction des objets financés :

+ Acquisition seule = Privilège de Prêteur de Deniers (PPD ou IPPD)
+ Travaux/Construction seuls = hypothèque
(NB – Rien n’interdit d’inscrire une hypothèque sur une acquisition)
+ Acquisition avec travaux = PPD plus hypothèque

NB) – Il existe deux autres garanties réelles immobilières à savoir :
+ La subrogation dans le privilège du vendeur (= voisin PPD)
+ La caution hypothécaire (hypothèque sur bien d’un tiers)

L’applicatif joint ne prend en compte que les trois premières garanties réelles ci-dessus citées.

Dans l’hypothèse d’une caution de Société de Caution Mutuelle, il convient de saisir le taux (Commission de caution + Dépôt de garantie) dans la zone (verte) prévue à cet effet.

Dans l’applicatif joint ce sont les tarifs fournis par l’Association Nationale pour l’Information sur le Logement (A.N.I.L.) – dont lien ci-dessous – qui ont été utilisés.

http ://www.anil.org/fr/outils-de-calcul/cout-d-une-hypotheque/index.html

3.3.1) – Le Privilège de Prêteur de Deniers.

Cette garantie ne peut s’appliquer qu’aux seules acquisitions et à hauteur de leur prix hors frais quels qu’ils soient.

Exemple :
Un crédit de 130.000 € finançant une acquisition de logement pour un total de 140.000 € dont
+ Prix achat = 125.000 €
+ Frais négociation = 6.000 €
+ Frais acte acquisition notarié = 9.000 €

=> sera garantie par :

=> Un PPD à hauteur de 125.000 €
Et
=> Une hypothèque à hauteur de (130.000 € – 125.000 €) = 5.000 €

Pour le prêteur, l’avantage du PPD est qu’il prime les autres garanties s’il est inscrit dans les deux mois de la signature de l’acte.
A noter que l’acte d’acquisition et l’acte de prêt sont dans un seul et même acte.

Pour l’emprunteur, l’avantage du PPD est que son coût est moins élevé car il y a exonération de la taxe de publicité foncière de 0,715% (TPF).

3.3.2) – L’hypothèque.

Cette garantie prend rang à la date où elle est inscrite à la conservation des hypothèques (fichier immobilier) mais est primée par le PPD s’il est inscrit dans les deux mois de la signature de l’acte authentique ainsi que dit ci-dessus.

Pour calculer son coût, il y a deux cas de figure :

=> Soit le financement est un crédit « classique » dit « du secteur libre » auquel cas le tarif est plus élevé car soumis à la taxe de publicité foncière de 0,715% (TPF).

=> Soit il s’agit de « Prêts réglementés » tels
+ Prêt à Taux Zéro (PTZ)
+ Prêts Epargne-Logement (EL)
+ Prêt à l’Accession Sociale (PAS)
+ Prêt Conventionné (PC)
auquel cas, comme pour le PPD, il y a aussi exonération de la TPF

Dans l’applicatif joint, compte tenu de leur complexité, il n’a pas été tenu compte des prêts réglementés (il n’a pas vocation à remplacer les logiciels de simulations utilisés par les banques ainsi qu’expliqué en « 2.3 » ci-dessus).

Dès lors, les coûts évalués seraient supérieurs aux frais réellement dus si le crédit sollicité était non pas un prêt « classique » mais un ou plusieurs prêts réglementés.

3.3.3) – Deux garanties réelles immobilières différentes = Méthode de calcul des frais.

Il arrive très souvent que deux garanties réelles immobilières soient inscrites en parallèle pour un même financement.

Par exemple, dans le cas de prêts réglementés abordés au paragraphe ci-dessus, il est fréquent d’avoir
+ Prêt classique + PTZ
+ Prêt Classique + EL
+ Prêt classique + PTZ + EL

Dans ces hypothèses il y a donc un « mélange » de tarifs sans et avec taxe de publicité foncière.
La même remarque peut être faite si, dans une acquisition avec travaux, l’on se trouve avec un PPD (à hauteur du prix d’acquisition hors frais) plus une hypothèque pour le solde qui permet de garantir 100% du prêt obtenu.

3.3.3.1) – Notion d’accessoires.

Cette notion n’a pas été abordée jusqu’à présent car ces « accessoires » sont pris en compte par défaut dans les tarifs annoncés.

Il faut savoir que, suivant les banques, un certain pourcentage « d’accessoires » est prévu en plus du montant du crédit réellement mis à disposition.

Certains Etablissements demanderont, par exemple, au notaire de prévoir 20% d’accessoires.
D’autres ce sera 25% ; d’autres encore ce sera 10% jusqu’à 15.000 € et 20% au-delà.
Et toutes autres combinaisons étant bien entendu envisageables.

En clair cela veut dire que si, pour un crédit de 100.000 €, il y a 20% d’accessoires, l’inscription – et donc son coût – se fera pour 120.000 €.

C’est un point sur lequel personne ne porte attention et, pourtant, qui influe sur le coût de la garantie et donc, également, sur le coût du crédit et sur le Taux Effectif Global (T.E.G)

Pour plus d’informations sur les accessoires

http ://www.droitissimo.com/banque/garanties-credit-bancaire/hypotheque/cout-hypotheque-conventionnelle ?page=0,2

3.3.3.2) – Exemple de calcul des frais de garanties réelles immobilières avec un prêt classique et un Prêt à Taux Zéro.

Hypothèses :
+ Construction = 130.000 €
+ Crédit classique de 100.000 €
+ Prêt à Taux Zéro = 30.000 €
+ Garantis par une hypothèque
+ Accessoires = 20%

Méthode de calcul
1) – Ajout de tous les prêts à garantir (= Base 1)
2) – Lecture dans le tarif le moins cher (= Tarif 1)
3) – Application des accessoires au prêt soumis à TPF (= Base 2)
4) – Application de la taxe de publicité foncière de 0,715% à cette « Base 2 » (= Tarif 2)
5) – Calcul tarif théorique = Tarif 1 + Tarif 2

Calcul pour l’exemple ci-dessus
1) – Ajout de tous les prêts à garantir (Base 1)
+ 100.000 € + 30.000 € = 130.000 €

2) – Lecture dans le tarif le moins cher (= Tarif 1)
+ Dans barème ANIL (lien au « 3.3 » ci-dessus) « Prêt à Taux Zéro/PC/PAS/EL » / « Logement neuf », lecture du tarif pour 130.000 € = 886 €

3) – Application des accessoires au prêt soumis à TPF (Base 2)
+ 100.000 x 1,20 = 120.000 €

4) – Application de la taxe de publicité foncière de 0,715% à cette « Base 2 » = (Tarif 2)
+ 120.000 € x 0,715% = 858 €

5) – Calcul tarif théorique = Tarif 1 + Tarif 2
+ 886 € + 858 € = 1.744 €

3.3.3.3) – Exemple de calcul des frais de garanties réelles immobilières avec un Privilège de Prêteur de Deniers et une hypothèque.

Hypothèses :
Crédit classique de 130.000 € finançant une acquisition de logement de 140.000 € dont :
+ Prix achat = 125.000 €
+ Frais négociation = 6.000 €
+ Frais acte acquisition notarié = 9.000 €

Garanti par :
=> Un PPD à hauteur de 125.000 €
Et
=> Une hypothèque à hauteur de (130.000 € – 125.000 €) = 5.000 €
+ Accessoires = 20%

Calcul pour l’exemple ci-dessus
1) – Ajout de tous les prêts à garantir (Base 1) = 130.000 €

2) – Lecture dans le tarif le moins cher (= Tarif 1)
+ Dans barème ANIL (lien au « 3.3 » ci-dessus) « Logement ancien » / « Privilège de Prêteur de Deniers », lecture du tarif pour 130.000 € = 886 €

3) – Application des accessoires au prêt soumis à TPF (Base 2)
+ (130.000 € – 125.000 €) = 5.000 € x 1,20 = 6.000 €

4) – Application de la taxe de publicité foncière de 0,715% à cette « Base 2 » = (Tarif 2)
+ 6.000 € x 0,715% = 43 € (arrondi)

5) – Calcul tarif théorique = Tarif 1 + Tarif 2
+ 886 € + 43 € = 929 €

C’est cette méthode de calcul qui est utilisée dans l’applicatif joint lorsqu’il y a Privilège de Prêteur de Deniers plus Hypothèque, c’est-à-dire pour les projets « Acquisition ancien + Travaux » et «Achat Terrain + Construction ».

Rappel  : Les prêts réglementés ne sont pas pris en compte donc le premier exemple « 3.3.3.2 » ci-dessus n’est pas traité.

Le cas échéant il vous appartient de faire votre calcul suivant les principes ci-dessus et de saisir le taux « % Frais Garanties » dans la zone prévue à cet effet (Cellule verte « G14 »)

3.4) – Les Frais de dossier

Généralement les banques prennent des frais de dossier dont les montants varient :
+ En fonction des Etablissements
+ En fonction des prêts prévus au plan de financement.

De toutes façon, vous avez toujours la possibilité de les négocier.

3.4.1) – Sur les prêts classiques (secteur libre).
+ Ils peuvent aller jusqu’à 2%
+ Il peut y avoir un plafond

Exemples :
+ 2% de frais de dossier
+ Plafond 1.000 €

=> Si prêt de 50.000 € = 50.000 € x 2% = 1.000 €
=> Si prêt de 40.000 € = 40.000 x 2% = 800 €
=> Si prêt de 60.000 € = 60.000 € x 2% = 1.200 € mais limité à 1.000 €

3.4.2) – Sur les prêts réglementés Prêt à l’Accession Sociale PAS) et Prêt Conventionné (PC).
=> Le total « Frais Dossier + Parts Sociales » est limité à 500 €

3.4.3) – Sur les Prêts à Taux Zéro (PTZ) et Prêts Epargne Logement (EL)
=> Interdiction de prendre des frais de dossier.

3.5) – Les Parts Sociales

Elles ne concernent que les réseaux mutualistes.
Ce sont exactement les mêmes règles et principes que pour le frais de dossier qui s’appliquent.

4) – Acquisition possible :
+ Total ressources
– Frais négociation
– Frais acte d’acquisition notarié
– Frais de garanties
– Frais de dossier
– Parts Sociales
– Coût travaux éventuels

5) – Applicatif de simulation

1) – Cliquer sur le bouton « Initialiser »
2) – Renseigner les cellules matérialisées en vert
3) – Lire les résultats.

Cordialement,

Attached files

Investissement possible.zip (18.3 KB)

2 réflexions sur « Quel prix puis-je mettre dans mon logement ? (4ème partie) »

  1. Dans le fichier Investissement possible il y a une macro qui créée une référence circulaire l’avez vous corrigée ? travail impressionnant ! chapeau

  2. Bonjour,

    Cet applicatif fonctionnait sans référence circulaire.
    Peut-être que le problème vient de votre paramétrage Excel .

    Je vous suggère d’aller dans « Outils/Options/Calculs » et de cocher « Automatique » et « Itérations »

    Cdt

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