Le « Crédit Trompe l’Oeil »…Vous connaissez ? (3ème partie)

Suite seconde partie…4.4) – Remarque

Ainsi que précisé en introduction, cette astuce du « Prêt Trompe l’Oeil » ne concerne que les emprunteurs qui peuvent prétendre à un Prêt à Taux Zéro, avec différé d’amortissement, dans leur plan de financement.

Cependant il faut également attirer l’attention sur la possibilité de réduction de la durée du PTZ permise par le code de la construction et de l’habitation (CCH) pour les bénéficiaires d’un PTZ, qu’il soit avec ou sans différé d’amortissement :

« Article L.31-10-11 – Alinéa 4 du CCH
La durée de la première période de remboursement peut être réduite à la demande de l’emprunteur, sans pouvoir être inférieure à quatre ans (***)
(***) NB) – Suivant l’annexe II de l’arrêté du 30 décembre 2010 sur le PTZ, qui fournit des modèles d’attestations à produire – le cas échéant – en pièces justificatives, par « première période de remboursement » il faut comprendre soit la première période de différé quand le profil PTZ se trouve être de 1 à 4, soit la période unique de remboursement (sans différé) pour les autres profils. »

 

Dans la même logique que ci-dessus – et avec la même réserve – il apparaît qu’une réduction de la durée du PTZ ne soit jamais une option financièrement intéressante pour l’emprunteur, qu’il soit avec ou sans différé d’amortissement.

V) – C’est beau la théorie ! Mais quid de la pratique ?

Si l’insertion d’un tel crédit « Trompe l’œil » d’un montant le plus faible possible sur une durée cependant relativement longue permettrait bien de réduire encore plus le coût du crédit pour l’emprunteur, il est possible/probable que les banques soient réticentes à mettre cette astuce en œuvre.

+ Petit montant = très faible volume de produits financiers
+ Durée longue = frais de gestion importants (Ces frais sont strictement identiques que le prêt soit de 100 € ou de 1.000.000 €).

=> Intérêt financier pour la banque = nul.

Pourtant, vu côté emprunteur, cette technique pourrait bien permettre une économie supplémentaire de l’ordre de 1.500 € voir plus, suivant le plan de financement considéré.

Mais il semble que les emprunteurs qui voudraient profiter de cet artifice pour arriver à une optimisation maximale de leur plan de financement devront se montrer très persuasifs auprès de leur conseiller lors de l’instruction du dossier de prêt.

Qui plus est, il est probable qu’ils doivent passer un peu de temps – et dépenser un peu de salive – pour leur expliquer le bien fondé de leur demande
(Une orientation vers le forum cBanque pourrait alors faciliter la tâche ?)

Mais si la banque n’y trouve pas un avantage financier direct, elle pourrait cependant y trouver un intérêt commercial qui, in fine, se traduit quand même par un intérêt financier.

Aussi peut-on suggérer/espérer qu’un réseau « plus marketing » que les autres bâtisse une offre globale, bien pensée, autour de ce concept……pour, ensuite, être suivie par tous les autres.

Cordialement,

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8 réflexions sur « Le « Crédit Trompe l’Oeil »…Vous connaissez ? (3ème partie) »

  1. Astuce très intéressante, mais qui suggère que l’emprunteur raisonne en terme d’échéance cible, ce qui à mon avis représente une minorité de personnes, notamment dans les profils de PTZ concerné. Les personnes préfèreront certainement une simulation basé sur la durée maximale du PTZ avec un lissage classique qui leur donnera une mensualité inférieur à 1000 € tout le long du différé du PTZ(mais qui reviendra plus cher in fine on est bien d’accord).

  2. Bonjour,

    « Astuce très intéressante, mais qui suggère que l’emprunteur raisonne en terme d’échéance cible, ce qui à mon avis représente une minorité de personnes, notamment dans les profils de PTZ concerné. « 

    Non, je ne partage pas votre point de vue.

    D’abord, implicitement, il y a toujours une échéance cible ne serait-ce que celle qui résulte de la capacité maximale de remboursement acceptée par la banque (le prétendu taux d’endettement maximal de 33% ???)

    De plus, avec un PTZ, le lissage des échéances est quasiment devenu la règle (si non le taux d’endettement des 1ères années « explose » et interdit le crédit) et, pour un plan de financement bien optimisé (avec ou sans prêt gigogne) c’est l’échéance cible qui devient un paramètre choisi, la/les durée(s) optimale(s) devenant alors des résultantes calculées.

    « Les personnes préfèreront certainement une simulation basé sur la durée maximale du PTZ avec un lissage classique qui leur donnera une mensualité inférieur à 1000 € tout le long du différé du PTZ(mais qui reviendra plus cher in fine on est bien d’accord). « 

    Non, justement c’est pour permettre la durée maximale du PTZ et donc une mensualité plus faible que cette astuce trouve son intérêt.

    Explication
    + Supposez un emprunteur qui est en « profil N°1 PTZ » soit durée totale de 30 ans répartie entre :
    => Durée du différé 23 ans
    => Durée d’amortissement 7 ans

    La règlementation PTZ veut que la durée du différé ne dépasse pas la durée la plus longue des autres prêts du plan de financement.

    + Si la durée la plus longue des autres prêts du plan de financement n’est que de 20 ans par exemple
    => La durée du différé PTZ sera réduite de 23 ans à 20 ans
    => La durée totale serait alors de 20 + 7 = 27 ans au lieu de 30 ans
    => Les mensualités PTZ de la période différée s’en trouveraient accrues
    => Malgré la réduction de durée le coût du crédit ne serait pas forcément moindre car – toujours à capacité de remboursement identique (=échéance cible) l’accroissement de l’échéance PTZ (calculée sur 20 ans au lieu de 23 ans au départ) réduirait d’autant le montant de l’échéance possible sur le complémentaire.

    Or – à capacité d’endettement identique – si l’échéance possible est moins élevée sur le complémentaire, sa durée devra être allongée
    + Si durée plus longue
    => plus d’intérêts à payer
    => Plus de primes d’assurances à payer
    => Et si l’allongement de durée fait « sauter » un palier dans la structure des taux, le taux d’intérêt devient aussi plus élevé ce qui accroît encore le volume des intérêts à payer.

    L’intérêt de l’astuce « Prêt trompe l’oeil » serait précisément, dans l’exemple pris, d’insérer un tout petit prêt – le plus petit montant possible – mais sur la durée maximale prévue pour le différé PTZ soit 23 ans dans l’exemple (quitte à le rembourser par anticipation ensuite)

    Dès lors les echéances PTZ seraient bien calculées sur 23 ans (donc plus faible que sur 20 ans) ce qui – à capacité de remboursement identique (=échéance cible) permettrait un plus fort amortissement du complémentaire avec, en conséquence, réduction de sa durée et donc des intérêts et primes d’assurances à payer.

    Si la durée du prêt le plus long du plan de financement est égal ou supérieur à la durée du différé PTZ possible, cette astuce n’a aucune utilité.

    Cordialement,

  3. Aristide bonjour,

    si j’ai bien saisi l’utilité du crédit trompe l’œil dans mon cas il n’aurait aucun intérêt.
    Je m’explique: je compte souscrire un prêt de 100.000€ sur 25 ans et j’ai droit à 18.600€ de PTZ+ réparti en deux palier: un de 23 ans et un de 7 ans.

    Ai je raison ou pas?
    Merci.

    1. Bonjour,
      Oui, vous avez raison puisque le prêt complémentaire à votre PTZ est de 25 ans; donc supérieur à la durée de votre première période en différé de 23 ans du PTZ.
      Si votre prêt complémentaire le plus long participant à votre plan de financement avait été de 20 ans, par exemple, la durée de votre première période en différé de votre PTZ aurait aussi été réduite à 20 ans.

      C’est dans cette hypothèse qu’un « Crédit Trompe l’Oeil » de quelque centaines d’euros (le plus faible montant accepté par votre banque) de 23 ans (durée différé PTZ) aurait été intéressant.

      Cordialement

      1. Bonjour Aristide,

        Voyant votre réactivité j’en profite pour vous demander si vous pouviez m’aider à optimiser mon emprunt.
        J’ai lu vos commentaires sur les prêts gigognes mais j’ai bien saisi aussi qu’il m’était impossible d’optimiser seule mon crédit.
        Aussi je me permets de vous présenter ma situation:
        je souhaite faire un emprunt total de 100.000€ sur 25 ans.
        J’ai droit à un prêt de 18600€ au titre du PTZ+ (avec palier de 23 ans puis 7 ans).
        J’ai droit de plus à un prêt 1% patronal de 20.000€ sur 15 maximum à 1,75% (+0,228% d’assurance).
        Le reste (soit 61.400€) correspondra à un (ou des) emprunts(s) classique(s).
        Je ne sais pas si ces informations suffiront.

        Je vous remercie par avance de votre aide.

        1. Bonjour,

          Le blog n’est pas le vecteur le mieux adapté pour ce type d’échanges.

          il serait préférable que vous transposiez votre demande sur le forum.

          Mais je vous informe déja de plusieurs choses :

          + Ainsi que déja rappelé à diverses reprises, en montage gigogne à échéances lissées, on ne choisit pas la/les durée(s); c’est le logiciel qui les calcule.
          + Mais, pour ce faire, les taux variant en fonction des durées, il serait nécessaire de connaître les paliers de durées avec la hiérarchie des taux associée, proposées par votre banque.
          Quand cette hiérarchie des taux n’est pas fournie, si j’ai un ou deux taux sur des durées différentes de précisées je peux – à titre indicatif – imaginer une structure de taux.
          Mais vous ne me fournissez aucun taux; je ne peux donc rien faire
          + La proposition optimale étant calculées « assurances comprises », il faudrait également préciser les conditions exactes de ces assurances décès invalidité
          + Enfin, c’est à partir de votre échéance cible « assurances comprises » = mensualité que vous voulez/pouvez payer et acceptable par votre banque, que la combinaison optimale « Montants/dDurées/Taux » peut être recherchée.

          Je vous invite donc à reposer votre question sur le forum en apportant toutes les précisions ci-dessus demandées.

          Cordialement,

  4. Avec les profils actuels de ptz, est-il toujours intéressant d’utiliser un prêt trompe l’œil ?
    Par exemple avec un différé total de 14 ans et amortissement sur 11 ans…106194€ possible en ptz+.
    La limitation de durée de la première période est-elle toujours possible ? Et quel intérêt/gain dans mon exemple ?

    Cordialement,
    Michael

    1. Bonjour,
      Au niveau des principes le nouveau PTZ ne change rien par rapport aux précédents.

      Mais le « Crédit trompe l’œil » ne serait utile que si la durée d’aucun des autres prêts du plan de financement n’atteignait la durée du différé soit 14 ans dans votre cas.

      La limitation de la duré de la première période est toujours possible avec un minium de 4 ans mais, avec un taux de prêt à 0%, cela ne présente, financièrement parlant, aucun intérêt.

      Impossible de chiffrer votre gain; en vous reportant à ce billet et au fichier Excel joint vous pouvez comprendre qu’une simulation nécessite toutes les caractéristiques – et dans le détail – du plan de financement.

      Par ailleurs, ainsi que souligné dans la conclusion de ce billet, le « Crédit trompe l’œil » est un produit théorique qui permettrait certes une économie sur le coût réel du projet financé à crédit mais, au plan pratique, il n’est pas certain que votre banque soit prête à le mettre en place.

      Cdt

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