Méfiez-vous du « Taux Effectif Global (TEG) / Taux Annuel Effectif Global (TAEG) »……il peut vous induire en erreur ! ! !

Sommaire

I) – Quelques rappels.

1.1) – Seuls les frais imposés par la banque sont pris en considération.

1.2) – Un TEG/TAEG par prêt dans le même plan de financement.

1.3) – Incidence de l’apport personnel sur le taux réel du plan de financement.

1.4) – Incidence de la durée des crédits sollicités sur le TEG/TAEG.

 

II) – Quelques définitions.

2.1) – Taux Effectif Global (TEG) / Taux Annuel Effectif Global (TAEG) légal.

2.2) – Taux Effectif Global (TEG) / Taux Annuel Effectif Global (TAEG) financier.

2.3) – Coût du crédit « légal ».

2.4) – Coût du crédit « simple ».

2.5) – Coût du crédit « corrigé ».

2.6) Valeur du patrimoine total.

2.7) Notion de patrimoine financier.

2.7.1) Notion d’échéance cible.

 

III) – Quelques cas d’école.

3.1) – Méthodologie.

Utilisation et compréhension des applicatifs/simulations

3.1.1) – Approches possibles.

3.1.2) – Utilisation du taux de rémunération de l’épargne.

3.1.3) – Choix définitif du financement financièrement le plus approprié.

3.1.4) – Rappel des objectifs de ce billet.

3.2) – Premier cas de figure : Surprime sur Assurance Décès Invalidité (ADI) facultative.

3.3) – Deuxième cas de figure : Apports personnels inégaux.

3.4) – Troisième cas de figure : Durées différentes d’une banque à l’autre.

3.5) –  Quatrième cas de figure : « Offres Plans de financement différents ».

 

IV) – Conclusion.

4.1) – La première solution.

4.2) – Le deuxième moyen.

4.3) – La troisième solution.

4.3.1) – Coût de l’investissement physique « frais compris » identique.

4.3.2) – Apport personnel identique.

4.3.3) – Prêts de durées identiques.

4.3.4) – Surprimes sur assurances décès-invalidité (ADI) facultatives.

 

V) – En résumé pour tendre vers des TEG / TAEG légaux pertinents et comparables.

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I) – Quelques rappels :

+ Le Taux Effectif Global (TEG) est un indicateur qui concerne les prêts immobiliers et professionnels alors que le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) ne concerne (à ce jour ***) que les prêts à la consommation et assimilés à savoir les prêts au plus égaux à 75.000 € pour travaux immobiliers.

(***) Une récente directive européenne devrait être prochainement transposée en droit français afin d’étendre le TAEG aux crédits immobiliers.

Le premier se calcule en mode proportionnel à partir d’un « taux périodique effectif » correspondant à la périodicité des échéances alors que le second se calcule en nombre de jours exact directement en taux actuariel annuel.

L’un et l’autre de ces indicateurs sont censés avoir deux utilités :

1) – Permettre une comparaison avec le taux de l’usure en vigueur au moment de l’émission de l’offre de prêt.

2) – Permettre aux emprunteurs de comparer diverses offres de prêts émanant de diverses banques prêteuses afin  de faire le choix financièrement le plus intéressant.

 

=> Les développements qui suivent ne visent qu’à mettre en garde sur sa fiabilité/pertinence dans cette seconde fonction.

 

1.1) – Seuls les frais imposés par la banque sont pris en considération.

+ Tant pour le TEG que pour le TAEG, seuls les frais/charges imposés par la banque, et qui en font donc une condition du crédit, sont à prendre en compte dans leur calcul.

À titre d’exemple, très fréquemment rencontré, lorsque la banque impose une assurance décès-invalidité sur la tête de l’emprunteur principal mais ne la propose qu’à titre facultatif pour le conjoint coemprunteur, seule la prime concernant cette assurance obligatoire est à prendre en considération.

=> Dans le paragraphe 3.2 « Premier cas de figure : Surprime sur Assurance Décès Invalidité (ADI) facultative »,

ce point fera l’objet d’une explication détaillée à partir d’un exemple chiffré plausible.

 

1.2) – Un TEG/TAEG par prêt dans le même plan de financement.

+ Un TEG/TAEG se calcule prêt par prêt si bien que, dans un plan de financement, il y aura autant de TEG/TAEG que de prêts inclus dans une même offre ou dans plusieurs offres si plusieurs prêteurs sont sollicités (Par exemple « Prêt employeur + Prêt collectivité locale + Prêts bancaires »).

De ce fait, c’est-à-dire en l’absence d’indicateur global « tous prêts confondus », l’emprunteur n’a qu’une vue très imparfaite du meilleur choix entre diverses offres qui lui sont faites.

 

1.3) – Incidence de l’apport personnel sur le taux réel du plan de financement.

+ Un inconvénient supplémentaire apparaît dans l’hypothèse d’exigence d’un montant d’apport personnel différent d’une banque à l’autre.

En effet, l’apport personnel est un crédit que l’emprunteur se consent à lui-même au taux de son épargne.

Or, dans un plan de financement, le coût de « l’investissement physique » (frais compris) est indépendant de la banque ; ce coût « physique » sera donc toujours identique quel que soit le prêteur.

 

Par contre le total du besoin à financer pourra être différent d’une part :

=> Du fait de divers frais liés au crédit :

+ Frais de dossier

+ Part sociales

+ Frais de garanties (***)

+ Frais de courtage

=> Qui varieront d’une banque à l’autre et viendront donc impacter directement et différemment les résultats des calculs TEG/TAEG.

 

(***) Même une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers, du fait des « accessoires » – de 10% à 30% en linéaire ou bien par paliers – laissés au choix de chaque banque prêteuse, pour un crédit identique, n’aura pas forcément le même coût d’un prêteur à l’autre.

 

=> Mais aussi de l’exigence de la banque en matière d’apport personnel qui, ainsi que déjà dit, est un crédit que l’emprunteur se consent à lui-même au taux de son épargne.

Pour diverses raisons les banques sont plus ou moins exigeantes en matière d’autofinancement et quand l’une peut demander 10% de l’investissement hors frais par exemple, sa concurrente peut quelquefois demander 20% ou autres.

Bien entendu, par rapport au total à financer (= Coût investissement physique frais compris + total des frais ci-dessus évoqués) l’apport personnel à y déduire va forcément modifier le montant du crédit réel à solliciter et donc également influer sur le TEG/TAEG concerné.

 

Mais, d’autre part, ce TEG/TAEG ne prend pas du tout en compte le manque à gagner en intérêts que génère cet apport personnel,  puisé dans l’épargne de l’emprunteur,  et qui –  immobilisée dans l’investissement – ne sera donc plus, à due concurrence, rémunérée (Prêt à soi-même au taux de l’épargne).

L’incidence de cet apport personnel sur le coût réel du financement se traduit comme suit :

+ Si le taux de l’épargne est inférieur à celui du prêt, le taux réel supporté sur le plan de financement dans son ensemble sera inférieur au TEG/TAEG calculé.

Et, dans ce cas, plus l’apport personnel sera élevé, plus le taux réel supporté sur le plan de financement considéré sera réduit.

C’est le cas le plus général.

 

+ Inversement, si le taux de l’épargne est supérieur à celui du prêt, le taux réel supporté sur le plan de financement dans son ensemble sera supérieur au TEG/TAEG calculé.

Et, dans ce cas, plus l’apport personnel sera élevé, plus le taux réel supporté sur le plan de financement considéré sera augmenté.

 

=> Dans le paragraphe 3.3 « Second cas de figure : Apports personnels inégaux ».

ce point fera l’objet d’une explication détaillée à partir d’un exemple chiffré plausible.

 

 

1.4) – Incidence de la durée des crédits sollicités sur le TEG/TAEG.

Toutes choses étant égales par ailleurs des durées d’amortissement différentes impacteront les résultats des TEG/TAEG.

Prenons tout de suite un exemple et supposons un crédit :

+ Montant = 100.000 €

+ Frais divers = 5.000 €

+ Taux 3%

 

+ Durée banque « A » = 216 mois

=> Échéance banque « A » = 599,72 € (arrondi par défaut – ajustement sur dernière échéance)

=> Total intérêts = 29.540,23 €

=> Coût du crédit = 34.540,23 €

=> TEG banque « A » 3,63%

 

+ Durée banque « B » = 240 mois

=> Échéance banque « A » = 554,60 € (arrondi par défaut – ajustement sur dernière échéance)

=> Total intérêts = 33.103,42 €

=> Coût du crédit = 38.103,42 €

=> TEG banque « A » 3,57%

 

=> L’on constate que le « Coût du crédit » dans la banque « B » (en 240 mois) est significativement plus élevé que celui issu du crédit de la banque « B » (en 216 mois) ce qui est logique puisque il y a 24 mois d’intérêts en plus sur le crédit le plus long.

 

Mais, à contrario, l’on constate que c’est précisément dans cette banque « B » où l’emprunteur paiera le plus d’intérêts que le TEG est le moins élevé :

=> 3,63% – 3,57% = 0,06% de différence toutes choses – hormis la durée – étant égales par ailleurs.

 

Cet exemple simple montre tout d’abord que, pour comparer différentes offres de prêts, le coût du crédit « légal » est un indicateur non pertinent.

 

Sur ce sujet plus de détails peuvent être trouvés via les liens ci-dessous :

Étude ANIL 1999 – Le coût total du crédit : une notion dénuée de signification.

 

Étude réalisée avec le concours de l’Observatoire des Pratiques du Conseil National de l’Habitat.

http ://www.anil.org/publications-et-etudes/etudes-et-eclairages/1999/le-cout-total-

Et

Le Blog « Comparer Offres de prêts : TEG, coût crédit….ou autres ».

 

Première partie

https ://www.cbanque.com/forum/entry.php ?33-Comparer-offres-de-prets-TEG-Cout-credit…-ou-autres-parametres-(1-ere-partie)

Seconde partie

https ://www.cbanque.com/forum/entry.php ?32-Comparer-offres-de-prets-TEG-Cout-credit…-ou-autres-parametres-(Seconde-partie)

Troisième partie

https ://www.cbanque.com/forum/entry.php ?31-Comparer-offres-de-prets-TEG-Cout-credit…-ou-autres-parametres-(3-eme-partie)

Quatrième partie

https ://www.cbanque.com/forum/entry.php ?54-Comparer-offres-de-prets-TEG-Cout-credit…-ou-autres-parametres-(4e-partie)

 

Maintenant tentons d’expliquer pourquoi deux crédits :

+ D’un même montant

+ Au même taux

+ Avec les mêmes frais

+ Mais sur des durées différentes et donc, logiquement, avec des mensualités différentes

=> Génèrent des TEG/TAEG différents et dont la valeur est complètement inversée par rapport aux coûts du crédit.

 

Dans l’exemple ci-dessus les mensualités calculées sur 100.000 € sont, dans ce calcul, rapportées à 95.000 € et la différence de 24 mois sur les durées en cause expliquent ce TEG/TAEG majoré sur le prêt de plus faible durée.

Les 5.000 € de frais supportés au départ « s’amortissent » plus vite en 216 mois qu’en 240 mois et l’impact sur le TEG en est donc plus fort.

 

Si l’on se place dans la situation de la banque cet indicateur laisse penser que ladite banque ne prête en réalité que « le net versé » c’est-à-dire la différence entre le capital emprunté et les différents frais payables dès le départ mais que, cependant, les échéances de remboursement restent basées sur le capital brut.

Toutes    choses étant égales par ailleurs, si l’on réduit fictivement le capital prêté en conservant les mêmes durées et les mêmes échéances le taux qui en ressort (le TEG/TAEG) s’en trouve logiquement augmenté.

Il ne faudrait pas en déduire qu’il correspond au taux de rentabilité réel de la banque car, à part les frais de dossier qu’elle conserve, les frais ci-dessus cités sont soit restitués (parts sociales par exemple) soit perçus par des tiers (frais de garantie – frais de courtage).

 

Ce serait aussi une double « vue de l’esprit » que de considérer que, dans chaque situation, les mensualités (différentes), au lieu d’être versées à la banque en remboursement des prêts en cause, pourraient être rentabilisées par l’emprunteur – pendant la durée de chaque crédit en cause – au taux (= TEG/TAEG) que l’on recherche.

En effet – hormis pour les prêts sociaux (type prêt à taux zéro) – il est extrêmement rare que le taux de marché de rémunération de l’épargne atteigne les taux de crédit.

 

D’autre part, en règle générale, les taux varient dans le même sens que les durées.

Or, dans le cas présent, l’on constate exactement le contraire puisque le TEG est plus élevé sur le prêt de 216 mois (3,63%) que sur le prêt de 240 mois (3,57%).

 

En se situant au même moment (= unicité de temps) dans un même marché (= unicité de lieu) la logique voudrait que ce soient les taux de marché pour les durées considérées qui soient retenues.

C’est cette logique qui sera reprise dans le concept de « Coût du Crédit Corrigé » développé au paragraphe « 2.5 » ci-dessous, le taux de marché retenu s’appliquant – à chaque fois – sur la durée la plus longue des crédits prévus à l’un et à l’autre des plans de financement proposés.

 

=> Dans le paragraphe 3.4 « Troisième cas de figure : « Durées différentes d’une banque à l’autre ».

ce point fera l’objet d’une explication détaillée à partir d’un exemple chiffré plausible.

 

Enfin, joint à ce billet, un applicatif complètement paramétrable vous permettra d’effectuer autant de simulations que vous le souhaitez.

NB) – Cet applicatif permet de saisir deux assurances obligatoires et deux assurances facultatives a primes fixes assises sur le capital initial.

Si les quotités sont différentes il convient de les appliquer directement sur le taux des primes avant saisies.

Il ne permet pas de traiter des assurances à primes variables.

 

Il faut préciser que l’objectif dudit billet, des cas d’école traités et de cet applicatif est de sensibiliser les emprunteurs potentiels aux lacunes/inconvénients du TEG/TAEG pourtant très souvent « déifié » et partout annoncé comme étant « l’indicateur miracle ».

 

Mais tant pour réduire la complexité de l’outil proposé que le poids du fichier, la possibilité de simulation a été limitée à un crédit par offre pour deux  propositions de banques différentes.

S’il reste bien adapté pour les financements de biens de consommation qui ne font appel qu’à un crédit unique, il ne permet pas de résoudre le gros inconvénient déjà évoqué ci-dessus pour les plans de financement d’investissements immobiliers.

En effet, dans cette dernière hypothèse où l’on trouve très fréquemment plusieurs prêts juxtaposés, il ne permet pas la prise compte de plusieurs crédits – d’un même prêteur ou de plusieurs – afin de les comparer « tous prêts + Apports confondus » et d’orienter l’investisseur/emprunteur vers le plan de financement financièrement le plus intéressant.

 

=> Dans le paragraphe 3.5 « Quatrième cas de figure : « Offres Plans de financement différent ».

ce point fera l’objet d’une explication détaillée à partir d’un exemple chiffré plausible.

 

II) – Quelques définitions 

 

2.1) – Taux Effectif Global (TEG) / Taux Annuel Effectif Global (TAEG) légal.

C’est le taux imposé dans les offres/contrats de prêts dont le calcul est réglementé par le code de la consommation et qui doit :

+ Être unique par prêt,

+ Ne prendre en considération que les seules charges rendues obligatoires par la banque ; charges qui en font une condition du crédit précise la jurisprudence.

=> De ce fait, ainsi que déjà souligné, les primes d’assurances facultatives ne rentrent pas dans ce calcul ce qui, le cas échéant, rend ce TEG/TAEG légal complètement inapproprié pour orienter l’emprunteur vers le réel meilleur choix si elles font l’objet de tarifications différentes.

 

2.2) – Taux Effectif Global (TEG) / Taux Annuel Effectif Global (TAEG) financier.

Contrairement au « TEG/TAEG légal » ce « TEG/TAEG financier » n’a aucune base réglementaire ; c’est un concept que j’ai moi-même imaginé et qui se veut réduire – mais, hélas, pas supprimer totalement – les lacunes/inconvénients du premier indicateur cité.

 

Ce « TEG/TAEG financier » se distingue de son « homologue légal » par le fait qu’il prend en compte :

+ Tous les frais/charges qu’ils soient obligatoires ou facultatifs.

+ Tous les crédits, quels qu’ils soient, d’un même plan de financement,

 

=> Il s’agit donc d’un « TEG/TAEG financier d’ensemble » tous prêts confondus d’un même plan de financement.

 

Le raisonnement est qu’un emprunteur s’intéresse au coût qu’il va réellement devoir supporter, peu importe que ce soit sa banque qui l’oblige ou bien que cela découle de son propre choix.

 

Ainsi, concernant les assurances décès-invalidité, si pour des raisons personnelles des conjoints coemprunteurs souhaitent s’assurer tous les deux à 100%, même si les banques sollicitées n’obligent qu’à une assurance à 100% (répartie ou non sur deux têtes) c’est bien en considérant toutes les primes à payer, obligatoires et facultatives, que ces emprunteurs voudront comparer les diverses offres reçues des diverses banques sollicitées.

 

Avec l’objectif d’obtenir une comparaison fiable d’offres de prêts concurrentes, ce critère est donc plus pertinent que le TEG légal et il a l’avantage d’être unique – non plus prêt par prêt – mais pour tous les crédits compris dans un même plan de financement.

Mais subsiste l’inconvénient de ne pas prendre en compte l’apport personnel qui, ainsi que déjà dit maintes fois, est un crédit que l’emprunteur se consent à lui-même au taux de son épargne.

A durées égales et apport personnel identique, ce critère de comparaison est fiable ; ce n’est plus le cas si l’une ou/et l’autre de ces caractéristiques des crédits en cause sont différentes.

 

2.3) – Coût du crédit « légal »

C’est la somme des mêmes divers frais/charges rendus obligatoires pris en compte pour le calcul du TEG/TAEG.

Ainsi que déjà dit antérieurement (Cf. liens fournis au paragraphe « 1.3 » ci-dessus) ce paramètre de comparaison est le moins pertinent de tous.

Pour cette raison, dans les divers cas de figure ci-dessous simulés, il n’est pas du tout calculé/affiché ni, donc, utilisé dans les comparaisons.

 

2.4) – Coût du crédit « simple »

C’est une autre notion qui, elle non plus, n’a rien de réglementaire et que j’ai aussi développée.

En fait c’est le « coût du crédit légal » ci-dessus mais auquel sont ajoutées toutes les charges facultatives.

Bien qu’étant « moins mauvais » que le « Coût du crédit légal » il reste également très peu pertinent car il ne tient pas compte du manque à gagner en intérêts sur l’apport personnel puisé dans l’épargne et investi ni sur les échéances payées.

Dans les divers cas de figure ci-dessous simulés, il n’est donc calculé/affiché qu’à titre indicatif mais non utilisé dans les comparaisons.

Ce critère est désigné par « Coût du Crédit Simple » par opposition au « Coût du Crédit Corrigé » dont la définition vous est donnée ci-dessous.

 

2.5) – Coût du crédit « corrigé »

Ce coût du crédit corrigé que j’ai déjà évoqué ci-dessus au paragraphe :

1.4) – Incidence de la durée des crédits sollicités sur le TEG/TAEG

est aussi un concept que j’ai imaginé et n’a donc pas, non plus, de base réglementaire.

 

Il est égal à la somme :

=> De toutes les charges – obligatoires et facultatives – liées au crédit (=> Ce qui correspond au « Coût du crédit simple ci-dessus défini).

Il s’agit là de frais correspondant à des débours réels ; à un « volume d’euros qui sort réellement de la poche des emprunteurs ».

ET

=> Du manque à gagner en intérêts :

+ Sur l’apport personnel investi dans l’opération et qui, supposé amputé sur l’épargne préexistante, ne pourra plus être rémunéré en tant que telle.

+ Sur toutes les échéances de remboursement payées à la banque.

Rappelons à cet égard qu’une capacité de remboursement est de la même façon une capacité d’épargne.

 

Ce concept prend donc en compte des charges/frais/dépenses réels mais aussi des « absences de produits/recettes » dont les emprunteurs auraient pu bénéficier s’ils avaient maintenu leur apport personnel dans leur épargne et y avaient ajouté – au mois le mois – les mensualités ou différences de mensualités au lieu les verser à la banque en remboursement de leurs crédits.

 

En fait le raisonnement est l’inverse de celui aboutissant au calcul des TEG/TAEG.

Dans ce dernier cas, ainsi qu’expliqué ci-dessus, pour chaque crédit, l’on cherche :

+ Un taux théorique/utopique.

+ Correspondant à la durée de chaque prêt ; donc sur des durées différentes.

=> Pour retrouver, par actualisation des flux d’entrées et de sorties de trésorerie (= Tous les euros qui rentrent et qui sortent de la poche des emprunteurs), le net versé au départ du crédit qui est égal au capital emprunté moins frais initialement payés.

=> Ce calcul rapporte donc tous les flux de trésorerie au début du prêt et, plus précisément, au « net versé » du début du prêt ; c’est la notion « d’échéance zéro ».

 

 

Alors que dans le « Coût du Crédit Corrigé » :

+ L’on part d’un taux de marché réel, connu et unique qui est le taux de rémunération de l’épargne.

+ Et l’on calcule le manque à gagner en intérêts sur tous les flux de sorties de trésorerie (= Apport personnel + toutes les échéances).

+ Et, ceci, sur la durée du crédit le plus long du plan de financement, tous prêts et toutes banques confondues.

+ Et ceci non plus prêt par prêt mais pour le plan de financement dans son ensemble.

 

=> Nous obtenons ainsi un coût réel de l’opération à la fin du crédit le plus long et calculé :

+ Avec le même taux ; celui de rémunération de l’épargne.

+ Sur la même durée ; celle du crédit le plus long.

 

=> A l’inverse du calcul TEG/TAEG l’on ne recherche plus, par l’actualisation des flux de trésorerie, à retrouver « l’échéance zéro » qui correspond au net versé au départ du prêt = capital emprunté – frais divers.

=> Il rapporte  – au contraire – le coût réel du crédit à la fin du prêt le plus long en ajoutant aux dépenses réelles – obligatoires et facultatives – le manque à gagner en intérêts sur l’apport personnel investi dans le projet et sur toutes les échéances payées.

 

=> Nous    obtenons ainsi une comparaison parfaite du coût réel de l’opération pour chaque plan de financement, tous prêts confondus et toutes banques confondues participant au même plan de financement.

 

C’est, me semble-t-il, l’indicateur le plus fiable qui soit pour mesurer – dans tous les cas de figure –  le coût réel d’une opération et, donc, pour obtenir une comparaison pertinente entre diverses propositions concurrentes.

 

2.6) Valeur du patrimoine total

Un autre indicateur peut cependant présenter les mêmes avantages et orienter exactement vers le même choix ; c’est la notion de « Valeur du patrimoine total » laquelle correspond à la somme :

 

=> Du « Patrimoine physique » = le prix de l’investissement immobilier supposé sans plus-value ni moins-value.

ET

=> De « L’investissement Financier » = la valeur acquise au terme du prêt le plus long par le placement – au taux de l’épargne ci-dessus évoqué :

+ Du reliquat de l’apport/épargne non utilisé.

+ Et des échéances ou différences d’échéances payées à la banque.

 

Mais, au lieu de résulter d’un raisonnement « par les coûts » l’on mesure simplement – toutes choses étant égales par ailleurs – la valeur théorique du patrimoine « Physique + Financier » des emprunteurs au terme du prêt le plus long.

 

2.7) Notion de patrimoine financier

Tentons un peu plus d’explications à partir du plan de financement pris par défaut dans l’outil proposé via le fichier Excel joint « Comparaisons offres – Plans de financement différents ».

Pour ouvrir le fichier Excel et lire les tableaux de résultats, cliquez sur le lien ci-dessous :

Comparaison Offres Plans Financement différents

 

+ Le taux de rémunération de l’épargne choisi est celui du livret « A » soit 0,75% à ce jour.

+ La banque « A » exige un apport personnel de 20.000 € alors que ce n’est que 15.000 € pour la banque « B ».

=> L’on suppose donc que cet emprunteur potentiel dispose d’au moins 20.000 € en épargne préexistante et rémunérée au taux de 0,75%.

+ La banque « A » propose un crédit en 240 mois qui génère une mensualité assurances comprises (obligatoires et facultatives) de 856,73 €.

+ La banque « B » propose un crédit en 216 mois qui génère une mensualité assurances comprises (obligatoires et facultatives) de 937,87 €.

 

2.7.1) Notion d’échéance cible

L’on suppose donc que la capacité de remboursement de cet emprunteur est la plus élevée des deux échéances ci-dessus et que s’il a la capacité financière d’assumer cette charge dans la banque « A » il l’aurait tout autant dans la banque « B ».

=> Ce sera donc l’échéance cible de 937,87 € qui sera retenue.

=> L’on rappelle une seconde fois qu’une capacité de remboursement est de la même façon une capacité d’épargne.

 

Partant de là cet investisseur/emprunteur potentiel pourrait choisir d’abandonner tout investissement physique pour à la fois continuer à rentabiliser :

+ Son apport personnel de 20.000 € au taux de 0,75% pendant la durée la plus longue des crédits proposés soit 240 mois.

+ Économiser/épargner cette capacité de remboursement/capacité d’épargne de 937,87 € pendant les mêmes 240 mois.

=> Ce faisant la valeur acquise des 20.000 € d’épargne/apport serait de 23.238,20 € au terme des 240 mois.

=> La valeur acquise par le placement de l’équivalent des 240 mensualités serait de 242.854,24 €.

 

=> Et, à ce terme, en l’absence d’investissement physique, son patrimoine financier serait alors égal à la somme de ces deux valeurs acquises soit 266.092,44 €.

 

=> C’est par référence à cette valeur que l’on pourra mesurer l’option financièrement la plus appropriée.

 

Mais la réelle intention est bien d’investir dans un immeuble « physique » (de 150.000 € dans l’exemple cité) et non pas de se limiter à un simple investissement financier le problème alors posé étant laquelle entre l’offre de la banque « A » et celle de la banque « B » est, financièrement parlant, la plus intéressante ?

 

Banque par banque l’on va donc calculer ce que, au taux de rémunération de l’épargne choisi,  rapporterait :

+ L’épargne non immobilisée dans le projet.

+ Les échéances ou différences d’échéances/capacité de remboursement/capacité d’épargne.

 

=> Ainsi dans la banque « A »

+ L’épargne (= apport) de 20.000 € ne rapporterait plus rien puisqu’elle serait immobilisée dans le projet.

+ L’échéance dans la banque « A » étant de seulement 856,73 €, l’emprunteur pourrait donc, pendant les 240 mois, rentabiliser au même taux que ci-dessus, la différence avec l’échéance cible soit 937,87 € – 856,73 € = 81,14 €.

+ Dans cette hypothèse, au terme des 240 mois la valeur acquise par le placement, au taux de 0,75% choisi, de ce différentiel d’échéances s’élèverait à 21.009,61 €.

=> Dès lors, en optant pour l’offre de la banque « A » au terme des 240 mois la valeur du patrimoine total deviendrait.

+ Patrimoine « physique » sans plus-value ni moins-value 150.000 €

+ Patrimoine financier 21.009,61 €

=> Soit un patrimoine total de 171.009,61 €

 

=> Pour mémoire, en l’absence d’investissement physique, la valeur de ce patrimoine total aurait été de 266.092,44 €.

=> La différence correspond au « Coût du Crédit Corrigé » ci-dessus expliqué soit 95.082,83 €.

 

=> Procédons désormais au même raisonnement avec l’offre de la banque « B ».

+ Dans le plan de financement prévu, cette dernière n’exige que 15.000 € d’apport personnel contre 20.000 € pour la banque « A » concurrente.

+ L’investisseur/emprunteur va donc pouvoir conserver cette différence de 5.000 € dans son épargne et la rentabiliser pendant les 240 mois retenus au taux supposé de 0,75%.

+ A ce terme la valeur acquise sera de 5.809,55 €.

+ Puis, dans cette banque « B » le prêt proposé n’étant prévu que sur 216 mois l’échéance correspondante de 937,87 € ne lui permettra pas – durant cette période – d’abonder son épargne puisque cette mensualité correspond à la totalité de sa capacité de remboursement/capacité d’épargne maximale.

+ Par contre, du 217 ème mois au 240 ème mois, terme de la durée choisie, cet investisseur/emprunteur retrouvera la totale disponibilité de cette somme puisque son crédit sera terminé.

+ Donc, en plaçant à 0,75%, pendant 24 mois (= 240 – 216 mois) l’équivalent de l’échéance disparue de 937,87 € il obtiendra une valeur acquise de 22.686,48 €.

 

=> A ce terme son patrimoine financier sera donc de :

+ Valeur acquise sur apport personnel conservé 5.809,55 €

+ Valeurs acquise sur épargne nouvelle 22.686,48 €

=> Soit un patrimoine financier de 28.496,03 €

 

=> Dès lors, en optant pour l’offre de la banque « B » au terme des 240 mois la valeur du patrimoine total deviendrait :

+ Patrimoine « physique » sans plus-value ni moins-value 150.000 €

+ Patrimoine financier 28.496,03 €

=> Soit un patrimoine total de 178.496,03 €.

 

=> Pour mémoire, en l’absence d’investissement physique, la valeur de ce patrimoine total aurait été de 266.092,44 €.

=> La différence correspond au « Coût du Crédit Corrigé » ci-dessus expliqué soit 87.596,41 €.

 

Conclusion :

=> Notre investisseur/emprunteur peut opérer sa comparaison et procéder à son choix :

 

+ Soit à partir des coûts du crédit corrigés auquel cas il retiendra l’offre de la banque « B » puisque 87.596,41 € est bien inférieur à 95.082,83 € de la banque « A ».

 

+ Soit en comparant la valeur du patrimoine total au terme du crédit le plus long (240 mois) dans chaque cas de figure auquel cas sa comparaison l’orientera toujours vers la banque « B » car 178.496,03 € est bien supérieur à 171.009,61 € avec l’offre de la banque « A ».

 

Remarques :

1) – En l’absence d’investissement physique, la valeur de ce patrimoine total aurait été de 266.092,44 € :

+ Dans la banque « A » 266.092,44 €  – 171.009,61 € = 95.082,83 € (= Coût Crédit Corrigé banque « A »).

+ Dans la banque « B » 266.092,44 €  – 178.496,03 € = 87.596,41 € (= Coût Crédit Corrigé banque « B »).

 

2) – Différence sur coûts du crédit corrigés = 95.082,83 € – 87.596,41 € = 7.486,42 €.

 

3) – Différence sur valeurs patrimoine total =  178.496,03 € – 171.009,61 € = 7.486,42 €.

 

=> L’on perçoit clairement que c’est le moindre coût du crédit corrigé dans la banque « B » (– 7.486,42 €) qui génère une « Valeur du patrimoine total » à due concurrence  plus élevée dans cette même banque, et inversement pour ce qui concerne la banque « A ».

 

Ces deux notions sont donc interdépendantes.

 

III) – Quelques cas d’école

 

3.1) – Méthodologie

Utilisation et compréhension des applicatifs/simulations

Pour ouvrir le fichier Excel et lire les tableaux de résultats, cliquez sur le lien ci-dessous :

Comparaison Offres Plans Financement différents

NB) – Dans chaque simulation/applicatif joint, en cellule « B19 », matérialisée en vert, vous avez la possibilité de sélectionner l’indicateur « TEG » ou bien « TAEG » que vous souhaitez.

 

3.1.1) – Approches possibles

=> Les différents fichiers proposés permettent deux approches :

+ Une « approche classique »

Et

+ Une approche par « L’échéance cible ».

 

+ Dans « l’approche classique » la saisie des différents paramètres des plans de financement propres aux deux banques « A » et « B » concurrentes permettent de définir un besoin de crédit à solliciter et d’en calculer le montant des échéances banque par banque.

Dans les fichiers Excel joints cette approche fait l’objet du tableau en haut et à gauche libellé et matérialisé ainsi :

 

Pour le meilleur choix, quelle est la pertinence du T.E.G. et/ou T.A.E.G. ? – Approche classique = Calcul des Échéances

+ Dans « l’approche par l’échéance cible », le calcul est inversé puisque, à partir des mêmes saisies que ci-dessus, c’est l’échéance maximale qui est retenue à priori comme échéance cible commune aux deux banques et c’est alors – pour chaque banque –  la durée optimale qui est calculée.

Dans les fichiers Excel joints cette approche fait l’objet du tableau en haut et à droite libellé et matérialisé ainsi :

Pour le meilleur choix, quelle est la pertinence du T.E.G. et/ou T.A.E.G. ? – Approche « Échéance Cible »  = Calcul des Durées

 

3.1.2) – Utilisation du taux de rémunération de l’épargne

En cellule « D10 » matérialisée en vert vous avez la possibilité de saisir le taux de rémunération de votre épargne qui sera donc utilisé tant pour calculer le « Coût du Crédit Corrigé » que « La Valeur du Patrimoine Financier/Total » ainsi qu’expliqué antérieurement.

 

Mais une autre approche est possible en cliquant sur le « Bouton Macro » matérialisé en gris cellule « E10 ».

Ce faisant, après quelques instants de calculs, le « Taux pivot de rémunération de l’épargne » sera alors calculé et toujours affiché cellule « D10 ».

Ce « Taux pivot de rémunération de l’épargne » permet d’obtenir le « Point mort » c’est-à-dire le moment où les deux offres bancaires donnent exactement le même « Coût du Crédit Corrigé » et donc la même « Valeur du Patrimoine Total ».

 

=> À ce moment les deux offres bancaires à comparer sont financièrement identiques et le choix est indifférent ; le « Point Mort » est atteint.

 

Si vous ne connaissez pas précisément le taux de rémunération de votre épargne, en prenant ce « Taux pivot » pour référence et – suivant le cas de figure – en saisissant en ses lieu et place (= cellule « D10 ») un taux légèrement inférieur ou bien légèrement supérieur vous obtiendrez par lecture directe l’orientation vers le plan de financement financièrement le plus intéressant dans chacune des deux approches ci-dessus évoquées.

 

3.1.3) – Choix définitif du financement financièrement le plus approprié.

Tout à fait à droite de ces deux approches un tableau de synthèse oriente vers le meilleur choix :

 

  Choix entre :
« Approche Classique = Calcul Échéances »
ET
« Approche Échéance Cible = Calcul Durées »

 

=> Indique l’offre du couple « Prêt/Banque » la plus intéressante dans l’une ou l’autre des deux approches.

 

3.1.4) – Rappel des objectifs de ce billet.

Étant rappelé que dans les offres de prêts adressées aux emprunteurs seul le « TEG/TAEG légal » est mentionné :

 

=> Tant dans « l’approche classique » que dans l’approche par « la valeur cible », ces développements ont pour but de vérifier la cohérence/pertinence :

 

=> Du TEG/TAEG légal par rapport :

+ Au TEG/TAEG financier

+ Au Coût du Crédit Corrigé

+ A la valeur du patrimoine total

 

=> Du TEG/TAEG financier par rapport :

+ Au Coût du Crédit Corrigé

+ A la valeur du patrimoine total

(Le coût du crédit simple n’est affiché qu’à titre indicatif)

 

3.2) – Premier cas de figure : Surprime sur Assurance Décès Invalidité (ADI) facultative.

 

Pour ouvrir le fichier Excel et lire les tableaux de résultats, cliquez sur le lien ci-dessous :

Comparaison Offres Surprime sur ADI Facultative

 

Dans ce premier cas d’école, les deux plans de financement des banques « A » et « B » sont strictement identiques ainsi que les caractéristiques des prêts qu’elles proposent hormis pour les conditions d’assurances décès-invalidité.

Alors que les taux de primes – obligatoires et facultatives – sont de 0,42% sur capital initial pour la banque « B » le taux de la prime obligatoire est de 0,40% dans la banque « A » mais, compte tenu de la situation personnelle du coemprunteur et des règles en vigueur chez l’assureur concerné, la prime d’assurance facultative pour ce dernier y est majorée à 0,50%.

Comme précisé antérieurement, seules les primes d’assurances obligatoires sont prises en compte dans le calcul du « TEG/TAEG légal ».

Dès lors, les emprunteurs banque « A » paieront ensemble 0,90% de primes ADI contre 0,84% pour la banque « B ».

Mais pour le « TEG/TAEG légal »  la prime facultative majorée à 0,50% pour le coemprunteur banque « A » sera exclue du calcul ainsi que la prime de 0,42% pour ce même co-emprunteur dans la banque « B ».

 

Quelle que soit l’approche (classique ou échéance cible) le tableau Excel joint permet de vérifier que le « TEG/TAEG légal » de l’offre de prêt orienterait vers le choix de la banque « A » alors qu’en réalité, du fait de cette surprime, c’est celle qui coute le plus cher aux emprunteurs.

 

=> Dans ce cas ce « TEG/TAEG légal » n’est pas pertinent et il est incohérent avec :

+ Le TEG/TAEG financier

+ Le coût du crédit corrigé

+ La valeur du patrimoine total

(Également avec le coût du crédit simple)

 

=> Le TEG/TAEG financier est cohérent avec tous les autres indicateurs.

 

=> Dans chaque approche le meilleur choix serait donc la banque « B » avec une préférence pour l’approche « Échéance cible = Calcul durées » tel que préconisé par le tableau de synthèse.

Conclusion cas N°1 :

Dans ce cas de figure, c’est-à-dire chaque fois que les conditions tarifaires des assurances facultatives diffèrent de celles des assurances obligatoires………pour le meilleur choix…..IGNOREZ LE TEG/TAEG LÉGAL……..IL N’EST PAS PERTINENT.

 

3.3) – Deuxième cas de figure : Apports personnels inégaux 

 

Pour ouvrir le fichier Excel et lire les tableaux de résultats, cliquez sur le lien ci-dessous :

Comparaison Offres Apports inégaux

 

Dans ce second cas les caractéristiques des crédits dans la banque « A » et « B » sont strictement identiques et, au niveau du plan de financement, ils ne différent que par le montant de l’apport personnel, la première exigeant un minimum de 20.000 € alors que la seconde se satisfait de seulement 15.000 €.

De ce fait, les dépenses « Investissement physique + frais liés au prêt » étant égales le prêt nécessaire pour équilibrer le plan de financement sera inférieur de la différence – soit 5.000 € – dans la banque « A » par rapport à la banque « B ».

 

Dans le fichier Excel joint, tant dans « l’approche classique » que dans « l’approche échéance cible » l’on constate que le « TEG/TAEG légal » figurant dans l’offre de prêt oriente vers la banque « B ».

À un total de frais obligatoires liés au prêt identique (= 5.000 €) ce « TEG/TAEG légal » est en effet moins élevé dans cette banque « B » car le besoin de crédit y est de 140.000 € au lieu de 135.000 € dans la banque concurrente.

Toutes choses étant égales par ailleurs, l’impact desdits frais est donc moins important d’où un « TEG/TAEG légal » plus faible.

 

De même, dans les deux approches, l’on constate que le « TEG/TAEG légal » est cohérent avec le « TEG/TAEG Financier » qui, lui aussi, oriente donc vers ladite banque « B ».

Est-il utile de rappeler que ni l’un ni l’autre de ces deux taux ne tiennent compte de l’apport personnel qui est un prêt que l’emprunteur se consent à lui-même au taux de son épargne ?

Or, dans le cas présent où le taux de l’épargne est de seulement 0,75% alors que les taux des deux crédits simulés est à 3%, si l’on regarde les autres indicateurs « Cout du Crédit Corrigé » et « Valeur patrimoine total » l’on voit que c’est – au contraire – l’offre de la banque « A » qui est, financièrement parlant, la plus intéressante.

 

=> Dans ce cas, ce « TEG/TAEG légal » est cohérent avec le « TEG/TAEG financier ».

=> Mais du fait de la non prise en compte des manques à gagner en intérêts tant sur cette différence d’autofinancement que sur le placement des différentiels d’échéances, l’un et l’autre sont incohérents avec :

+ Le coût du crédit corrigé

+ La valeur du patrimoine total

(Également avec le « Coût du Crédit Simple »)

=> Et ils ne sont donc pas pertinents.

 

=> Dans chaque approche le meilleur choix serait donc la banque « A » avec une préférence pour l’approche « Échéance cible = Calcul durées » tel que préconisé par le tableau de synthèse.

Conclusion cas N°2 :

Dans ce cas de figure, c’est-à-dire chaque fois que les apports personnels exigés par les banques diffèrent………pour le meilleur choix…..IGNOREZ TANT LE TEG/TAEG LÉGAL QUE FINANCIER……..ILS NE SONT PAS PERTINENTS.

La solution, simple à adopter, est de systématiquement  mettre le même apport personnel quelle que soit la banque sollicitée, et en s’alignant sur celle qui exige l’autofinancement le plus important.

 

Profitons de cet exemple pour utiliser la notion de « taux pivot de rémunération de l’épargne » et de « Point mort ».

Dans le fichier joint, en cliquant sur le « bouton macro » matérialisé en gris cellule « E10 » après quelques instants de calculs ce « Taux pivot de rémunération de l’épargne » s’affichera :

+ En cellule « D10 » pour « l’approche classique (fond vert),

+ En cellule « R10 » pour « l’approche échéance cible » (fond bleu).

 

Ce faisant, dans ce cas d’école pris par défaut, ce « Taux pivot de rémunération de l’épargne » se positionnera à 4,37702% cellule « D10 ».

=> Les « Coûts du Crédit Corrigés » sont égaux.

=> La « Valeur du patrimoine total » est identique.

=> Le « Point mort » est atteint.

Même si vous ne connaissez pas le taux réel de votre épargne vous savez probablement dire s’il se situe en-deçà ou bien au-delà de cette limite.

=> S’il est plus faible saisissez par exemple 4,37% en « D10 » et lisez les résultats directement ; ils vous orienteront vers le même choix « banque ‘’A’’ » que ci-dessus mais avec « l’approche classique » et non plus avec « l’approche échéance cible ».

(Vous noterez que, à ce niveau de taux de rémunération de l’épargne, le coût du crédit simple diverge.)

=> S’il est plus élevé (cas d’école ?) saisissez par exemple 4,38% et en lisant les résultats dans ces mêmes tableaux vous serez, cette fois, orientés vers la banque « B » et indifféremment entre l’une ou l’autre des deux approches.

(Même remarque concernant la divergence du « Coût du Crédit Simple ».)

 

3.4) – Troisième cas de figure : Durées différentes d’une banque à l’autre.

 

Pour ouvrir le fichier Excel et lire les tableaux de résultats, cliquez sur le lien ci-dessous :

Comparaison Offres Durées Différentes

 

Dans ce troisième cas les plans de financement sont strictement identiques et les caractéristiques des crédits dans la banque « A » et « B » ne différent que par la durée du crédit qui est de 240 mois dans la première alors qu’elle n’est que de 216 mois dans la seconde.

Dans « l’approche classique » l’on se trouve exactement dans la même situation que celle expliquée au paragraphe « 1.4) – Incidence de la durée des crédits sollicités sur le TEG/TAEG » ci-dessus.

Les frais obligatoires liés au crédit étant strictement identiques (= 5.000 €) leur impact est plus fort sur le prêt de 216 mois dans la banque « B » d’où un « TEG/TAEG légal » plus élevé que dans la banque « A ».

Dans le fichier Excel joint, et dans cette « approche classique » il est donc logique que le « TEG/TAEG légal » de l’offre » banque « A » oriente le choix vers cette banque puisqu’il apparaît moins élevé.

De même, dans cette approche, l’on constate que le « TEG/TAEG légal » est cohérent avec le « TEG/TAEG Financier » qui, lui aussi, oriente donc vers ladite banque « A ».

 

Est-il utile de rappeler que ni l’un ni l’autre de ces deux taux ne tiennent compte du manque à gagner en intérêts sur les échéances payées à la banque et/ou sur les différences d’échéances ?

 

Or, dans le cas présent, le tableau Excel fourni permet de voir que la somme :

+ Du « Coût du Crédit Simple » (Pour rappel = Intérêts + assurances obligatoires et facultatives + tous frais liés au crédit).

+ Du manque à gagner en intérêts à 0,75% sur l’apport personnel et sur toutes les échéances payées, et calculés sur la durée la plus longue = 240 mois.

=> Donne un « Cout du Crédit Corrigé » et une « Valeur patrimoine total » qui orientent – au contraire – vers l’offre de la banque « B » en réalité, financièrement parlant, la plus intéressante.

 

=> Dans ce cas ce « TEG/TAEG légal » est cohérent avec le « TEG/TAEG financier ».

=> Mais l’un et l’autre sont incohérents avec

+ Le coût du crédit corrigé

+ La valeur du patrimoine total

(Également avec le « Coût du Crédit Simple »)

 

=> Et, du fait de la non prise en compte des manques à gagner en intérêts, ils ne sont donc pas pertinents.

 

=> Quelle que soit l’approche retenue les résultats sont identiques :

=> Dans « l’approche classique » le meilleur choix serait donc la banque « B ».

=> Mais le choix « A » ou « B » serait indifférent si l’on utilise « l’approche échéance cible ».

Conclusion cas N°3 :

Dans ce cas de figure, c’est-à-dire chaque fois que les durées diffèrent………pour le meilleur choix….. IGNOREZ TANT LE TEG/TAEG LÉGAL QUE FINANCIER……..ILS NE SONT PAS PERTINENTS.

 

Utilisation du « Taux Pivot de rémunération de l’épargne »

Dans le fichier joint, en cliquant sur le « bouton macro » matérialisé en gris cellule « E10 » après quelques instants de calculs ce « Taux pivot de rémunération de l’épargne » s’affichera en cellule « D10 » pour « l’approche classique (fond vert).

Ce faisant, dans ce cas d’école pris par défaut, ce « Taux pivot de rémunération de l’épargne » se positionnera à  4,117212%.

Même si vous ne connaissez pas le taux réel de votre épargne vous savez probablement dire s’il se situe en-deçà ou bien au-delà de cette limite.

 

=> S’il est plus faible saisissez par exemple 4,11% en « D10 » et lisez les résultats directement ; ils vous orienteront vers le choix « banque ‘’B’’ » avec « l’approche classique » ou, indifféremment, « A » ou « B » avec « l’approche échéance cible ».

 

=> S’il est plus élevé (cas d’école ?) saisissez par exemple 4,12% et en lisant les résultats dans ces mêmes tableaux vous serez, cette fois, orientés vers la banque « A » dans « l’Approche Classique » et indifféremment « A » ou « B » avec « l’approche Échéance Cible » (Le premier choix étant cependant préconisé car très légèrement plus favorable de quelques euros du fait d’arrondis probablement).

(Dans « l’Approche Classique », notez que le « Coût du Crédit Simple » diverge).

 

 3.5) –  Quatrième cas de figure : « Offres Plans de financement différents ».

 

Pour ouvrir le fichier Excel et lire les tableaux de résultats, cliquez sur le lien ci-dessous :

Comparaison Offres Plans Financement différents

 

C’est cet applicatif qui vous permet de saisir les plans de financement et caractéristiques de deux crédits ; chacun proposé par deux banques différentes.

Dans l’exemple pris par défaut, entre le prêt N°1 de la banque « A » et le prêt N°2 de la banque « B » tous les paramètres diffèrent.

 

Rappelons que l’emprunteur en possession des offres de prêts correspondantes ne disposera que :

+ Des TEG/TAEG légaux,

+ Des Coûts des Crédits légaux,

=> L’un et l’autre excluant :

+ Toutes les charges facultatives.

+ L’incidence de la différence d’apport personnel.

+ Le manque à gagner en intérêts sur les différentiels d’échéances payées.

=> Ce qui au mieux le mettra l’emprunteur dans l’embarras pour effectuer son choix ; au pire l’orientera vers l’offre le moins intéressante.

 

Que nous indique le tableau Excel dans ces cas d’école cependant plausibles :

Tableau de gauche = « Approche Classique – Calcul échéances »

+ TEG/TAEG légal incohérent avec tous les autres indicateurs

+ TEG/TAEG Financier cohérent avec tous les autres indicateurs

=> Dans cette approche, choix prêt N°2 de la banque « B » préconisé

 

Tableau de droite = « Approche Échéance Cible – Calcul durées »

+ TEG/TAEG légal cohérent avec TEG/TAEG Financier.

+ TEG Légal et TEG Financier incohérents avec tous les autres indicateur.s

=> Dans cette approche, choix prêt N°1 de la banque « A » préconisé (donc exactement le contraire de l’orientation suggérée dans l’approche classique).

 

=> En définitive le meilleur choix entre ces deux approches serait bien cette dernière orientation avec un gain d’environ 700 € tant sur le « Coût du Crédit Corrigé » que sur la « Valeur du Patrimoine Tota ».

 

Utilisation du « Taux Pivot de rémunération de l’épargne ».

Dans le fichier joint, en cliquant sur le « bouton macro » matérialisé en gris cellule « E10 » après quelques instants de calculs ce « Taux pivot de rémunération de l’épargne » s’affichera en cellule « D10 » pour « l’approche classique (fond vert).

Ce faisant, dans ce cas d’école pris par défaut, ce « Taux pivot de rémunération de l’épargne » se positionnera à 10,08836%.

Même si vous ne connaissez pas précisément le taux réel de votre épargne l’on peut raisonnablement penser s’il se situe en-deçà de cette limite.

=> Dès lors saisissez par exemple 3% en « D10 » et lisez les résultats directement ; ils vous orienteront indifféremment vers la « banque ‘’B’’ » quelle que soit l’approche.

Mais l’on note que :

=> Dans « l’Approche Classique » :

+ Le TEG/TAEG légal est incohérent avec tous les autres indicateurs.

+ Le TEG/TAEG financier est cohérent avec tous les autres indicateurs.

 

=> Dans  « l’Approche Échéance Cible »

+ Le TEG/TAEG légal est cohérent avec le TEG/TAEG financier.

+ Le TEG/TAEG légal et le TEG/TAEG financier sont cohérents avec tous les autres indicateurs.

(Mais  le « Coût du Crédit Simple » diverge).

 

IV) – Conclusion

Si, dans sa première fonction qui est de vérifier le respect du seuil de l’usure, le TEG/TAEG légal n’appelle pas de commentaires particuliers, en ce qui concerne sa seconde utilité supposée de permettre aux emprunteurs de comparer diverses offres de prêts de banques concurrentes et, ainsi, de pouvoir procéder au choix du plan de financement financièrement le plus intéressant, il n’en est pas forcément de même.

 

Dans trois cas identifiés que sont :

+ La présence d’assurances décès-invalidité (ADI) facultatives avec des primes majorées (***)

+ Des montants d’apports personnels différents d’une banque à l’autre,

+ Des prêts de durées différentes,

=> Ce « TEG/TAEG légal » n’est pas fiable et ne peut, comme il est supposé le faire, orienter le choix des emprunteurs de façon pertinente.

=> Il va sans dire que, à fortiori, cette critique s’applique si ces cas de figure se combinent deux à deux dans les plans de financement considérés ou encore si l’on y retrouve les trois à la fois.

 

Pour bien marquer les esprits si vous reprenez le fichier Excel du :

= > 3.5) –  Quatrième cas de figure : « Offres Plans de financement différents ».

 

Pour ouvrir le fichier Excel et lire les tableaux de résultats, cliquez sur le lien ci-dessous :

Comparaison Offres Plans Financement différents

=> Vous pouvez vérifier que le «TEG/TAEG  Légal » aurait incité l’emprunteur à opter :

+ Dans « l’approche classique » pour le prêt N°1 de la banque « A » soit un « Coût du Crédit Corrigé » de 95.082 €.

+ Dans « l’approche par l’échéance cible » pour le prêt N°2 de la banque « B » soit un « Coût du Crédit Corrigé » de 87.596 €.

 

=> Or, en définitive, le meilleur choix s’avère être le prêt N°1 de la banque « A » mais via « l’approche échéance cible » avec un « Coût du Crédit Corrigé » de 86.863 € d’où un gain minimum de ~/~ 733 € et maximum de ~/~ 8.219 € suivant l’approche retenue.

=> Dans ces cas de figure………le TEG/TAEG légal……c’est de la « foutaise » ; son utilisation serait contre-productive… ? ? ?… ! ! !

 

(***) Concernant les primes ADI, depuis la loi du 26 juillet 2013 (article 60) et le Décret N° 2014-1190 du 15 octobre 2014, un nouvel indicateur a été décidé ; il s’agit du Taux Annuel Effectif de l’Assurance (TAEA) qui est très critiquable également car il ne permet de réelles comparaisons sur le coût desdites assurances que si les caractéristiques intrinsèques des prêts en concurrence sont strictement identiques. (Éventuellement voir billet ad hoc de mon blog).

Mais, dans ce TAEA, toutes les primes d’assurances – obligatoires et facultatives – sont bien prises en compte.

=> L’on peut donc s’interroger pourquoi il n’en serait pas également ainsi dans le TEG/TAEG ? ? ?

 

D’autre part, concernant les prêts immobiliers dont les plans de financement intègrent généralement plusieurs prêts de natures différentes et, d’une banque à l’autre, avec des caractéristiques différentes, l’obligation de calculer un « TEG/TAEG légal » par prêt rend toute réelle comparaison impossible pour l’emprunteur « lambda ».

Ainsi qu’annoncé en introduction, pour les crédits immobiliers, une récente directive européenne qui devrait être prochainement transposée en droit français,  va supprimer le TEG pour ne conserver que le TAEG à l’instar des prêts à la consommation.

Mais cependant, sur le fond cela ne changera absolument rien ; toutes les critiques précédemment émises resteront valables.

 

Maintenant, au plan pratique, quelles seraient les solutions pour qu’un emprunteur puisse être correctement orienté dans son choix ?

 

4.1) – La première solution et la plus appropriée serait certes que nos chers énarques nationaux et assimilés européens proposent aux politiques – à l’instar de ce qui se passe pour les TEG/TAEG/TAEA…. et autres…. la mise en place d’un indicateur unique par plan de financement (et non plus par prêt) et qui intègre :

+ Tous les débours réels qu’ils soient obligatoires ou facultatifs,

+ Tous les manques à gagner en intérêts sur l’apport personnel immobilisé et sur les échéances payées à la banque.

=> Charge à eux de définir le taux de rémunération de l’épargne à prendre en compte.

=> Ce serait donc la reprise du concept de « Coût du Crédit Corrigé » ci-dessus développé qui, dans les offres de prêts, viendrait s’ajouter au « TEG/TAEG légal » car ce dernier serait toujours indispensable pour sa première utilité de vérifier le respect du taux usuraire.

Pour les comparaisons d’offres qui intéressent le plus les emprunteurs les calculs s’en trouveraient amplement simplifiés et plus facilement compréhensibles.

Les manques à gagner en intérêts sont des calculs simples d’intérêts avec capitalisation à l’année ; donc plus d’actualisations pas forcément à la portée de tous.

 

À noter qu’il ne serait pas impossible de traduire ce « Coût du Crédit Corrigé »   en un réel « TEG/TAEG Financier d’ensemble » – donc y compris avec les manques à gagner en intérêts – mais, outre le fait qu’il y aurait toujours des calculs par actualisation – il semble que ce serait visuellement plus parlant pour les emprunteurs de lire directement un coût et de mesurer une différence de coûts, exprimés en euros plutôt qu’un taux……..que les banques peuvent d’ailleurs afficher avec le nombre de décimales qu’elles décident elles-mêmes (la seule règle et qu’il y en ait au moins une).

Mais, hélas, ce n’est sans doute pas pour demain…..toutes ces « avisées têtes pensantes » n’ayant jamais vu/reçu un emprunteur de leur vie et étant incapable de se mettre à leur place… ! ! !… ? ? ?

 

4.2) – Le deuxième moyen pour ceux qui maitrisent l’utilisation d’un tableur (type Excel) serait de se constituer son propre applicatif de calcul du « Coût Corrigé du Crédit » et/ou de la « Valeur du Patrimoine Total » sur le modèle de ceux utilisés dans ce billet.

Mais il serait forcément plus compliqué du fait de la nécessité de prendre en compte tous les prêts du plan de financement soit par exemple :

+ Prêt employeur Mr

+ Prêt employeur Mme

+ Prêt à Taux Zéro

+ Éco prêt à taux zéro

+ Prêt(s) collectivité(s) locales(s)

+ Prêt(s) Compte(s) Épargne-Logement

+ Prêt(s) Plan(s) Épargne-Logement (pour les primes EL)

+ Prêt court « emboîté » (***)

+ Prêt long « lisseur » (***)

(***) Si montage « gigogne » à échéances lissées.

+….et il peut quelquefois y en avoir d’autres…..

Je dispose personnellement d’un tel outil mais le nombre des crédits concernés et de leurs caractéristiques à renseigner en font un applicatif complexe, impossible par ailleurs à joindre du fait du poids du fichier.

 

4.3) – La troisième solution s’apparente plus à des règles/astuces à respecter pour contourner les anomalies/inconvénients ci-dessus expliqués :

Il est toujours conseillé de solliciter au moins deux banques concurrentes afin d’obtenir une première simulation de la part de chaque Établissement consulté.

Pour permettre des comparaisons fiables quelques règles impératives sont à respecter.

 

4.3.1) – Coût de l’investissement physique « frais compris » identique.

+ Le coût de l’investissement physique doit être identique dans chaque simulation.

Ceci ne pose pas de problème lorsqu’il s’agit de travaux avec devis ou de contrats de construction.

Par contre, quand il s’agit d’acquisition, ce sont les frais d’acte (= les « frais de notaires ») qui peuvent poser problème car chaque banque utilise son propre logiciel d’estimation et l’on constate quelquefois des différences significatives.

La meilleure façon de faire est d’obtenir du notaire vendeur une attestation chiffrant lesdits frais et c’est cette somme qui devra – dans chaque banque – être prise en compte et non pas celle calculée par chacune d’elle.

Ce faisant le coût de l’investissement physique « frais compris » sera bien identique dans toutes les simulations.

 

Il existe un autre moyen beaucoup moins bien cependant ; c’est – dans une seconde démarche auprès des banques sélectionnées – de retenir les frais d’acte de celle dont l’estimation est la plus élevée.

Il a le mérite d’assurer une même base de comparaison mais l’éventuel inconvénient d’entrainer vers une demande de crédit supérieure au réel besoin.

 

4.3.2) – Apport personnel identique.

L’on répétera, un fois de plus, que l’apport personnel est un prêt que l’emprunteur se consent à lui-même au taux de son épargne.

Si l’apport personnel est différent d’une banque à l’autre, d’une part le montant du crédit à demander n’est plus le même et, d’autre part le manque à gagner en intérêts sur cet autofinancement immobilisé dans le projet n’est plus le même non plus.

Il est donc impératif que les plans de financement de chacune des banques sollicitées soient bâtis avec le même montant d’apport personnel.

Si dans votre première démarche une banque est moins exigeante que l’autre en n’imposant, par exemple, que 15.000 € d’apport au lieu de 20.000 € pour l’autre, dans votre seconde démarche il est impératif de se « caler » sur le montant le plus important.

En toute logique, si vous être capable de mettre 20.000 € dans l’une des banques il n’y a aucune raison pour que vous ne puissiez pas faire la même chose dans l’autre.

Partant d’un coût de l’investissement physique identique seuls les différents frais liés au crédit seront alors discriminants entre les banques si bien que le total :

+ Coût investissement physique frais compris.

+ Frais divers (Dossier + parts sociales + courtage + garantie) différents d’une banque à l’autre.

– Diminué du montant de l’apport personnel identique.

=> Donnera, banque par banque, le montant réel du besoin de financement et la différence qui apparaîtra inévitablement correspondra à la différence sur les frais divers ci-dessus évoqués.

 

=> Le coût de l’investissement physique étant identique ainsi que l’apport personnel, c’est seulement cette différence de frais qui entraînera – banque par banque – à la fois une différence sur le montant du crédit à solliciter et sur le TEG/TAEG ce qui est normal et logique.

 

Mais, en respectant ces règles, le résultat du calcul ne sera pas pollué par un coût d’investissement physique différent et/ou un autofinancement différent.

 

4.3.3) – Prêts de durées identiques.

Ainsi que cela a été démontré au paragraphe :

3.5) – Troisième cas de figure : Durées différentes d’une banque à l’autre.

ci-dessus, toutes choses étant égales par ailleurs et, en particulier les frais payés au départ, une durée plus courte entraîne un accroissement du TEG/TAEG légal car lesdits frais se trouvant « amortis » sur une cette durée réduite impactent plus fortement le résultat.

Pour une comparaison fiable il faut donc prendre la précaution de demander des simulations/propositions de financement sur des durées identiques.

Ce faisant vous vous assurerez d’avoir – d’une banque à l’autre – des TEG/TAEG légaux comparables et non pollués par cette différence de durées.

Mais, le fait de fixer à priori la durée des prêts à solliciter, vous situe obligatoirement dans « l’approche classique » c’est-à-dire celle qui partant d’un montant, un taux et, précisément, une durée, conduit au calcul de l’échéance.

Dès lors si, dans cette approche, dire que des durées identiques permettent des TEG/TAEG bien comparables est exact ne signifie pas pour autant que cet indicateur orientera, à coup sûr, votre choix vers le plan de financement financièrement le plus intéressant.

En effet, en termes de « Coût du Crédit Corrigé » et/ou de « Valeur du Patrimoine total » l’approche par l’échéance cible est souvent plus pertinente.

Cette approche, comme vous le savez, est basée sur un raisonnement inverse de la précédente puisque l’échéance devient une donnée prédéfinie comme le montant et le taux et c’est au contraire la durée optimale qui est calculée.

Et si la durée est plus courte le volume des intérêts payés sera moins élevé et le nombre des primes d’assurances payées sera aussi réduit d’où un « Cout du Crédit Corrigé » également minoré et, corrélativement, une « Valeur du Patrimoine Total » majorée.

Mais, hélas, bien que plus pertinent pour la défense des intérêts de l’emprunteur, il n’est pas possible de proposer un moyen d’en profiter……..tant que ces indicateurs ne sont ni calculés ni affichés.

 

4.3.4) – Surprimes sur assurances décès-invalidité (ADI) facultatives.

Les primes d’assurances facultatives étant exclues du « TEG/TAEG légal » , l’éventualité d’une surprime fausserait complètement le coût réel total des assurances et le rendrait donc complètement inopérant ; pire il pourrait orienter vers le choix du plan de financement le plus coûteux.

Mais, hélas, le cas échéant, il  n‘est pas forcément évident d’y trouver une solution de contournement ; tout dépend de la banque et des possibilités que lui permettent ses outils de simulations.

Si le logiciel de la banque autorise des saisies libres, la solution serait de cumuler les deux primes (obligatoires et facultatives) et de tout saisir en tant qu’ADI obligatoires.

Mais encore faudrait-il que la même facilité soit permise dans l’une et l’autre des banques sollicitées.

Dès lors les TEG/TAEG prendraient bien en compte la totalité des primes et ils seraient comparables.

Mais il faut noter que si cette astuce était éventuellement possible au niveau de la simulation elle resterait impossible au niveau de l’offre de prêt.

 

Si – dans chaque banque sollicitée – les moyens techniques utilisés ne permettent pas cette astuce de contournement il n’y a malheureusement pas de solution, vos TEG/TAEG resteront ni pertinents ni comparables.

 

V) – En résumé pour tendre vers des TEG/TAEG légaux pertinents et comparables veiller à avoir :

+ Un coût d’investissement physique frais compris identique,

+ Un apport personnel identique.

+ Des durées de prêts identiques (= « approche classique ») (***)

+ Pas de surprimes sur les assurances décès invalidité facultatives exclues du TEG/TAEG.

 

(***) – L’approche par l’échéance cible permet une meilleure optimisation mais le fait que les durées ne soient plus choisies à priori mais calculées risque d’aboutir à des durées différentes et donc – fonction de l’importance de ces différences – à des TEG/TAEG non comparables ; dans ce cas les bons indicateurs seraient le « Coût du Crédit Corrigé » et/ou la « Valeur du Patrimoine Total »…… mais qui nous manquent ! ! !

Bon courage dans vos comparaisons d’offres de prêts concurrentes. :-)

Cdt

4 réflexions sur « Méfiez-vous du « Taux Effectif Global (TEG) / Taux Annuel Effectif Global (TAEG) »……il peut vous induire en erreur ! ! ! »

  1. Une association l’****** rue ***** Cedex **………… http://www………….
    nous contacte au sujet de la révisions de nos contrats de prêt disant que le calcul du TEG est très souvent faux.
    Qu’en pensez vous ? Cela vous semble-t-il une démarche intéressante de le leur faire vérifier ?

    1. Bonjour,

      J’ai supprimé les coordonnées de cette association car nous refusons toute publicité.

      J’en ai vaguement entendu parler mais c’est pratiquement toutes les semaines que de tels « experts » ou prétendus tels se créent.

      Je vous suggère donc d’être très prudent/méfiant car s’il y en a probablement de compétents j’en ai aussi vu qui – compte tenu de leurs prestations – ne sont pas plus experts que moi je suis archevêque.

      Sur le forum public de cBanque il y a plusieurs échanges sur ce thème; en voici un exemple parmi d’autres:

      Actions en justice pour taux calculé sur année lombarde (360 jours)

      https://www.cbanque.com/forum/showthread.php?25660-Actions-en-justice-pour-taux-calculé-sur-année-lombarde-(360-jours)&p=238519&viewfull=1#post238519

      Si l’analyse que l’on vous propose est gratuite, vous pouvez toujours tenter de faire vérifier votre TEG.

      La plupart des vrais professionnels vous demanderont toutes les pièces de votre dossier de crédit et procéderont gratuitement à une pré-analyse.

      S’ils estiment que vos chances de gagner un procès sont faibles ils ne voudront pas aller au-delà.

      Mais, au contraire, certains autres vous feront toujours miroiter des gains colossaux pour encaisser des honoraires mais c’est vous qui prenez les risques en cas de perte du procès.

      Méfiez vous des publicités trompeuses qui vous annoncent des milliers de dossiers traités par an avec des pourcentages de réussites proche de 100%.

      NB) – Il arrive que l’on voit de ces publicités avec des fautes d’orthographe; c’est un signe significatif du sérieux de ces « experts ».

      Par ailleurs, les bons professionnels ont suffisamment de demandent soit directes d’emprunteurs soit par l’intermédiaire de leurs avocats; ces vrais experts n’ont pas besoin de faire de démarches pro actives en direction d’emprunteurs.

      D’ailleurs vous dites « avoir été contacté »; comment cette association a t-elle su que vous aviez sollicité un crédit ?

      Cdt

        1. Bonjour,
          Je ne puis vous donner de noms

          Mais, il y a quelques mois, une association de consommateurs bien connue a publié une étude sur ce sujet.

          Cdt

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