Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées

J’ai quelquefois lu dans ce forum que les projets avec lissages accroissaient le coût du crédit.
Dans certains cas ce constat est vrai mais, d’autres fois, il ne l’est pas.
Chaque dossier étant spécifique, on peut se trouver dans l’une ou l’autre situation.
L’objet de ce post vise à montrer que moyennant la mise en œuvre de 5 principes il est possible de réduire l’accroissement du coût du crédit dans le 1er cas et d’encore accroître la réduction de ce coût dans le 2è cas.
1) – Demander un lissage « primes assurances décès invalidité » comprises. Si non il s’agit d’un faux lissage qui ne donne pas une optimisation maximale et accroît le coût du crédit.
2) – Utiliser tous les prêts – dont prêts épargne-logement et sociaux – dont le taux est inférieur au prêt principal
3) – Optimiser les prêts épargne-logement
4) – Utiliser les « Prêts gigognes » ou « Prêts emboîtés »
5) – Choisir l’échéance cible la mieux appropriée
Ils influent à la baisse sur le coût du crédit séparément et/ou cumulativement

Dans les fichier Excel joints vous trouverez des graphiques et les résultats dans 4 cas de figure.
Le 1er vise à montrer l’incidence d’un « faux lissage » (lissage hors primes Assurances décès invalidité)
Les 2è, 3è et 4è permettent respectivement de comparer
Un montage classique en prêts juxtaposés
Un lissage simple (cependant vrai lissage avec primes assurances incluses) optimisé.
Un lissage avec « prêts gigognes » optimisé.
A noter que, dans ces 3 derniers onglets, les paramètres du prêt à taux zéro n’ont pas été actualisés.
Il convient donc de ne pas s’attacher aux chiffres mais de seulement retenir les principes.

1) – Veiller à ce que le prêteur propose un lissage « primes assurances décès invalidité » comprises.
Le 1er onglet « Lissage ADI incluses ou NON » du fichier Excel joint permet de vérifier le surcoût généré si les primes d’assurances ne sont pas comprises dans le calcul des échéances lissées.
Dans ce cas, à l’échéance des prêts les plus courts, l’équivalent des primes assurances concernant ces crédits échus, n’est pas reporté dans l’échéance du « prêt lisseur ».
Il s’ensuit un amortissement moins rapide, donc une durée plus longue et des intérêts et des primes d’assurances plus élevées.
Dans l’exemple pris le surcoût est de l’ordre de 170 € ce qui représente + 2,40% soit 0,16% du financement sollicité.

2) – Utiliser tous les prêts dont le taux est inférieur au prêt principal :
Tous les prêts dont le taux est inférieur à celui du prêt lisseur complémentaire sont à retenir d’office.
– Prêt à taux zéro
– Prêt au titre de la participation des employeurs à l’effort de construction (encore appelés prêt patronal ou 1% logement)
– Prêts sociaux (Allocations familiales – Caisses Retraites…..)
– Prêt Epargne-Logement dont ceux au titre du Compte Epargne Logement (CEL).

Attention : Le taux des prêts épargne logement n’est pas directement comparable au taux des autres prêts.
En jargon de banquier, les prêts sont exprimés en « taux proportionnels » alors que, du fait de la réglementation qui l’impose, les prêts épargne-logement sont exprimés en « Taux actuariels »
Exemple : Votre banque vous propose un prêt au taux (proportionnel) de 4,20%.
Vous avez des droits à prêt sur un compte épargne logement au taux de 4,25% (actuariel)
Faute d’être averti vous vous dites qu’il est inutile de prendre le prêt épargne logement car le taux affiché est plus élevé que celui de votre banque.
Vous faites alors une erreur car au taux actuariel de 4,25% correspond en réalité un «Taux proportionnel »de 4,17% (si échéances mensuelles) à comparer à un taux de 4,20% de votre banque.

Votre banque doit pouvoir vous donner l’information exacte en fonction des vos droits épargne logement.
Il existe aussi des modules de calcul qui vous permettraient de faire les conversions si vous le souhaitiez.

3) – Optimiser les prêts épargne-logement
Ceci est très important.
En effet le système de l’épargne logement est tel qu’avec les mêmes droits acquis vous aurez un prêt de faible importance en 15 ans et, au contraire, un prêt relativement important en 2 ans.
Dans le premier cas, petit prêt sur longue durée donne une toute petite échéance.
Inversement un gros prêt sur 2 ans donne une forte échéance.
Mais dans un système de lissage c’est le total des échéances qui compte.
Donc plus le prêt EL sera important, moins vous aurez besoin d’emprunter sur le complémentaire lisseur. Or le taux Epargne-logement est plus intéressant que celui du complémentaire.

A titre d’exemple, avec 280 € de droits à prêts à 3,25% actuariel (3,20% proportionnel) vous pourriez obtenir 23.000 € de prêt CEL en 2ans mais seulement 3.075 € en 15ans.

En fonction des autres paramètres de votre projet, notamment l’échéance cible que vous souhaitez, votre intérêt est d’obtenir le prêt EL le plus important possible sur la durée la plus courte possible.

Obtenir un prêt Epargne-Logement le plus important possible sur la durée la plus courte possible apporte d’autres avantages :
– Les frais de dossier sont interdits sur l’épargne-logement, donc sur votre complémentaire qui sera moins élevé il est possible que vos frais de dossier s’en trouvent réduits (Pas toujours vrai ; dépend des planchers propres à la banque)
– Idem pour parts sociales dans réseau mutualiste
– Si le prêt lisseur est un prêt classique – c’est-à-dire ni prêt conventionné ni prêt accession sociale – le prêt EL contribuera aussi à réduire le coût d’une garantie réelle immobilière car un tarif réduit y est applicable.
– Surtout, l’assurance décès invalidité s’arrêtera en même temps que le prêt EL concerné.
Ainsi, si les critères propres à votre dossier le permettent, vous paierez des primes d’assurances sur un montant assez important pendant 5 ans par exemple au lieu de 15 ans.
– Si c’est un vrai lissage « Primes assurance incluses » cette prime normalement échue sera reportée sur le remboursement du prêt Complémentaire.
Il s’en suivra une réduction de la durée donc des intérêts et de l’assurance sur ce même complémentaire.
Dans le 3è onglet « Lissage Simple Optimisé » la durée du prêt lisseur a ainsi été réduite de 240 mois à 223 mois
Il y a là un véritable « effet domino » qui va déduire votre coût du crédit.

4) – Utiliser la technique des « Prêts gigognes »
En plus du respect des trois premiers principes ci-dessus expliqués, dans ce montage, la technique des « Prêts Gigognes » ou « prêts Emboîtés » a été appliquée.

Il faut en effet savoir que le taux des prêts varie avec leurs durées.
Par exemple la hiérarchie des taux dans une banque donnée pourrait être :

Jusqu’à 5 ans = 4,20% – + 12 ans à 15 ans = 4,55%
+ 5 ans à 7 ans = 4,25% – + 15 ans à 20 ans = 4,70%
+ 7 ans à 10 ans = 4,30% – + 20 ans à 25 ans = 4,80%
+ 10 ans à 12 ans = 4,45% – + 25 ans à 30 ans = 4,90%

L’idée consiste alors « à casser » le prêt lisseur de 20 ans par exemple, en deux prêts dont l’un sera sur durée beaucoup plus courte.
Ainsi dans ce 4é onglet on peut voir que le prêt lisseur initial de 56.246 € en 20 ans à 4,70% a été transformé en :
– un prêt classique de 19.000 € en 119 mois à 4,30% (Le montant et la durée ont été calculés par logiciel d’optimisation ; le taux de 4,30% a été dérivé en fonction de la durée)
– un prêt lisseur résiduel de 37.246 € mais avec une durée réduite de 223 mois à 215 mois au taux de 4,70%
Si dans la grille des taux prise comme exemple ci-dessus, il y avait eu une tranche intermédiaire « + 15 ans à 18 ans » à 4,60% par exemple, le fait par l’optimisation de réduire la durée du prêt lisseur de 223 mois à 215 mois aurait non seulement permis d’économiser huit échéances mais, aussi, de calculer les 215 échéances non plus à 4,70% mais à 4,60%.

Là encore « l’effet domino » rentre en action.

5) – Choisir l’échéance cible la plus appropriée.

Souvent la banque propose une échéance lissée du genre « 698,12 € » qui résulte du « moulinage » exécuté par leur logiciel et qui prend en compte les divers paramètres de vos prêts et votre capacité de remboursement.

Mais peut-être que passer à 700 € voire 710 € ne vous posera pas de problème et restera tout à fait acceptable eu égard aux critères d’acceptation de la banque.

Ce faisant vous accélérez l’amortissement de vos prêts, donc réduisez la durée, payez moins d’intérêts et moins de primes d’assurances.

Un bon logiciel d’optimisation devrait fonctionner comme suit :
1)– Saisie des dépenses connues
2)– Saisies ou dérivation des paramètres des crédits et apport personnel
3)– Calcul (estimation) des dépenses annexes non connues (Frais acte-garanties dossier – parts sociales ….)
4)– Saisie de l’échéance cible primes assurances décès invalidité comprises
5)– Application des cinq principes ci-dessus et recherche des combinaisons montants/Durées/taux qui donnent le coût total du crédit le moins cher possible
Au total dans les exemples des 2è, 3è et 4è onglet du fichier Excel joint, en appliquant ces cinq principes on arrive aux résultats suivants :

Coût Réel Projet à Crédit Montage Classique en prêts juxtaposés 159 693,06 € (1)
Coût Réel Projet à Crédit Lissage Simple Optimisé 158 673,65 € (2)
Coût Réel Projet à Crédit Lissage avec « Prêts Gigognes » Optimisé 156 142,94 € (3)
Gain pour l’emprunteur (1) – (2) 1.019,41 € (1) – (3) = 3 550,12 € (2) – (3) = 2 530,71 €

TEG « d’ensemble » Projet Montage.(1) = 4,3426%
TEG « d’ensemble » Projet Lissage…(2) = 4,3060%
TEG « d’ensemble » projet Lissage…(3) = 4,1867%

Conclusion : Un lissage pouvant en cacher plusieurs autres faire très attention aux propositions reçues car, même avec des conditions correctes, il y a souvent possibilité de faire mieux en faisant appliquer les cinq principes ci-dessus expliqués.

Cordialement

Attached files

cBanque_Montages_&.zip (28.7 KB) Vrai Lissage Optimisé.zip (28KB)

8 réflexions sur « Comment réduire le coût du crédit avec un montage en échéances lissées »

  1. Salut Aristide,
    Je viens de tomber fortuitement sur ce forum. J’ai lu avec grande attention vos interventions. J’avoue encore me perdre dans vos demonstrations, mais le les étudierai avec le temps. Cela dit, j’ai soucrit un pret immo en 2006. Actuellement, je me pose des questions sur les aspects bénéfiques du lissage qui m’avait été proposé. Aussi, je vous soumettrai un certain nombre d’interrogations pour avoir également vos point de vue.
    Caractérisques des prets:
    Un PTZ/ 17200 sur 264 mois- prime assurance 0.340% – phase1: 216 mois et mensualité 4.87 – phase2: 48mois et mensualités: 363.20
    Un pret PAS: 109234 sur 288 mois: taux 4.15 et assurance 0.340. phase1: 60mois et mensualité: 594.50; phase2: 156 mois et 704 euros; phase3: 48 mois et 346 euros. Phase4: 24 mois et 709.05 euros
    Mes questions
    1/Est ce un lissage assez optimisé
    Le pret PAS est un pret à echeance modulable de 10% chaque année. Faut il y soucrire?
    Par ailleurs, j’ai la possibilté i la possibilité de renegocier tout le credit. y a t il des points sur lesquels il faut être attentif
    Merci

  2. Bonjour,
    Je suis mon credit immo investissement locatif mardi 10/11/2015 : 2 crédits avec lissage et 2* 100€ de frais de dossiers. Je détiens 2000 € de parts sociales dans cette banque mutualiste ….est-ce que c’est normal qu’on me demande des frais de dossiers de 200 € ? Je cois comprendre que non dans votre article sur l’optimisation du lissage…
    Merci pour vos intéressants articles que je découvre et que je vais imprimer pour les étudier.
    Si je module ensuite mes échéances à la hausse comment vérifier la baisse du coût du crédit ?
    Merci

    1. Bonjour,

      Chaque banque détermine le pourcentage de frais de dossier qu’elle demande avec ou sans plancher et/ou plafond.

      Et, dans les banques mutualistes, les part sociales ne remplacent pas les frais de dossier; ils s’y ajoutent.

      Ces derniers sont la contrepartie de prestations fournies et restent acquis à la banque tandis que les parts sociales sont le passage obligé pour devenir sociétaire; elles sont rémunérées et restituées au terme du crédit.

      Il est évident que moins ces frais sont importants mieux c’est pour l’emprunteur car, quel que soit le critère de mesure retenu (Coût crédit simple et corrigé – TEG) ils représentent une charge à payer.

      Par contre je ne vois pas où ils intervienne dans l’optimisation du lissage.

      Concernant la modulation il faut d’abord préciser que si cela ne pose pas de problème pour le prêt court emboîté, pour le prêt long lisseur, toutes les banques ne la permettent pas. D’autres ne la permettent qu’à partir du dernier palier.

      Et rien ne permet non plus d’assurer que, après modulation, le lissage à hauteur de la mensualité initiale sera maintenu.

      Tout ceci dépend des banques et des possibilités techniques que leur permet leur système d’informations.

      Concernant votre question sur « la baisse du coût du crédit » le résultat sera différent suivant que vous augmentiez l’échéance avec réduction de durée ou sans réduction de durée.
      Dans le premier cas le gain en terme de coût du crédit sera forcément plus élevé non seulement du fait des intérêts mais également des assurances puisque le nombre des prime payées sera réduit.

      Je vous rappelle au passage que le coût du crédit simple est le critère le moins pertinent de comparaison (sur ce point voir autre sujet de mon blog pour plus de détails).

      Cdt

      1. ==> Aristide, merci beaucoup pour toutes vos contributions de tres grandes qualités (je suis en train de faire des recherches et j’ai appris beaucoup via vos interventions sur divers forums!)

        J’ai une question sur les possibilités de modulation dans les prets gigognes

        Avec ma femme, nous sommes en train d’acheter notre résidence principale.

        Pour le financement, un courtier nous a proposé un financement via 2 prêts gigognes chez LCL:
        – prêt principal sur 20 ans à 1.4% (capital de 100* disons)
        – prêt secondaire sur 25 à 1.7% (capital de 30*)
        => le principe fait que la mensualité est constante sur 25 avec un taux « apparent » de 1.56%

        Le courtier me dit que ce prêt est « modulable » à la hausse ou à la baisse avec allongement de 2 ans max

        Comme le taux est bas, pour moi je me dis « bah autant moduler à la baisse en allongeant de 2 ans car ça devient un quasi prêt sur 27 ans à 1.56% »

        Mais là le courtier me dit « ah oui mais seul le premier prêt est modulable il passerait de 20 à 22 ans, le second reste sur 25. Mais en faisant ca votre mensualité baisserait de 8% env. »
        => à vrai dire je comprends pas et ses explications m’ont embrouillées (pour lui c’était très simple) car comment on peut baisser la mensualité sans changer la duration de l’ensemble??

        Bref je le revois cette semaine mais en préparation je voulais savoir si il y entourloupe ou choses particulières à vérifier? Car pour moi cette possibilité d’allongement iso-taux est un vrai plus

        1. Bonjour,

          Pour les montages à échéances lissées tout dépend des possibilités techniques permises par le système d’information de la banque concernée.

          Celles qui ont un système peu élaboré permettent en effet une modulation sur le seul prêt à échéances constantes et, souvent, sans pouvoir maintenir le lissage sur l’ensembles des crédits du plan de financement.

          Cdt

          1. Merci pour votre retour!
            Le courtier me jure qu’au bout de 24 mois cette possibilité de modulation à la baisse est à mon option. Je vais bien lire les petites lignes pour m’en assurer.

            De ce que vous dites,pour « celles qui ont un système peu évolué » (ce qui semble être ce cas précis) et dans mon cas (i.e prêt principal étalée de 20 à 22 ans) je comprends que ça serait quelque-chose du genre: la mensualité du prêt principal serait abaissée sur 20 ans puis les années 21 et 22 cumulent la fin du remboursement du prêt principal puis le début de l’amortissement du prêt #2.
            Ok => je vais voir avec le courtier.
            Et je comprends que ça sert à rien d’essayer de « négocier » aussi une modulation sur le prêt #2 si le système de la banque ne le permet pas..

  3. Bonjour Aristide
    Je viens de passer l’après midi à lire vos réponses variées, et je suis impressionnée par votre dévouement et votre patience.
    Pour abonder dans votre sens, après avoir calculé le prix exorbitant du coût réel du crédit qu’on me proposait, j’ai eu un mal de chien à obtenir le taux des assurances; et j’avais du mal à croire que l’assurance pour le PTZ était le double de celle de mon prêt principal, et qu’elle serait perçue dès la signature de l’offre de prêt, avant même la signature de la vente. Je crois que cela est dû à la durée du PTZ qui est supérieure à 15 ans; mais ça fait réfléchir..

    1. Bonjour,

      Le coût réel d’un crédit n’est pas la simple somme des intérêts, assurances et frais divers.

      Pour plus de détails, je vous suggère de prendre connaissance de ce billet :

      Le Blog « Comparer Offres de prêts : TEG, coût crédit….ou autres »

      Etude ANIL 1999 – Le coût total du crédit : une notion dénuée de signification

      Etude réalisée avec le concours de l’Observatoire des Pratiques du Conseil National de l’Habitat

      http://www.anil.org/publications-et-etudes/etudes-et-eclairages/1999/le-cout-total-du-credit-une-notion-denuee-de-signification

      Première partie
      https://www.cbanque.com/forum/entry.php?33-Comparer-offres-de-prets-TEG-Cout-credit…-ou-autres-parametres-(1-ere-partie)

      Seconde partie
      https://www.cbanque.com/forum/entry.php?32-Comparer-offres-de-prets-TEG-Cout-credit…-ou-autres-parametres-(Seconde-partie)

      Troisième partie
      https://www.cbanque.com/forum/entry.php?31-Comparer-offres-de-prets-TEG-Cout-credit…-ou-autres-parametres-(3-eme-partie)

      Quatrième partie
      https://www.cbanque.com/forum/entry.php?54-Comparer-offres-de-prets-TEG-Cout-credit…-ou-autres-parametres-(4e-partie)

      Pour l’assurance du PTZ s’il en est bien ainsi que vous le décrivez il s’agit d’une pratique spécifique car, en général les primes sont identiques à celles des autres prêts et il arrive que – au contraire – elles soient inférieures.

      Que les primes soient perçues dès l’acceptation de l’offre de prêt c’est normal; en cas de sinistre avant la signature de l’acte authentique d’achat les ayants droits percevraient le capital assuré et pourraient ainsi poursuivre le projet sans problème.

      Par contre ce qui semble pour le moins bizarre c’est le paiement d’avance de toutes les primes !!!

      Qu’est-ce qui se passe en cas de remboursement anticipé ???

      Cdt

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