Le pret in fine

à plusieurs reprises il m’est arrivé de conseiller sur le forum l’utilisation d’un crédit in fine .
la question qui se pose souvent par rapport à ce crédit est : quels sont les avantages d’un crédit in fine par rapport à un crédit normal ?

tout d’abord le crédit in fine est particulièrement adapté pour les investissements locatifs ( locatifs purs , LMNP ou SCPI ) .
il n’est donc pas indiqué pour l’achat de sa résidence principale .

en effet les mensualités du crédit in fine sont composées exclusivement d’intérêts au contraire d’un crédit classique ( amortissable ) dont les mensualités sont composées d’une part de capital ( croissante avec le temps ) et d’une part d’intérêts ( décroissante avec le temps ).

le remboursement du capital se fait donc en une seule mensualité à l’échéance du crédit .

pour ce genre de crédit , l’établissement bancaire demandera naturellement le nantissement d’une assurance vie .
cette assurance vie sera alimentée d’une part par l’apport personnel de l’emprunteur au départ et par des versements complémentaires réguliers calculés de manière à obtenir en fin de crédit la valeur de la somme à rembourser .

en général les calculs se basent sur un rapport de l’assurance vie normalement optimiste : environ 4% l’an.

le premier avantage de ce genre de crédit est fiscal  : en effet les intérêts de l’emprunt sont déductibles des revenus locatifs. ceux ci sont plus importants et constants tout au long du prêt in fine. Donc l’imposition des revenus fonciers sera moins importante avec ce type de crédit .

le deuxième avantage est que les mensualités sont naturellement moins fortes que dans un crédit classique ( puisqu’on ne rembourse que des intérêts ).
ce qui permet une capacité de thésaurisation plus importante .( c’est cette thésaurisation qui , bien entendu ira abonder l’assurance vie).

le troisième avantage ( rarement cité )est que durant toute la période du remboursement du in fine le contractant bénéficié d’un contrat d’assurance qui en cas de Décès va rembourser l’emprunt à ta place . c’est donc tout bénéfice ( :diable :) pour les héritiers .

petit désavantage : le coût global du crédit in fine est plus important que celui du crédit amortissable . ce surcoût est néanmoins gommé par une moins grande imposition.

au final , le crédit in fine est le nec plus ultra des investisseurs locatifs qui possèdent un bon apport personnel. :clin-oeil :

Auteur : buffetophile

ma vie en interview:
http://agregfinance.blogspot.fr/2011/05/interview-du-professeur-ergebel.html

26 réflexions sur « Le pret in fine »

  1. Je ne suis pas du tout d’accord:

    1) il y a bien des risques avec le nantissement (même avec les obligations souveraines). Y compris celui d’une modification de sa fiscalité, tout va changer dans les années à venir.

    2) la différence de rentabilité existe entre le placement (à risques) et le rapport du nantissement.

    3) si c’était si avantageux, les banques placeraient au lieu de prêter.

    4) le gain fiscal, outre que ça n’est pas nécessairement d’intérêt collectif, est plus apparent que réel: il dépend du taux d’imposition (dont l’évolution sur 10 ou 15 reste imprévisible) et ne réduit qu’en partie le coût excessif d’un tel crédit.
    Il ne peut être conseillé que pour des gens très imposés.

    5) tout emprunt amène une protection par assurance.

  2. Tout à fait d’accord avec Elaphus.
    Le crédit in fine n’est adapté que pour ceux qui sont dans la tranche à 40% ou éventuellement dans la tranche à 30% avec déjà des revenus fonciers à défiscaliser. N’oublions pas non plus le coût de l’assurance décès invalidité qui porte toujours sur le même montant puisqu’il n’y a pas de remboursement du capital. Attention également à ne pas oublier qu’au dénouement de l’assurance vie la fiscalité sur la plus-value n’est pas nulle 7,50% sur 15 ans d’intérêts cela fait mal…y compris en tenant compte de l’abattement de 4600 € ou 9200 € pour un couple.
    Il y eu un temps (que les moins de 20 ans…) où le in fine permettait l’exonération des droits de succession avec l’assurance vie, permettait d’espérer une plus value conséquente avec un support boursier etc. Depuis on a eu des modifications des droits de succession (exonération entre conjoints, abattements plus importants), la fin de l’exonération sur les plus values d’assurance vie, et des placements boursiers auxquels on ne peut plus se fier (crise des subprime, Ben Laden Madoff et autres Kerviel…)

  3. @elaphus:

    1) le nantissement se fait sur une AV en euros . quel risque peut il y avoir ?
    si risque il y a , il est le meme que pour tous les placements sur les AV euros.

    2) le placement n’est pas plus risqué qu’un autre lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif ( ou part SCPI)

    3) les banques placent ….et prêtent …mais effectivement elles préfèrent placer

    4) j’ai bien précisé que ce type de montage s’adresse d’abord et avant tout à des contribuables fortement imposés (je cite  » le premier avantage de ce genre de crédit est fiscal « )
    lorsque je dis , l’avantage est fiscal , cela sous entend qu’il faille payer un niveau suffisant d’impôt pour qu’il y ait avantage

    5) justement . dans le cas d’un pret in finesur 20ans en cas de décès ( exemple morbide ,désolé) à la 19eme année , les héritiers bénéficient du bien sans avoir à rembourser le crédit en totalité en plus de l’AV ce qui est un formidable contrat de prévoyance.

    @Christian : effectivement l’assurance décès invalidité est plus chère que dans un crédit classique .cependant elle participe de la diminution des bénéfices fonciers et donc participe de l’avantage fiscal du crédit in fine

  4. Bonjour,

    3) les banques placent ….et prêtent …mais effectivement elles préfèrent placer

    ???
    D’une part il y a des Etablissements qui ne peuvent recevoir ni collecte ni épargne et dont l’activité unique est le crédit.

    Mais d’autre part, pour les autres Etablissements, l’activité qui génère le plus de profits c’est bien le crédit.

    Faire de la collecte d’épargne pour uniquement la replacer sur les marchés financiers, ce n’est pas l’objectif premier d’une banque. Elle le fait pour ne pas laisser inactive une masse de capitaux momentanément disponible ce qui est normal pour une optimisation de sa gestion financière.

    @Christian : effectivement l’assurance décès invalidité est plus chère que dans un crédit classique .

    Au niveau du taux de prime, beaucoup d’Etablissements ne font aucune différence entre un prêt amortissable classique et un prêt in fine.

    Par ailleurs, le plus souvent désormais, ces primes sonr assises sur la capital initial et non pas sur le capital restant dû (***) ce qui ne fait donc aucune différence entre un prêt amortissable classique ou un prêt in fine

    (***) Pour info, en ordre de grandeur, un taux de prime de 0,40% sur capital initial équivaut « grosso modo » à un taux de prime de 0,60% sur capital restrant dû.

    Cordialement,

  5. OK Aristide pour l’assurance décès. Donc, ceux qui empruntent avec un crédit classique se font donc avoir par la compagnie d’assurance…
    M. X enprunte in fine il est remboursé sur la totalité du capital et M. Y qui paie la même chose est remboursé sur le capital restant dû…
    Un bon sujet à traiter par les associations de consommateurs, l’inégalité face à l’assurance décès !

  6. Bonjour,

    Concernant votre remarque sur les asurances, c’est une façon de voir les choses car comme je vous l’ai précisé, le taux de prime n’est pas identique.

    En ordre de grandeur, une prime d’assurance sur capital initial qui coûterait 0,40% à l’emprunteur reviendrait à 0,60% si cette prime étaitt assise sur le capital restant dû.

    En euros le montant payé serait quasiment le même.

    Pour plus de précisions et simulations éventuelles voir :

    « Assurances Décès Invalidité : Bon à savoir »
    https://www.cbanque.com/forum/thread9212.html

    https://www.cbanque.com/forum/showthread.php?9212-Assurance-Deces-Invalidite-Bon-a-savoir&highlight=bon+%E0+savoir&p=101905#post101905

    Cordialement,

  7. @ buffetophile:

    1) le nantissement se fait sur une AV en euros . quel risque peut il y avoir ?
    si risque il y a , il est le meme que pour tous les placements sur les AV euros.

    Nous vivons des temps difficiles, et qui le seront de plus en plus.

    Dans le passé on a vu des millions de rentiers ruinés.
    Qui peut prédire ce que deviendront les obligations souveraines que j’évoquais?

    Donc actuellement ce risque est superflu.

    2) le placement n’est pas plus risqué qu’un autre lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif

    Bien, justement: au prix actuel de l’immobilier, le rendement est dérisoire.
    Il ne faudra pas compter sur des PV à la revente, et la réforme des PV juste repoussée les écrêterait s’il en existait.

    Croyez-vous que dans 15 ans en €constant le M² parisien puisse monter à 15 000 €?

    lorsque je dis , l’avantage est fiscal , cela sous entend qu’il faille payer un niveau suffisant d’impôt pour qu’il y ait avantage

    ça n’a pas empêché des défiscalise-à-tort de fourguer du Robien à des gens non imposés, vers Montauban en plus. :diable:

    5) justement . dans le cas d’un pret in finesur 20ans en cas de décès ( exemple morbide ,désolé) à la 19eme année , les héritiers bénéficient du bien sans avoir à rembourser le crédit en totalité en plus de l’AV ce qui est un formidable contrat de prévoyance.

    Une assurance-décès joue le même rôle. Et puis on recherche rarement pour soi l’avantage lié à sa mort…pour les autres.

    cependant elle participe de la diminution des bénéfices fonciers et donc participe de l’avantage fiscal du crédit in fine

    Autrement dit vous restez bien focalisé sur ce qui motive tant de gens sans plus de réflexion: la niche fiscale fait saliver le Français et lui enlève sa prudence.
    Parmi les gens étrillés par les ‘experts en patrimoine’ de tout poil, on est surpris d’en voir tant ayant un haut niveau d’études et de réussite professionnelle.

    Cela a le même effet que le « sans dot » sur Harpagon dans L’avare.

  8. @ elaphus :
    si je comprends bien tout ce que tu nous dit plus haut j’aurais juste une question à te poser.
    puisque ta confiance en l’avenir est quasi nulle , que nous proposes tu pour ( à titre individuel car j’ai complètement évacué l’idée que la société subvienne à mes besoins ) prévoir une retraite dans laquelle on puisse de maniére autonome financer notre vie en EHPAD puis notre grande dépendance sauf à etre à la charge de nos enfants.

    car enfin , investir pour les 15ans qui viennent pour avoir des revenus complémentaires n’est que prévoir l’inévitable : notre vieillissement et la certitude que nous finirons ( pour la plupart) dépendants.
    ce n’est pas une perspective qui me réjouit , mais comme individu responsable , je me dois de la prendre en compte.

    ceci étant dit la question reste posée . tu doutes des AV , tu doutes de l’immobilier , tu doutes des assurances , alors comment puis je être fourmi si je n’ai confiance en rien ?:confus:

  9. Là c’est un tout autre débat.

    La visibilité fait défaut actuellement pour juger de la route qui sera la moins périlleuse. L’inconnue fiscale est de taille, la seule certitude étant que si les Etats veulent éviter la défaillance, il faudra bien augmenter la fiscalité, notamment sur ce type de pratiques.

    Le problème traité ici est l’investissement immobilier locatif via un prêt in fine. Ces 2 éléments se conjuguent à mon sens pour rendre le choix potentiellement dangereux.

    Revoyez un peu l’histoire économique depuis les 2 GM, et vous trouverez matière à réfléchir sur ce que sont des temps incertains, sachant qu’en outre s’y ajoute l’effet du déclin relatif de nos économies, qui ne peut guère que s’accélérer.

    Ni les salaires, ni les retraites, ni la fiscalité, ni les prix immobiliers ne sont inscrits dans le marbre.

    Investir dans du locatif quand le prix d’achat est de 150 loyers, cela va encore, quand c’est plus de 300, c’est une folie.

  10. il ne s’agissait pas pour moi de pousser à l’investissement locatif , chacun étant libre de ses choix.:shades:
    il s’agissait juste dans ce billet de mon blog d’expliquer les tenants et aboutissants du crédit in fine pour réaliser un investissemnt locatif .
    j’ai écrit ce billet juste pour éviter les redites sur le forum puisque cette question est souvent posée par des investisseurs en mal de financement.

    je donne les outils , mais personne n’est obligé de s’en servir , ni même d’entreprendre les travaux :ange:

  11. Le vrai problème du in fine est qu’il est un pousse-au-crime utilisé par les ‘conseillers’ de tous poils, avec thématique du genre: « c’est le locataire et le fisc qui vont vous payer le logement, ça ne vous coûtera rien, ou si peu, et à la fin vous revendrez avec une belle PV ».

  12. ben écoute , j’en suis à ma 3éme opération « in fine » sur plusieurs supports différents et j’en ai toujours été satisfait . (en 2000, 2005 et 2010)
    et personne n’a du me pousser , juste bien m’expliquer la 1ere fois ………..

    PS : cette thématique : »c’est le locataire et le fisc qui vont vous payer le logement, ça ne vous coûtera rien, ou si peu, et à la fin vous revendrez avec une belle PV ». ne dépend pas du type de crédit .( classique ou in fine) mais se nourrit plutôt de la chasse à la défisc des contribuables ……….

  13. 2000 oui, creux du marché immobilier, 2005 ça allait encore, 2010 attendons de voir comment tout cela tourne.
    Les 2 premiers emprunts courent-ils toujours?
    La réforme de la fiscalité des PV éventuelles va se faire en 2011, aussi…

  14. l’opé de 2000 est terminée …et bien terminée.:shades:
    celle de 20005 est en cours….pour les fidèles du forum c’est l’opé qui m’a amenée à découvrir Cbanque .:clin-oeil:
    dans cette opé ce ne sont ni la banque , ni le conseiller vendeur qui m’ont roulé ….non…c’est juste l’état français qui m’a poignardé dans le dos par un changement de législation intempestif et imprévisible …..:colere:

    pour celle de 2010 ( en fait j’ai anticipé) car elle n’est que virtuelle pour l’instant. échaudé par le changement de fiscalité de la précédente opé, je retarde la finalisation en attendant la réforme fiscale prévue en 2011…..(mais tout est prévu pour foncer au cas où…):ange:

  15. C’est précisément le type de danger:

    dans cette opé ce ne sont ni la banque , ni le conseiller vendeur qui m’ont roulé ….non…c’est juste l’état français qui m’a poignardé dans le dos par un changement de législation intempestif et imprévisible .

    que je soulevais dès le début…sauf que dans le contexte actuel le pire est seul prévisible.
    De quoi s’agissait-il ici?

  16. c’est assez simple en fait .

    d’abord il faut savoir que ce que je vais t’expliquer avait été MUREMENT réfléchi , programmé et stratégisé .

    en 2005 j’avais décidé de me lancer dans une opération de LMP.
    pour etre LMP( et les avantages fiscaux qui en découlent) il y avait 2 conditions :
    1) être inscrit au registre du commerce
    2) faire des recettes annuelles d’au moins 24 000euros ou tirer de cette activité 50%.

    pour faire court il m’a fallu plus de 3 ans pour arriver à remplir les conditions , et je me suis endetté sur 15ans.
    et comme j’arrivais à mon graal ( remplir les conditions ) nos « trés chers élus » on remplacé dans la loi le mot ou par le mot et.

    du coup je n’accède plus au statut de LMP( je perds donc la fiscalité intéressante qui m’avait motivé pour cet investissement ) mais je me retrouve engagé pour encore 10 ans et obligé de prendre le statut de LMNP ( un moindre mal).

    je ne dis pas que c’est une mauvaise affaire , mais je dis que dans ces conditions il est devenu terriblement difficile pour l’investisseur basique d’avoir un lisibilité sur le long , le moyen et même le court terme…:colere:

    et je ne crois pas qu’en décourageant l’investissement , on aide notre pays à se relever (mais ceci est un autre débat)

  17. et je ne crois pas qu’en décourageant l’investissement , on aide notre pays à se relever (mais ceci est un autre débat)

    soit un investissement se défend par lui-même, et alors on se relève, soit on attire dans une mauvaise affaire les mouches à défisc…

  18. La fiscalite est tellement forte en France que la defisc peut vite devenir le critere le plus determinant au moment du choix : toutes choses egales par ailleurs, un invest appuye sur un scellier ou un status lmp est incontournable par rapport a un invest classique
    Ca ne doit pas etre determinant en tant que tel mais le delta de TRI est souvent tellement important que ca suffit pour rendre la defisc gagnante presque a coup sur

  19. Le pret infine permet dans un premier temps d’enrichir la banque car les intérêts sont continue et très cher…Néanmoins ça m’a permis également de dégager un revenu immédiat tous les mois et assurêment une PV à la revente dans quelques années. Mais bon elles étaient pas nombreuses les banques à vouloir accepter ce montage financier à cause de la crise. Il faut avoir un dossier béton.
    Qu’en pensez-vous?

    1. les intérêts ne sont pas plus chers que pour un crédit amortissable , si on prend en compte la fiscalité sur les bénéfices fonciers .

      avoir un dossier béton, oui , comme pour n’importe quel crédit .
      un crédit in fine s’adresse plus particulièrement aux opérations d’investissements en vue de revenus locatifs .
      ce genre d’investissements ne s’envisage en général que pour des clients suffisamment solvables

    1. oui bien sur on peut aussi le faire avec un crédit amortissable.

      le levier fiscal sera juste un peut moins important .

      l’intérêt du in fine est quand même majeur pour les TMI30 ou TMI41 ( en attendant la tranche à 45) . l’amortissable est donc plutot conseillé pour les TMI bas , cependant , la dépense mensuelle en trésorerie est plus importante pour un amortissable qu’un in fine ….il faut donc tout calculer

  20. Bonjour,

    Avec mon mari nous avons créé une Sci pour l’achat d’une maison en prêt in fine. Nos locataires vont partir dans 3 mois et nous aimerions aller dans la maison pour y habiter . Je souhaiterais savoir si cela serai possible…

    Cordialement

    1. Possible mais vérifiez bien que les avantages matrimoniaux et fiscaux liés à la résidence principale soient bien applicables via une SCI …
      D’autre part vous devez tenir à jour les différents documents visés à l’article 46 D de l’annexe III du cgi

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

:wink: :twisted: :roll: :oops: :lol: :idea: :evil: :cry: :biggrin: :arrow: :?: :-| :-x :-o :-P :-D :-? :) :( :!: 8-O 8)