Les revenus fonciers

que sont les revenus fonciers ?

les revenus fonciers proviennent de la location d’immeubles de toute nature bâtis ou non bâtis ( logements , commerces , bureaux , entrepôts , garages, terrains , fermes , parts de SCPI ) .

ce revenu brut foncier représente l’ensemble des loyers perçus au cours de l’année de référence ( y compris les arriérés de loyers ) , mais également les provisions pour charges et les remboursements de frais effectués par les locataires .

les charges déductibles du revenu foncier brut sont celles qui ont été effectivement payées au cours de l’année de référence.
ces charges déductibles sont :

1) les intérêts d’emprunt
les intérêts et les frais ( frais de dossier etc…) sont déductibles du revenu brut foncier dès lors que ces emprunts ont été contractés pour acquérir , construire ou réparer les biens loués.

2) impôts et taxes
l’ensemble des impôts et taxes incombant au propriétaire est déductible de revenu brut foncier .( taxe fonciére , taxe sur les bureaux en ile de France )

3) Dépenses d’entretien et réparation , dépenses d’amélioration
le bailleur peut déduire :
* le coût des travaux destinés à apporter un élément de confort nouveau (locaux d’habitation ).
pour les locaux autres ( locaux commerciaux ou de bureau)seuls , sont déductibles , les travaux destinés à favoriser l’accueil des handicapés.
* le coût des travaux destinés à maintenir le local en bon état .
* le coût de travaux incombant normalement au locataire (peintures) mais engagées en vue de faciliter la relocation du bien .

4) frais de gestion
sont déductibles les rémunérations versées à des tiers pour le gestion des biens , de même que les rémunération des gardiens ou concierges, ainsi que d’éventuels frais de procédure .

5) primes d’assurance
les primes d’assurance des biens sont déductibles , mais , les indemnités versées par ces assurances doivent etre incluses dans le revenu foncier .

6) déductions spécifiques
des déductions spécifiques sont appliquées au divers dispositif incitatifs défiscalisants suivants :
*besson ancien
*borloo ancien
*borloo neuf
*robien recentré-ZRR

LA FISCALITE
cas général :le revenu foncier net est égal à la différence entre le revenu foncier brut et les charges déductibles .
si cette différence est positive il apparaît un bénéfice foncier , si elle est négative apparaît un déficit foncier .

le bénéfice foncier est ajouté au revenu global et soumis au barème progressif de l’IRPP.
de même il est soumis à la CSG-CRDS ( 13.5% en 2012).

si le propriétaire a un TMI à 41% (2011) les revenus fonciers sont donc taxés à 54.5%

par contre s’il apparaît un déficit foncier celui ci ne peut être impute que sur les bénéfices fonciers des 10 années suivantes, et jusqu’à hauteur de 10 700 € ( hors dispositifs spéciaux : ZFU , Malraux , monuments historiques ou démembrement de propriété )

cas particulier le régime du micro foncier :
ce système s’applique automatiquement ( sauf option) aux bailleurs qui perçoivent moins de 15 000 € annuels .
l’administration applique un abattement forfaitaire de 30% pour frais et charges .
donc seul 70% du revenu brut foncier est soumis au barème progressif de l’IRPP

Auteur : buffetophile

ma vie en interview:
http://agregfinance.blogspot.fr/2011/05/interview-du-professeur-ergebel.html

45 réflexions sur « Les revenus fonciers »

  1. Bonjour,

    « par contre s’il apparaît un déficit foncier celui ci ne peut être impute que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, [COLOR=darkred]et jusqu’à hauteur de 10 700€ ( hors dispositifs spéciaux : ZFU , Malraux , monuments historiques ou démembrement de propriété ) »[/COLOR]

    Je pense utile de préciser que ce déficit foncier plafonné à 10.700€ s’entend hors intérêts d’emprunts.

    Cdt

  2. exact , merci Aristide pour cette précision.

    dans le régime de droit commun , le déficit ne peut etre imputé qu’à hauteur de 10 700€ . ce deficit comprend toutes les charges à l’exception des intérêts d’emprunts.

    petit exemple :
    revenu foncier brut : 6 000 €
    intérêts d’emprunts : 8 000 €
    charges déductibles ( hors emprunt ) :12 000€
    déficit total = 6 000- 8000-12 000 = 14 000 €

    il faut d’abord déduire les intérêts d’emprunts du revenu brut foncier soit un déficit intermédiaire de 2 000€ , imputable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années.
    ensuite imputer 10 k€ sur le revenu global de l’année et reporter l’excédent de charges ( 2 000) sur les revenus fonciers de 10 années suivantes.

    1. Comment peux-tu avoir des intérêts d’emprunts à 8 000 € pour un revenu foncier brut : 6 000 € ?!

      Supposons une rentabilité à 7% brut, donc un appart à 90 000€, avec un emprunt à 3.5% et un revenu foncier brut à 6 000 €, comment obtiens-tu ces 8 000€ d’intérêts d’emprunts ?!

      C’est le coût total de tes intérêts sur toute la période de ton crédit ? Tu peux déduire cette somme chaque année, pendant 10 ans ???

      1. j’avais écrit :  » petit exemple  » .

        on peut parfaitement imaginer un investisseur qui possède plusieurs biens , financés à crédit , dont certains restent non loués pendant une partie de l’année.
        de fait il y aura plus d’intérêts d’emprunts que de revenu brut foncier .

  3. la limite des 10700 ne s’applique que sur l’imputation sur les revenus globaux. 25000 euros de brut foncier et 12000 d’interets et 12000 de charges donne 1K de benefice sans aucun report donc.

      1. bonjour, peut tu approfondir cette partie?
        voice mon cas;
        j’achete un petit immeuble avec deux appartements loués nue,
        je sais que je ne peux pas faire d’amortissemet sur le bien,
        je sais que je peu deduire les frais de gestions et d’entretiens, assurance, taxe fonciere et interrets sur emprunt!
        ma question est la suivante, puis je et comment puis je deduire les frais d’acquisition?
        cordialement
        thierry

  4. bonjour buffetophile

    j’ai acheté en 2003 un appart ( loi demessine) en passant par un courtier.
    celui-ci a trouvé un crédit pour le financer auprès du cic bro
    ce crédit est: le crédit première habitation du cic d’une durée de 30 ans
    il s’avère, je pense que je me suis fais bien avoir et par le courtier et par la banque qui a accepté de le financer.
    connaissez vous ce crédit 1er habitation du cic ( avantage ,défaut)
    et pour la durée de 30 ans ( avez vous des arguments simple pour dire que ce n’est pas une durée acceptable, trop long )

    j’ai assigné en justice le cic pour défaut de conseil et malheureusement la société de courtage n’existe plus, sinon même punition

    cordialement
    russolo christian

    1. bonjour russolo .

      ton cas nécessiterait que tu postes sur le forum car d’autres intervenants ( banquiers ) seraient à même de mieux te renseigner .

      pour te répondre je ne connais pas spécifiquement ce crédit 1er habitation ( je ne suis pas banquier , moi ) .
      par contre une chose est sure : investir dans du locatif sur 30 ans est un non sens économique .
      c’est évidement bien trop long .
      l’argument principal est que la loi Demessine oblige l’emprunteur à un engagement de location sur 9 ans , il est donc courant de faire des crédits qui ne dépassent que très peu cette durée .

      si tu vas sur le forum , je pense que l’avis d’Aristide , d’élaphus ou de zrr_pigeon te seront d’un grand secours

      cdt

      Buffeto

  5. Bonsoir,

    Je me lance dans l’investissement locatif d’ici peu, à presque 20 ans, et j’aimerais savoir, sur un studio dans de l’ancien, comment la fiscalitê fonctionne et les impôts que je payerai dessus.
    Je m’explique:
    Pour financer le studio + les frais de notaires je compte emprunter 49.000€ (avec toute ma famille en garant derriere une SCI), en prenant la mensualité sur 25 ans on arrive à 270€. Loyer garanti de minimum 300€.
    Je prends sur 25 ans pour pouvoir financer la gestion locative, mais je vois qu’elle est deductible. Pouvez vous ce que concretement cela signifie s’il vous plait?
    Dois je faire un apport pour diminuer la mensualité pour payer la taxe fonciere?

    Je cous remercie d’avance,

    Bonne soiree

  6. la fiscalité est la même que pour tout investissement immobilier.

    le bénéfice ou déficit se calcule comme suit : recettes (loyers) moins les charges ( décrites dans l’exposé au dessus ).

    le bénéfice est ajouté ensuite aux autres revenus sur la déclaration 2042.
    ensuite tu es imposé au barème normal progressif commun( 0.5.5,14,30,40) en fonction de tes revenus totaux.

    la taxe foncière n’est sans doute pas ce qui va te couter le plus cher .

    la gestion locative déductible signifie que les sommes que te prélève le service de gérance sont déduite des loyers pour calculer le bénéfice foncier.

    personnellement je trouve que 25 ans c’est énorme .tu vas payer beaucoup trop d’intérêts et l’opération ne sera pas très rentable dans ces conditions.

    mais ce n’est que mon avis .

  7. Bjr,
    J’ai fait construire une maison individuelle en résidence principale en 2008 et souhaiterais aujourd’hui en louer une partie en isolant 80 m² (location vide). A l’epoque, avec mon épouse, nous avions souscrit un seul prêt immobilier sur 20 ans. Est-il légal, fiscalement parlant, de déduire une partie des intérêt d’emprunt a partir de la date d’entrée en location des 80 m² en protatisant les interets en fonction de la surface louée (par rapport a la surface ini de la maison). Merci pour votre éclairage.

    1. bien sur c’est légal . le difficile va être de trouver les bases de calcul .

      voici 2 pistes : https://www.cbanque.com/r/BOI-5d207.pdf
      ce sujet a été abordé sur le forum direct : https://www.cbanque.com/forum/showthread.php?18206-D%C3%A9duction-int%C3%A9r%C3%AAts-quand-emprunt-group%C3%A9&highlight=location+maison+d%E9duction+d%28interet

      le plus simple vis à vis de l’administration fiscale serait d’avoir 2 prets . l’un spécifique d ela partie louée et l’autre pour le reste de la maison.

  8. Bonjour,

    J’aimerais que tu me confirme si j’ai bon dans mon calcul :

    1. Loyer : 1.196 + 145,67 = 1.341,67€ (loyers charges incluses)

    2. Charges financières : 1.797,24€ (intérêts brut + assurance associée pdt la période)

    3. Charges exploitation : 95 + 454,52 + 96 + 376,45 = 1.022€
    [Taxe foncière, charges, assu. bailleur, huissier]

    4. Travaux : 4.538€

    Déficit Foncier financier : -456€

    Déficit Foncier Non-Financier : -5.560€

    Déficit Total : 6.016€

    Est-ce correct ??

    Si je me base sur le simulateur d’IR des impôts, nous payerons environ 3.5K€.
    Les 5.560€ se déduisent sur notre base imposable 40K€ ou sur la somme à payer de 3.5K€?

    Merci pour ta réponse et pour tes explications ;)

      1. Merci de ta réponse!

        J’ai trouvé ma réponse quelques heures après avoir posé la question !

        Par conséquent tu confirme ce que je pensais et ce que j’ai pu trouver.

        A bientôt,
        Bien cordialement.

  9. Bonjour,

    j’ai acheté un bien pour le mettre en location vide . Je voudrais savoir s’il est possible de déduire les frais d’agence lié à l’acquisition du montant des revenus fonciers en régime réel?

    Merci

  10. Bonjour,
    J’ai un appart (RP) que j’envisage de quitter.
    Mon crédit =>910€/mois
    Mes charges => 100€/mois
    Taxes foncières + habitations => 850+560=1410€/an soit 118€/mois
    Loyer locatif cible=>800€/mois CC
    Mon calcul:
    Charges: 910×12 + 100×12 + 1410 = 13530€
    Loyer : 800×12= 9600€

    Confirmes-tu que je suis en déficit foncier financier de 13530-9600= 3930€ ?
    Je pourrais donc déduire 3930€ de mon net imposable?

    Merci de ton aide

    1. si je comprends bien , cet appart que tu veux quitter , tu veux le garder pour le louer .
      dans ces conditions tes calculs sont faux .

      concernant le crédit , seuls , les intérêts sont déductibles . donc il ne faut pas prendre l’entièreté de la mensualité de 910€.
      ensuite la taxe d’habitation est due et payée par l’occupant du logement , mais non par le propriétaire .

      il faut donc refaire les calculs avec les chiffres exacts.

      1. Oui c’est en effet pour le louer.
        Mes calculs sont faux c’est clair, en ne prennant que les intérets et la taxe fonciere je ne suis plus en deficit foncier.
        Je ne peux donc rien déduire de mes impots, tu confirmes?
        Merci.

        1. je ne connais pas ton tableau d’amortissement et donc tes intérêts , mais il est vraisemblable que ce nouveau calcul soit plus juste que le 1er.

          d’autre part dans les charges ( 100€/mois ) il y en a sans doute qui sont à la charge du locataire ( environ 80% ) et donc non déductibles ( j’avais oublié ca dans ma 1ere réponse ) .

          si tu es en bénéfice foncier , non seulement tu ne déduis rien mais de plus tu es imposé au niveau de ton TMI …..

  11. Bonsoir Buffetophile.

    MErci pour ce blog qui comporte pas mal d’informations.
    Malheureusement mon cas est un peu différent des autres.

    J’ai 34 ans
    Non résident fiscal (je vis à Dubai, EAU de puis début 2012)
    Célibataire sans enfant
    Nationalité Française

    je viens de trouver une maison (je dois tout retaper mais je vais prendre mon tps) dans ma région d’origine et je viens de m’accorder avec le vendeur. Je compte signer le compromis ce lundi 29Avril2014.
    J’ai la chance de pouvoir payer cash l’acquisition (140k Eur, frais d’agence, notaire etc…compris), et c’est pour un investissement locatif.
    le loyer auquel je peux prétendre, pourrait être de 800eur par mois.
    Je me demande juste comment faire pour réduire d’une manière ou d’une autre la fiscalité de mon investissement car je pense qu’en finançant cash, et en mon nom propre cette maison, je vais me faire allumer… Je veux bien payer des impôts mais pas non plus verser 50 ou 60% de mes revenus locatifs.
    je lis pas mal de choses sur le net et je suis quelque peu perdu… (monter une SCI, faire un prêt immo même si je n’en ai pas besoin, prendre une AV en France etc…)

    Je vous serais extrêmement reconnaissant de bien vouloir m’aiguiller à ce sujet.

    Cordialement.

    1. effectivement dans la situation que tu décris ( financement cash) tu devrais te faire  » allumer  » par les 15.5% de prélèvements sociaux et par l’IRPP si …….tu étais résident fiscal en France.
      le fait de créer une SCI ou de prendre une assurance vie ne changerait rien à l’imposition de tes revenus fonciers ….

      cependant , tu n’es pas résident fiscal français .
      je ne connais pas quelles sont les conventions fiscales entre la France et Dubai mais je te conseille de te renseigner sur celles ci , car c’est de ces conventions dont dépend ta future imposition sur ce bien immobilier …..
      tu peux venir poster ta question sur le forum public de Cbanque car quelques uns de nos cbanconautes sont des résidents fiscaux étrangers pourront sans doute te répondre mieux que moi

  12. Bonjour,

    En juin 2013, dans ma déclaration de revenus 2012, j’ai déclaré dans les revenus fonciers :
    Ligne revenus fonciers imposables ……………………………………. 4BA……18785
    Ligne déficits antérieurs non encore imputés………………………… 4BD……15396

    Je pense qu’il a donc ainsi été considéré que j’avais donc fait un bénéfice foncier 2012 de : ligne 4BA moins ligne 4BD , soit 18785 – 15396 , c’est à dire de 3389 euros et qu’ainsi, je n’étais plus en déficit foncier en 2012.

    Puis-je donc être certain qu’il m’est possible de vendre mes biens immobiliers en cette année 2015, soit au moins 3 ans après le dernier déficit foncier ?…
    Ces 3 ans seraient 2012, 2013 et 2014.

    Pourriez-vous me confirmer cela de manière certaine ?
    Car j’ai aujourd’hui besoin d’argent et je voudrais vendre les biens immobiliers concernés par ces déclarations.

    Merci.

    1. n’étant comptable de profession , je ne peux m’engager sur une réponse certaine .
      à priori votre calcul semble juste mais il faudrait le confirmer de manière certaine par un professionnel de la comptabilité

  13. Bonjour,

    merci pour votre article, et du temps que vous passez à aider les autres.

    Pour ma part j’ai un meublé acquis l’année dernière, j’ai cru comprendre que je pouvais déduire les frais de notaire et d’agence. Savez-vous à quel endroit il faut l’indiquer dans les formulaires 2031-2033? Faut-il l’indiquer à l’administration fiscale par un courrier séparé?

    Merci pour votre aide

  14. Bonjour
    Je veux investir dans le locative. Ayant trouvera le bien j ai deux solutions pour le financement: crédit ou cache. : crédit j en veux pas. Donc il me reste de le payer cash avec ce montage : Je crée une sci a qui je prete de l argent avec interet. Comme ça elle déduit les intérêts pour créer du déficit .
    Ma question est ce que c est légale.
    Est rentable pour moi (je dois déclarer les intérêts versée par la sci dans en plus de mes revenus)
    Merci pour votre aide.

    1. légal? je ne sais pas je ne suis pas juriste .
      moi je suis stratégiste patrimonial donc la question que je me pose c’est : pourquoi ne veux tu pas faire de crédit bancaire ?

      investir en cash pour du locatif est sans doute la moins intéressante des solutions .

      si tu possèdes l’argent pourquoi ne pas faire un crédit in fine que tu nantis avec une AV abondée avec ton cash ?

  15. Bonjour, actuellement je suis propiretaire de ma residence principale et mon credit se termine dans 4 ans
    J ‘ai 51 ans et je souhaiterais investir dans l immobilier,
    J’ai vu un terrain +construction a 170000€,
    mon banquier me fait une propositon sur 25ans a un taux à 2.5%
    j ‘ai 10000€ d ‘apport,Ce bien se louerait à 850€ est ce interressant?
    Merci pour votre reponse.

    1. est ce intéressant ? question difficile en ne connaissant pas l’ensemble de ton patrimoine ni le lieu de l’investissement .(850€ de loyer c’est peu en région parisienne , mais c’est beaucoup pour certaines petites villes de province ).
      le taux de 2.50% est correct .
      ceci dit un crédit sur 25 ans va t’emmener à 76 ans …….
      pour moi pour qu’un investissement immobilier soit véritablement intéressant , il ne faudrait pas dépasser 15ans d’endettement .
      mais ceci n’est que mon avis

  16. Bonjour
    Au décès de mon mari, sa caisse de retraite me demande mes revenus. Nous étions mariés sous le régime de la séparation de biens (pharmacien). Ma retraite de 16500 Euros par an à la quelle il m’est demandée mes biens personnels ( appartement et assure.vie ouvert après le décès de mon père) font que je dépasse le plafond de 19000 environ et n’aurai pas droit à cette part de réversion, non négligeable, (merci Mr Raffarin loi de 1992 qui dit qu’en cas de mariage sous contrat de séparation de bien, la réversion ne pourra être versée !) Question, les frais que vous mentionnez dans votre blog « frais des revenus fonciers » peuvent-ils,dans mon cas,en 2016, être pris en compte. Merci de vos précisions.

  17. Bonjour,
    j’ai acheté (50/50) avec ma mère un appartement qui est destiné à la location. La totalité des loyers sont perçus par ma mère. J’ai contracté un prêt pour financer la moitié de cet appart. Je souhaite savoir si je peux déduire de mes impôts les intérêts de ce prêt même si je n’ai aucun revenu foncier. Si oui, dois-je remplir une déclaration n°2044?
    Merci par avance

  18. Bonjour,
    Mes enfants ont crées une SCI et ont achetés 4 appartements où ils ont du faire des travaux de réparations et de rénovation (ex: réfection du toit….)
    Ils ne savent pas si pour la déclaration d’impôt ils peuvent déduire les réparations qu’ils ont fait dans ces appartements Existe-t’il une liste donnant les cas où l’on peut défiscaliser ?
    Merci pour votre réponse

  19. bonsoir

    en fait je me demandais si :
    ayant une bien en location meublé et étant en regime réel,
    le jour de la revente de mon appartement, je pourrais deduire les frais d’agence et de notaire des impots ???

    car j’ai bien compris que oui au moment de l’acquisition mais je doute pour la revente

    merci d’avance

  20. Hello Buffetophile, blog vraiment instructif bravo.

    Si tu as le temps et l’envie de me répondre, je te soumets mon cas perso (ze dilemme).
    Quelques données d’abord:

    Bien en résidence principale acheté sur Paris il y a 2 ans, avec environ 25000 euros de travaux réalisés (sans facture):
    Valeur achat: 267000e.
    Vente aujourd’hui: Environ 315000e
    Charges: 135e/mois
    Mensualités emprunt sur 25 ans : 1050 dont intérêt 550 environ
    Valeur locative: Au moins 1000e/mois charges locataire comprises

    J’ai la possibilité de renégocier mon emprunt et de passer à environ 880e/mois de mensualités (sur 25 ans, taux =1.6 hors assurance)

    Et voici mon point: je voudrais le mettre en location afin de me constituer un patrimoine pour ma retraite, et changer de mode de vie (= mes revenus vont diminuer). Ca veut dire que j’aurais assez peu d’épargne à mettre chaque mois pour couvrir les coûts (essentiellement imposition) liés à la location (maybe 100e/mois?). Je ne parle pas des gros travaux de copro pour lesquels je peux puiser ponctuellement quelque part.

    Vu que je serai en bénéfice foncier (revenu loc> charges listées dans ton blog), je pensais faire une loc meublée en frais réel pour ne pas me bouffer trop d’impôts. Le but tu l’auras compris étant de faire une opération à peu près « blanche ».

    Penses tu qu’il soit jouable financièrement de le mettre en location dans ces conditions ?

    Un grand merci par avance de ton avis…

    1. il y a deux conditions pour que l’opération soit valable :
      1°) effectivement renégocier au mieux le crédit
      2°) savoir s’il y a une demande pour du meublé au prix du loyer demandé ( sur Paris je serais surpris qu’il n’y en ai pas ).
      sans négliger le fait que le niveau d’équipement du meublé doit etre suffisant ( lit , table , cuisine , télé , petit matériel de cuisine etc…)

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