Les critères d’investissement en SCPI

Merci à POAM 5356 qui aujourd’hui nous livre ses critères de choix pour des SCPI :

Investir en SCPI aujourd’hui : Oui, mais… Prenez le temps de regarder ces quelques points avant de franchir le pas…

 

Décote ou surcote – Quel patrimoine – TRI ou TDVM ?
La faible rémunération des placements traditionnels, notamment les fonds euros de l’assurance vie, a poussé les épargnants vers l’investissement en SCPI.
D’une collecte s’élevant difficilement au-dessus du milliard d’euros dans les années 2009/2010, la collecte a été multipliée par 5 pour atteindre 6,33 Mds € en 2017 (chiffres Aspim).
La raison d’une telle ruée vers l’immobilier en parts est à chercher dans le rendement élevé que procure ce placement.
Le rendement moyen des SCPI en 2017, ou Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM) de sa juste dénomination, a été de 4,43%.
C’est beaucoup mieux que le rendement moyen servi par les fonds euros qui, en 2017, a été de 1,93%
A noter que la moitié des sommes investies dans les SCPI provient de l’assurance-vie.
Arnaud Dewachter, délégué général de l’Aspim, résume bien la situation actuelle « Les SCPI font figure de placement alternatif adapté à un investissement de long terme, non spéculatif, et dont le couple rendement/risque est raisonnable. »

Faut-il pour autant s’y précipiter les yeux fermés ?
Si le couple rendement/risque est considéré comme raisonnable, les professionnels sont peu diserts sur le risque qu’il y a d’investir en SCPI.
Au-delà du rendement (TDVM), souvent utilisé comme seul élément de comparaison des SCPI, prenez le temps d’apprécier la qualité des actifs et la politique commerciale menée par la gérance de la SCPI. Le potentiel de revalorisation de la SCPI en dépend.

Le risque pour la rentabilité future des SCPI est causé par l’abondante collecte qui intervient au moment où l’immobilier est historiquement cher.
Une SCPI à capital fixe peut facilement préserver son patrimoine, et donc son rendement futur, en limitant ses augmentations de capital.
Une SCPI à capital variable n’a pas cette possibilité : Elle doit investir les capitaux qui lui sont confiés, quelles que soient les conditions de marché.
Elle a toutefois une certaine latitude pour moduler la collecte : c’est celui de fixer le prix de souscription de la part dans une fourchette de +/- 10% autour de la Valeur de reconstitution de la SCPI.
Prix de souscription et Valeur de reconstitution, 2 définitions à connaître :
La valeur de reconstitution correspond à la valeur de réalisation (valeur vénale des immeubles après expertise annuelle) augmentée des frais afférents à une reconstitution du patrimoine (droits, frais d’acquisition des immeubles et de prospection des capitaux).
Cette valeur, calculée à partir des expertises indépendantes menées chaque année, est le chiffre clé de la SCPI.
Le prix de souscription, prix à payer pour acheter une part de la SCPI, comprend la commission de souscription (droit d’entrée reversé à la société de gestion et au commercial ou conseiller distributeur de la part de SCPI) ajoutée à la valeur de reconstitution avec une modulation possible allant de plus à moins 10% autour de cette valeur de reconstitution.

La SCPI est-elle en Décote, ou en Surcote ?
Cette marge de manœuvre donnée à la gérance de la SCPI pour en fixer le prix de souscription lui permet de canaliser la collecte selon la stratégie commerciale décidée pour cette SCPI.
Un prix de souscription nettement inférieur à la valeur de reconstitution (il y a décote) augmente mathématiquement le rendement de la SCPI. Mieux placée dans le classement fait sur le rendement, elle sera préférée à d’autres par les investisseurs, et la collecte augmentera.
Un prix de souscription supérieur la valeur de reconstitution (il y a surcote) aura l’effet inverse : Un rendement moindre renvoie la SCPI dans les fonds du classement et n’attirera plus les investisseurs. La collecte va diminuer.

A noter que, dans l’idéal, une SCPI en équilibre, sans décote ni surcote, est la meilleure solution pour les épargnants.
Un prix de souscription trop bas rend la SCPI attractive pour les épargnants en quête d’investissement, mais pénalise les épargnants déjà investis en dépréciant leur placement.

Alors, décote ou surcote pour votre SCPI ?
La seule visualisation des 2 chiffres que sont le Prix de souscription et la Valeur de Reconstitution nous dit s’il y a décote ou surcote :
Prix de souscription > Valeur de Reconstitution = surcote,
Prix de souscription 10%) et de biens situés en province augmentent le rendement à court-terme (le TDVM), mais altère le potentiel de revalorisation à long terme (le TRI).
S’il n’y a pas de recette miracle, vous devez toutefois regarder comment est réparti le patrimoine de la SCPI.
La rentabilité d’un placement en SCPI s’apprécie dans la durée en additionnant les revenus distribués avec la revalorisation du patrimoine immobilier de cette SCPI.
Pour avoir un chiffre précis, on applique la règle suivante :
(Prix de souscription – Valeur de Reconstitution) divisé par Valeur de Reconstitution.
Un chiffre qui, multiplié par 100, donne le résultat exprimé en pourcentage.
Exemple avec cette SCPI :
Prix de souscription : 201.00 €
Valeur de Reconstitution : 209.95 €
(201.00 – 209.95)/209.95 = -0,0426 x 100 = -4,26%
Décote importante pour cette ancienne SCPI (1992). Elle affiche la 2ème collecte brute en 2017 avec 450 M €.

Une SCPI qui collecte beaucoup va acquérir des biens dans des conditions dégradées de qualité ou de rentabilité.
Il y a, alors, un risque sur les résultats futurs de cette SCPI.
Les SCPI récentes n’ont pas le choix et doivent investir pour se développer.
Pour les autres, la décote ou surcote donne une idée de la politique maison et doit vous inciter à mener une réflexion profonde avant de décider d’y investir.

Quelle est la répartition du patrimoine de la SCPI ?
En plus de la méthode de collecte, la répartition du patrimoine vous donnera une indication sur l’utilisation faite des fonds et sur la politique patrimoniale menée par la gérance de la SCPI.
La tentation pourrait être grande d’intégrer des biens de moindre qualité (entrepôts, bureaux situés en zone de faible attractivité) pour doper le rendement à court-terme, au détriment de la performance (TRI) de la SCPI à long terme.
Les biens situés à Paris se revalorisent plus que ceux de Province, mais auront une rentabilité moindre.
Dans Paris même, différentes zones sont perceptibles : Le prix du foncier dans Paris QCA (Quartier Central des Affaires : 1er, 2ème, 8ème, 9ème, 16ème et 17ème arrondissement) est plus élevé que dans le quartier de la Défense, lui-même plus élevé que dans la 1ère Couronne.
Graphique taux de rendement - Bureaux en Ile-de-FranceLe type de biens est également à prendre en compte. Des entrepôts peuvent avoir une rentabilité 2 fois supérieure à celle des bureaux. Mais leur valeur patrimoniale est faible, et nulle au-delà de 20 30 ans.

Graphique rendement des taux "Prime"
Suivant l’objectif de la SCPI, la gérance devra composer un patrimoine équilibré entre revalorisation des biens à long terme et rentabilité immédiate des loyers.
Une proportion élevée d’entrepôts et de locaux d’activité (>10%) et de biens situés en province augmentent le rendement à court-terme (le TDVM), mais altère le potentiel de revalorisation à long terme (le TRI).
S’il n’y a pas de recette miracle, vous devez toutefois regarder comment est réparti le patrimoine de la SCPI.
La rentabilité d’un placement en SCPI s’apprécie dans la durée en additionnant les revenus distribués avec la revalorisation du patrimoine immobilier de cette SCPI.

TRI et TDVM.
2 nouvelles définitions à connaître :
TDVM : Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure la rentabilité annuelle de la SCPI. Il est le rapport entre le dividende brut (avant imposition) versé au titre de l’année et le prix de souscription moyen de l’année considérée.
TRI : Le Taux de Rendement Interne mesurer la rentabilité d’un investissement sur une période donnée en tenant compte du prix de souscription et du prix de vente. Le TRI intègre également les revenus distribués avant imposition sur la période considérée.

De la qualité du patrimoine de la SCPI va dépendre la rentabilité de votre placement : C’est le Taux de rendement interne (TRI) de la SCPI.
Généralement calculé par périodes de 5 ans, il mesure la rentabilité du placement en prenant en compte la revalorisation de la part, les revenus distribués et les frais d’acquisition.

Alors, TRI ou TDVM ?
Je serais tenté de dire TRI qui donne une indication de performance sur moyen/long terme. Calculé sur une périodicité de 5 ans, les SCPI communiquent les TRI sur 5, 10, 15 et 20 ans (pour les plus anciennes). En outre, le TRI donne une performance réelle (revalorisation des parts + loyers versés – frais) alors que le TDVM donne une rentabilité annuelle facilement modulable par la gérance de la SCPI.

Remarque :
– Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
– Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti, pas plus que le montant des revenus locatifs.
– La SCPI présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers.
– Compte-tenu des frais de souscription (6 12%), l’investissement en parts de SCPI doit être envisagé à long terme.

Auteur : buffetophile

ma vie en interview: http://agregfinance.blogspot.fr/2011/05/interview-du-professeur-ergebel.html

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

:wink: :twisted: :roll: :oops: :lol: :idea: :evil: :cry: :biggrin: :arrow: :?: :-| :-x :-o :-P :-D :-? :) :( :!: 8-O 8)