les locations meublées

D’assez nombreuses discussions sur le forum portent sur le thème location nue versus location meublée .

Si tout un chacun connait bien ce qu’est la location nue , il convient de redéfinir ici ce que sont les locations meublées .

Pour qu’un appartement soit considéré comme meublé il faut qu’il contienne des objets mobiliers en quantité suffisante pour permettre au locataire d’y vivre immédiatement et convenablement avec ses seuls effets personnels .

Il peut donc s’agir d’appartements ou de chambres meublés , de locations saisonnières ou d’appartements situés dans des résidences service  ( résidence sénior , résidence pour étudiants , résidence de tourisme , EHPAD )

Ce qui différencie les locations meublées des locations nues c’est qu’elles sont imposées au régime des BIC ( bénéfices industriels et commerciaux). En conséquence il sera impossible de compenser un bénéfice foncier par un déficit provenant de location meublée et inversement .

la seconde différence avec les locations nues , concerne les baux de location . pour les locations meublées si le bien est loué à titre de résidence principale de l’occupant le bail est d’une durée minimale de un an tacitement renouvelable ( 9 mois dans le cas de logements étudiants). si la location est temporaire ( location estivale ) il n’y a aucune contrainte légale .

 

il existe 2 possibilité de louer en meublé : soit de manière professionnelle ( LMP) soit de manière non professionnelle ( LMNP).

définissons ce qui différencie les 2 statuts .

pour être qualifié de professionnel le loueur doit remplir 3 conditions qui sont cumulatives :

1°) être inscrit au registre du commerce 

2°) faire des recettes annuelles supérieures à 23 000 euros TTC

3°)les recettes annuelles doivent être supérieures aux autres revenus professionnels 

 

les loueurs qui ne répondent pas à ces 3 critères cumulatifs sont classés dans les loueurs en meublé NON professionnels ( LMNP ).

les 3 critères cumulatifs rendent donc l’accès au statut de LMP quasiment impossible pour l’investisseur lambda , c’est pourquoi je ne vais parler pour la suite de l’article que du statut de LMNP.

 

concernant la fiscalité il existe 2 possibilités pour le loueur :

1°) lorsque les recettes annuelles sont inférieures à 32 600 euros : régime du micro BIC . il est appliqué un abattement de 50% sur les revenus locatifs . le reste est fiscalisé suivant le TMI du contribuable . ces revenus supportent également les prélèvements sociaux de 15.5%

2°) lorsque les recettes annuelles sont supérieures à 32 600 euros ou sur option du contribuable c’est le régime réel . dans ce cas la détermination  résultat d’exploitation est le résultat de la différence entre les recettes locatives et les charges d’exploitation y compris les amortissements et leur imputation . ( dans le LMNP les déficits éventuellement constatés ne sont pas imputables sur le revenu global , mais uniquement sur des revenus de même nature ). bien entendu les bénéfices supportent également les prélèvements sociaux de 15.5%.

 

L’amortissement : il s’agit d’une technique comptable qui permet de prendre en compte annuellement la dépréciation du bien .

l’amortissement s’ajoute aux charges d’exploitation pour la détermination du résultat d’exploitation. pour l’immobilier , l’amortissement court sur une durée de 25 50 ans ( amortissement de 4 à 2% l’an ) et pour les biens meubles sur une durée de 5 10 ans ( soit de 20 10 % l’an ) .

La TVA : en LMNP il est possible de récupérer la TVA payée sur le prix du bien sous réserve de la  condition suivantes :

le loueur doit avoir conclus un bail commercial avec un exploitant de résidence service  (résidence étudiant , résidence de tourisme , résidence pour personnes agées ,EHPAD ) qui propose au moins 3 des 4 services suivants :

-petit déjeuner

-nettoyage des locaux

-réception de la clientèle

-fourniture de linge de maison

NB ; la récupération de la TVA n’est acquise que si le bien est détenu pendant une durée de 20 ans.

 

il existe un dispositif défiscalisant particulier lié aux locations meublées appelé dispositif Censi-Bouvard  .celui ci fera l’objet d’un prochain article dans le blog à Buffeto .

 

CONCLUSION : la location meublée répond donc à plusieurs objectifs :

-créer un patrimoine immobilier locatif diversifié .

– bénéficier de la fiscalité liée au régime des BIC

-obtenir un complément de revenus immédiats ou différés peu fiscalisés.

 

 

Auteur : buffetophile

ma vie en interview:
http://agregfinance.blogspot.fr/2011/05/interview-du-professeur-ergebel.html

2 réflexions sur « les locations meublées »

  1. JE N ARRIVE PAS A TROUVER UN ARTICLE DE LOI SUR LA RESILIATION D UN BAIL MEUBLE POUR LEQUEL LE LOCATAIRE NE PAIE PAS SON LOYER DEPUIS 2 MOIS DISANT ME QUE L ETAT PAIERA POUR LUI COMME LE PREVOIT LA LOI ALUR
    QUE PUIS-JE FAIRE PUIQU IL NE VEUT PAS PARTIR MERCI J. VIALARS

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